Zákaz zcizení a zákaz zatížení – to můsíte znát

Zákaz zcizení se často pojí ještě s termínem zákaz zatížení. V následujících řádcích si objasníme oba termíny a jejich důsledky.

Zcizení a zatížení – vysvětlení pojmů a důsledků

Pojem zákaz zcizení a zatížení nemovitosti zavádí novela občanského zákoníku a váže se na vztah věřitele k pořízené nemovitosti z poskytnuté půjčky. Ve své podstatě se zákaz zcizení a zatížení nemovitosti stal jakousi pojistkou banky, která věřitele chrání před odlivem klientů na konci fixačního období hypotéky. Tento nástroj dává věřiteli moc rozhodnout, zda na konci fixační doby budete moci refinancovat Váš úvěr u jiného finančního domu.

Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti může být součástí smluvní úpravy vztahu věřitele a dlužníka. Tato úprava je založena na podobném principu, jako zástavní právo k nemovitosti, které je v běžné praxi součástí smluvního vztahu.

Stejně jako informace o zástavním právu k nemovitosti se i zákaz zcizení a zatížení zanese do katastru nemovitostí a v případě refinancování úvěru musí původní banka s tímto krokem souhlasit. V případě nesouhlasu původní banky se klient vystavuje sankcím.

Zákaz zatížení pro Vás v praxi znamená, že souhlasíte s tím, že nemovitost nebude nijak zatížena (např.: zástavním právem, věcným břemenem dožití apod.). Nutnou podmínkou refinancování však je nový záznam věcného břemena, čímž je porušen původní závazek.

Zákaz zatížení nemovitosti lze uplatnit ve třech variantách odstupňovaných podle míry vypověditelnosti.

V prvním případě se jedná pouze o vzájemně zasmluvněnou dohodu a její nedodržení podléhá sankcím ze strany banky. Naopak poslední případ je komplikací, kdy nestačí jen písemný souhlas Vaší stávající banky ke zrušení překážky refinancování, ale stávající banka musí na katastr nemovitostí poslat žádost o výmaz a teprve poté je možné podat nový návrh na vklad zástavního práva.

Zákaz zcizení v praxi znamená úplný zákaz prodeje nemovitosti zatížené dluhem a tedy převedením vlastnických práv na někoho jiného.

Následky porušení zákazu zcizení a zatížení

Pokud je zákaz zcizení a zatížení ujednán v uzavřené smlouvě, řídí se porušení zákazu podle smluvních podmínek. Příklady smluvních podmínek mohou být smluvní pokuta, možnost odstoupení od smlouvy, atp.

V případě, že byl zákaz zcizení a zatížení sjednán jako právo věcné, pak takové porušení nebude mít účinky vůči osobě oprávněné z věcného práva, ledaže by třetí osoba byla v dobré víře a o zákazu zatížení či zcizení nevěděla a nemohla vědět.

To znamená, že osoba, která je oprávněná ze zákazu zcizení nebo zatížení, se v takovém případě bude moci domáhat uspokojení bez ohledu na to, že došlo ke zcizení věci nebo bylo zřízeno zatížení v rozporu se zákazem zcizení nebo zatížení. U nemovitostí katastrální úřad převod vlastnického práva či jeho zatížení nezapíše (půjde o překážku pro zápis převodu vlastnického práva či zatížení nemovité věci).

Jak se vyvarovat potížím při refinancování?

V první řadě se snažte vyvarovat, aby zákaz zatížení, nebo zákaz zcizení vůbec ve Vaší smlouvě figuroval. Po přečtení tohoto článku chápete oba termíny i jejich praktické dopady na Vaše nakládání s nemovitostí. Pokud banka tyto termíny ve smlouvě používá, snažte se domluvit na jejich odstranění. Banka Vám často vyjde vstříc s vidinou získání nového klienta. Tématice hypoték jsem věnovali samostatný článek.

Pokud máte již smlouvu uzavřenou i s touto klauzulí, začněte řešit refinancování s dostatečným časovým předstihem. Tím se Vaše šance na zdárné refinancování Vaší nemovitosti výrazně zvýší.