Subrogación Hipoteca

Toda la información que debes saber sobre la subrogación de una hipoteca: gastos, advertencias ¡y mucho más!

Hipotecas

  • Variable Naranja desde 1,11%+Euribor. 1er año 1,99% TIN (1,67% TAE)
  • Mixta 10 años a 1,99% TIN, después 1,11%+Euribor (2,28% TAE)
  • Hasta 40 años. Sin comisiones
  • Vinculación: nómina + 2 seguros
Solicitar

Escogido 1037 veces

  • Variable desde 0,79%+Euribor (0,82% TAE). 1er año fijo 1,99%
  • Fija desde 15 años 1,85% TIN (2,05% TAE)
  • Hasta 30 años. Hasta el 80% la 1a vivienda
  • Sin comisión apertura. Sin comisión por amortización anticipada ni subrogación
Solicitar

Escogido 434 veces

  • Ahora Variable desde 0,89%+Euribor (3,12% TAE). 1er año 1,99% TIN
  • Ahora Fija desde 10 años 1,65% TIN (3,12% TAE)
  • Hasta 30 años. Hasta el 80% la 1a vivienda
  • Vinculación: nómina (min 2,000) + tarjeta crédito + 2 seguros + plan pensiones
Solicitar

Escogido 91 veces

  • Variable desde 0,99%+Euribor (1,56% TAE). 1er año 1,99% TIN
  • Fija desde 15 años 1,35% TIN (2,048% TAE)
  • Hasta 30 años. Hasta el 80% la 1a vivienda
  • Sin comisión apertura. Sin comisión cancelación anticipada
Solicitar

Escogido 300 veces

Subrogar hipoteca, ¿lo estás viendo como una opción?, ¿Tienes una hipoteca y quieres cambiar de banco? ¿Necesitas cambiar el titular del préstamo hipotecario? Estas operaciones son conocidas como Subrogación de la Hipoteca.

Muchas personas no tienen muy claro este concepto, no qué significa ni que implicaciones tiene. Pero aquí encontrarás toda la información que debes saber sobre la subrogación de la hipoteca, qué factores debes tener en cuenta y los gastos de subrogación hipoteca.

Qué es la subrogación de la hipoteca

Según la Real Academia Española de la lengua, RAE, la subrogación, que viene de subrogar, significa sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa.

Sin embargo, vamos a explicarlo de manera fácil y sencilla y aplicada al concepto de la hipoteca. Entonces, ¿qué haces cuando subrogas la hipoteca?

Subrogación es una modificación en las condiciones del contrato por el cual se puede cambiar la entidad bancaria con quién esta contratada la hipoteca o también se puede cambiar el titular de la hipoteca.

A continuación, vamos a explicar más detalladamente este concepto porque existen 2 tipos de subrogación

  1. Subrogación del acreedor: cuando cambias de banco.
  2. Subrogación del deudor: cuando se cambia el titular, pero se sigue en la misma entidad bancaria.

Subrogación del acreedor de la hipoteca: cambiar de banco

Ya tenemos claro lo que es subrogación de la hipoteca, cambiar el titular o la entidad bancaria, pero ¿qué es subrogación acreedora? Contrato pluma

Subrogación acreedora es cuando tienes la hipoteca contratada con un banco y quieres cambiarla a otro banco.

La mayoría de las veces esto ocurre al intentar negociar mejores condiciones con el banco inicial y no se consiguen.

En tal caso, si has visto otra oferta más atractiva en otra entidad preferirás cambiar el contrato del préstamo hipotecario a la entidad que te ofrece mejores condiciones y entonces subrogar la hipoteca.

El acreedor en este caso es el banco, por tanto un acreedor es una persona jurídica (o física) que tiene derecho por ley a reclamar algo, en este caso el banco tiene derecho a que le devuelvan el dinero prestado de la hipoteca.

Si decides cambiar de banco porque otra entidad ofrece un interés más bajo, el coste total de cambio de la subrogación debería amortizarse entre 1 o 2 años (o 3 como máximo).

Por ejemplo, en la hipoteca del banco1 pagas de cuota 450€, y con la nueva hipoteca del banco 2 pagarías 400€. Supone un ahorro mensual de 50€.

A esto hay que añadir los gastos de subrogación, supongamos que son 1,500€.  Entonces 1,500€ ÷ 50€ ÷ 12 meses = 2,5 años.

La subrogación hipotecaria para cambiar de banco, no es recomendable que se haga en los últimos años de vida de préstamo, saldrá más cara la subrogación de lo que podrías ahorrarte con las condiciones de la nueva hipoteca.

Motivos de subrogación de la hipoteca acreedora (cambiar de banco)

Estas son las razones por la que muchos clientes tramitan la subrogación de la hipoteca

  • Conseguir mejor interés en la nueva entidad.
  • Cambiar el tipo de interés (de variable a fijo o a la inversa) con la nueva entidad.
  • Cambiar el índice de referencia (poco común) del IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) al Euribor.
  • Modificar el plazo de devolución (alargarlo o acortarlo).
  • No tener cláusulas que pueden repercutirte como la cláusula suelo, condiciones por amortización anticipada, comisiones por mora, etc.
  • Incluir nuevas cláusulas que mejoren tu situación como cláusula por carencia (sólo pagas intereses durante el periodo de carencia)
  • Para conseguir una nueva negociación con el banco actual: aunque no tengas intenciones de cambiar de banco, pero quieras negociar nuevas condiciones.

Cuándo es rentable subrogar la hipoteca del deudor

  • En los primeros años de vida del préstamo hipotecario
  • No es rentable subrogar la hipoteca y cambiar de banco en los últimos años de vida del préstamo

¿Por qué? Porque al inicio pagas mayoritariamente intereses y muy poco capital amortizado. Entonces, si ya has pagado casi todo el interés al inicio, en los años finales de la hipoteca la amortización de los gastos de la subrogación de hipotecas se vuelve más dificil.

Ventajas de subrogación de la hipoteca acreedora

Una de las mayores ventajas además de conseguir mejores condiciones al tramitar la subrogación, son las ventajas fiscales:

Cómo funciona la subrogación de la hipoteca acreedora (cambiar de banco)

Estos son los pasos que deber saber cuando se solicita tramitar la subrogación de la hipoteca del acreedor:

  1. Primero, la nueva entidad bancaria deberá informar de si podrían aceptar el préstamo hipotecario. Realizarán un estudio con una oferta informado de los intereses, costes, cuadro de amortización y condiciones.
  2. Esta nueva entidad contactará con la entidad actual para comprobar el importe pendiente que queda por pagar.
  3. La entidad actual deberá pasar esta información en un plazo de 7 días y dispondrán de 15 días para realizarte una contra oferta con una mejora en las condiciones.
Según la Ley 41/2007 publicada en el 2007 sobre la Regulación del Mercado Hipotecario, si el banco actual realizaba una contra oferta e igualaba o mejoraba las condiciones, conocido como enervar la subrogación, no podrías cambiar de banco.
Esto ha cambiado con la nueva normativa hipotecaria y desde el 16 de Junio del 2019 los bancos ya no pueden retener al cliente. Podrás cambiar de entidad bancaria aunque hagan una contraoferta.

Así que si quieres cambiar de banco sencillamente porque te has sentido engañado y no estás satisfecho, o porque los servicios que ofrece la entidad bancaria no cumple con tus necesidades, podrás irte siempre que quieras.

Hipotecas fijas más destacadas

Condiciones para solicitar una subrogación de acreedor o cambio de banco

Estas son las condiciones para que la nueva entidad bancaria pueda aceptar la subrogación de la hipoteca:

  1. No haber tenido retrasos del pago de las cuotas con la entidad actual en los últimos 3 o 5 años.

Si la entidad bancaria actual te ofrece una contraoferta (enervación) con condiciones iguales o mejores tendrás la opción de aceptarla, sin emabrgo tu tienes la última palabra a la hora de irte o quedarte con tu antigua hipoteca.

En caso de quedarte y desistir de la subrogación hipotecaria se trataría de una novación (modificación del contrato).

¿Puedo reclamar el suelo si cambio de banco?

Si has realizado un cambio de banco en el préstamo hipotecario, podrás seguir reclamando la cláusula suelo y por tanto reclamar lo que hayas pagado de más en la entidad bancaria inicial.

Si embargo, tendrás un plazo máximo de 4 años para dicho proceso. Nuestro consejo es que si estás en esta situación busques ayuda de un abogado para que pueda guiarte mejor.

Hipotecas variables más destacadas

Gastos de subrogación por cambiar de banco

El coste de la subrogación por cambio de banco puede variar según la entidad bancaria, pero aquí detallamos los posibles costes que tendrías:

1  –   A pagar al banco actual en concepto de gastos por amortización anticipada por subrogación. Esta comisión debe estar especificada en el contrato de la hipoteca. En el caso de no indicar nada en el contrato, no habrá gastos de este tipo en la subrogación.

En el caso de venir especificados, para hipotecas firmadas en el 2007 será de máximo del 0,50% sobre el importe pendiente por pagar para los 5 primero años. Y del 0,25% a partir del sexto año.

Si la hipoteca se firmó entre el 2003 y 2007 la comisión será de máximo 0,50% y si se firmó antes del 2003 será de máximo 1%.

2 –  En la nueva entidad bancaria es posible que cobren una comisión de apertura por la contratación de la subrogación hipotecaria con ellos, y suele ser máximo el 1%.

3 –  Además, deberás asumir otro tipo de gastos administrativos por los cambios de escritura estos son: el notario, la gestoría, tasación de la vivienda y registro de la propiedad. Este tipo de costes puede ascender entre 600€ y 1,500€. Puedes gestionar con el nuevo banco para que se hagan cargo.

billetes dinero juntosAl tener que asumir los gastos administrativos, el gasto de subrogación es más elevado que solicitando una novación, es decir si solicitarás modificar las condiciones del contrato con la entidad actual.

Antes de tomar cualquier decisión, analiza detalladamente qué tipo de operación es la que puede resultar lo más beneficiosa posible.

¿Qué tipo de hipoteca conviene más: fijo o variable

Qué documentos se necesitan para la subrogación del acreedor

En el caso de que decidas formalizar el cambio de entidad bancaria, la nueva entidad solicitará los siguientes documentos:

  1. Localización de la vivienda Ubicación (dirección, localidad, código postal y provincia.
  2. Datos del registro de la Propiedad.
  3. Contacto de la persona que tase la vivienda.
  4. Recibo del IBI reciente.
  5. Recibos recientes del pago de la cuota de la hipoteca (2 o 3)
  6. Contrato de la hipoteca.
  7. Copia del DNI.
  8. Contrato laboral
  9. Copia de las nóminas recientes ( 2 o 3).
  10. Ultima declaración del IRPF.

Si eres autónomo solicitarán

  1. Alta de autónomo
  2. Declaración trimestral de impuestos del IVA (4)
  3. Últimos 4 trimestres del IVA (como mínimo)
  4. Declaraciones recientes del IRPF (2 o 3).

Cada banco puede solicitar diferentes documentos, el agente del banco indicará los documentos necesarios.

Antes de proceder con la tramitación de subrogación, tendrás que haber echo una pre evaluación con la nueva entidad para saber si pueden conceder el préstamo hipotecario.

Subrogación de la hipoteca del deudor: cambio de titular

La subrogación de la hipoteca del deudor es cuando se cambia el titular de cuenta. Perfil usuaria azul

Por ejemplo, supongamos que quieres comprar un piso de segunda mano cuyos propietarios actuales no han acabado de pagar la hipoteca.

También pudiera ser que sea un piso nuevo y que subrogaras la hipoteca del promotor.

En muchas ocasiones, cuando se trata de una operación de compra-venta de un piso, la gente cierra la operación con la subrogación de la hipoteca del deudor, es decir cambian el titular del contrato de la hipoteca.

Esto lo hacen porque se ahorran algunas comisiones como es la comisiones de apertura de la hipoteca, gastos administrativos, etc.

Pero debes saber que con el cambio del titular el resto de las condiciones del contrato no cambian, tampoco se cambia de entidad bancaria. Desde Financer recomendamos que antes de subrogar una hipoteca a tu nombre leas todos los detalles y cláusulas del contrato.

Sin embargo, se pueden dar otros muchos casos de cambio de titularidad, por ejemplo, en caso de separación o divorcio. Si este es tu caso, más abajo detallamos más información que debes saber antes de tramitar esta operación.

Cuándo considerar una subrogación del deudor (cambiar el titular)

Antes de tramitar la subrogación del deudor estudia las condiciones de la hipoteca.

Es recomendable que, si la hipoteca firmada por el propietario de la vivienda que vas a comprar se realizó en un plazo de menos de 5 años, ya que las condiciones e intereses anterior a este periodo de tiempo no eran tan atractivas como las actuales.

Las comisiones por subrogación pueden ser bajas que las comisiones y gastos que puedes tener al contratar una hipoteca nueva con la operación de compra venta (estos pueden costar entre 4% y 6%).

Si firmas una subrogación del deudor no podrás cambiar las condiciones hasta pasados varios años y si no tienes un buen interés la subrogación podría salir más cara que haber solicitado una hipoteca nueva.

Además, cuando pasados varios años quieras cambiar las condiciones de este contrato tendrás que pagar comisiones.
La subrogación por cambio de titular en las operaciones de compra-venta de un inmueble no es de las operaciones más recomendables pues implica dos operaciones: las escrituras de la subrogación y la de compra-venta.

Hay un lado muy oscuro en este tipo de operaciones ya que la mayoría de las veces el comprador no está al 100% informado de las condiciones y consecuencias totales.

Ventajas y desventajas de subrogar la hipoteca del deudor (cambio del titular)

  • Deberás pagar ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el IVA.
  • No puedes cambiar las condiciones de la hipoteca a subrogar.
  • Deberás esperar varios años para poder cambiar las condiciones de la hipoteca (novación) o cambiar de banco (subrogación del acreedor).

Subrogación de hipoteca por divorcio: cambio de titular

La subrogación por divorcio o separación ocurre cuando uno de los titulares de una vivienda hipotecada decide ceder a la otra su parte de la propiedad.

Ceder no quiere decir regalar, sino que una de las partes ya no es legalmente titular y propietario de la propiedad.

Según lo acordado entre cada pareja, la persona que se quede como titular de la propiedad podrá pagar o no una compensación económica a la otra persona que renuncia a este bien.

La compensación económica de la persona que se queda con la propiedad podrá pagar dinero o lo más común es que se quede como único titular de la hipoteca pendiente por pagar.

Es decir, se queda con la vivienda pero también con la deuda. no me gusta

Por ley, según el Codigo Civil 400 y 406, si dos personas son titulares de una propiedad y un titular cede su parte  debe constar legalmente en el Registro Civil indicando que ahora solo una de las personas  es el propietario de la vivienda.

Esto se conoce como Extinción de Condominio y puede realizar en una notaria.

Deberás pagar los impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por esta operación que oscilan entre el 0,50% y 1%, más los gastos del notario.

Por lo general las viviendas son compradas a medias y cada titular posee el 50% de la propiedad, a no ser que se haya especificado lo contrario.

Hasta aquí todo bien, ¿pero qué ocurre con el banco?

Uno de los inconvenientes que ocurren es debido a las negativas que da el banco al querer cambiar de dos titulares a un titular.

¿Por qué?  Porque cada titular de la hipoteca supone una garantía, no es lo mismo dos titulares donde si una persona deja de recibir ingresos, estarán los ingresos del otro titular.

Ante estos casos la mejor opción es ofrecer directamente avalistas.

Si el banco accede, es muy probable que cambie las condiciones del contrato y suba los intereses.

Sin embargo todo dependerá de las condiciones del titular que quedará en solitario.

Extinción de Condominio lo que debes saber

Antes de tramitar la Extinción de Condominio asegúrate primero que el banco ha aceptado cambiar de dos titulares a un solo titular del préstamo de la hipoteca.

¿Por qué? Porque si tramitas la Extinción de Condominio y después el banco no acepta el cambio de titular de dos a uno, la persona que ha cedido su parte de la propiedad, legalmente ya no será propietario de la vivienda pero legalmente deberá seguir pagando la deuda de la hipoteca.

Otro problema con este tipo de acciones es cuando la separación no es amistosa y uno de los titulares no quiere ceder su parte de la propiedad.

En tales casos puedes proceder a División de cosa común, es un proceso por el cual se solicita la división de los bienes.

En este caso se solicita la división de la propiedad para que se adjudique a cualquiera de los dos.

Si esto no ocurriera se pondría la vivienda en una subasta y se repartiría proporcionalmente el dinero obtenido de la subasta entre las dos partes.

Con el dinero obtenido las partes deberán de liquidar la hipoteca pendiente por pagar y asumir todos los gastos que este proceso implica.

Preguntas frecuentes sobre subrogación

¿Qué es subrogación?

Subrogación es el cambio de las condiciones de un contrato por el cual se cambia a la persona física o jurídica por otra.

En una hipoteca subrogación es el cambio del titular o el cambio de la entidad bancaria del préstamo hipotecario.

¿Que tipos de subrogaciones hay?

1-Subrogación del acreedor en la hipoteca: cuando cambias de entidad bancaria. Por ejemplo cuando cambias de banco porque otra entidad ofrece mejores condiciones.

2-Subrogación del deudor en la hipoteca: cuando cambias el titular del préstamo hipotecario pero no cambias de banco. Por ejemplo en el caso de divorcios o cuando se vende una propiedad de segunda mano con la hipoteca todavía sin liquidar.

¿Qué es novación?

Novación es el cambio en las condiciones pactadas en un contrato.

En el caso de la hipoteca, si las condiciones de modifican con la misma entidad por ejemplo modificar el plazo de devolución, cambiar el interés. etc. se conoce com novación modificativa.

Subrogación es un tipo de novación ya que se modifican las condiciones pactadas.

¿Cuánto cuesta cambiar de banco para una hipoteca?

1- Coste con el banco inicial por amortización anticipada en caso de subrogación ( máximo del 0,50% sobre el importe pendiente por pagar para los 5 primero años. Y del 0,25% a partir del sexto año).

2-Costes con la nueva entidad: comisión de apertura si la hubiera.

2-Otros costes: gastos de notario, gestoría, registro de la propiedad, tasación de la vivienda. Pudiendo ascender  a más de 1,000€.

Los gastos  por subrogación del acreedor (cambiar de banco) son más elevado que los costes pro novación (modificación de las condiciones del contrato)

¿Quién puede solicitar subrogación del acreedor (o cambiar de banco)?

Cualquier persona que tenga contratado una hipoteca con una entidad bancaria y no haya tenido retraso en los cuotas mensuales puede solicitar la subrogación del acreedor, es decir cambiar de banco.

Sin embargo, según la Ley 41/2007, el banco inicial puede retenerte y por tanto no podrás cambiar de entidad si ofrecen una contra oferta que iguala o mejorar las condiciones del otro banco. Esto se conoce como Enervar la Subrogación.

El problema es que en ocasiones la subrogación no se solicita para mejorar los intereses o condiciones, en ocasiones se tramita porque el banco inicial no ofrece los mismos servicios que otras entidades o por sencillamente no querer continuar con ese banco.

¿Puedo reclamar el suelo si cambio de banco?

Si, puedes reclamar el suelo si cambias de banco.

Consejos antes de subrogar la hipoteca

Antes de decidir cambiar las condiciones del contrato es aconsejable realizar antes un estudio de lo que puede costar dicho cambio. Contrato ok

Hay situaciones personales que no nos dejan otra alternativa que modificar el contrato de la hipoteca, pero aún así antes de proceder, se recomienda consultar y analizar los gastos para saber si se puede hacer frente a dicho coste o si debe incluirse en el préstamo hipotecario.

Si se trata de una subrogación de la hipoteca del acreedor para cambiar de entidad bancaria es recomendable que el cambio sea económicamente más favorable.

Si se trata de una hipoteca de subrogación del deudor para una operación de compra-venta del inmueble, estudia primero qué puede salir más a cuenta si una hipoteca nueva o la opción del cambio de titular. Compara entre las dos opciones antes de tomar ninguna decisión.

En Financer España recomendamos analizar y evaluar antes la subrogación de la hipoteca antes de proceder con los trámites de esta operación.


Sobre el autor

Sigue en contacto

Síguenos en Facebook