Como funciona o financiamento imobiliário

Saiba como funciona o financiamento imobiliário, como diminuir o valor das parcelas e aprenda a calcular as melhores alternativas para o seu crédito habitacional!

Entender como funciona o financiamento imobiliário pode significar o sucesso de um crédito habitacional. Porém, o que poucos sabem é que a dívida de um financiamento não precisa ser quitada, necessariamente, no prazo estabelecido no contrato, e nem que o valor da prestação precisa ser o mesmo até o fim.

Um outro fator pouco conhecido sobre o crédito habitacional é que ele pode ser estudado e avaliado de acordo com o seu score para um financiamento imobiliário, que você pode comparar as taxas de juros e, ainda, pode usar uma calculadora de juros online para isso. 

Em muitos casos, o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário pode pesar muito no bolso do comprador com o passar do tempo, principalmente se a renda mudar ou mesmo acontecer algum imprevisto, como foi o caso da pandemia do Covid-19. 

Logo, saber como diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário pode ser essencial para quem precisar de um respiro financeiro e quer controlar o seu dinheiro, usando os valores excedentes inclusive para boas opções de investimento com juros melhores. Veja a seguir. 

Financiamento imobiliário: o que é? 

O financiamento imobiliário é uma forma de conseguir um crédito para a compra de um bem imóvel, seja ele uma residência, um terreno ou um prédio comercial. Na maioria das vezes, quando pensamos em habitação lembramos logo do sonho da casa própria. 

Assim, o financiamento habitacional passou a ser uma das mais importantes e viáveis opções para os brasileiros comprarem o seu primeiro imóvel, e o mais famoso programa de incentivo, foi certamente o Minha Casa Minha Vida. 

Esse programa habitacional do governo, realizada o financiamento de um imóvel, especialmente pela Caixa Econômica Federal com alguns benefícios que deram acesso à primeira residência para milhares de pessoas no Brasil. O programa continua ativo, agora com o nome de Programa Casa Verde e Amarela, que conta com os mesmos incentivos. 

Além da Caixa Econômica Federal, outros bancos do país também operam com crédito imobiliário e oferecem mais oportunidades para quem quer comprar um imóvel, seja ele uma casa ou apartamento. Os valores podem depender da taxa de juros do financiamento e também do calculo do score do cliente. 

Pausa do financiamento habitacional da Caixa 

Com o intuito de auxiliar durante o momento de crise, houve a criação da pausa do financiamento habitacional da Caixa, que facilitava a vida de quem ficou desempregado ou mesmo teve que fechar o seu comércio durante a pandemia, por exemplo. 

O Governo Federal decretou a possibilidade de uma pausa de 180 dias no financiamento imobiliário, o que não significou, no entanto, a isenção do pagamento das parcelas, mas sim que elas poderiam ser reajustadas durante o período em que o crédito habitacional estivesse congelado. 

Para saber mais sobre a pausa do financiamento habitacional da Caixa, clique aqui!

Qual o score para um financiamento imobiliário 

Para entender como funciona o financiamento imobiliário você deve saber qual o score necessário para um crédito habitacional. 

Ao falar de score para um crédito, temos que entender como ele se forma. As notas do score são geradas a partir do histórico financeiro de uma pessoa e, na hora de aprovar um financiamento, os bancos vão priorizar quem tem mais chances de pagar em dia.

Quem paga as contas em dia, tem as chances maiores e, quem possui débitos ou um histórico de pagamento de contas atrasadas, possui um score mais baixo. As pessoas que estão como o nome sujo, no Serasa ou SCPC, também estão com um score bem baixo e com poucas chances de conseguir um crédito imobiliário.

Vale lembrar que, cada instituição financeira utiliza suas próprias métricas que podem ser diferentes para a aprovação de crédito e que o score vai influenciar diretamente na decisão de liberar ou não o financiamento imobiliário. 

Quais são as condições de financiamento?

O financiamento imobiliário  pode ser realizado em diversos bancos ou instituições financeiras, mudando apenas as condições de pagamento, as taxas de juros, a duração dos contratos e detalhes de contrato. 

Por isso, vale a pena pesquisar as condições do financiamento habitacional antes de contratá-lo, especialmente no que diz respeito aos juros do crédito, prazo  e quais as melhores taxas aplicadas na hora de comprar o seu imóvel. 

Assim como o banco vai consultar o seu score para o financiamento, você também deve avaliar qual banco mais combina com o seu perfil, oferece opções melhores de juros e também onde você tem melhor atendimento. Lembre-se de optar sempre por instituições confiáveis e com boa reputação no mercado. 

Compare as taxas do financiamento imobiliário e taxa de juros 

Você pode comparar as taxas do crédito imobiliário e as taxas de juros utilizando uma calculadora online (clique aqui) ou mesmo visitando o website dos bancos e instituições financeiras que oferecem o financiamento para a casa própria. 

Com a alta taxa da Selic no ano de 2022, houve uma mudança significativa com valor das taxas de crédito, por isso o consumidor deve comparar a taxa de juros do financiamento para saber qual o mais vantajoso para o seu caso e evitar perder dinheiro na hora da transação. 

Conheça a calculadora de juros online 

Aqui na Financer disponibilizamos uma calculadora de juros online que vai ajudar você a escolher a melhor opção para um financiamento imobiliário e, também, as parcelas que mais se ajustam ao seu orçamento. 

Além de aprender como funciona, veja também como calcular os juros do financiamento imobiliário clicando aqui! 

Como diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário?

Dentro de como funciona um financiamento imobiliário, existem três formas de reduzir o valor das parcelas:

• Renegociando as condições do financiamento (como juros e o prazo de pagamento);
• Transferindo o financiamento para outro credor;
• Reduzindo o montante total da dívida (amortização).

Para reduzir o valor das parcelas do crédito imobiliário você deve buscar as melhores alternativas que se adequem ao seu orçamento e também pensar a longo prazo, para não comprometer o bom pagamento e, futuramente o seu score para novos financiamentos. 

Veja de forma prática como diminuir as parcelas do crédito habitacional abaixo!

1ª Forma

Reduzindo o valor das parcelas pela renegociação

A renegociação se trata de um pedido direto do devedor para rever as condições do financiamento com o seu credor.

Na hora da renegociação, as condições a serem obtidas variam de caso para caso. Quem tem bom histórico de pagamento ou um relacionamento mais longo com o banco tende a conseguir melhores condições.

Logo, se bem sucedida, a renegociação pode esticar o prazo do financiamento ou reduzir a taxa de juros. Ambas as soluções levarão a uma diminuição no valor das parcelas.

2ª Forma

Reduzindo o valor das parcelas pela transferência

A portabilidade de financiamento permite a que a dívida seja transferida de um banco para outro. Ou seja, se o devedor concluir que outro banco oferece condições melhores, ele pode pedir para que seu financiamento seja transferido.

Para realiza-la, basta que o cliente leve a documentação do financiamento até o novo banco para negociar as taxas do novo contrato. Caso aceite, o banco quita a dívida com o banco anterior e se torna credor daquele financiamento.

Por ser um direito garantido por lei, o banco que fez o financiamento é obrigado a transferir a operação assim que o cliente desejar.

Porém, nesse processo, quase sempre a instituição oferece uma contraproposta com condições melhores para manter o cliente — o que transforma a portabilidade em um bom “argumento” para o devedor conseguir uma renegociação.

3ª Forma

Reduzindo o valor das parcelas pela amortização

Outra opção para reduzir o tamanho das parcelas do financiamento habitacional é fazer a amortização da dívida.
Amortizar significa adiantar o pagamento da dívida para reduzir o saldo devedor. Ou seja, ao pagar antecipadamente, o comprador abate o valor pago do saldo devedor, o que reduz a base de cálculo da dívida.

Com isso, o devedor estará pagando o banco antes do esperado, aliviando assim o tamanho da dívida — e, consequentemente, os juros cobrados pelo crédito imobiliário. 

Geralmente, os bancos dão duas opções de amortização aos clientes: reduzir o valor das parcelas e manter o prazo ou manter o valor das parcelas e diminuir o prazo. Logo, para quem precisa aliviar o peso das prestações no orçamento mensal, a segunda opção pode a melhor saída.

Como fazer a amortização do financiamento imobiliário?

Para amortizar a dívida do financiamento, basta pedir diretamente ao banco para realizar o pagamento. Muitos deles até oferecem sites e calculadoras especiais para simular como a amortização pode impactar o financiamento.

Normalmente a amortização pode ser feita tanto com o saldo do FGTS quanto com recursos do próprio devedor.

• Amortização com FGTS: se o financiamento tiver sido feito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é possível usar o saldo no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar a dívida. A amortização com o FGTS pode ser feita uma vez a cada dois anos.
• Amortização com recursos próprios: Porém, se o comprador dispor de recursos próprios, ele pode amortizar a dívida do crédito habitacional sempre que desejar, inclusive mensalmente.

O que fazer após quitar o financiamento imobiliário 

Algo muito indicado, por exemplo, é separar todos os meses no seu orçamento um valor maior que a parcela do financiamento. Assim, o comprador terá dinheiro para pagar a parcela e ainda vai sobrar um excedente para ir amortizando a dívida.

Agora que você já sabe como funciona o financiamento imobiliário deve saber o que fazer após quitar o seu crédito habitacional. Até o momento da quitação o banco ainda será o dono do seu imóvel, operando no que chamamos de alienação fiduciária. 

Após o pagamento total do financiamento, este passa a ser 100% seu e você deve solicitar o oregistro da quitação da operação em um Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição do imóvel. 

O processo de quitação e registro de um imovel pode ser feito em três passos simples: 

Solicitação de emissão: realiza o pedido de emissão do termo de quitação da dívida junto à instituição financeira que cedeu o crédito;

Cartório: com o termo em mãos, segue até o cartório e retira a alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel;

Assinatura: acontece a assinatura da instituição credora que deve constar no termo de quitação. Lembrando que esse processo tem custas cartoriais.

Como declarar o financiamento habitacional 

Ainda dá tempo de aprender como declarar o financiamento habitacional no Imposto de Renda 2022, já que o prazo de entrega foi extendido para 31 de maio. 

As pessoas físicas que financiaram imóveis até 31 de dezembro de 2021 e estão pagando esse bem em parcelas precisam preencher todas as informações referentes ao financiamento no imposto de renda 2022. 

O imóvel financiado deve ser declarado na aba “Bens e Direitos”, que esta localizada no menu do lado esquerdo do programa da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.

Vale dizer que é muito importante detalhar as características do financeiro e do imóvel adquirido, informado valor do financiamento do imóvel; número de prestações; quantidade de parcelas pagas e o valor referente a essas parcelas; quantas parcelas estão em aberto; valor da entrada, se houver; taxa de juros; valor abatido do FGTS (se houver); nome e CNPJ da Instituição onde você fez o financiamento e número do contrato, entre outras informações que estarão discriminaras na guia. 

Se você ainda não sabe como declarar o seu IR2022, veja esse artigo! 

O mais importante é o planejamento! Quem planeja sua vida financeira, dificilmente ficará em má situação ou terá o seu nome incluído na lista do SPC ou Serasa.

Se você ficou com alguma dúvida, deixe seu comentário e a Financer ajuda você com as melhores opçōes do mercado e muitas dicas para economizar o seu dinheiro na hora de optar pelo melhor crédito!