Hipoteca fija: todo lo que debes saber
Aprende todo sobre la Hipoteca Fija, en que se caracterizan y qué debes saber antes de solicitar este préstamo hipotecario a tipo fijo.
Sigue leyendo para saber por qué ahora la hipoteca fija es la más solicitada y por qué es la mejor hipoteca.
Descubre además qué condiciones exigen las entidades que ofrecen este producto.
Además hemos preparado para ti una comparación de intereses de las diferentes entidades bancarias para que a simple golpe de vista puedas ver qué entidad ofrece la hipoteca fija más barata.
Qué es una hipoteca de interés fijo
La hipoteca fija es un préstamo hipotecario que tiene un interés fijo, es decir la cuota no variaría durante los años de vida del préstamo.
Sabrás desde el primer momento el importe que tendrás que pagar cada mes y el coste total de la hipoteca.
Por tanto, si no quieres estar pendiente de una posible subida del Euribor, con las hipotecas fijas no tendrás este problema ya que pagarás siempre la misma cuota.
Por qué ha subido la demanda de hipotecas fijas
El 2017 ha sido el año con más demanda de hipotecas fijas, hasta ahora algo poco común en España. 
Esta subida empezó en el 2016 pero fue el año pasado cuando más de un 30% de contratos hipotecarios fueron del tipo fijo.
¿Y ha qué se debe? Por dos sencillas razones.
El Euribor lleva varios años por los suelos, y ha tocado su máxima, las probabilidades de que baje aún más son muy remotas.
Estas cifras no van estar eternamente tan bajas, y esto solo quiere decir una cosa: se estima que en los próximos años el Euribor empezará a subir.
Expertos en la materia aseguran que empezará a subir a mediados del 2019 y en el 2020).
Como medida preventiva y para evitar que pase como en el 2008 donde el Euribor llegó a su máxima de casi el 5%, muchos españoles optan por recurrir a la hipoteca fija.
La hipoteca fija garantiza seguridad y tranquilidad, pues suba o baje el Euribor, ni interés ni la cuota mensual modificará.
Por otro lado, otro factor que ha influido en la subida de demanda de hipotecas fijas son los bajos intereses que están ofertando las entidades bancarias.
Actualmente podemos conseguir hipotecas fijas desde 1,99% TIN.
Si las comparamos con las hipotecas variables que están 0,99% + Euribor, la diferencia no es muy notoria.
¡Sigue leyendo si quieres saber qué hipotecas baratas hay actualmente en el mercado y los mejores consejos antes de solicitar la hipoteca fija!
Qué caracteriza la hipoteca fija
Como hemos mencionado antes, la principal característica de la hipoteca fija es que se trata de un préstamo a tipo fijo y por tanto el interés no cambia.
Otra de las características es su plazo de amortización que este no excede de los 30 años (a diferencia de las variables ocasionalmente pueden permitir hasta 40 años).
Además, según si la compra de la vivienda es primera o segunda residencia tendrá diferentes peculiaridades.
Hipoteca fija primera o segunda residencia
Existen un par de diferencias a la hora de hipotecar entre una primera vivienda o una segunda vivienda hipotecada.
Estas condiciones podrán variar según cada banco, pero por lo general:
Compra de primera vivienda:
- Financiación entre el 70% y 80% del valor del inmueble.
- Plazo máximo de amortización hasta 30 años (sin superar los 75 años de edad del solicitante).
Compra de segunda vivienda:
- Financiación hasta el 60% del valor del inmueble.
- Plazo máximo de amortización entre 20 y 25 años (sin superar los 75 años de edad del solicitante).
Hipoteca fija ventajas
Dicho lo anterior, aquí dejamos un resumen de las ventajas al solicitar un préstamo hipotecario a tipo fijo:
- Pagas siempre la misma cuota, sin sorpresas en los pagos, no subirá ni se verá afectado por el Euribor.
- Siempre sabrás lo que vas a pagar en cada mensualidad.
- Es estable y permite planificar económicamente el futuro.
- Los intereses entre las hipotecas fijas y las hipotecas variables no difieren excesivamente.
- Hipoteca fija y cláusula suelo NO van de la mano. Los prestamos con interés fijo nunca incluyen la cláusula suelo.
Hipoteca fija desventajas
- El plazo máximo de devolución es de 30 años, no hay opción de hipotecar a 40 años.
- No es recomendable si tienes previsto una devolución a corto plazo, pues las hipotecas a tipo variable ofrecen a día de hoy un interés mas bajo.
¡Lee esta guía y sal de dudas!
Cómo funciona hipoteca fija
Tras haber valorado todas las ofertas y hayas decido el banco para la hipoteca fija, tendrás que firmar los papeles de las escrituras.
Es aconsejable que antes de realizar la firma del contrato del crédito a tipo fijo solicites al banco una copia del mismo para que puedas leerlo detenidamente y aclarar antes cualquier duda.
La firma del contrato de la hipoteca con cuota fija se realiza ante notario y ante un representante del banco que probablemente no conozcas.
Por esta razón es mejor aclarar todas las preguntas previamente y evitar la presión del día de la firma. De echo según la nueva ley hipotecaria tienes derecho a acudir al notario gratuitamente para que te aclare cualquier duda.
Concreta con el agente del banco todas las cláusulas de la hipoteca a tipo fijo (métodos de pago, condiciones en caso de impago), y comprueba que todos los datos de la vivienda y tuyos estén correctos.
Documentos necesarios para hipotecar una casa
Estos son los documentos que necesitarás cuando solicites las hipotecas a interés fijo:
- Copia del DNI, NIF o NIE
- Declaración del IRPF del último año.
- Vida Laboral actualizada
- Copia de los últimos extractos bancarios.
- Escrituras de cada propiedad que se posees.
- En el caso de alquilar piso: Contrato de arrendamiento y últimos recibos del alquiler.
Documentos a firmar el día de las escrituras de la hipoteca:
Documentos a presentar el día de la firma de la escritura de la hipoteca de renta fija:
- Nota simple del registro de propiedad
- Recibo del ayuntamiento que garantice el pago del IBI
En nuestra guía sobre las hipotecas encontrarás información más detallada:
Hipoteca fija TIN y TAE
El TIN y TAE son imprescindibles para comparar cualquier hipoteca.
Cuando tengas que solicitar un préstamo bancario lo primero que tendrás que fijarte es este tipo de comisiones.
El TIN o interés de tipo nominal es el beneficio que obtiene la entidad financiera de la operación financiera.
TAE o tasa anual equivalente , es la suma del TIN mas las comisiones que pudieras haber por dicha operación: incluye por tanto la comisión de apertura de la hipoteca a tipo fijo.
Los bancos anunciarán siempre el TIN, ya que este no incluye otras comisiones y por tanto el interés siempre será mas bajo.
Sin embargo para calcular la hipoteca fija, es recomendable tomar como referencial el TAE.
El TAE muestra el coste más aproximado a la realidad y por tanto el indicativo que deberías tomar como referencia cuando compares entre las mejores hipotecas a tipo fijo.
Los bancos están ofertando hipotecas con intereses que van desde el 2,50% TAE hasta el 4%TAE.
De todas maneras, para elegir un préstamo a tipo fijo, no solo es importante comparar los intereses sino también los plazos y vinculaciones.
Otro aspecto que hay que fijarse antes de contratar la hipoteca fija es la compensación de riesgo .
¡A continuación explicamos qué es y por qué es tan importante!
Qué es la compensación de riesgo de tipo de interés en la hipoteca fija
La comisión por compensación de riesgo sólo se aplica en las hipotecas fijas y no todos los bancos la aplican. 
Esta comisión es muy importante y debe quedar muy clara en el contrato del crédito hipotecario.
Se aplica exclusivamente en el caso de amortizar anticipadamente la hipoteca, ya sea el importe total o una parte y cuando la cancelación anticipada del préstamo supone una perdida al banco.
El interés aplicado en las hipotecas fijas está calculado en base a las expectativas durante la vida que tiene el préstamo.
Cuando realices la devolución anticipada, el banco comprobará la media del mercado del interés y, si este es inferior estarás sujeto a esta compensación, ya que el banco estará teniendo pérdidas.
Por ley no hay un tope máximo de la comisión máxima por compensación de riesgo y las entidades bancarias pueden aplicar lo que quieren.
Aunque generalmente oscila entre el 1% hasta el 5%.
Esta comisión podrá ser aplicada a modo de porcentaje sobre el capital pendiente a amortizar de la hipoteca fija, o un importe fijo en base a un cálculo que realizará el banco.
En el contrato debe especificar si la comisión aplicada es un porcentaje o un cifra entera.
Además, las entidades financieras pueden cobrar la comisión por desistimiento o cancelación anticipada
Dicho de otra manera, si decides amortizar anticipadamente la hipoteca fija deberás pagar dos comisiones:
- Comisión por riesgo.
- Comisión por cancelación anticipada.
Por otro lado, en el caso de que la media del mercado sea superior, el banco no tendría pérdidas.
Ten por supuesto que si eso pasara los bancos no informarán, no lo especificarán en la firma hipotecaria y sin dudarlo se quedarian con los beneficios.
Deberías pactar y especificar en la cláusula del contrato las ganancias que tu tendrías en esta situación.
Liberbank, Bankia o Sabadell son entidades que no aplican en la hipoteca fija esta comisión por compensación de riesgo, al contrario de Santander que aplica un 5%.
Las hipotecas fijas más baratas
Hemos ordenado por TAE las mejores hipotecas fijas con el interés más bajo del mercado.
Hemos decidido realizar el orden según el TAE pues este interés incluye todas las comisiones y en este tipo de créditos hipotecarios con tasa fija, es lo que debes de tener en cuenta para una mejor comparación entre todas las hipotecas.
Este es el listado de las mejores hipotecas tipo fijo (ordenadas alfabéticamente):
| Fija a 20 años | Fija a 25 años | Fija a 30 años | |
|---|---|---|---|
| Abanca | 2,49% TIN – 4,02% TAE | 2,55% TIN – 3,97% TAE | 2,59% TIN – 3,90% TAE |
| Bankinter | 1,99% TIN – 2,70% TAE | 2,20% TIN – 2,88% TAE | 2,30 %TIN – 2,95% TAE |
| Bankia | 2,20% TIN – 2,52% TAE | 2,65% TIN – 2,95% TAE | 2,75% TIN – 3,07% TAE |
| BBVA | 2,05% TIN – 2,75% TAE | 2,20% TIN – 2,94% TAE | 2,40 %TIN – 3,22% TAE |
| Coinc | 1,99% TIN – 2,44 % TAE | 2,20% TIN – 2,63 % TAE | 2,30% TIN – 2,72% TAE |
| Ibercaja | 2,25% TIN – 2,65% TAE | 2,30% TIN – 2,65% TAE | 2,40% TIN – 2,65% TAE |
| Liberbank (selecta) | 2,20% TIN – 2,58% TAE | 2,45% TIN – 2,82% TAE | 2,65% TIN – 3,00% TAE |
| Caixabank | 3,05% TIN – 4,37% TAE | 2,75% TIN – 4,13% TAE | 3,15% TIN – 4,41% TAE |
| Kutxabank | 20 años no disponible | 2,20% TIN – 2,76 % TAE | 30 años según perfil |
| Openbank | 2,35% TIN – 2,55 TAE | 2,50% TIN – 2,70% TAE | 2,70% TIN – 2,90% TAE |
| TargoBank | 2,05% TIN – 2,55% TAE | 2,15% TIN – 2,63% TAE | 2,30% TIN – 2,67% TAE |
El Banco Santander también ofrece la hipoteca fija y al igual que Hipotecas.com los intereses son ajustables a la situación de cada cliente, tendrás que realizar una solicitud a través de su portal web o en oficinas para saber tu interés aplicado.
Toma nota que los intereses especificados más arriba pueden subir en dependencia de si cumples o no con las condiciones estipuladas del contrato.
También podrán modificar en el caso de no vincular los productos solicitados ya que se perderían las bonificaciones.
De todas maneras, es aconsejable que acudas a las oficinas del banco o solicites una cotización online para obtener el cuadro de amortización.
De esta manera sabrás el coste total y podrás comparar y encontrar los mejores préstamos hipotecarios.
Si quieres tener un avance con los cálculos de lo que costaría, utilizando nuestro simulador de hipotecas.
Qué es hipoteca fija bonificada
Cuando compares hipotecas fijas es de gran utilidad comparar las bonificaciones que ofrece cada banco.
Las hipotecas fijas bonificadas son las vinculaciones a las que estas obligado a contratar para poder obtener el interés competitivo que anuncian.
En el caso de no contratar los productos asociados a la hipoteca, se perderían las bonificaciones y subiría el interés.
El tipo de vinculaciones que podrás encontrar en las diferentes hipotecas fijas son:
- Vincular la nómina.
- Realizar un mínimo de compras al mes con a crédito con la tarjeta.
- Contratar seguro de hogar.
- Contratar seguro de vida.
- Contratar plan de pensiones.
La no contratación de estos productos podría suponer un incrementar de entre el 0,10% hasta el 0,50% del interés en la hipoteca fija.
Es muy importante estudiar bien las vinculaciones, pues suponen un gasto extra.
Por ejemplo, la contratación del plan de pensiones suele exigir un importe mínimo al año (600€ aproximadamente), un dinero extra que debes tener presente.
Las compras a crédito tienen un coste aproximado 20% TAE, otro gasto a tener presente.
Por tanto lo más recomendable es aquella hipoteca fija con el mínimo de vinculaciones posibles.
Si quieres saber que hipotecas a tipo fijo no exige vinculaciones, no te pierdas nuestra siguiente sección
Mejor hipoteca fija sin vinculaciones
Si estas buscando una hipoteca fija que no obligue a vinculaciones, vamos mostrar las opciones posibles actualmente en el mercado.
Al no tener vinculaciones de ningún tipo de no tendrás que domiciliar la nomina y no tendrás que cambiar de banco para poder tener el préstamo hipotecario fijo.
Por lo general las hipotecas sin vinculaciones son un alto indicativo de que se trata de la hipoteca fija más baratas.
Alguna vinculación como la contratación del plan de pensiones exigen aportaciones anuales de hasta 2,000€ y encarecen el producto.
| Sin Vinculaciones | Coinc | |||
|---|---|---|---|---|
| Vinculación solo con nómina | Bankia | Openbank | ||
| Vinculación nómina + seguros | BBVA | Targobank | ||
| Alta vinculación | Abanca | Bankinter | Kutxabank | Liberbank |
| Excesiva vinculación | Caixabank |
Hipoteca fija sin comisiones
Podrás encontrar en el mercado bancos que anuncian la hipotecas a tipo fijo sin comisiones de apertura, o sin comisión por amortización anticipada, o incluso sin comisiones por subrogación (cambio de condiciones del contrato).
Estos aspectos deben estar presentes cuando contrates la hipoteca fija, sobretodo la comisión de apertura que en ocasiones puede ascender a un buen pico.
En dependencia de si tienes previsto realizar pagos adelantados o tu plan de futuro económico, deberás tener presente estas condiciones cuando decidas comparar los préstamos con cuota fija.
Consejos útiles sobre la hipoteca fija
Si estas buscando financiación para la compra de la vivienda no puedes perderte estos consejos que serán de gran ayuda en la selección por encontrar la mejor hipoteca fija.
Las entidades bancarias solo ofrecen como máximo hasta un 80% de financiación en la hipoteca con interés fijo.
Esto quiere decir que necesitarás tener capital de mínimo el 20% más otro 10% para cubrir los gastos administrativos.
Además, calcula otro extra más si necesitas comprar las muebles que podrás añadir a la hipoteca, aunque lo recomendable es que tengas ese dinero ahorrado.
Para poder encontrar la mejor hipoteca fija del mercado deberías realizar un estudio previo sobre tu situación actual para saber si puedes hacer una devolución en 20, 25 o 30 años.
También influye tu capacidad para el ahorro, la hipoteca fija es más recomendable para aquellos que no consiguen ahorrar.
En resumen la hipoteca fija es recomendable para una devolución a largo plazo, para familias con ingresos estables y sin capacidad de ahorro.
Si estas indeciso entre los años de amortización recuerda que la cuota del crédito hipotecario a tipo fijo no debería de superar el 35% de los ingresos.
Compara siempre el coste total, este es incluyendo todas las comisiones (apertura, sobre todo).
En Financer España consideramos que las hipotecas fijas son de las mejores ofertas del mercado. Si encuentras una hipoteca fija con un interés al 2% para 30 años, es una muy buena oferta.
Cuando el Euribor se sitúe al 3%, el interés de la fija estará entre el 4% y 5% (como hace 30 años), y recuerda que estás firmando un contrato de 30 años.
En Financer siempre aconsejamos comparar bien todas las hipotecas, analizar debidamente si interesa una hipoteca tipo fijo o variable según tu situación.
Posteriormente compara entre las diferentes entidades bancarias que ofrecen hipotecas fijas. Utiliza nuestro comparador para ver todas las ofertas hipotecarias
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