Immobilien-Investment & Vermieten über Airbnb

Airbnb ist heute eine weltweit bekannte Plattform, wenn es darum geht, kurzfristig eine Unterkunft bei Einheimischen zu buchen. Airbnb ist ein Produkt der “Sharing Economy” und hilft Einheimische und Reisende miteinander zu verbinden. Geht es am Wochenende nach München, können Sie Ihre Unterkunft schnell und einfach über Airbnb buchen.

Die Unterkünfte werden häufig von einheimischen Privatpersonen vermietet, welche somit die Gesamtkosten pro Monat deutlich senken können. Andererseits gibt es Personen, die diese Situation als lukratives Geschäft betrachten und Immobilien in attraktiven Stadtlagen aufkaufen und kurzfristig vermieten.

Die Strategie dahinter ist relativ einfach. Häufig können die Eigentümer ein Vielfaches des üblichen Mietpreises erwirtschaften. Ein Durchschnittsverdienst pro Woche und Gast liegt in München bei 352,- EUR; für 2 Gäste dann 536,- EUR. Die Monatsmiete beträgt bei einer 60 m2 Wohnung in München ca. 1.000,- EUR. Bei voller Auslastung und mehreren Gästen kann über Airbnb sehr einfach das Doppelte eingenommen werden. In einigen Städte sogar noch mehr.

Ein interessantes Geschäft für viele Anleger. Einfach eine Hypothek aufnehmen und diese innerhalb von 6-8 Jahren mit Airbnb-Erträgen begleichen. Bei regulären Mietpreisen können Sie mit einer Amortisationszeit von über 20 Jahren rechnen. Dies ist natürlich bei jedem Anleger individuell.

Situation in Deutschland

Fakt ist, dass Airbnb und ähnliche Portale wie Wimdu und 9Flats die Einheimischen aus den Stadtzentren verdrängen. Bereits jetzt ist es schwer, für Studenten oder junge Arbeitende eine leistbare Wohnung in Berlin oder anderen Großstädten zu finden.

Richtlinien

Aus diesem Grund haben die einzelnen Städte Regeln aufgestellt, welche die Vermietung von Wohnungen zu kurzfristigen Zwecken an Touristen einschränken. Sie können sich bei Ihrem Bezirksamt über Ihre lokalen Regelungen informieren.

Für Berlin und andere Großstädte gilt das Zweckentfremdungsverbot, welches die gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Touristen verbietet. Es ist nicht erlaubt Wohnungen als Ferienwohnungen zu vermieten, außer man erhält eine gesonderte Genehmigung dazu. Möchten Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung überlassen, beantragen Sie bei Ihrem Bezirksamt eine Bewilligung. Dazu benötigen Sie das ausgefüllte Antragsformular, eine Begründung und einen Eigentumsnachweis. Die Bearbeitung dauert bis zu 8 Wochen. Mehr Informationen dazu finden Sie hier.

Im Klartext: möchten Sie Ihre Eigentumswohnung zur Gänze vermieten, benötigen Sie eine Genehmigung, sonst handeln Sie illegal.

Häufig gestellte Fragen

Ich habe keine Genehmigung, vermiete jedoch die komplette Wohnung?

Abhängig von der Stadt in welcher Sie sich befinden, sollten Sie die örtlichen Bestimmungen beachten. So haben die Großstädte wie Bonn, Köln, Berlin, Stuttgart, Hamburg und München Richtlinien aufgestellt, welche die Vermietung für kurzfristige Aufenthalte beschränken. Haben Sie keine gültige Genehmigung, kann Bußgeld von bis zu 100.000,- EUR verrechnet werden. Haben die Nachbarn das Gefühl, dass Sie Ihre Wohnung illegal kurzfristig vermieten, können sie es beim zuständigen Amt melden.

Kann ich meine Wohnung untervermieten?

Als Mieter einer Wohnung können Sie diese nur zu ortsüblichen Preisen untervermieten. Der Eigentümer bzw. die Hausverwaltung muss hierfür jedoch zustimmen.

Unter welchen Umständen brauche ich keine Genehmigung?

Sind Sie in der Wohnung selbst zumindest zu 50% wohnhaft, können Sie die verbleibenden 50% vermieten. Wohnen Sie in einer Zweizimmerwohnung, kann ein Zimmer problemlos vermietet werden. Dies hilft natürlich dem Mieter bzw. Eigentümer die monatlichen Fixkosten zu senken, ohne gegen das Gesetz zu verstoßen. Hierfür wird keine gesonderte Genehmigung benötigt.

Ich fahre in den Urlaub, darf ich meine Wohnung vermieten?

Ja, Sie können Ihre Wohnung über den Zeitraum, wo Sie in den Urlaub fahren oder ein Auslandssemester anstreben, vermieten. Jedoch nicht tage- bzw wochenweise. Der Mietpreis muss auch den örtlichen Mietzahlungen entsprechen.

Steuern und rechtliche Angelegenheiten

  • Einnahmen durch Vermietungen über Internetplattformen wie Airbnb und Co müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Ob Steuern anfallen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.
  • Umsatzsteuer bezahlen Sie erst, wenn Sie durch die Untervermietung im Vorjahr 17.500,-  EUR eingenommen haben und die Prognose für das nächste Jahr einen Betrag von 50.000,- EUR ergibt.

Gewerbesteuer bezahlen Sie nur, wenn die Einnahmen den Freibetrag von 24.500,- EUR im Jahr überschreiten.

In den meisten Städten sind Touristen verpflichtet eine Kommunalsteuer zu leisten. Informieren Sie sich beim Bezirksamt, ob dies für Ihre Region auch zutrifft und in welcher Form Sie sieabrechnen sollen. Airbnb rechnet die Kommunalsteuer bei einigen Städten bereits automatisch ab und leistet die Beträge direkt an die betroffenen Organe. Ob dies in Ihrer Stadt auch der Fall ist, können Sie in der Inseratverwaltung – Örtliche Gesetze nachlesen.

Fazit

Für Investoren in Deutschland ist ein Investment in eine Immobilie mit einer geplanten Vermietung über Airbnb, wegen der notwendigen Genehmigung, nicht mehr so attraktiv. Es gibt noch immer viele schwarze Schafe, die auch ohne Bewilligung Ihre Wohnungen vermieten. Die Städte wehren sich jedoch und gehen solchen Anbietern nach.

Was in Deutschland gilt, muss noch nicht in anderen europäischen Städten gelten. In Prag oder Budapest sind die Bedingungen für die kurzfristige Vermietung von Wohnungen noch nicht so streng gefasst. Wer schnell reagiert, kann hier noch gut investieren.

Auch wenn man sich an das Gesetz hält, ist Airbnb noch immer eine gute Möglichkeit, die monatlichen Fixkosten zu drücken. Man kann schließlich die Hälfte der Wohnung vermieten. Schlussendlich ist die Idee der Sharing Economy nicht nur Gewinn zu schöpfen sondern auch die sozialen Beziehungen zu pflegen. Durch das Vermieten von Zimmern trifft man häufig auf interessante Reisende aus aller Welt.