Pronájem nebo hypotéka?Jaký je mezi nimi rozdíl?

Rozhodnutí, zda si pořídit nemovitost a financovat ji pomocí hypotéky nebo si raději pronajmout byt, je velkým krokem pro mnoho lidí. Jedná se o otázku, která vyžaduje pečlivé zvažování a porovnání výhod a nevýhod obou možností.

V tomto článku se podíváme na to, co znamená hypotéka a pronájem, jaké jsou jejich výhody a nevýhody a jak se mezi nimi rozhodnout. Zároveň doufáme, že vám na cestě k vašemu bydlení dokážeme zodpovědět nezbytné otázky a pomůžeme vám lépe se rozhodnout.

Obsah článku

•Situace v ČR

Co je hypotéka a co je pronájem?

Hypotéka je úvěr, který vám umožňuje financovat nákup nemovitosti. Když si vezmete hypotéku, platíte bankovním institucím měsíční splátky včetně úrokové sazby, dokud celou hypotéku nezaplatíte. Po zaplacení hypotéky se stanete majitelem nemovitosti.

Na druhé straně, pronájem je dočasné nájemné za byt nebo dům, který patří někomu jinému. Pronajímatel vám umožní využívat nemovitost po dohodnutou dobu, obvykle jeden rok nebo více, za platbu měsíčního nájemného. Když pronájem skončí, musíte se buď dohodnout na nové smlouvě o pronájmu, nebo se stěhovat.

Kdy se rozhodnout pro hypotéku?

Pokud jste pevně rozhodnuti žít na jednom místě nejméně 10 let. Neustálé přesuny, pohyb, nákup a následný prodej nemovitostí souvisí s velkým úsilím a právě zvýšenými dodatečnými náklady, což výrazně snižuje návratnost vašich vložených finančních prostředků.
Pokud vám vadí bydlení podle pravidel a vkusu někoho jiného. Za předpokladu, že v domě či bytě budete bydlet sami, můžete si ji zařídit podle vašich vlastních představ a podle nich také žít.
Pokud vám vadí platba nájemného a chcete si efektivněji plánovat vaše měsíční výdaje. V takovém případě je koupě nemovitosti vhodnější z několika důvodů. V další části článku si ukážeme, proč.
Koupě nemovitosti závisí také na vašich životních cílů a aktuálních podmínek. Plánujete si založit rodinu a společně se svým partnerem vychovávat děti? Potom potřebujete více prostoru a stability. Hypotéka na 20 let je v tomto případě logičtější než nikdy se nekončící přesouvání z pronájmu do pronájmu.

Nicméně, pokud jste svobodní, nechcete dlouho zůstat žít a jednom místě nebo si v blízké budoucnosti budovat rodinu, koupě domu či bytu jen k bydlení a přespávání je špatným finančním rozhodnutím a nemá velký ekonomický smysl.

Na co si dát při hypotéce pozor?

V první řadě byste při koupi nemovitosti měli pamatovat na to, že svazujete nejen sami sebe, ale také své finanční prostředky skutečně dlouhodobě. Představte si, že po dobu příštích 20 let budete nuceni odložit si každý měsíc několik tisíc korun. To není nejlepší představa, že?

Berete na svá bedra obrovskou zodpovědnost a pokud se nechcete dostat do finančních problémů měli byste být schopni splácet hypotéku pravidelně v měsíčních intervalech. To znamená, že budete muset vaše osobní finance a rodinný rozpočet držet skutečně pod kontrolou.

S poskytováním hypoték pokrývajících 100% z ceny nemovitosti se v dnešní době již nesetkáte, nemůžete se tedy spoléhat na to, že hypotéka pokryje celou částku potřebnou ke koupi domu nebo bytu.

Ještě před samotnou koupí doporučujeme mít alespoň 20% z kupní ceny nemovitosti ve formě vlastního kapitálu. Jinak budete muset splácet dodatečný spotřebitelský úvěr nebo stavební spoření, což opět zvyšuje úrokové i celkové náklady.

Srovnání hypoték

Výhody a nevýhody hypotéky

Získání finančního kapitálu. Hypotéka je často jedinou možností, jak získat dostatočný finanční kapitál pro nákup nemovitosti nebo pro investice do podnikání.
Dlouhodobá splatnost. Hypotéka může mít dlouhodobou splatnost, což umožňuje splácet ji v menších částkách po delší dobu.
Nižší úrokové sazby. Hypotéky obvykle nabízejí nižší úrokové sazby než osobní úvěry nebo kreditní karty, což může ušetřit velké množství peněz na úrocích.
Možnost odečtu daní. V některých zemích lze z hypotečních úroků odečíst daně, což může snížit daňovou povinnost.
Zabezpečení majetku. Hypotéka slouží jako zástava na nemovitosti, což zabezpečuje majetek a zvyšuje důvěru věřitele.

Finanční závazek. Hypotéka je závazek na mnoho let a může být těžké ji splácet, zejména pokud dojde k náhlému snížení příjmů.
Riziko výpadku splátek. Pokud nebudou spláceny pravidelně a včas, může to vést ke ztrátě nemovitosti, ať už dobrovolně nebo nuceně.
Poplatky a náklady. Při uzavírání hypotéky mohou být vysoké poplatky a náklady, včetně zpracování úvěru, ocenění nemovitosti, pojištění a dalších služeb.
Snížení flexibility. Splatnost hypotéky je obvykle dlouhá a nelze ji snadno změnit nebo zrušit, což může omezit vaši flexibilitu při řešení změn v životě.
Náklady na údržbu. Kromě splátek hypotéky jsou vlastníci nemovitostí také odpovědni za údržbu a opravy, což může být finančně náročné a zvyšovat celkové náklady na vlastnictví nemovitosti.

Kdy se rozhodnout pro pronájem?

V první řadě tehdy, pokud odmítáte být dlouhodobě vázáni na jedno místo nebo netušíte, jak přesně se bude vyvíjet vaše budoucnost zejména v pracovním životě. Bydlení v pronájmu je vhodné i pro ty, kteří jednoduše odmítají žít na dluh nebo nemají stabilní příjem.

Jako nejčastější argument proti bydlení v podnájmu bývá uváděna nejistota. Důvodem jsou pravděpodobně chybějící dlouhodobé pronájmy a s nimi související vysoká fluktace nájemníků. V Česku se bydlení v pronajatém bytě bohužel pořád chápe pouze jako mezistupeň na cestě k vlastnímu bydlení.

Naopak například v Německu není ničím výjimečná celá rodina, která žije v jednom pronajatém domě i desítky let. Pokud jste nájemníkem, své výdaje se vám podaří snížit.Zaplatíte a nemusíte se starat o celkovou rekonstrukci bytu, jeho údržbu, přispívání do společného fondu oprav nebo zateplení bytového domu.

Tím, že pravidelně platíte nájem, máte velmi snadno k dispozici místo, kde žijete. Prohlášení, že při bydlení v pronájmu pouze vyhazujete peníze z okna proto není správné. Stačí si uvědomit, že mít svůj domov není až tak nákladné a náročné, než si myslíte.

Shrnutí největších rozdílů

Výše jsme zmínili, kdy je vhodnější se rozhodnout pro pronájem, a kdy je lepší koupit nemovitost s financováním hypotékou. Na závěr si ještě shrňme hlavní rozdíly mezi těmito dvěma možnostmi.

1. Rozdíly při finacování

Pronájem. Nemusíte mít velký vklad, nemusíte se starat o úroky a splátky hypotéky. Jen platíte měsíčně nájemné, které může být menší než splátky hypotéky.
Financování hypotékou. Potřebujete mít velký vklad a obvykle potřebujete splácet hypotéku po dobu několika let. Kromě toho musíte platit úroky a poplatky spojené s hypotékou.

2. Rozdíly vlastnictví

Pronájem. Nemusíte se starat o údržbu nemovitosti, jako například opravy a údržbu zařízení a zařízení. Můžete si snadno změnit bydliště v případě potřeby a nemusíte se starat o prodej nemovitosti.
Financování hypotékou. Můžete si upravit nemovitost podle svých představ a potřeb. Obvykle máte větší stabilitu, neboť máte možnost vlastnit nemovitost po dobu, kterou potřebujete, a můžete si na ní vytvořit majetek.

3. Rozdíly v nákladech

Pronájem. Měsíční nájemné obvykle zahrnuje veškeré náklady na bydlení, jako jsou například voda, plynné připojení, teplo, nebo náklady na údržbu. Nemusíte platit daň z nemovitosti nebo náklady na pojištění.
Financování hypotékou. Kromě měsíčních splátek hypotéky, poplatků a úroků můžete muset platit daň z nemovitosti, náklady na pojištění a opravy nemovitosti.

4. Rozdíly v flexibilitě

Pronájem. Můžete snadno změnit bydliště, pokud se vaše situace změní. Nemusíte se starat o prodej nemovitosti a nemusíte mít závazky spojené s dlouhodobým financováním nemovitosti.
Financování hypotékou. Můžete si upravit nemovitost podle svých potřeb a chtít, aniž byste se museli omezovat pravidly pronájmu nebo záviset na souhlasu majitele. Můžete se také rozhodnout pro refinancování hypotéky nebo prodat nemovitost, pokud se vaše situace změní.

5. Rozdíly v rizicích

Pronájem. Nemusíte se starat o výkyvy na trhu nemovitostí a nemusíte se obávat snižování hodnoty nemovitosti. Vaše rizika jsou omezena na možné zvýšení nájemného nebo zrušení pronájmu ze strany majitele.
Financování hypotékou. Můžete být vystaven riziku poklesu cen nemovitostí a znehodnocení investice, kterou jste do ní vložili. Také můžete čelit riziku ztráty nemovitosti v případě, že nedokážete splácet hypotéku.

6. Rozdíly v odpovědnosti

Pronájem. Většinou nejste zodpovědní za opravy a údržbu nemovitosti. Odpovědnost za toto obvykle nese majitel nemovitosti.
Koupě s financováním hypotékou. Jako majitel nemovitosti jste zodpovědní za její údržbu a opravy, které budou provedeny v případě potřeby. Můžete být také zodpovědní za výdaje na opravy a údržbu, které nejsou pokryty pojištěním.

Výhody a nevýhody pronájmu

Flexibilita. Pronajímatelé mají obvykle kratší smlouvy a větší flexibilitu při přestěhování, což může být výhodné pro lidi, kteří se často stěhují nebo se stěhují kvůli práci.
Nižší náklady. Mnoho pronajímatelů nevyžaduje, aby nájemníci platili poplatky za údržbu nemovitosti nebo náklady na opravy, což může snížit celkové náklady na bydlení.
Menší závazek. Pronajímatelé nemají trvalý závazek vůči nemovitosti a nemusí se starat o její údržbu a opravy.
Větší variabilita. Pronájem může nabízet větší variabilitu v možnostech bydlení, například bydlení v blízkosti městského centra nebo v oblasti, která by mohla být pro vlastnictví příliš drahá.
Odpovědnost za majetek. Pronajímatelé jsou odpovědní pouze za vlastní majetek, nikoli za celou nemovitost, což může být výhodné pro lidi, kteří nemají na údržbu nebo opravy dostatek finančních prostředků.

Omezená kontrola nad bytem. Jako nájemník nemáte plnou kontrolu nad bytem. Například se může stát, že nemůžete udělat v bytě nějaké úpravy, jako například přebíjení elektrických kabelů, změna koupelny a podobně.
Závislost na pronajímateli. Pokud máte problém s bytem nebo potřebujete nějakou opravu, musíte se obrátit na pronajímatele. Ten může být zaneprázdněn, nekomunikativní nebo neochotný opravu provést. V některých případech může být obtížné dosáhnout na pronajímatele vůbec.
Nesjednocenost s vlastním stylem. Pokud máte svůj vlastní styl bydlení, může se stát, že byt v pronájmu nebude odpovídat vašim představám. Pokud například máte rádi jinou barvu stěn nebo se vám nelíbí nábytek, který je již v bytě, nemůžete si ho jednoduše změnit.

Situace v ČR

V České republice je již dlouhodobě upřednostňován trend bydlení ve vlastním i za cenu zadlužení formou hypotéky. Podle posledních dostupných údajů Eurostatu, téměř 80% všech Čechů bývá „ve vlastním“ a tedy neplatí nájemné.

Jedná se pravděpodobně o pozůstatek socialismu, kdy u nás lidé bydleli buď ve vlastním domě nebo státním či družstevním bytě. Po něžné revoluci velkou část státních bytů stát jejich nájemníkům prodal za symbolické ceny.

Osobní vlastnictví tak rázem začalo dominovat více ež v zemích z bývalého západního bloku. I to je jeden z důvodů, proč je v Česku tak běžné vlastnit nemovitost. Bydlení v podnájmu se v současnosti dotýká zejména studentů a mladých pracujících.

Mladí lidé v Čechách jsou tak přirozeně hnáni potřebou vlastnění bydlení, což se v poslední době zdá čím dál obtížnější. Důvodem jsou vysoké ceny nemovitostí, zvyšující se úrokové sazby hypoték a zpřísňující se podmínky pro získání úvěrů na bydlení.

Je tedy velmi pravděpodobné, že se situace v Česku v následujících letech změní a posuneme se více k západním standardům, kde ve vlastní nemovitosti bývá cca 70 % lidí. Více o tomto tématu se dozvíte v našem článku o tom, zda začíná v Česku nemovitostní krize.