Nueva Ley Hipotecaria (Últimas notícias)

Últimas noticias sobre la nueva Ley Hipotecaria. ¡Entérate de todo aquí!

Hipotecas más destacadas:

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  • Sin comisión apertura, cancelación anticipada o subrogación
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  • Hasta 30 años. Hasta el 80% la 1a vivienda
  • Sin comisión apertura, cancelación anticipada o subrogación
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  • Vinculación: nómina (2,000€) +Tarjeta crédito + 2 seguros + plan pensiones
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¿Tienes dudas sobre la nueva ley hipotecaria?  ¿Cómo afecta esta norma a tu hipoteca actual?¿Es un buen momento para firmar una crédito hipotecario? En este artículo encontrarás toda la información detallada y de última hora sobre la ley hipotecaria española.

Resuelve todas tus aclaraciones sobre el nuevo reglamento de los préstamos hipotecarios.

Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

La nueva ley hipotecaria que esta dando tanto de hablar no es más que una alteración de la Directiva Europea (Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo) sobre los préstamos hipotecarios. Contrato ok

Esta Directiva que entró en vigor este pasado domingo 16 de junio, tiene como fin la regulación de los contratos de crédito para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial para proteger a los consumidores.

Es una regulación para solucionar problemas ocasionados en los mercados hipotecarios respecto a la concesión y contratación de préstamos.

Brevemente podemos adelantar que la nueva normativa de préstamos hipotecarios intenta dar una mayor protección al prestatario, más transparencia y menos costes.

Esta normativa es válida para la compra de viviendas, garajes o cualquier inmueble de tipo residencial.

Sigue leyendo si quieres saber con más detalle las modificaciones aplicadas al crédito hipotecario.

Guía sobre las hipotecas

Qué gastos paga el Banco

Con la nueva ley hipotecaria el banco paga el impuesto de actos jurídicos exigido por el real decreto el 7 de noviembre del 2018.dinero

La entidad bancaria tiene que asumir además los gastos notariales, registrales y del arancel vinculados a la firma de la hipoteca.

Qué incluyen estos honorarios:

  1. Escritura de la hipoteca (aproximadamente 200€)
  2. Gestoría (aproximadamente 400€)
  3. Arancel notarial (aproximadamente 600€)
  4. Primera copia de las escrituras.
  5. Tasación de la nota simple.
  6. Impuesto de actos jurídicos documentados AJD.

Estos gastos que deberá asumir el banco variarán según cada contrato hipotecario (importe de la hipoteca, etc).

Qué gastos paga el Cliente

Con la nueva ley hipotecaria el prestatario pagas solo los gastos de tasación (aproximadamente 300€).

También tendrás que pagar el IVA para propiedades nuevas y para propiedad de segunda mano el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Cuándo entra en vigor la nueva ley hipotecaria

La Ley hipotecaria entró en vigor el pasado domingo 16 de junio. Calendario

Aplica a todos los prestamos hipotecarios firmados a partir del 16 de junio, para la compra de inmuebles de uso residencial.

11 Novedades que debes saber sobre la regulación de las hipotecas

Además de los diferentes honorarios que a partir de ahora son  pagados por las entidades financieras, hay otros cambios de gran interés:

1 – Comisiones por amortización anticipada

Los intereses en el caso de que el futuro hipotecado realice pagos anticipados del crédito inmobiliario también han modificado. Esta modificación no es de carácter retroactivo.

En el caso de la hipoteca a tipo variable podrás acordar con tu entidad una comisión del 0,15% durante los 5 primeros años, y sino lo acuerdas se aplicará como aquí detallamos:

En el caso de hipotecas variables:
0,25% del capital amortizado durante los 3 primeros años.
0,15% del capital amortizado durante los 5 primeros años
A partir del 4º o 6º  año no podrán cobrar honorarios por amortización anticipada.

Hipotecas variables más solicitadas

 

En el caso de hipotecas fijas:
2% sobre el capital reembolsado en los primeros 10 años
1,5% sobre el capital reembolsado en los siguientes años.
Esta comisión se aplica solo cuando la entidad tenga pérdidas con la operación.

Hipotecas fijas más solicitadas

2 – Comisiones por demora

Las comisiones por demora no podrán ser superiores a tres veces del interés legal del dinero.

Esta medida es retroactiva, esto quiere decir que tanto el actual hipotecado como el futuro, estarán sujeto a estas modificaciones.

Si te han cobrado intereses por demora puedes ir al banco a reclamar la devolución dicha penalización.

3 – Plazo de demora del proceso de ejecución de embargo: desahucio

Se extiende el plazo de demora previo para la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado que es necesario para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria y embargo. Este cambio no es retroactivo.

El desahucio podrá ser activado a partir de 12 meses consecutivos sin pagar por parte del cliente, o cuando la suma del impago sea del 3% del total del préstamo.

En el caso de que los impagos ocurrieran en la segunda mitad de la vida del préstamo, entonces el banco deberá esperar 15 meses o cuando la suma del impago sea del 7% del total del préstamo.

Anteriormente el desahucio podía ser accionado cuando el cliente acumulaba un total de sólo 3 meses sin pagar.

Mínimo 12 cuotas impagadas o hasta el 3% del capital prestado impagado si ocurre en la primera mitad de la hipoteca.
Mínimo 15 cuotas impagadas o hasta el 7% del capital prestado impagado si ocurre en la segunda mitad de la hipoteca.

4-Subrogación del cambio de la crédito hipotecario

Con la nueva ley hipotecaria volvemos a los orígenes de 1994, cuando por legislación permitía a los clientes poder cambiar de entidad bancaria cuando lo desearon.

Esta legislación se modificó en el 2007 y el cliente tenía que quedarse obligatoriamente con el banco actual si este le ofrecía una oferta que igualaba la del otro banco.

Con la nueva ley hipotecaria podrás marcharte incluso si tu banco iguala la oferta.

Aprende todo sobre subrogación

5 – Comisiones por subrogación y novación de la hipoteca

En el caso de modificaciones del contrato (subrogación de la hipoteca) con la nueva ley hipotecaria 2018 será más barato traspasar la hipoteca de variable a fija.

Subrogación/Novación de contrato de tipo variable a fijo
Se reducen los costes de aranceles registrales.
Se reducen los costes notariales.
La comisión por subrogación y novación queda limitada a:
0,15% de comisión los 3 primeros años. A partir del 4º año no se aplica
Esta compensación es retroactiva
Estas condiciones no aplican en el caso de cambiar la hipoteca de fijo a variable.

6 – Hipoteca en diferentes monedas: préstamo multidivisa

En el caso de contratar tu hipoteca en otra moneda que no sea el Euro, en el futuro podrás traspasarla a esta divisa.

7 – Vinculaciones de otros productos

Quedan limitados (pero no se eliminan) los productos a vincular.

Con la nueva normativa de préstamos hipotecarios solo se podrá exigir la vinculación de productos cuando suponga un beneficio para el consumidor.

Eso quiere decir que podrás contratar el seguro de vida o de hogar obligatorio en otra aseguradora que no sea la ofrecida por el banco y no repercutirá en el interés.

Sin embargo, la vinculación de tarjetas y planes de pensiones al ser un servicio beneficioso al prestatario, no serán eximidas.

Por otro lado, las entidades pueden ofrecer bonificaciones y por tanto una reducción de los intereses, al contratar productos vinculados. 

8 – Protección al futuro hipotecado: transparencia y claridad.

La nueva ley hipotecaria 2018 pretende defender al consumidor (personas físicas y autónomos) ante los abusos cometidos por las entidades bancarias. Contrato azul

El propósito de toda esta modificación es que el cliente este mejor informado, de manera más clara y sepa qué es lo que va a firmar.

Por esta razón el prestatario tendrá derecho de manera gratuita a acudir al notario para una explicación.

10 días antes de la firma del contrato, el consumidor podrá visitar al notario para las aclaraciones necesarias de todas las cláusulas. El notario deberá informar en el caso de haber alguna cláusula abusiva.

Además, con la nueva regulación de los contratos de hipotecas, los notarios tendrán que realizar un test gratuito al comprador de la vivienda para asegurarse que ha entiendo bien todos los requisitos y condiciones del contrato.

Como remate, la notaria debe firmar un documento indicando que el futuro adquisidor de la vivienda ha comprendido claramente todas sus obligaciones como prestatario.

Por su parte el comprador deberá firmar otro documento para corroer que ha entendido todo perfectamente.

En el caso de que el consumidor o notario no firmara este documento, se anularía la formalización del contrato.

9 – Cláusula suelo

La nueva normativa no permite la cláusula suelo en los contratos hipotecarios, sin embargo el interés mínimo del Euribor que cobrarán será del 0%, es decir si el Euribor baja siendo un diferencial negativo, el mínimo que cobrarán será del 0%.

Respecto a la cláusula techo se mantiene como está.

Más sobre Cláusula Suelo

10-Análisis de solvencia

Realizarán un profundo análisis de solvencia para comprobar que cada cliente es capaz de afrontar los pagos y que por tanto será una financiación viable.

Ahora las entidades bancarias están obligadas a comprobar el historial financiero de los solicitantes, en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

11 -Otros cambios debes saber

Como guindilla a estas modificaciones, los trabajadores de las entidades financieras no podrán cobrar comisiones extra por “vender” hipotecas.

El personal que negocie con el cliente particular sobre el préstamo inmobiliario debe ser cualificado y no podrá recibir bonos por cerrar dicha operación.

Además tendrán que realizar cursos de formación como acreditación de que tienen el conocimiento para poder conceder este tipo de productos bancarios.

La otra cara de la verdad de la nueva ley hipotecaria

A primera vista parece que la nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario beneficia en gran medida al prestatario. No me gusta amarillo

Sin embargo, se estima que la banca cobrará al cliente a modo de otras comisiones para que no empeore su corriente de flujos.

Se prevé que cada entidad bancaria tomará medidas diferentes, en el caso de encarecer el interés de préstamo hipotecario este podría suponer un aumento del 0,215%, o apliquen una comisión de apertura más elevada.

Estos posibles aumentos dependerán de las relaciones entre el cliente y el banco.

¿Por qué tanto debate de la ley de contratos de crédito inmobiliario?

La ley de contratos de préstamo inmobiliario es una ley creada hace más de 20 años. No había sido motivo de controversia hasta el año pasado cuando el Tribunal Supremo por primera vez cambió de idea en su decisión sobre quién pagaba el impuesto hipotecario AJD.

La primera sentencia dictaba que el impuesto para registrar las hipotecas corría a cargo de las entidades financieras y 3 semanas después el Tribunal se auto-rectificó e instó en esta reforma hipotecaria, que debía debe ser el cliente quien pagaba dicho impuesto.

Este brusco cambio de decisión y en tan poco tiempo fue motivo de debate cuestionando las verdaderas razones.

¿Por qué el Tribunal Supremo decidió en marzo del 2018 que debía ser el banco quien pagase el impuesto?

La causa de todo esto se debió a un recurso de casación (firmeza) en el municipio de Rivas-Vacia de Madrid por una promoción de una vivienda pública.

En este recurso se puso por objeto que, a diferencia de la ley hipotecaria vigente, debía ser el banco quién pagara este impuesto y el Tribunal supremo le dio la razón.atencion

El presidente del Supremo informó que tras la decisión tomada generó discrepancias que resolvieron votando.

El resultado de esta votación fue de 15 votos a favor de que el cliente pagara, alegando que no había ninguna razón jurídica para que fuera el banco quien pagara el impuesto.

Y 13 votos que defensaron al cliente instando que fueran las entidades financieras quien pagara el impuesto pues son las interesadas en registrar la hipoteca ante notario. El registro notarial sirve como garantía en caso de el prestatario no pudiera pagar.

Ante tanto lío de las hipotecas y por la regulación hipotecaria española el presiente del Gobierno puso un vigor el  7 de noviembre un real decreto que modificaba el artículo 29 de la ley 1993 que regulaba este impuesto, instando que la cuota variable del impuesto de actos jurídicos debía ser pagado por la entidad bancaria y no por el cliente.

Un real decreto es imponer una ley con carácter de urgencia antes de que se apruebe en el Parlamento.

Comienza una nueva era hipotecaria en España

Tras la últimas modificaciones del reglamento hipotecario, se pone fin a la incertidumbre sobre la norma nacional sobre préstamos hipotecarios y se reactivan otra vez la firma de hipotecas que estaba prácticamente parada desde la primera decisión del Supremo.

La nueva ley hipotecaria tiene como objetivo beneficiar al consumidor con mayor transparencia y menos gastos.

Si tienes previsto comprar una vivienda, recomendamos realizar previamente una comparación para y si fuera necesario buscar asesoramiento profesional.

Qué conviene más ¿Hipoteca variable o fija?

Preguntas frecuentes sobre la nueva ley hipotecaria

¿Cuándo entra en vigor la nueva ley hipotecaria?

El 16 de junio del 2019

¿Qué otros cambios implica la nueva ley hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria también modifica las comisiones por amortización anticipada, comisiones por demora, plazo de demora del proceso de ejecución de embargo y comisiones por subrogación y novación de la hipoteca.

Así mismo la vinculaciones estarán limitadas.

¿Qué son los gastos de formalización de la hipoteca?

Los gastos de formalización y registrales corren a gastos de la entidad bancario y estos incluyen:

Gastos notariales vinculados a la firma de la hipoteca (la escritura de la hipoteca, la gestoría, arancel notarial, primera copia del contrato).

El banco deberá asumir también los costes del Impuesto de Actos Jurídicos (AJD).

¿Quién paga los gastos de tasación?

Los gastos de tasación deben ser pagados por el cliente.

¿Quién pagará los gastos de formalización de la hipoteca?

A partir del 12 de Noviembre, por ley, las entidades bancarias deben pagar los gastos de formalización de las hipotecas.

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