Ceny nemovitostí – kdy nakoupit?

Kdyby někdo dokázal s určitostí předvídat vývoj cen, pravděpodobně by nesmírně zbohatnul. Kupovat za levno, prodávat draho, to je nejsnazší způsob jak vydělat mnoho peněz.

Z úvodu je tedy patrné, že predikovat vývoj cen nelze 100%. Přesto odhad postavený na logických základech a kvalitních informacích zaručí vyšší přesnost odhadu.

Na vývoj ceny působí mnoho často protichůdných sil. Popišme si alespoň některé z nich.

Střetávání nabídky a poptávky

Neviditelná ruka trhu, která určuje ceny statků, je vedena střetáváním nabídky a poptávky. Pokud je poptávka vyšší než nabídka, cena roste, v opačném případě cena klesá. Nabídka a poptávka tedy určuje ceny nemovitostí, stejně jako čehokoliv jiného. Pokud převedeme tuto ekonomickou teorii do praxe, znamená to, že se v České republice profilují lokality, o které je enormní zájem a tam cena roste. Na druhou stranu jsou lokality, které ztrácejí na své atraktivitě a tam cena klesá. Obecně lze vysledovat tyto trendy:

CENA ROSTE:

CENA KLESÁ:

  • Na vesnicích a dopravně obtížně dostupných místech
  • V menších městech se slabou občanskou vybaveností
  • V oblastech s ekologickými problémy
  • V oblastech s nízkou nabídkou pracovních možností

Tento seznam nereprezentuje veškeré trendy, které ovlivňují cenu nemovitostí. Obecně lze popsané vysvětlit historickým vývojem, kdy se spolu s průmyslovou revolucí začalo více obyvatel přesouvat z vesnic do měst a tento trend u většiny populace stále pokračuje.

Jelikož jsou centra měst vesměs zastavěná, neexistuje snadný způsob jak pokrýt přetrvávající poptávku snadnou výstavbou nových prostor. Proto jsou ceny nemovitostí v centru většinou dražší. Kvůli nárůstu v cenách v posledních letech je větší zájem o menší byty, které jsou na pořízení levnější a případně se snáz pronajímají.
O revitalizaci panelové výstavby se mluví dlouhá léta, ale to nemění nic na faktu, že panelové domy byly původně zamýšleny jako provizorní řešení a velké procento panelových budov dnes přesluhuje.

Češi také znovuobjevili kouzlo rekreačních nemovitostí. Proto jejich cena v oblíbených destinacích vykazuje růst.

Samostatnou kapitolou je hlavní město, kde se vše zmíněné ještě násobí. Důvodů je několik. Mezi hlavní uveďme lepší pracovní nabídky, kvalitnější občanskou vybavenost a možnost kulturního vyžití.

Intervence ČNB

Pokud chcete bydlet ve svém, ale nedisponujete potřebnými financemi, nabízí se možnost hypotéky. A právě pravidla úvěrování, které stanovuje ČNB, ovlivňují vývoj cen a doplňují mechanizmus střetávání nabídky a poptávky. Po mnoho let banky půjčovaly peníze na bydlení jako na běžícím páse. S nadsázkou lze říci, že půjčit si bylo tak snadné, že i nerozhodnutí zájemci o koupi nemovitosti si úvěr vyřídili a nemovitost si koupili. To platilo do 1.10.2018, kdy vstoupila v platnost nová pravidla poskytování hypoték.

Nová doporučení, chcete-li nová pravidla, se týkají všech nových žadatelů o přidělení hypotéčního úvěru a více informací k tomuto tématu jsme pro Vás připravili v tomto článku. Pro účely tohoto článku stačí pouze konstatovat, že získat hypotéku je po zavedení těchto změn výrazně těžší a mnoho zájemců o koupi nemovitosti ze hry vypadne kvůli tomu, že jim požadovaný obnos nikdo nepůjčí. Tato opatření měla způsobit splaskávání spekulační bubliny na trhu s nemovitostmi. K tomu se ještě vrátíme.

Mobilita obyvatel

Další významný činitel při odhadu ceny nemovitostí je mobilita obyvatel. Jedná se o ochotu přestěhovat se za lepším. A jsou tedy Češi ochotní se stěhovat například za lepší prací? Odpověď zní – spíše ne. I přes možnost lepšího výdělku a lepší občanské vybavenosti setrvává většina Čechů na původním místě. Toto tvrzení podporují i nářky zaměstnavatelů, kteří nemohou růst, protože jim chybí potřebná pracovní síla. Snížená mobilita obyvatelstva absorbuje část cenotvorných sil.

Vývoj cen nemovitostí v roce 2019

vývoj cen nemovitostíObecně se má za to, že vývoj cen nemovitostí prudce zpomaluje, respektive že narazil na svůj strop. S odvoláním na zdroj iDNES je patrné, že meziroční nárůst cen nemovitostí osciloval kolem střední hodnoty 7,8%. Toto číslo stále reprezentuje nárůst, ale výrazně pomalejší, než ve srovnání s předchozími obdobími. Tato data představují vzorek za rok 2018, takže intervence ČNB se zatím nestihla plně projevit. Přesto můžeme na příkladu Libereckého a Jihočeského kraje zaznamenat pokles v cenách ( -1,2%).

Mezi kraji jsou značné rozdíly a růst se pohybuje v rozpětí od negativních hodnot až po téměř 35% nárůst v Moravskoslezském kraji. Je však třeba dodat, že například zmíněný Moravskoslezký kraj má i přes nejvyšší nárůst stále jedny z nejnižších cen nemovitostí.

Analytici se obecně shodují, že v roce 2019 bude pokračovat trend ochlazování poptávky po nemovitostech, s výjimkou Prahy, kde se očekává i přes nejvyšší tržní hodnoty růst i v roce 2019.

Kdo hledá, ten najde

Doposud jsme se dívali na trh jako na celek. S výjimkou Prahy by se dalo konstatovat, že kdo s koupí nemovitosti může počkat, ten by se pravděpodobně mohl dočkat snižování cen. Záměrně se vyhýbám jistým formulacím, jelikož s jistotou nelze vývoj cen odhadnout. Stávající vstupy se mohou i během krátké chvíle změnit a vše může být jinak.

Pokud upustíme od celkového náhledu, ptám se, zda výše zmíněné znamená, že všechny byty v Praze zdražují a že v ostatních krajích se očekává stagnace. Odpověď zní jednoznačně ne. Na mikroekonomické úrovni vstupují do stanovování ceny i další faktory. Někdo potřebuje prodat nemovitost rychle, i za nižší cenu. Jinde se Vám podaří cenu snížit tím, že vynecháte prostředníka zprostředkovávajícího celou transakci. Kdo si dá práci s výběrem vhodné nemovitosti a na nákup nemovitosti nespěchá, skoro jistě narazí na výhodnou nabídku, navzdory všem makroekonomickým trendům.

Další informace, týkající se nákupu nemovitostí můžete najít i v tomto článku. Čím více budete o tématu vědět, tím větší je šance, že se Vám podaří najít skvělou nemovitost šitou na Vaši míru.

Facebook - nastavení soukromí

Používáním stránek Financer.com souhlasíte s našimi obchodními podmínkami a zásadami pro ochranu osobních údajů. Pro zlepšení naší služby používáme soubory cookies, díky kterým anonymně vyhodnocujeme chování návštěvníků na našich stránkách. Některé druhy cookies pro toto vyhodnocování vyžadují souhlas návštěvníka. Můžete se kdykoli podívat na služby třetích stran, které používáme a svůj souhlas se zpracováním osobních údajů odvolat na stránce cookies.

Marketing na Facebooku

SEO Solutions Ltd. (my) jako provozovatel portálu Financer.com používá Facebook Pixel k propagování článků a své služby našim návštěvníkům na sociální síti Facebook. Zároveň nám slouží k vyhodnocování těchto marketingových aktivit. Tato data jsou pro nás anonymní a slouží jen k našim statistickým přehledům. Facebook tyto údaje z Facebook Pixel může propojit s vaším profilem (jméno, email apod.) a použít je pro vlastní marketingové účely. Na stránce nastavení ve svém profilu si můžete upravit informace, které o vás Facebook sbírá.