Subrogación de la hipoteca: cambia tu hipoteca de banco o de titular
¿Quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca?
¿Quieres vender tu vivienda y está hipotecada?
¿Vas a comprar una vivienda hipotecada?
Estas acciones son conocidas como subrogación de hipoteca, es decir, cambiar tu hipoteca de banco o cambiar de titular o deudor.
Cada vez más españoles realizan una subrogación de la hipoteca, siendo más popular cambiar la hipoteca de banco, ya que esto les permite mejorar las condiciones.
En este artículo, te proporcionaremos información detallada sobre la subrogación de hipoteca, incluyendo los requisitos, los posibles gastos asociados y cuándo puede resultar conveniente.
¡Sigue leyendo si estás interesado en conocer cuándo es apropiado considerar la subrogación de tu hipoteca.
¿Qué es la subrogación de la hipoteca?
Subrogar algo o a alguien implica reemplazarlo por otro.
En el caso de una hipoteca, subrogarla significa cambiar el banco con el cual tienes contratada tu hipoteca actual por otro, o cambiar el deudor.
Subrogar = Sustituir
Este cambio generalmente se lleva a cabo para modificar las condiciones del contrato actual y obtener condiciones más favorables.
A través de la subrogación de hipoteca, puedes realizar cambios en:
- La tasa de interés
- El plazo del préstamo
- Las condiciones generales del contrato
- Los titulares de la hipoteca
Tipos de subrogación de la hipoteca
Subrogación es una sustitución en las condiciones del contrato, por lo que existen dos tipos de subrogación.
- Subrogación del acreedor: esta es la modalidad más común de subrogación y ocurre cuando cambias de tu hipoteca de un banco a otro
- Subrogación del deudor: es cuando cambias de titular, pero el contrato sigue siendo el mismo banco
Subrogación de hipoteca del acreedor: cambiar la hipoteca de banco
Subrogación de la hipoteca del acreedor es cuando tienes la hipoteca contratada con un banco y la cambias a otro banco.
Si tienes contratada un préstamo hipotecario y estás buscando mejorar las condiciones de tu hipoteca, considera la opción de la subrogación hipotecaria, que implica cambiar tu hipoteca a otra entidad bancaria.
Esta operación permite mejorar varios aspectos de tu hipoteca actual, tales como la tasa de interés, el plazo, el importe y condiciones del contrato como por ejemplo:
- Mejorar el interés
- Modificar el importe
- Cambiar el tipo de interés de hipoteca variable a hipoteca fija o a la inversa
- Eliminar vinculaciones
- Eliminar cláusulas, como la cláusula suelo
- Eliminar condiciones: amortización anticipada, comisiones por mora
- Modificar el plazo de devolución
Tras la nueva ley hipotecaria, puedes subrogar la hipoteca con otro acreedor en cualquier momento y no necesitas la aprobación del banco inicial.
Sin embargo, la nueva entidad analizará que no hayas tenido retrasos en los pagos de los 2 últimos años.
Así mismo, esta operación tiene comisiones que varían según el año de contratación del préstamo hipotecario
Subrogación de hipoteca del deudor: cuando cambias de titular
La subrogación de la hipoteca del deudor es cuando se cambia el titular, es decir, quien tiene la deuda pendiente.
Pueden darse dos casos:
- Al comprar una vivienda de segunda mano y los propietarios actuales no han acabado de pagar la hipoteca, es conocido como subrogación de hipoteca entre particulares.
- Al comprar una vivienda nueva y el promotor no acabó de pagar la hipoteca todavía.
Este tipo de subrogación se solicita principalmente para evitar el pago de impuestos al contratar una nueva hipoteca.
Sin embargo, es importante entender que esto no la exime de gastos adicionales.
Durante el proceso, el banco lleva a cabo un análisis para asegurarse de que el nuevo deudor puede hacerse cargo del pago de la hipoteca.
En caso de no cumplir con los requisitos de este análisis, el nuevo deudor podría ser rechazado.
Sin embargo, es relevante destacar que en ningún momento el banco puede rechazar la operación de compra-venta del inmueble.
Es importante tener en cuenta que al cambiar el deudor de la hipoteca:
- El banco realizará un análisis de riesgo al nuevo deudor.
- No tienes la posibilidad de cambiar a otro banco
- No puedes modificar las condiciones establecidas en el contrato
Cuándo sale rentable subrogar la hipoteca
Dado que es más común el cambio de un banco a otro, en este artículo nos enfocaremos en la subrogación de hipoteca con otro acreedor, es decir, cambiar de entidad financiera.
La subrogación de hipoteca resulta rentable cuando se ejecuta al principio de la vida del préstamo, es decir, cuando aún queda por pagar una gran parte de los intereses.
Si quieres cuántos intereses te quedan por pagar en tu hipoteca, esta calculadora te mostrará dicha información en el cuadro de amortización.
Es muy recomendable calcular, además de los costes extras, y el coste de los productos bonificadores, por ejemplo, seguros.
- El coste total del cambio de banco se amortiza entre 1 y 3 años
- Cuando se realiza en los primeros años de vida del préstamo hipotecario
¿Qué gastos tiene la subrogación hipotecaria?
Trasladar una hipoteca de una banco a otro no es una operación gratis y tiene unos costes.
El coste de la subrogación por sustituir la entidad bancaria puede variar según
- el banco
- el año de contratación de la hipoteca
Gastos de subrogación de la hipoteca según el banco
Así pues, el nuevo banco puede decidir si aplica o no una comisión de apertura; sin embargo, según la Ley 2/1994 esta comisión solo puede ser calculada sobre el capital pendiente por pagar.
Gastos de subrogación de la hipoteca según el año de contratación del préstamo inicial
El banco inicial puede cobrar una comisión por riesgo en el caso de que esta operación implique pérdidas.
Esta comisión por riesgo no está limitada, pero normalmente se sitúa entre el 0,5% y el 5%.
Es importante destacar que, por ley, el banco no puede aplicar esta comisión si al cambiar de banco también decides cambiar de interés variable a fijo.
Aquí detallamos los posibles costes que tendrías que pagar, según el año de contratación de la hipoteca inicial:
| Año contratación hipoteca inicial | Interés fijo | Interés variable |
|---|---|---|
| Desde junio 2019 | 2% de 1 a 10 años 1,5% después | 0,25% de 1 a 3 años 0,5% de 4 a 5 años |
| Diciembre 2017 a junio 2019 | 0,5% de 1 a 6 años 0,25% después | 0,5% de 1 a 6 años 0,25% después |
| Abril 2003 a diciembre 2017 | 0,5% | 0,5% |
| Hasta abril 2003 | 1% | 1% |
Gasto de tasación al subrogar la hipoteca
Tras la nueva Ley Hipotecaria, muchos de los gastos han pasado a estar cargo de la entidad.
Aun así, debes asumir el coste de la tasación de la vivienda en caso de que la tasación tenga una antigüedad superior a 6 meses.
Por lo general, tasar la vivienda tiene un coste que oscila entre 200 y 400 euros.
Aquí te dejamos otra tabla con el coste de la subrogación de hipoteca indicando quién paga cada gasto
| Gastos subrogación hipoteca | Quién paga | Comisión | Coste |
|---|---|---|---|
| Subrogación: | tú | según entidad y año de contratación del préstamo inicial | 300€ |
| Notaría | banco | 0,2 a 0,5% |  |
| Gestoría | banco | 200€ a 350€ | |
| Registro | banco | hasta 0,25% | |
| Tasación | tú | 250€ a 400€ | 325€ |
| TOTAL: | | | 625€ |
Preguntas frecuentes subrogación hipoteca
¿Es lo mismo cancelar que realizar una subrogacion de la hipoteca?
- Cancelar hipoteca: cierras la hipoteca con tu banco. Puedes posteriormente abrir una hipoteca nueva con otro banco
- Subrogación hipoteca: trasladas la hipoteca de un banco a otro con condiciones similares
| Comisión | Subrogación | Cancelación y apertura |
|---|---|---|
| Amortización anticipada: | | 0% a 2,5% |
| Subrogación: | según entidad | |
| Apertura: | | 0% a 1% |
| Notaría: | | 500€ a 1000€ |
| IVA: | | 10% |
| Tasación: | 250€ a 400€ | 250€ a 400€ |
¿A qué banco se paga las comisiones por subrogacion hipoteca?
¿Qué es más caro subrogación de hipoteca o novación de hipoteca?
| Novación hipoteca | Subrogación hipoteca | Cancelar hipoteca |
|---|---|---|
| cambias las condiciones con tu banco | sustituyes de banco o deudor | pagas por completo la hipoteca |
 | | |
¿Qué condiciones hay para solicitar una subrogación hipotecaria?
¿Tengo que cumplir requisitos para subrogar la hipoteca?
- Qué no estes en Asnef
- Qué tengas buen perfil financiero
- Que no hayas tenido retrasos en los pagos durante 1 o 2 años
- Que solo quede pendiente por pagar como máximo el 80% de la hipoteca
¿Puedo hacer una subrogacion de hipoteca sin gastos ni comisiones?
Si, existe la subrogación hipoteca sin gastos, pues hay entidades bancarias que no cobran gastos de subrogación, como por ejemplo MyInvestor o ING.
¿Qué es subrogación de hipoteca entre particulares?
¿Puedo reclamar la cláusula suelo si cambio la hipoteca de banco?
¿Puedo reclamar gastos subrogacion hipoteca?
Pasos para subrogar la hipoteca de acreedor
Estos son los pasos y proceso al subrogar la hipoteca de acreedor:
- Compara entre las hipotecas que hay actualmente: Ir al comparador de hipotecas
- Realiza una cotización con la nueva entidad con una oferta vinculante
- La nueva entidad contactará con tu entidad actual para comprobar el importe pendiente que queda por pagar.
- Tu entidad actual está obligada a pasar esta información en un plazo de 7 días
- En un plazo de 15 días tu entidad actual podrá realizarte una contraoferta
- Decide cuál de las dos ofertas te conviene más
- Si te decantas por la oferta del segundo banco, procederán a la escrituración de subrogación
- El segundo banco pagará al banco inicial el importe pendiente por liquidar y tu deuda pasará a esta nueva entidad.
Consejos para subrogar hipoteca y cambiar la hipoteca de banco
Si buscas mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario, lo ideal es comenzar negociando con tu entidad actual para modificar los términos.
En caso de que el banco no esté dispuesto a negociar, tienes la opción de cambiar tu hipoteca de banco, es decir, subrogar la hipoteca a otro acreedor.
En Financer.com, te recomendamos que analices minuciosamente cuál de estas operaciones puede resultar más beneficiosa en tu caso.
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