Novación de la Hipoteca: tipos y gastos

¿Qué es novación de la hipoteca y qué gastos implica? Toda la información aquí

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Novación hipoteca: tipos, ejemplos y gastos

En este artículo explicamos de manera rápida y sencilla ¿Qué es novación hipotecaria?  ¿En qué casos se solicita?  ¿Qué gastos que conlleva? novacion hipoteca

Además podrás ver un ejemplo con los costes.

Destacamos las principales diferencias entre novación de un préstamo hipotecario y subrogación, y nuestras recomendaciones de Financer para saber cuándo deberías cambiar el interés de tu hipoteca.

Qué es novación en una hipoteca

Novación de una hipoteca es cualquier re-negociación que realices  con la entidad bancaria para modificar una o varias cláusulas del contrato.

Por lo general la novación hipotecaria es solicitada para cambiar el interés, el plazo de devolución con el fin de mejorar las condiciones.

Esta operación no es gratuita, deberás asumir los costes de novación que variarán según qué modifiques del contrato.

Más abajo ofrecemos más información.

Ejemplos de novación de un préstamo hipotecario

Estos son los casos más frecuentes de novación de una hipoteca:

  1. Modificar el tipo de interés de fijo a variable o de variable a fijo
  2. Modificar el tipo de interés para rebajarlo, por ejemplo, si tu interés actual es muy elevado en comparación con el que ofrecen otras entidades
  3. Modificar la duración del préstamo, por lo general se solicita una ampliación del plazo para reducir la cuota
  4. Modificar el importe del préstamo, es decir solicitar una ampliación de capital, en este caso el banco puede solicitar una tasación actual de la vivienda
  5. Modificar el índice referencial, por ejemplo, cambiar el IRPH por el Euribor
  6. Modificar la divisa
  7. Agregar o quitar garantías, por ejemplo, inmuebles o personas
  8. Quitar o modificar las condiciones de las vinculaciones

Cuánto cuesta la novación: qué gastos debes calcular

Modificar una o varias cláusulas del contrato de la hipoteca tiene un coste que detallamos a continuación:

1 Gastos de novación de la hipoteca

Comisión del 0,1% y 1% sobre el capital pendiente por pagar.

1.1 Gastos de novación de la hipoteca por cambio de interés

En el caso de cambiar de interés variable a fijo estarás sujeto a una comisión del 0,15% durante los tres primeros años.

No aplica si cambias de fijo a variable.

1.2 Gastos de novación de la hipoteca por ampliación del plazo

Si modificas el plazo de devolución para ampliar, la comisión por novación no podrá ser más del 0,1% 

2 Gastos de notaria

Deberás pagar el 50% de los gastos de notaría, el otro 50% lo debe asumir el banco, y puede ascender hasta el 0,5% del importe pendiente por pagar.

3 Gastos de gestoría

El coste dependerá de cada empresa gestora,  puede oscilar entre los 150€ hasta los 400€.

4 Gasto del registro de la propiedad

El coste variará según el valor de la propiedad, y será la propia gestoría quien realice toda la tramitación.

5 Tasación de la vivienda

En el caso de modificar el importe del préstamo deberás asumir los gastos de tasación de la vivienda, solo estarás exento si  la propiedad fue tasada recientemente (máximo 6 meses).

El importe dependerá de la empresa que realice la tasación, y puede variar entre los 250€ y 400€.

Con la nueva ley hipotecaria, el impuesto de actos jurídicos lo asume el banco.

Si solicitas la novación de la hipoteca para cambiar exclusivamente el interés, negocia con tu entidad bancaria para realizar un contrato privado.
De esta manera evitarás pagar los gastos de gestoría, notaria y registro de la propiedad.

Ejemplo de los gastos de novación

A continuación, detallamos un ejemplo de novación de hipoteca fija a variable (el coste exacto variará según cada caso):

Capital pendiente por amortizar: 100,000€
Gastos novación: 500€
Gastos novación cambio de interés: 150€
Gastos notaria: 250€
Gastos gestoría: 230€
Gastos registro de la propiedad: 115€
Gastos tasación vivienda: 310€
Precio Total de Novación de la Hipoteca 1555€

Novación de la hipoteca de variable a fijo

Si tienes una hipoteca variable es posible que te plantes la novación del préstamo hipotecario para un interés fijo. cambiar interes

En el último año la contratación de hipotecas fijas ha aumentado un 40%.

Esto se debe a los atractivos intereses que están ofertando los bancos a interés fijo, y a que expertos economistas prevén que habrá una subida en los próximos años del Euribor.

La bajada de intereses y el miedo a otra subida del Euribor hace cuestionar a muchos españoles que firmaron su hipoteca variable para un cambio a un interés fijo.

El Euribor  lleva años situándose en negativo y algunos expertos indican que la subida de este diferencial podrá tardar todavía varios años.

Antes de realizar la novación de la hipoteca, en Financer recomendamos que analices bien tu caso, y leas a continuación nuestras recomendaciones para saber si te conviene.

¿Cuándo es rentable la novación de variable a fijo?

Según cada caso, el cambio de novación de hipoteca variable a fija saldrá más o menos beneficioso.

Es importante analizar el plazo pendiente para amortizar la hipoteca.llave casa

Si te encuentras al final de la vida la hipoteca y quedan menos de 10 años de amortización por lo general el cambio no será beneficioso y acabarás pagando de más, pues esta operación no es gratuita.

Si por otro lado te encuentras en los primeros años y no has superado la mitad de la vida del préstamo, el cambio podría favorecerte si en el futuro hubiera una subida en los tipos de interés.

Antes de novar tu hipoteca, en Financer recomendamos que primero analices las ofertas que hay en el mercado y analices qué entidad o interés es el más rentable según tu caso.

Quizá te interese este artículo sobre:  Qué hipoteca contratar fija o variable

Diferencias entre Novación y Subrogación

La novación supone una modificación del contrato sin cambiar del banco. Subrogación por otro lado es cuando se cambia de entidad bancaria.

Otra gran diferencia entre subrogación y novación es la económica. La gestión de novación es mucho menos costosa pues al no cambiar de entidad bancaria se evitan los gastos de tasación, y en ocasiones los de notaria y gestoría (este último ocurre cuando realizas un contrato privado con el banco).

Igualmente, la novación es más barata, ya que no firmas un contrato nuevo (sino que solo lo modificas) y no pagas los gastos de cancelación del contrato ni tampoco de apertura de uno nuevo. Algo que sí sucede con la subrogación.

Novación en caso de divorcio: cambio de titular

En caso de separación entre los titulares de la hipoteca, o por otras razones en los que debas cambiar la titularidad de los hipotecados estarás realizando una operación conocida como subrogación titulares

Si quieres saber más información haz clic en el siguiente enlace donde explicamos los diferentes casos y los gastos que conlleva.

Subrogación de la hipoteca

Modificar el contrato o cambiar de banco: ¿novación o subrogación?

Tanto novación como subrogación son dos opciones que permiten abaratar la hipoteca.

Debido a que la tramitación de novación de la hipoteca es más económica que una subrogación, en Financer recomendamos  negociar primero con tu banco para una novación por ejemplo, una bajada de intereses.

El banco no tiene el compromiso de aceptar tu solicitud, sin embargo, una manera de presionar la situación es indicando que en caso de no llegar a un acuerdo cambiarías de entidad,  es decir subrogarías la hipoteca.

En muchas ocasiones, por no perder a buenos cliente las entidades suelen aceptar.

Antes de realizar dicha «amenaza» a tu banco, estudia antes qué otras ofertas hay en el mercado por si acaso.

Más arriba hemos indicado algunas de las entidades bancarias que ofrecen las mejores hipotecas.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la novación de la obligación?

La novación es el cambio de una obligación (contrato). Existen tres tipos:

  1. Activa: cambio de la entidad bancaria, también conocido como subrogación.
  2. Pasiva: cambio de uno o todos los titulares de la deuda.
  3. Mixta: cuando se cambia de entidad bancaria y a uno o todos los titulares de la deuda.

¿Qué es la dación en pago?

La dación de pago es una operación por el cual se cancela y liquida el crédito hipotecario mediante la entrega del inmueble hipotecado en lugar de dinero.

Esto sucedería su estuvieras incapacitado de poder pagar la hipoteca.

¿Puede el banco cambiar las condiciones contractuales?

No, el banco no puede cambiar las condiciones contractuales en tu hipoteca. En el caso de la hipoteca variable serás notificado por la entidad indicado el interés aplicado del diferencial en cada revisión.

Solo podrán modificar las condiciones y por tanto subir el interés si no has cumplido con las condiciones del contrato, por ejemplo, no haber cumplido con las vinculaciones exigentes para la bonificación del interés.

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Autor Mireia Olivé

Country Manager en Financer España, experta en educación financiera y asesoramiento en inversiones, responsable de las operaciones para el mercado español desde el 2015.

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Publicado: junio 26, 2019
(Última actualización: julio 9, 2020)