Subrogación Hipoteca

¿Tienes una hipoteca y quieres cambiar de banco? Toda la información sobre la subrogación: gastos, advertencias ¡y mucho más!

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Subrogación hipoteca es cambiar de banco o titular

¿Quieres mejorar las condiciones de la hipoteca? ¿Necesitas cambiar el titular del préstamo hipotecario? Estas operaciones son conocidas como subrogación de hipoteca.

Aquí encontrarás toda la información si quieres cambiar la hipoteca de banco, qué factores debes tener en cuenta y cuando sale rentable subrogar la hipoteca.

¿Qué es subrogación de hipoteca?

Subrogación es una modificación en las condiciones del contrato por lo que existen dos tipos de subrogación:

  1. Subrogación del acreedor: cuando cambias de banco
  2. Subrogación del deudor: cuando cambias de titular, pero si sigues en el mismo banco

1 – Subrogación de hipoteca del acreedor

Subrogación del acreedor es cuando tienes la hipoteca contratada con un banco y quieres cambiarla a otro banco.

Si has visto otra oferta más atractiva en otra entidad preferirás cambiar el contrato del préstamo hipotecario a la entidad que ofrece mejores condiciones y entonces subrogar la hipoteca.

Subrogar la hipoteca puede tener unos costes extras, así que analiza antes si el cambio sale rentable.

1.1 –  Ventajas de la subrogación de la hipoteca

1.2 –  Cuándo sale rentable subrogar la hipoteca

La subrogación de hipoteca sale rentable cuando:

  • No sale rentable si se realiza en los últimos años de vida del préstamo

Ejemplo

  • Hipoteca del banco1 pagas de cuota 450€
  • Nueva hipoteca del banco2 pagarías 400€
  • Ahorro mensual de 50€
  • Gastos de subrogación 1,500€  ÷ 50€ ÷ 12 meses = 2,5 años  ✔️

1.3 –  Pasos y como hacer la subrogación de la hipoteca

Estos son los pasos que debes saber cuando se solicita tramitar la subrogación de hipoteca:

  1. Compara entre las hipotecas que hay actualmente: Ir al comparador de hipotecas
  2. Realiza una cotización con la nueva entidad con una oferta vinculante
  3. La nueva entidad contactará con tu entidad actual para comprobar el importe pendiente que queda por pagar.
  4. Tu entidad actual está obligada a pasar esta información en un plazo de 7 días
  5. En un plazo de 15 días tu entidad actual podrá realizarte una contra oferta
  6. Decide cuál de las dos ofertas te conviene más

Según la Ley 41/2007 publicada en el 2007 sobre la Regulación del Mercado Hipotecario, si el banco actual realizaba una contra oferta e igualaba o mejoraba las condiciones, conocido como renovar la subrogación, no podrías cambiar de banco.

Esto ha cambiado con la nueva normativa hipotecaria y desde el 16 de junio del 2019 los bancos ya no pueden retener al cliente. Podrás cambiar de entidad bancaria aunque hagan una contraoferta.

Comparar hipotecas fijas

1.4 – ¿Qué gastos hay en una subrogación de hipoteca?

El coste de la subrogación por cambio de banco puede variar según la entidad bancaria, pero aquí detallamos los posibles costes que tendrías:

  1. Comisión por subrogación: entre el 0,15% hasta el 0,50% según si cambias el tipo de interés y cuanto tiempo llevas amortizando la hipoteca
  2. Comisión de apertura, si la hubiera, de la nueva entidad bancaria
  3. Comisiones administrativas: notario, gestoría, tasación de la vivienda, registro de la propiedad y puede ascender hasta unos 1,500€

Antes de tomar cualquier decisión, analiza detalladamente qué tipo de operación puede resultar lo más beneficiosa posible.

¿Quieres saber qué conviene más: ¿una hipoteca fija o variable?

2 – Subrogación de hipoteca del deudor

La subrogación de la hipoteca del deudor es cuando se cambia el titular y pueden darse varios casos:

  1. Al comprar un piso de segunda mano y los propietarios actuales no han acabado de pagar la hipoteca
  2. Al comprar un piso nuevo, cambio de titular del promotor a ti
  3. En caso de divorcio o separación: la hipoteca pasa de dos titulares a un titular

Debes saber que con el cambio del titular:

  • No puedes cambiar de banco
  • No puedes cambiar las condiciones del contrato

Preguntas frecuentes sobre subrogación hipotecaria

¿Qué ventajas y gastos te ahorras si subrogas  la hipoteca al cambiar de banco?

Estas son las ventajas al subrogar la hipoteca de banco:

¿Qué condiciones hay para solicitar una subrogación hipotecaria?

Las condiciones para que la nueva entidad bancaria pueda aceptar la subrogación de hipoteca es no haber tenido retrasos en el pago de las  cuotas en los últimos 3 o 5 años.

¿Qué diferencia hay entre subrogación y novación?

Estas son las diferencias entre novación y subrogación:

  • Novación: negocias con tu entidad actual para mejorar las condiciones
  • Subrogación: cambias de banco para mejorar las condiciones o cambias de titular.

¿Sale rentable la subrogación de hipoteca promotor?

La subrogación hipotecaria al promotor no suele ser de las operaciones más recomendables pues implica dos operaciones:

  1. Las escrituras de la subrogación
  2. La de compra-venta

Además tendrás que tener la hipoteca con el banco ofrecido y no podrás cambiar las condiciones.

La ventaja al subrogarse  la hipoteca del promotor es que no debes pagar impuestos y hay más probabilidades de que el banco te acepte.

¿Puedo hacer una subrogación de hipoteca sin gastos?

Si, hay entidades bancarias como por ejemplo ING que no cobra gastos de subrogación, podrás irte de ING sin que te cueste nada, pero deberás buscar que la nueva entidad asuma los gastos administrativos.

Para hipotecas con mínimo 3 años de antigüedad tampoco pagarán comisiones por subrogación si cambian de hipoteca de interés variable a fijo.

¿Qué es subrogación de hipoteca entre particulares?

La subrogación de una hipoteca entre particulares es cuando se cambia de titular en el contrato hipotecario.

Esto ocurre cuando se realiza la compra de un piso de segundo mano y la hipoteca de ese piso todavía no se ha acabado de pagar.

En tales casos te pueden ofrecer subrogar la hipoteca pero ten en cuenta que no podrás cambiar las condiciones.

¿Qué gastos tiene la subrogación de hipoteca por cambio de titular?

Estos los gastos que podrías pagar al subrogar la hipoteca cambiando de titular:

  • Tasación
  • Registro
  • Notaría
  • Gestoría
  • IVA

Por otro lado te ahorras los del  IAJD.

¿Puedo reclamar el suelo si cambio de banco?

Si has realizado un cambio de banco en el préstamo hipotecario podrás seguir reclamando la cláusula suelo y por tanto reclamar lo que hayas pagado de más en la entidad bancaria inicial.

Si embargo, tendrás un plazo máximo de 4 años para dicho proceso.

Consejos antes de subrogar la hipoteca

Antes de cambiar las condiciones del contrato es aconsejable realizar antes un estudio de lo que puede costar.

En Financer España recomendamos analizar y evaluar la subrogación de la hipoteca antes de proceder con los trámites de esta operación.

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Autor Mireia Olivé

Country Manager en Financer España, experta en educación financiera y asesoramiento en inversiones, responsable de las operaciones para el mercado español desde el 2015.

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Publicado: agosto 17, 2018
(Última actualización: julio 9, 2020)