Zákaz zcizení a zákaz zatížení – to můsíte znát

Zákaz zcizení se často pojí ještě s termínem zákaz zatížení. V následujících řádcích si objasníme oba termíny a jejich důsledky.

Zcizení a zatížení – vysvětlení pojmů a důsledků

Pojem zákaz zcizení a zatížení nemovitosti zavádí novela občanského zákoníku a váže se na vztah věřitele k pořízené nemovitosti z poskytnuté půjčky. Ve své podstatě se zákaz zcizení a zatížení nemovitosti stal jakousi pojistkou banky, která věřitele chrání před odlivem klientů na konci fixačního období hypotéky. Tento nástroj dává věřiteli moc rozhodnout, zda na konci fixační doby budete moci refinancovat Váš úvěr u jiného finančního domu.

Tématice refinancování jsme věnovali samostatný článek.

Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti může být součástí smluvní úpravy vztahu věřitele a dlužníka. Tato úprava je založena na podobném principu, jako zástavní právo k nemovitosti, které je v běžné praxi součástí smluvního vztahu.

zákaz zcizeníStejně jako informace o zástavním právu k nemovitosti se i zákaz zcizení a zatížení zanese do katastru nemovitostí a v případě refinancování úvěru musí původní banka s tímto krokem souhlasit. V případě nesouhlasu původní banky se klient vystavuje sankcím.

Zákaz zatížení pro Vás v praxi znamená, že souhlasíte s tím, že nemovitost nebude nijak zatížena (např.: zástavním právem, věcným břemenem dožití apod.). Nutnou podmínkou refinancování však je nový záznam věcného břemena, čímž je porušen původní závazek.

Zákaz zatížení nemovitosti lze uplatnit ve třech variantách odstupňovaných podle míry vypověditelnosti.

  1. smluvní zákaz zatížení nemovitosti bez zápisu do katastru nemovitostí
  2. zákaz zatížení nemovitosti zástavním právem bez písemného souhlasu věřitele
  3. zákaz zatížení nemovitosti zástavním právem

V prvním případě se jedná pouze o vzájemně zasmluvněnou dohodu a její nedodržení podléhá sankcím ze strany banky. Naopak poslední případ je komplikací, kdy nestačí jen písemný souhlas Vaší stávající banky ke zrušení překážky refinancování, ale stávající banka musí na katastr nemovitostí poslat žádost o výmaz a teprve poté je možné podat nový návrh na vklad zástavního práva.

Zákaz zcizení v praxi znamená úplný zákaz prodeje nemovitosti zatížené dluhem a tedy převedením vlastnických práv na někoho jiného.

Jak se vyvarovat potížím při refinancování?

V první řadě se snažte vyvarovat, aby zákaz zatížení, nebo zákaz zcizení vůbec ve Vaší smlouvě figuroval. Po přečtení tohoto článku chápete oba termíny i jejich praktické dopady na Vaše nakládání s nemovitostí. Pokud banka tyto termíny ve smlouvě používá, snažte se domluvit na jejich odstranění. Banka Vám často vyjde vstříc s vidinou získání nového klienta. Tématice hypoték jsem věnovali samostatný článek.

Pokud máte již smlouvu uzavřenou i s touto klauzulí, začněte řešit refinancování s dostatečným časovým předstihem. Tím se Vaše šance na zdárné refinancování Vaší nemovitosti výrazně zvýší.