Hipoteca Autopromotor: el préstamo para construir tu propia casa
¿Quieres construir tu propia casa? Cada vez más españoles se decantan por la opción de la autoconstrucción de su hogar.
Si estás buscando información en este artículo de Financer España te vamos a explicar todo para que puedas decidir si te conviene pedir la hipoteca autopromotor.
El préstamo hipotecario para construir tu casa funciona de una manera diferente, el banco te presta el dinero por tramos.
Además, indicaremos las certificaciones que necesitas y los riesgos que debes tener presente y nuestros exclusivos consejos para no quedarte sin dinero antes de adentrarte en esta aventura.
Hipoteca autopromotor ¿qué es?
El préstamo autopromotor es un crédito a largo plazo que te dará liquidez para:
Construir tu propiedad: afrontar los gastos de construcción y obra
Reformar la vivienda en mal estado: afrontar los gastos de construcción y obra
Comprar e instalar casas prefabricadas
Este tipo de hipotecas tiene una serie de condiciones que explicamos más adelante en este artículo
El mayor riesgo que tiene esta modalidad de préstamo es que te quedes sin dinero durante el proceso de construcción.
Esto se debe a una mala planificación y a imprevistos durante la construcción.
Hipoteca autopromotor ¿con o sin terreno?
Por lo general la hipoteca autopromotor es sin terreno.
Entonces, ¿cómo conseguir una hipoteca autopromotor con terreno?
Debido a los gastos e imprevistos que deberás afrontar cuando diseñas y construyas tu chalet, lo ideal sería que hubieras ahorrado lo suficiente para la compra del terreno.
Pero si has visto la parcela o finca de tus sueños y no quieres dejarlo escapar, entonces tienes estas opciones:
Alternativamente, puedes negociar con la entidad bancaria qué alternativas te ofrece, posiblemente pueda ofrecer condiciones más ventajosas.
Cómo funciona una hipoteca autoconstrucción
En una hipoteca tradicional el banco te da un préstamo para que puedas comprar la propiedad ya construida.
Sin embargo, el préstamo autopromotor funciona un poco diferente.
Financiación limitada al 80%
En las hipotecas convencionales las entidades bancarias ofrecen hasta un 80% del valor de la tasación.
Por lo general aplicarán un máximo 80% del coste de las obras.
Préstamo por fases
Con el financiamiento autoconstrucción de la propiedad el banco te irá dando el dinero a medida que hayas consolidado un tramo de la edificación
FASE 1: Inicio de las obras
Financiamiento para el inicio de las obras: recibes hasta un 50% del dinero solicitado al banco
FASE 2: construcción
Financiamiento a tramos durante la construcción: irás recibiendo el capital del banco escalonadamente según vaya pasando las certificaciones el inmueble
Irás recibiendo el capital progresivamente una vez hayas finalizado un tramo.
Tu arquitecto emitirá una certificación cuando finalice una fase y posteriormente el tasador verificará y dará un valor de lo que llevas hecho de la obra.
Del valor de esta tasación el banco aplica el % para darte el préstamo.
Es recomendable que te asegures con el banco cuánto dinero ofrecerán en cada fase en el préstamo autopromotor.
FASE 3: final de la obra
Financiamiento para la certificación final de vivienda habitable de hasta un 20%
Carencia de máximo 2 años
Los préstamos hipotecarios autopromotor dan la opción de solicitar carencia de 2 años (solo pagas intereses y no capital amortizado)
Esto es crucial, ya que durante el proceso de edificación estarás vaciando tus ahorros.
Así mientras construyas tu casa solo irás pagando intereses de la hipoteca.
Así, cuando tu hogar esté construido y con la certificación de habitabilidad, firmarás un préstamo hipotecario tradicional para devolver el capital pendiente de la hipoteca autopromotor.
Requisitos y condiciones de la hipoteca autopromotor
Los bancos exigen las mismas condiciones tanto si compras un terreno para la construcción de tu casa, como si compras una vivienda para rehabilitar o una casa prefabricada.
¿Qué requisitos debo tener para solicitar préstamo autopromotor?
- Tener un terreno urbanizable a tu nombre
- Tener las licencias y permisos en vigor
- Tener suficiente solvencia financiera
¿Qué documentos necesito para solicitar una hipoteca autoconstrucción?
- Registro de la propiedad que obtendrás cuando compres el terreno
- Proyecto de obras de un arquitecto aprobado por el colegio de arquitectos (CSCAE)
- Licencia de obras y construcción del ayuntamiento
- Tasación reciente de la parcela
- Certificado de eficiencia energética
- Tu DNI, nómina y otros documentos de tu estado financiero que pueda necesitar el banco
Una de las ventajas de construir tu hogar de manera sostenible es que obtendrás certificados energéticos que te darán opción a solicitar una hipoteca Verde.
Qué gastos debes tener en cuenta con las hipotecas autopromotor
Construirse uno mismo la vivienda no consiste solo en comprar un terreno y hacer la vivienda unifamiliar.
Hay otros trámites que debes considerar y que tienen un coste.
A continuación listamos los gastos hipoteca autopromotor:
- Comprar el terreno (si no lo tenías)
- Coste de la obra
- Licencia de obra: hasta 7% del coste de la obra
- Licencia de habitabilidad
- Tasación: hasta 700€
- IVA: 10%
- Notaría y gestoría: mínimo 300€
- Certificaciones: entre 300€ y 400€ cada una
Mejores hipotecas autopromotor
Las ofertas bancarias de las hipotecas autopromotor son muy personalizadas.
En Financer España recomendamos que utilices directamente el simulador de hipotecas de cada entidad o les contactes para una cotización más ajustada.
Cada banco podrá ofrecer condiciones diferentes respecto a:
Límite en el plazo de construcción y obra: suele ser 2 años
Límite en el plazo de devolución de préstamo: suele ser 30 años
Límite en el importe máximo del crédito: suele el 80%
Límite en el importe del préstamo fraccionado durante la obra: desde el 10% hasta el 50%
Hipoteca autopromotor Bankinter (Credichalet)
El préstamo hipotecario Bankinter conocido como Credichalet, sirve la construcción de tu casa unifamiliar tanto para 1ª o 2ª residencia.
| Condición | Bankinter |
|---|---|
| Plazo: | 30 años |
| Financiación 1ª vivienda: | hasta 80% |
| Financiación 2ª vivienda: | hasta 60% |
| Interés: | fijo o variable |
| Carencia: | 18 o 24 meses |
| Nómina mín: | 2.000€ |
Haz clic en este enlace para saber más de las hipotecas Bankinter
Hipoteca autopromotor Santander
El Banco Santander ofrece el producto de hipoteca autoconstrucción para edificación de tu chalet o vivienda familiar o para realizar reformas.
Podrás conseguir el 100% de la financiación de los gastos de ejecución de la obra con un límite del 70% del valor de reposición (el coste que tendría volver a construir tu vivienda).
En otras palabras, si construir tu casa cuesta 100.000€, pero se estima que el coste para reconstruir la vivienda es de 90.000€, entonces el banco Santander te prestaría un total de 63.00€ (el 70% de los 90.000€).
| Condiciones | B. Santander |
|---|---|
| Plazo 1ª vivienda | 30 años |
| Plazo 2ª vivienda | 25 años |
| Financiación de la obra: | 70% valor de reposición |
| Incluye terreno: |  |
| Interés: | fijo o variable |
| Carencia: | 2 años |
Haz clic en este enlace para saber más de las hipotecas Santander.
Hipoteca autopromotor Sabadell
En el Banco Sabadell podrás contratar un préstamo garantizado con hipoteca para la autofabricación de tu casa o rehabilitación.
En su portal web apenas indican las condiciones, deberás contactar con Sabadell directamente para una simulación.
Permite escoger entre hipoteca fija o variable y la carencia dependerá del tipo de obra.
Haz clic en este enlace para saber más de las hipotecas Sabadell
Hipoteca rehabilitación La Caixa (CaixaBank)
CaixaBank ofrece el préstamo para la rehabilitación de la residencia
La hipoteca autopromotor La Caixa para la construcción de inmuebles solo está disponible para empresas promotores, no para particulares.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca autopromotor
¿Qué bancos ofrecen hipotecas autopromotor?
En España los bancos que anuncian hipotecas autopromotor en su portal web son: BBVA, Bankinter, Bankia, Santander, Kutxabank y Abanca.
Recomendamos contactar con tu oficina bancaria de toda la vida y negociar la opción créditos autopromotor. Suelen aceptar en clientes habituales. Saber más aquí
¿Existe la hipoteca autopromotor ING?
No, la entidad bancaria no anuncia en su web ningún producto diseñado para la construcción de la vivienda.
¿Cuánto cuesta construir una casa?
El precio de construir una casa podrá variar según tu localidad, pero a modo general el precio oscila entre los 900€ y 1500€ por m2 y debes contar además entre el 10% y 20% para las sorpresas.
Así, una vivienda de 110m2 tendría un coste de obra entre 99.000€ y 165.000€ además del 10% mínimo para los imprevistos y cambios de última hora.
Lo recomendable es contar con el 20% adicional por si acaso, ya que siempre surgen sorpresas. El grado de imprevistos dependerá de la profesionalidad de la empresa constructora.
¿Cuánto cuesta una casa prefabricada?
El coste de una casa prefabricada de madera oscila entre los 500€ y 1.000€ por m2, esta variación es debido a los materiales y casa escogida: de madera, acero u hormigón.
¿Puedo solicitar una hipoteca autopromtor para una casa prefabricada móvil?
Las casas móviles no están dentro del ámbito de bienes inmuebles, ya que la casa no está anclada en el suelo, ni tampoco se inscribe en el Registro de la Propiedad, por tanto, no podrás solicitar ni una hipoteca autoconstrucción ni tampoco una hipoteca normal.
Podrás sin embargo solicitar un préstamo al consumo. Utiliza nuestro comparador de préstamos para encontrar tu crédito.
Si la casa prefabricada está anclada en el suelo, entonces sí que podrás solicitar una hipoteca autopromotor.
¿Tengo que ser el titular del terreno para solicitar préstamos autopromotor?
Sí, es obligatorio que seas el propietario de la parcela, de lo contrario el banco no te concederá el crédito
¿Cómo puedo elegir la mejor hipoteca autopromotor para mí?<
Seleccionar la mejor hipoteca autopromotor requiere una investigación exhaustiva y una comparación detallada de las opciones disponibles. #end-hero
Estos son los pasos que tendrás que hacer cuando construyes una casa
Este es el proceso por el que tendrás que pasar cuando inicies la edificación de tu vivienda.
Proceso antes de empezar la construcción de tu hogar:
- Comprar el terreno y tener el contrato de compra-venta firmado ante notario
- Escriturar el terreno en el registro de la propiedad
- Obtener la licencia urbanística (si no la tenía)
- Contratar a un arquitecto
- Obtener el visado del proyecto por el colegio de arquitectos
- Estudio del terreno para saber el tipo de cimentación
- Obtener el permiso o licencia de obra en el ayuntamiento
- Acta de replanteo de la obra: se comprueba y acredita con un documento que la obra puede empezar
Proceso durante la construcción de tu casa:
El arquitecto realizará un seguimiento y emitirá varias certificaciones según la evolución de la obra. Resumido en pocos puntos sería este proceso:
- Limpieza y nivelación del terreno
- Construir los cimientos
- Construir el esqueleto de la casa
- Construir instalaciones como desagües, tubos, etc
- Aislar e impermeavilizar la vivienda
- Acabados: ventanas, instalación de baños y cocina, etc
Proceso cuando acaba la construcción de tu vivienda:
- Obtener el certificado final de obra
- Obtener el certificado de eficiencia enegética
- Acta entre de recepción de la obra
- Obtener la licencia de primera ocupación
- Obtener la cédula de habitabilidad
- Firmar la escritura de obra nueva terminada ante notario
- Inscribir la nueva obra en el Registro de la Propiedad
- Solicitar el alta en los suministros de agua y electricidad
Además el contratista deberá realizar un registro en el libro de órdenes (con los cambios realizado según el plan inicial), el libro de incidencias y la apertura de trabajo.
12 Recomendaciones sobre las hipotecas autopromotor que debes tener en cuenta
Estos son algunos de los consejos que damos en Financer.com España
Compara hipotecas
Los créditos hipotecarios autropromotor por lo general son más caros que las hipotecas tradicionales.
Asegúrate con el notario que entiendes todas las cláusulas y compara hipotecas. Algunas entidades podrán cobran comisiones extras de apertura u ofrecen intereses más elevados.
Comprueba que estés al día con las licencias
No podrás edificar si no tienes licencia de obra y aunque lo tuvieras podrías tener otros inconvenientes si no cumples con todas las licencias necesarias.
Asesórate con el arquitecto para estar siempre al día con todos los premisos.
Te ahorrarás tiempo y dinero.
Escoge a una buena empresa constructora
Compara varias empresas constructoras, incluso puedes preguntar al arquitecto que te aconseje una.
¡Ahorrar en mano obra puede acabar en chapucillas!
Escoge a un buen arquitecto
Antes de contratar a un arquitecto es recomendable conocer sus proyectos pasados y su estilo de edificación.
Cada arquitecto tiene su estilo, y aunque tú le indiques tus ideas, es mejor que tengas buena conexión y gustos similares.
Ten el proyecto y presupuesto preparado antes de empezar
Antes de empezar la obra planifica bien todo el proceso con el arquitecto y con el jefe de obra.
Si el proyecto está bien planificado antes de empezar la obra, evitarás problemas de sobrecostes, como tener que cambiar instalaciones, rehacer estructuras, etc.
Además, tendrás un presupuesto más preciso y no te quedarás corto de dinero.
Escoge materiales para certificado energético
Tener una vivienda con un certificado enérgico de A+ no solo te ayudará a ahorrar cuando la habites sino que tendrás mejores condiciones al solicitar la hipoteca autopromotor.
Calcula sobre la alza
El banco financiará hasta un máximo del 80% del coste de la construcción.
Teóricamente, solo necesitarías un 20% pero lo recomendable contar con otro 20% de ahorros
Al inicio de la obra necesitarás tener buen capital para liquidar los costes administrativos.
Establece buena comunicación con el arquitecto y constructor
Cuando construyas tu casa con la hipoteca autopromotor tendrás que indicar al arquitecto como quieres tu chalet.
Indícale tus ideas generales y deja que él te asesore. Imponer tus ideas tiene el riesgo de salir del presupuesto.
Cíñete al presupuesto
En la medida de lo posible no te salgas del presupuesto.
Como en cualquier obra, surgirán imprevistos, procura que tu jefe de obra (aparejador) no exceda en materiales y no haya sobrecostes.
¡Uno de los mayores riesgos de construir tu propia casa es no ajustarse al presupuesto!
Vigila la obra
Lamentablemente, el sector de la construcción no tiene buena fama de cumplir con la fecha de entrega.
Vigila la obra al máximo (puedes contratar al arquitecto para que lo haga por ti) para que los obreros acaten con el día de finalización.
Los bancos ponen un plazo de 2 años y se han dado casos de prisas de última hora.
Contrata un seguro de obra de responsabilidad civil (RC)
El seguro de obra podrá salvarte a nivel económico y además te dará tranquilidad si las cosas se tuercen.
Estos seguros de edificación y obra cubre el coste económico en caso de haber un daño durante la obra, ya sea a los obreros y a terceros (personas y materiales).
Comprueba si el constructor tiene seguro de accidentes
El anterior seguro no cubre a los obreros y si estos tuvieran un accidente durante su jornada laboral, tú podrías tener un problema.
Si el constructor no tiene un seguro de accidentes, lo recomendable es que contrates uno, te ahorraras inconvenientes. Nunca pasa nada, hasta que pasa.
Conclusión y opiniones de los préstamos autconstrucción
Financiar la construcción de una propiedad es un proceso largo y que requiere de mucho capital inicial.
Con el crédito autopromotor el banco irá dando liquidez una vez hayas completado las fases de la obra. No recibes todo el dinero de golpe sino a tramos.
Debes tener unos ahorros para el pago inicial de las obras, para los imprevistos de construcción, para las certificaciones (que no son baratas), y para el terreno.
Las hipotecas autopromotor tienen un método de funcionamiento diferente que las hipotecas normales con viviendas ya acabadas.
