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Subrogación hipoteca: cambia tu hipoteca de banco o de deudor

  • Subrogación de la hipoteca significa cambiar de banco o de deudor
  • La subrogación de la hipoteca es más conocido por cambiar el préstamo hipotecario de banco con el fin de mejorar las condiciones (esto es, subrogación del acreedor)
  • Aunque también se puede subrogar la hipoteca cuando compras una vivienda hipotecada (esto es, subrogación del deudor)
  • Esta operación tiene gastos y podrán variar según la entidad bancaria y la fecha de la firma del contrato inicial
 
Autor  Mireia Olive
Última actualización: octubre 5, 2023
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Subrogación de la hipoteca: cambia tu hipoteca de banco o de titular

¿Quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca?

¿Quieres vender tu vivienda y está hipotecada?

¿Vas a comprar una vivienda hipotecada?

Estas acciones son conocidas como subrogación de hipoteca, es decir, cambiar tu hipoteca de banco o cambiar de titular o deudor.

Cada vez más españoles realizan una subrogación de la hipoteca, siendo más popular cambiar la hipoteca de banco, ya que esto les permite mejorar las condiciones.

En este artículo, te proporcionaremos información detallada sobre la subrogación de hipoteca, incluyendo los requisitos, los posibles gastos asociados y cuándo puede resultar conveniente.

¡Sigue leyendo si estás interesado en conocer cuándo es apropiado considerar la subrogación de tu hipoteca.

¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

Subrogar algo o a alguien implica reemplazarlo por otro.

En el caso de una hipoteca, subrogarla significa cambiar el banco con el cual tienes contratada tu hipoteca actual por otro, o cambiar el deudor.


Subrogar = Sustituir


Este cambio generalmente se lleva a cabo para modificar las condiciones del contrato actual y obtener condiciones más favorables.

A través de la subrogación de hipoteca, puedes realizar cambios en:

  • La tasa de interés
  • El plazo del préstamo
  • Las condiciones generales del contrato
  • Los titulares de la hipoteca

Tipos de subrogación de la hipoteca

Subrogación es una sustitución en las condiciones del contrato, por lo que existen dos tipos de subrogación.


  • Subrogación del acreedor: esta es la modalidad más común de subrogación y ocurre cuando cambias de tu hipoteca de un banco a otro
  • Subrogación del deudor: es cuando cambias de titular, pero el contrato sigue siendo el mismo banco

Subrogación de hipoteca del acreedor: cambiar la hipoteca de banco

Subrogación de la hipoteca del acreedor es cuando tienes la hipoteca contratada con un banco y la cambias a otro banco.

Si tienes contratada un préstamo hipotecario y estás buscando mejorar las condiciones de tu hipoteca, considera la opción de la subrogación hipotecaria, que implica cambiar tu hipoteca a otra entidad bancaria.

Esta operación permite mejorar varios aspectos de tu hipoteca actual, tales como la tasa de interés, el plazo, el importe y condiciones del contrato como por ejemplo:

  • Mejorar el interés
  • Modificar el importe
  • Cambiar el tipo de interés de hipoteca variable a hipoteca fija o a la inversa
  • Eliminar vinculaciones
  • Eliminar cláusulas, como la cláusula suelo
  • Eliminar condiciones: amortización anticipada, comisiones por mora
  • Modificar el plazo de devolución


Tras la nueva ley hipotecaria, puedes subrogar la hipoteca con otro acreedor en cualquier momento y no necesitas la aprobación del banco inicial.

Sin embargo, la nueva entidad analizará que no hayas tenido retrasos en los pagos de los 2 últimos años.

Así mismo, esta operación tiene comisiones que varían según el año de contratación del préstamo hipotecario

Al subrogar la hipoteca, es fundamental evaluar si los posibles costos adicionales valen la pena.

Analiza cuidadosamente si el cambio resulta rentable.

Subrogación de hipoteca del deudor: cuando cambias de titular

La subrogación de la hipoteca del deudor es cuando se cambia el titular, es decir, quien tiene la deuda pendiente.

Pueden darse dos casos:

  1. Al comprar una vivienda de segunda mano y los propietarios actuales no han acabado de pagar la hipoteca, es conocido como subrogación de hipoteca entre particulares.
  2. Al comprar una vivienda nueva y el promotor no acabó de pagar la hipoteca todavía.

Este tipo de subrogación se solicita principalmente para evitar el pago de impuestos al contratar una nueva hipoteca.

Sin embargo, es importante entender que esto no la exime de gastos adicionales.

Durante el proceso, el banco lleva a cabo un análisis para asegurarse de que el nuevo deudor puede hacerse cargo del pago de la hipoteca.

En caso de no cumplir con los requisitos de este análisis, el nuevo deudor podría ser rechazado.

Sin embargo, es relevante destacar que en ningún momento el banco puede rechazar la operación de compra-venta del inmueble.

Es importante tener en cuenta que al cambiar el deudor de la hipoteca:

  1. El banco realizará un análisis de riesgo al nuevo deudor.
  2. No tienes la posibilidad de cambiar a otro banco
  3. No puedes modificar las condiciones establecidas en el contrato

Cuándo sale rentable subrogar la hipoteca

Dado que es más común el cambio de un banco a otro, en este artículo nos enfocaremos en la subrogación de hipoteca con otro acreedor, es decir, cambiar de entidad financiera.


La subrogación de hipoteca resulta rentable cuando se ejecuta al principio de la vida del préstamo, es decir, cuando aún queda por pagar una gran parte de los intereses.


Si quieres cuántos intereses te quedan por pagar en tu hipoteca, esta calculadora te mostrará dicha información en el cuadro de amortización.

Es muy recomendable calcular, además de los costes extras, y el coste de los productos bonificadores, por ejemplo, seguros.

¿Qué gastos tiene la subrogación hipotecaria?

Trasladar una hipoteca de una banco a otro no es una operación gratis y tiene unos costes.

El coste de la subrogación por sustituir la entidad bancaria puede variar según

  1. el banco
  2. el año de contratación de la hipoteca

Gastos de subrogación de la hipoteca según el banco

Así pues, el nuevo banco puede decidir si aplica o no una comisión de apertura; sin embargo, según la Ley 2/1994 esta comisión solo puede ser calculada sobre el capital pendiente por pagar.

Gastos de subrogación de la hipoteca según el año de contratación del préstamo inicial

El banco inicial puede cobrar una comisión por riesgo en el caso de que esta operación implique pérdidas.

Esta comisión por riesgo no está limitada, pero normalmente se sitúa entre el 0,5% y el 5%.

Es importante destacar que, por ley, el banco no puede aplicar esta comisión si al cambiar de banco también decides cambiar de interés variable a fijo.

Aquí detallamos los posibles costes que tendrías que pagar, según el año de contratación de la hipoteca inicial:

Año contratación hipoteca inicial Interés fijoInterés variable
Desde junio 20192% de 1 a 10 años
1,5% después
0,25% de 1 a 3 años
0,5% de 4 a 5 años
Diciembre 2017
a junio 2019
0,5% de 1 a 6 años
0,25% después
0,5% de 1 a 6 años
0,25% después
Abril 2003
a diciembre 2017
0,5%0,5%
Hasta abril 20031%1%
comisión de subrogación de la hipoteca

Gasto de tasación al subrogar la hipoteca

Tras la nueva Ley Hipotecaria, muchos de los gastos han pasado a estar cargo de la entidad.
Aun así, debes asumir el coste de la tasación de la vivienda en caso de que la tasación tenga una antigüedad superior a 6 meses.

Por lo general, tasar la vivienda tiene un coste que oscila entre 200 y 400 euros.

Aquí te dejamos otra tabla con el coste de la subrogación de hipoteca indicando quién paga cada gasto

Gastos subrogación hipotecaQuién pagaComisiónCoste
Subrogación:según entidad y
año de contratación del préstamo inicial
300€
Notaríabanco0,2 a 0,5%No
Gestoríabanco200€ a 350€No
Registrobancohasta 0,25%No
Tasación250€ a 400€325€
TOTAL: NoNo625€
Gastos por subrogar la hipoteca al cambiar de banco

Preguntas frecuentes subrogación hipoteca

¿Es lo mismo cancelar que realizar una subrogacion de la hipoteca?

No, cancelar una hipoteca es una operación diferente a subrogar la hipoteca:

  • Cancelar hipoteca: cierras la hipoteca con tu banco. Puedes posteriormente abrir una hipoteca nueva con otro banco
  • Subrogación hipoteca: trasladas la hipoteca de un banco a otro con condiciones similares

Aquí te presentamos una tabla con los gastos de ambas operaciones para que puedas visualizarlo de manera más clara.

ComisiónSubrogaciónCancelación y apertura
Amortización anticipada:No0% a 2,5%
Subrogación:según entidadNo
Apertura:No0% a 1%
Notaría:No500€ a 1000€
IVA:No10%
Tasación:250€ a 400€250€ a 400€
Subrogación hipoteca vs cancelación

¿A qué banco se paga las comisiones por subrogacion hipoteca?

Las comisiones por subrogación hipoteca se pagan en tu entidad actual, es decir el banco inicial.

¿Qué es más caro subrogación de hipoteca o novación de hipoteca?

Subrogación de hipoteca es una operación más cara que novación de hipoteca.

Aquí te dejamos el orden de operaciones de más barato a más caro:

Novación hipotecaSubrogación hipotecaCancelar hipoteca
cambias las condiciones con tu banco sustituyes de banco o deudorpagas por completo la hipoteca
dinero prestamo icono financerdinero prestamo icono financerdinero prestamo icono financerdinero prestamo icono financerdinero prestamo icono financer
Novación vs subrogación vs cancelación

Haz clic en el siguiente enlace para saber más sobre novación hipoteca

¿Qué condiciones hay para solicitar una subrogación hipotecaria?

Las condiciones para subrogar hipoteca es no haber tenido retrasos en el pago de las cuotas en los últimos 1 o 2 años, algunas entidades comprobarán hasta los 5 últimos años

¿Tengo que cumplir requisitos para subrogar la hipoteca?

Sí, el banco al que te estás trasladando la hipoteca realizará diversas comprobaciones antes de aceptar tu préstamo hipotecario:

  • Qué no estes en Asnef
  • Qué tengas buen perfil financiero
  • Que no hayas tenido retrasos en los pagos durante 1 o 2 años
  • Que solo quede pendiente por pagar como máximo el 80% de la hipoteca

¿Puedo hacer una subrogacion de hipoteca sin gastos ni comisiones?

Si, existe la subrogación hipoteca sin gastos, pues hay entidades bancarias que no cobran gastos de subrogación, como por ejemplo MyInvestor o ING.

¿Qué es subrogación de hipoteca entre particulares?

La subrogación de una hipoteca entre particulares es cuando se cambia de titular en el contrato hipotecario.

Esto ocurre cuando se realiza la compra de un piso de segundo mano y la hipoteca de ese piso todavía no se ha acabado de pagar.

En tales casos te pueden ofrecer subrogar la hipoteca, ten en cuenta que no podrás cambiar las condiciones.

¿Puedo reclamar la cláusula suelo si cambio la hipoteca de banco?

Si has efectuado un cambio de banco en el préstamo hipotecario podrás seguir reclamando la cláusula suelo y, por tanto, reclamar lo que hayas pagado de más en la entidad bancaria inicial.

Tendrás un plazo máximo de 4 años para dicho proceso.

¿Puedo reclamar gastos subrogacion hipoteca?

No, no se pueden reclamar los gastos de subrogacion de hipoteca

Pasos para subrogar la hipoteca de acreedor

Estos son los pasos y proceso al subrogar la hipoteca de acreedor:

  1. Compara entre las hipotecas que hay actualmente: Ir al comparador de hipotecas
  2. Realiza una cotización con la nueva entidad con una oferta vinculante
  3. La nueva entidad contactará con tu entidad actual para comprobar el importe pendiente que queda por pagar.
  4. Tu entidad actual está obligada a pasar esta información en un plazo de 7 días
  5. En un plazo de 15 días tu entidad actual podrá realizarte una contraoferta
  6. Decide cuál de las dos ofertas te conviene más
  7. Si te decantas por la oferta del segundo banco, procederán a la escrituración de subrogación
  8. El segundo banco pagará al banco inicial el importe pendiente por liquidar y tu deuda pasará a esta nueva entidad.

Consejos para subrogar hipoteca y cambiar la hipoteca de banco

Si buscas mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario, lo ideal es comenzar negociando con tu entidad actual para modificar los términos.

A este proceso se le conoce como novación, y en este artículo explicamos en detalle cómo llevarlo a cabo.

En caso de que el banco no esté dispuesto a negociar, tienes la opción de cambiar tu hipoteca de banco, es decir, subrogar la hipoteca a otro acreedor.

En Financer.com, te recomendamos que analices minuciosamente cuál de estas operaciones puede resultar más beneficiosa en tu caso.

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Country Manager para el mercado español de Financer.com desde el 2016 y redactora especializada en contenidos financieros, con un enfoque particular en temas de finanzas, ahorro y préstamos. Con una experiencia de 10 años en el sector ha redactado más de un millar de artículos, los cuales han sido leídos por medio millón de usuarios. Ha contribuido con publicaciones en destacados medios como The Huffpost, La Razón, La Vanguardia y otros medios especializados en el ámbito financiero.

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