Ceny nemovitostí – kdy nakoupit?

Kdyby někdo dokázal s určitostí předvídat vývoj cen, pravděpodobně by nesmírně zbohatnul. Kupovat za levno, prodávat draho, to je nejsnazší způsob jak vydělat mnoho peněz.

Z úvodu je tedy patrné, že predikovat vývoj cen nelze 100%. Přesto odhad postavený na logických základech a kvalitních informacích zaručí vyšší přesnost odhadu.

Na vývoj ceny působí mnoho často protichůdných sil. Popišme si alespoň některé z nich.

Střetávání nabídky a poptávky

Neviditelná ruka trhu, která určuje ceny statků, je vedena střetáváním nabídky a poptávky. Pokud je poptávka vyšší než nabídka, cena roste, v opačném případě cena klesá. Nabídka a poptávka tedy určuje ceny nemovitostí, stejně jako čehokoliv jiného. Pokud převedeme tuto ekonomickou teorii do praxe, znamená to, že se v České republice profilují lokality, o které je enormní zájem a tam cena roste. Na druhou stranu jsou lokality, které ztrácejí na své atraktivitě a tam cena klesá. Obecně lze vysledovat tyto trendy:

CENA ROSTE:

CENA KLESÁ:

  • Na vesnicích a dopravně obtížně dostupných místech
  • V menších městech se slabou občanskou vybaveností
  • V oblastech s ekologickými problémy
  • V oblastech s nízkou nabídkou pracovních možností

Tento seznam nereprezentuje veškeré trendy, které ovlivňují cenu nemovitostí. Obecně lze popsané vysvětlit historickým vývojem, kdy se spolu s průmyslovou revolucí začalo více obyvatel přesouvat z vesnic do měst a tento trend u většiny populace stále pokračuje.

Jelikož jsou centra měst vesměs zastavěná, neexistuje snadný způsob jak pokrýt přetrvávající poptávku snadnou výstavbou nových prostor. Proto jsou ceny nemovitostí v centru většinou dražší. Kvůli nárůstu v cenách v posledních letech je větší zájem o menší byty, které jsou na pořízení levnější a případně se snáz pronajímají.
O revitalizaci panelové výstavby se mluví dlouhá léta, ale to nemění nic na faktu, že panelové domy byly původně zamýšleny jako provizorní řešení a velké procento panelových budov dnes přesluhuje.

Češi také znovuobjevili kouzlo rekreačních nemovitostí. Proto jejich cena v oblíbených destinacích vykazuje růst.

Samostatnou kapitolou je hlavní město, kde se vše zmíněné ještě násobí. Důvodů je několik. Mezi hlavní uveďme lepší pracovní nabídky, kvalitnější občanskou vybavenost a možnost kulturního vyžití.

Intervence ČNB

Pokud chcete bydlet ve svém, ale nedisponujete potřebnými financemi, nabízí se možnost hypotéky. A právě pravidla úvěrování, které stanovuje ČNB, ovlivňují vývoj cen a doplňují mechanizmus střetávání nabídky a poptávky. Po mnoho let banky půjčovaly peníze na bydlení jako na běžícím páse. S nadsázkou lze říci, že půjčit si bylo tak snadné, že i nerozhodnutí zájemci o koupi nemovitosti si úvěr vyřídili a nemovitost si koupili. To platilo do 1.10.2018, kdy vstoupila v platnost nová pravidla poskytování hypoték.

Nová doporučení, chcete-li nová pravidla, se týkají všech nových žadatelů o přidělení hypotéčního úvěru a více informací k tomuto tématu jsme pro Vás připravili v tomto článku. Pro účely tohoto článku stačí pouze konstatovat, že získat hypotéku je po zavedení těchto změn výrazně těžší a mnoho zájemců o koupi nemovitosti ze hry vypadne kvůli tomu, že jim požadovaný obnos nikdo nepůjčí. Tato opatření měla způsobit splaskávání spekulační bubliny na trhu s nemovitostmi. K tomu se ještě vrátíme.

Mobilita obyvatel

Další významný činitel při odhadu ceny nemovitostí je mobilita obyvatel. Jedná se o ochotu přestěhovat se za lepším. A jsou tedy Češi ochotní se stěhovat například za lepší prací? Odpověď zní – spíše ne. I přes možnost lepšího výdělku a lepší občanské vybavenosti setrvává většina Čechů na původním místě. Toto tvrzení podporují i nářky zaměstnavatelů, kteří nemohou růst, protože jim chybí potřebná pracovní síla. Snížená mobilita obyvatelstva absorbuje část cenotvorných sil.

Vývoj cen nemovitostí v roce 2019

vývoj cen nemovitostíObecně se má za to, že vývoj cen nemovitostí prudce zpomaluje, respektive že narazil na svůj strop. S odvoláním na zdroj iDNES je patrné, že meziroční nárůst cen nemovitostí osciloval kolem střední hodnoty 7,8%. Toto číslo stále reprezentuje nárůst, ale výrazně pomalejší, než ve srovnání s předchozími obdobími. Tato data představují vzorek za rok 2018, takže intervence ČNB se zatím nestihla plně projevit. Přesto můžeme na příkladu Libereckého a Jihočeského kraje zaznamenat pokles v cenách ( -1,2%).

Mezi kraji jsou značné rozdíly a růst se pohybuje v rozpětí od negativních hodnot až po téměř 35% nárůst v Moravskoslezském kraji. Je však třeba dodat, že například zmíněný Moravskoslezký kraj má i přes nejvyšší nárůst stále jedny z nejnižších cen nemovitostí.

Analytici se obecně shodují, že v roce 2019 bude pokračovat trend ochlazování poptávky po nemovitostech, s výjimkou Prahy, kde se očekává i přes nejvyšší tržní hodnoty růst i v roce 2019.

Kdo hledá, ten najde

Doposud jsme se dívali na trh jako na celek. S výjimkou Prahy by se dalo konstatovat, že kdo s koupí nemovitosti může počkat, ten by se pravděpodobně mohl dočkat snižování cen. Záměrně se vyhýbám jistým formulacím, jelikož s jistotou nelze vývoj cen odhadnout. Stávající vstupy se mohou i během krátké chvíle změnit a vše může být jinak.

Pokud upustíme od celkového náhledu, ptám se, zda výše zmíněné znamená, že všechny byty v Praze zdražují a že v ostatních krajích se očekává stagnace. Odpověď zní jednoznačně ne. Na mikroekonomické úrovni vstupují do stanovování ceny i další faktory. Někdo potřebuje prodat nemovitost rychle, i za nižší cenu. Jinde se Vám podaří cenu snížit tím, že vynecháte prostředníka zprostředkovávajícího celou transakci. Kdo si dá práci s výběrem vhodné nemovitosti a na nákup nemovitosti nespěchá, skoro jistě narazí na výhodnou nabídku, navzdory všem makroekonomickým trendům.

Další informace, týkající se nákupu nemovitostí můžete najít i v tomto článku. Čím více budete o tématu vědět, tím větší je šance, že se Vám podaří najít skvělou nemovitost šitou na Vaši míru.