Hipotecas

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Mejores Hipotecas 2018

Tipo
  • Variable desde Euribor+0,99%. 1 er año 1,25% TIN (1,89% TAE)
  • Hasta el 80% del valor de tasación
  • Hasta 30 años. Sin comisiones. Carencia hasta 2 años.
  • Regalo 150€ al domiciliar la nómina
  • Desde Euribor+0,99%. 1 er año 1,99% TIN (1,79% TAE Variable)
  • Hasta el 80% del valor de 1a vivienda o 75% la 2.ª
  • Hasta 40 años
  • Sin comisión por apertura, subrogación o desistimiento
  • Hipoteca fija desde 2,50% TIN / 3,13% TAE
  • Variable desde 1,99% (2 años). Después E+1,59% TAE 1,93%
  • Sin domiciliar la nómina. Sin contrar seguros.
  • Fija desde 2,10% TIN (3,38% TAE) a 15 años
  • Hasta el 80% del valor de tasación
  • Hasta 30 años. Sin comisiones. Carencia hasta 2 años.
  • Regalo 150€ al domiciliar la nómina
  • Fija 10 años desde 1,79% TIN
  • Posteriores desde Euribor + 0,99% (2,33% TAE Variable)
  • Hasta 40 años
  • Sin comisión por apertura, subrogación o desistimiento
  • Fijo desde 1,50% TIN (2,15% TAE)
  • Hasta 30 años
  • Hasta el 80% del valor vivienda
  • Sin comisión por apertura o cancelación anticipada
  • Variable desde 0,99% TIN el 1er año (1,49% TAE)
  • Hasta 30 años
  • Hasta el 80% del valor vivienda
  • Sin comisión por apertura o cancelación anticipada
  • Variable desde 0,89% TIN (1,89TAE). 1er año (1,49% TAE)
  • Hasta 30 años
  • Hasta el 80% del valor vivienda
  • Sin comisión por apertura o cancelación anticipada, o subrogación
  • Primer año: 1,25% TIN. Posteriores Euribor + 1,59% (1,90 TAE)
  • Sin comisiones
  • Sin vincular nómina
  • Sin contratar otros productos
  • Fijo desde desde 1,65% TIN (2,07% TAE)
  • Desde 1,65% TIN1 (2,07% TAE3).
  • Hasta el 80% del valor vivienda
  • Sin comisión por apertura o cancelación anticipada, o subrogación

Hipotecas –  Qué debes saber


Si está pensando en comprarte un piso o una vivienda, en Financer te ofrecemos una guía rápida y básica para que comprendas mejor qué tipos de hipotecas hay en el mercado.

En esta página proporcionamos toda la información necesaria para que puedas comparar las diferentes hipotecas que existen actualmente en el mercado y puedas decidir cuál de ellas se ajusta mejor a tus necesidades.

Préstamo hipotecario para la vivienda

Para financiar la compra de una casa/piso solo puede realizarse mediante un préstamo hipotecario. La diferencia entre un préstamo hipotecario y cualquier otro tipo de préstamo personal es que la hipotecas tienen un interés mucho más bajo que los préstamos personales.

Cómo funcionan las Hipotecas


Si quieres comprarte una casa o una vivienda probablemente no dispondrás del capital o dinero necesario para la compra del inmueble. En tal caso, deberás acudir a un banco para un préstamo hipotecario.

El banco pagará la compra de la vivienda por ti. De echo cuando firmes el contrato final por la compra del inmueble se realizará en el banco y ante notario y acudirán:

  • El propietario que vende el inmueble.
  • El agente del banco.
  • El notario.

El banco extenderá un cheque al propietario que vende el inmueble por el importe de la vivienda y tu firmarás un contrato con el banco por el cual asumes devolver ese importe más los intereses al banco.

Ten presente que hasta que no hayas acabado de devolver el dinero del préstamo al banco la compra del piso no será exactamente tuyo sino del banco. En otras palabras, el banco paga la vivienda por ti para que luego realices la devolución al banco en pagos mensuales por el importe de la vivienda más los intereses.

La escritura de la vivienda estará a tu nombre pero el banco realiza el pago por ti, por lo que pasas a tener una deuda con el banco.

Tres puntos claves de las Hipotecas

Un préstamo hipotecario se compone básicamente de 3 elementos:

  1. El importe del préstamo hipotecario para poder comprar la vivienda.
  2. El plazo de devolución.
  3. El tipo de interes aplicable.

A continuación detallamos más información sobre estos tres importantes factores

Importe o capital a solicitar en las Hipotecas

Es el dinero que solicitas al banco para la compra de la vivienda.

En España generalmente el banco concede hipotecas de hasta el 80% del total del precio de la vivienda. Esto quiere decir que tienes que tener disponible el 20% del total del precio de la vivienda. Por ejemplo si el piso cuesta 150,000€, el banco pagará por ti 120,000€ y tendrás que tener ahorrado 30,000€ para pagar esa diferencia.

Algunos bancos de España conceden hasta el 100% de la hipoteca, es decir si la vivienda cuesta 150,000€, el préstamo hipotecario será de 150,000€. Sin embargo estos casos solo suelen darse en clientes con muy buen historial financiero.

Excepcionalmente otros bancos conceden el 100% de la hipoteca y además amplían el valor del préstamo para los gastos de la tramitación de la hipoteca, por lo que la financiación de la hipoteca puede llegar a ser de hasta un 120%.

Plazo de devolución de las Hipotecas

El plazo de devolución de la hipoteca es el tiempo en que tendrás que devolver el préstamo al banco. El pago del préstamo se realiza en cuotas mensuales, es decir cada mes irás pagando al banco parte del préstamo. En España el plazo de devolución suele ser de entre 30 y 40 años máximo, dependerá evidentemente de tu edad, tu estado financiero y del tipo de interés de la hipoteca.

Ten presente que cuanto más alargues el plazo de devolución pagarás más intereses, pero por otro lado la cuota mensual será más baja.

Tipos de intereses de las Hipotecas

El interés es un porcentaje que tendrás que pagar al acreedor hipotecario, es decir al banco por el préstamo de la hipoteca. Este porcentaje marcará lo que tendrás que pagar cada mes.

Hipoteca Fija

Este tipo de hipoteca tiene un interés fijo, es decir no vararía durante los años que hayas solicitado la hipoteca. Cada mes pagarás la misma cuota y sabrás desde el inicio el coste total que tendrás que pagar.

  • Ventajas: no tendrás sorpresas y sabrás que cantidad tendrás que pagar sin sustos por si el Euribor sube.
  • Desventajas: los bancos  establecen un interés fijo que es por lo general bastante más elevado. Esto es así para protegerse en el caso de que en las siguientes décadas el Euribor suba, de esta manera el banco no tendrá pérdidas. Por lo tanto con un interés fijo la hipoteca saldrá más cara al principio pero por otro lado, en el caso de que el Euribor suba considerablemente pasados tu interés al ser fijo no se verá afectado.

Comparar Hipotecas Fijas

Hipoteca Variable

Este tipo de hipoteca tiene un interés variable y es revisado periódicamente  (cada semestre o anualmente) para adaptarse al nivel de la economía global. El interés variable esta compuesto por la suma de un referencial variable y otro referencial fijo. En España se usa generalmente como referencial variable el Euribor. El referencial fijo viene fijado por el banco y es permanente durante todos los años. En otras palabras la hipoteca variable se compone del Euribor más un diferencial fijo. Por ejemplo Euribor + 1,1%.

  • Ventajas: si el Euribor es muy bajo la hipoteca será bastante barata.
  • Desventajas: será muy difícil predecir cual será el importe total que tendrás que pagar de la hipoteca ya que cada año el interés podrá cambiar. En el caso de que el Euribor suba, deberás pagar una cuota mensual más elevada.

Hipoteca mixta

Este tipo de hipotecas tienen los dos interés: fijo y variable. Generalmente los primeros años los bancos ofertan un interés fijo y en los años posteriores el interés pasa a ser variable (referencia variable + referencial fijo)

Calcular amortización

Referencial Euribor o IRPH de las Hipotecas

Los bancos pueden tomar como referencial el Euribor o IRPH, aunque es mucho más recomendable tomar como referencial el Euribor. Actualmente el Euribor tiene un valor muy bajo y por tanto pagarás un interés muy bajo.

El inconveniente del IRPH puede parecer más estable pero también fluctúa y al final acabarás pagando mucho más.

En el 2017 el Euribor ha estado en un promedio de -0,19% mientras que el IRPH en un promedio de 1,85%,

Actualmente la mayoría de los bancos toman como referencia el Euribor y el IRPH prácticamente no se usa, aún así pregunta a tu entidad bancaria por si acaso.

Tomar como referencial el IRPH no es nada recomendable por ser un referencial mucho más elevado.

El mejor interés de las Hipotecas

Para tener el interés más bajo y por tanto pagar menos dependerá de la situación del Euribor. Actualmente el Euribor tiene unos valores muy bajos (la media del valor del Euribor en marzo del 2017 es de -0,111%).

Al ser un valor tan bajo la hipoteca con interés variable será muy barata pero ten presente que este valor no se mantendrá igual ni para siempre. Recuerda que tendrás que pagar la hipoteca en 30 o 40 años. Es cierto que los valores del Euribor no suben rápidamente pero también es cierto que no se mantendrá para siempre a estos valores tan bajos.

Si eres de los que no quieren arriesgarse escoge por una hipoteca fija.

Estando actualmente el Euribor tan bajo lo perfecto sería si encuentras una oferta de hipoteca mixta con un interés inicial variable y posteriormente a un interés fijo.

Tipo de amortización de las Hipotecas

La amortización es el pago o cuota mensual que deberás pagar al banco. El importe de esta cuota mensual variará según el tipo de amortización. En España se utiliza generalmente el tipo de amortización francés.

En el tipo de amortización Francés la mayor parte de los intereses se pagan en las cuotas de los primeros años, pero esto no quiere decir que sólo pagues intereses en los primeros años, ni que tampoco pagues todos los intereses en los primeros años.

Cada mes pagarás la misma cuota (en el caso de interés variable la cuota variará cuando haya una revisión del Euribor). En cada cuota que pagues los intereses variaran en dependencia del capital que hayas amortizado, es decir de lo que hayas ido devolviendo al banco. En otras palabras los intereses irán reduciéndose según lo que vayas pagando.

Límite edad para de las Hipotecas

Técnicamente no existe un límite de edad para solicitar un hipoteca tan sólo exigen que tengas mínimo 18 años. Al banco no le importa que edad tienes, sólo le interesa saber quién va a pagar la hipoteca y quién puede pagarla. Para protegerse en caso de posibles impagos necesitarán saber quién puede pagar por la deuda por ti, por esta razón solicitan de aval.

A pesar de que no les importa relativamente tu edad es un factor clave ya que afectará en las condiciones del préstamo hipotecario.

  • Joven (entre 18 y 25 años): generalmente cuando los jóvenes solicitan una hipoteca no suelen tener ahorros y además el puesto laboral es más inestable. Sin embargo muchos bancos ofrecen hipotecas para jóvenes con condiciones de un plazo de devolución de hasta 50 años. No obligan a contratar un plan de pensiones pero si un seguro de vida y un seguro del hogar.
  • Adulto (entre 26 y 39 años): la gran ventaja es que el banco ya te conoce y conoce tu historial financiero, por lo que es más fácil que concedan la hipoteca. Este perfil es el más favorable ya que el puesto laboral suele ser estable y con sueldos más elevados.
  • Mayor (entre 40 y 70 años): en el caso de tener 50 años los bancos rara vez suelen confirman préstamos hipotecarios a 20 años, por lo que el plazo de devolución es mucho más reducido. Recuerda que la cuota mensual de la hipoteca nunca puede ser más del 35% del sueldo/pensión, ya que consideran que el otro 65% del sueldo es necesario para los gastos del día a día. Además deberás contratar como extra un plan de pensiones y seguro de vida, por lo que la hipoteca se encarecerá más. Sin embargo si tienes un aval más joven o patrimonio personal que te avale tendrás más facilidades para que acepten la hipoteca.

Gastos a pagar al banco en las Hipotecas

Cuando compras una vivienda además de tener que afrontar el pago del inmueble tendrás que asumir otro tipo de gastos.

  • Comisión de apertura que incluye  los gastos de estudio y tramitación del préstamo. Suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo. Si puedes, intenta negociar con el banco que elimine esta comisión. La mayoría de los bancos que ofrecen hipotecas por internet no cobran este tipo de comisiones.
  • Comisión por amortización anticipada solo se aplica en el caso de que decidas devolver antes el dinero de la hipoteca. En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada por ley al 1%. En el caso ser un préstamo hipotecario con interés fijo la comisión por amortización anticipada es más elevada ya que implica más riesgo para el banco. Por lo general la comisión por amortización anticipada es del 0,5%. Si tienes pensado devolver anticipadamente el préstamo negocia esta comisión con tu banco.
  • Comisión por subrogación puede estar entre un 0.5% y un 1% del capital de la hipoteca. La comisión de subrogación debe pagarse cuando se realiza la compra de una vivienda de segunda mano cuyos vendedores no han acabo de pagar la hipoteca al banco. Es decir, la comisión por subrogación es la cantidad de dinero que el banco cobra al formalizar el cambio de deudor (es decir de cliente) del préstamo hipotecario, y esto incluye los gastos administrativos y de gestión del préstamo.
  • Comisión por novación es la comisión que el banco cobra por cambiar las condiciones del préstamo hipotecario y cubre los gastos administrativos y de gestión, puede variar entre el 0% y el 1% del importe total pendiente de amortizar. Se cambian las condiciones del préstamo cuando se solicita cambiar el tipo de interés, incrementar el importe del préstamo hipotecario, modificar el plazo de devolución, etc.

Otros gastos de las Hipotecas

  • Tasación de la vivienda: esta comisión solo se aplica si solicitas ampliar el importe de la hipoteca. Por ejemplo si te quedan por pagar 50,000€ de la hipoteca y solicitas ampliar la hipoteca a 75,000€. En tal caso el banco debe calcular o tasar el actual valor de la vivienda para determinar el valor real de la vivienda.
  • Notario: deberás pagar por el servicio de un notario que dará fe publica por las escrituras de compra y venta del inmueble. La operación de compra-venta se realiza siempre ante notario.
  • Gestoría: se encargará de los trámites administrativos: registro, pago de impuestos, etc. Este gasto puede evitarse si realizas tú mismo esta tramitación.
  • Registro de la propiedad: es la comisión a pagar que indicará que eres el nuevo dueño del inmueble y que tienes un préstamo hipotecario.

Calcular el interés

Hipotecas: seguros y productos vinculados al banco

Cuando solicites al banco el préstamo hipotecario requerirán como condición que contrates algunos productos con ellos. Esta opción no es obligatoria pero puedes conseguir una reducción de hasta el 1% asociando estos servicios al banco.

  • Domiciliación de la nómina al banco.
  • Domiciliación de recibos al banco.
  • Contratación del seguro de hogar.
  • Contratación del seguro de vida.
  • Contratación del seguro de desempleo.
  • Contratación de tarjeta.
  • Abrir plan de pensiones.

Consejos sobre las Hipotecas

  • Nuestro consejo es que intentes negociar al máximo con el banco el préstamo hipotecario y si es necesario solicita ayuda de un profesional para que realice la negociación por ti.
  • Solicitando ayuda de un profesional deberás pagar sus servicios pero por otro lado podrá conseguir que ahorres mucho dinero ya que conseguirá que la hipoteca sea mucho más barata.
  • Compara todas las hipotecas que hay en el mercado y lee detenidamente las condiciones para saber qué seguros debes contratar y que productos vincular en el banco.
  • No solicites más del 80% del valor de la vivienda. A pesar de que hay ofertas de banco que financian hasta el 100% del valor de la vivienda, esta opción no es aconsejable. De esta manera evitarás pagar más intereses y la carga será mucho menor.
  • Ten presente que factores pueden hacer que la cuota mensual oscile, infórmate del tipo de diferenciales e intereses aplicados.
  • Lee todas las cláusulas y asesórate de un experto si es necesario para que el banco no incluya cláusulas abusivas.
  • Pasados ciertos años de tener la hipoteca, re negocia las condiciones con el banco. Tienes derecho a una re negociación y revisar las condiciones de la hipoteca.

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