Opas ensiasunnon ostajalle

Omistusasuminen on Suomessa erittäin suosittua ja sitä myös tuetaan verotuksessa. Ensiasunnon osto on jännittävä, mutta myös monimutkainen ja jopa riskialtis virstanpylväs nuoren aikuisen elämässä. Tämän vuoksi olemme koonneet sinulle tämän oppaan, josta löydät tärkeimmät pointit ensimmäisiin asuntokauppoihisi.

Lue myös meidän oppaat asuntolainoista ja asuntolainan kilpailuttamisesta.

Omistusasumisen Suomessa

Suomessa on käytössä järjestelmä, jossa omistusasumista tuetaan julkisista varoista varsin laajasti. Tämän vuoksi se onkin täällä varsin yleinen asumismuoto – vuonna 2015 julkaistun tilaston mukaan 73 prosenttia suomalaisista asui omistusasunnossa. Nämä luvut seuraavat varsin tarkasti yleistä eurooppalaista keskiarvoa.

Asuminen on suuri kuluerä jokaisen elämässä, varsinkin nuorilla ihmisillä, joiden tulot eivät usein vielä ole ehtineet nousta kovin korkealle tasolle. Tämän vuoksi verotus- ja sosiaaliturvajärjestelmämme on suunniteltu tukemaan oman asunnon hankintaa ja maksamista. Käytännössä tämä tuki manifestoituu sekä erilaisina verohelpotuksina että sosiaaliturvasta maksettuina tukina.

Asumisen julkiset tuet kohdentuvat hieman eri tavalla erilaisissa tilanteissa oleviin ihmisiin. Veropohjaiset tuet edellyttävät tyypillisesti, että niiden nauttijalla on riittävästi veronalaista tuloa, jotta on jotain, mistä verohelpotukset voidaan vähentää. Sosiaaliturvaa taas maksetaan yleensä suoraan rahana tilille, ja tulojen kasvaessa etuja leikkaantuu helposti pois. Toisaalta eräs sosiaaliturvan muoto on myös esimerkiksi kunnan omistamat asunnot, joissa voi saada joissain tilanteissa asua jopa ilmaiseksi tai yksityisiä asuntoja halvemmalla.

Ensimmäisen asunnon hankinnan tuet

Oma asunto muodostaa useimpien henkilöiden ja perheiden tapauksessa suurimman yksittäisen omaisuuserän. Korkean arvonsa vuoksi asunnon hankinta myös tyypillisesti edellyttää riittävää alkupääomaa. Tätä omarahoitusosuutta asunnon kokonaisarvosta kutsutaan usein puhekielessä asunnon käsirahaksi.

Ensiasunnon hankkimista tuetaan vapauttamalla kyseinen kauppa varainsiirtoverosta ja sallimalla normaalia suuremmat asuntolainan korkojen vähennykset tuloverotuksessa. Varainsiirtoverosta vapautuminen vaikuttaa heti asuntoa ostettaessa maksettavaan summaan, kun taas asuntolainan korkojen vähennys manifestoituu edunnauttijan rahavirtaan tasaisesti pidemmän ajan kuluessa.

Asuntokaupan on täytettävä seuraavat ehdot voidakseen tulla luetuksi ensiasunnon hankinnaksi ja ollakseen sovelias näiden tukien saamiseen:

• Ostajan on oltava kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
• Ostajan on omistettava vähintään puolet kyseisestä asunnosta kaupan jälkeen.
• Asunto tulee ostajan omaan vakituiseen asuinkäyttöön ja muutto siihen tapahtuu puolen vuoden kuluessa kaupasta.
• Ostaja ei ole aiemmin omistanut puolta tai suurempaa osaa mistään asunnosta, asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta vuoden 1989 jälkeen.

Näiden ehtojen täyttymisestä kannattaa pitää tarkka huoli. Ensiasunnon lainhuudon hakemista (eli omistusoikeuden rekisteröimistä) varten on nimittäin haettava Verohallinnolta lausunto aiemmista omistuksista. Tätä lausuntoa ei kuitenkaan ole mahdollista saada ennen asunnon hankkimista, joka käytännössä tarkoittaa, että verottaja ei anna niin sanottuja ennakkoratkaisuja näistä asioista. On siis tärkeää varmistaa ehtojen täyttyminen ennen asuntokauppaan ryhtymistä.

Huomaa, että kaikki ensiasunnon ostajan tuet ovat tarkoitettu vain itse asuntoa varten. Näin ollen esimerkiksi autopaikka, joka saattaa olla hyvinkin arvokas isojen kaupunkien keskustoissa, ei kuulu tukien piiriin ja verotetaan normaalisti.

Ensiasunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa

Suomessa kannetaan varainsiirtoveroa muun muassa kiinteistöistä ja niiden osakkeista. Vero on suuruudeltaan 1,6–4,0 prosenttia ja sen suorittaminen on aina ostajan vastuulla. Asunnon ostamiseen tulee sovellettavaksi tilanteen mukaan kaksi eri varainsiirtoveron luokkaa:

• Asunto-osakkeet 2 %
• Kiinteistöt 4 %

Aiemmin mainittujen ensiasunnon hankinnan ehtojen täyttyessä ostajan ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa lainkaan. Nykyisillä asuntojen hinnoilla kyseessä on siis käytännössä aina tuhansien eurojen etu. Säästö myös syntyy heti kaupantekohetkellä, joten se efektiivisesti alentaa asunnon hankintaan tarvittavan alkupääoman määrää. Normaalisti varainsiirtovero tulee maksaa välittömästi kaupan yhteydessä, ja asuntokauppojen tapauksessa suoritusta valvoo välittäjä.

Huomaa, että vapautus koskee vain varainsiirtoveron maksamista. Varainsiirtoveroilmoitus on silti tehtävä normaalisti verohallintoon lainhuudon hakemisen lisäksi.

Ensiasunnon lainan korkojen laajempi vähennysoikeus verotuksessa

Ensimmäisen oman kodin hankintaa tuetaan lisäksi normaalia laajemmalla oikeudella vähentää tuloverotuksessa asunnon hankkimista varten otetusta lainasta koituvia korkoja.

Korkojen vähennys on hieman varainsiirtoverotusta monimutkaisempi prosessi ja saattaa vaikuttaa aluksi varsin sekavalta. Kannattaa siis tutustua seuraavaan rauhassa ja huolellisesti.

• Nyrkkisääntö on, että ensiasunnon ostaja saa vähentää verotuksessa 2 prosenttiyksikköä enemmän asunnon hankintaa varten otetun lainan korkoja, kuin mitä muutoin verotuksessa sallitaan.

Asuntolainan korot vähennetään ensisijaisesti pääomatuloista, sillä ne ovat pääoman (eli tässä tapauksessa asuntona toimivan kiinteistön) hankinnasta koituvia kuluja. Tämä on yleinen periaate verotuksessa, jota on kuitenkin muutettu asuntolainan korkojen osalta. Tyypillisiä pääomatuloja ovat osinkotulot ja osakkeiden myyntivoitot, joten on selvää, että läheskään kaikilla asunnon omistajilla ei ole riittävästi tai lainkaan pääomatuloja kaikkien asuntolainan korkojen vähentämiseen.

Tilanteen tasapuolistamiseksi Suomen verotuksessa on käytössä niin kutsuttu asuntolainan korkojen alijäämähyvitys. Alijäämää syntyy, jos pääomatuloja ei ole riittävästi asuntolainan korkojen vähentämiseen. Osa tästä alijäämästä, tällä hetkellä 30 prosenttia, voidaan vähentää ansiotulojen (eli normaalin palkkatulon) verotuksessa.

• Ensiasunnon ostajan alijäämähyvitystä korotetaan kahdella prosenttiyksiköllä, eli ensiasunnon lainan koroista saa vähentää 32 % ansiotuloverotuksessa.
• Alijäämähyvityksen suurin sallittu määrä on 1 400 euroa vuodessa. Määrä tuplaantuu puolisoiden tapauksessa. Lisäksi yhden lapsen perhe saa 400 euroa korotuksen summaan, ja kahden tai useamman lapsen perheet 800 euron korotuksen.
• Ensiasunnon ostajan alijäämähyvityksen korotus on voimassa asunnon käyttöönottovuotena ja sitä seuraavina yhdeksänä vuotena.

Ensiasunnon rahoittaminen

Oli kyseessä sitten ensimmäinen asunto tai ei, sen rahoittaminen noudattaa pääsääntöisesti yleistä kaavaa: asunnon kokonaishinta jakautuu itse rahoitettavaan osuuteen ja asuntolainaan.

Oman rahoituksen suuruus riippuu luonnollisesti lähinnä käytettävissä olevista käteisvaroista ja määrittelee puolestaan, paljonko kauppahinnasta on rahoitettava asuntolainalla. Tyypillisesti niin sanottu käsiraha on vähintään 10 prosenttia asunnon kauppahinnasta, joitain poikkeustapauksia lukuun ottamatta. Erityisesti ASP-lainan tapauksessa käsiraha voi olla 10 prosenttia, mutta ”normaali” asuntolaina vaatii usein 15-20 prosentin käsirahan tai omatakauksen.

Itse rahoitettava osuus

Suomalaisia pankkeja ja rahoituslaitoksia valvova viranomainen, Finanssivalvonta, suosittelee asuntolainan myöntämistä korkeintaan 90 prosenttia kohteena olevan asunnon arvosta vastaavalle pääomalle. Tästä saadaan suoraan käytännön minimi itse rahoitettavalle osuudelle, joka on siis vähintään 10 prosenttia.

Tämä osuus hinnasta on perinteisesti ollut tapana säästää tuloista, mutta myös muita tapoja on. ASP tulee sanasta asuntosäästöpalkkio, ja nimensä mukaisesti palkitsee asuntoa varten säästämistä. ASP-tilille on tarkoitus säästää 10 prosenttia tavoitteena olevan asunnon arvosta, jonka jälkeen asunnon hankintaan saa ASP-lainan ilman lisätakuita asunnon lisäksi.

Toki on myös mahdollista kerätä niin sanottu käsiraha muilla tavoin. Usein esimerkiksi vanhemmat ja sukulaiset ovat valmiita auttamaan asiassa. Mikään ei myöskään estä ottamasta esimerkiksi vakuudetonta lainaa tälle osuudelle, mutta sataprosenttisesti asuntolainalla rahoitettu asuntohankinta on käytännössä mahdotonta. Vakuudettomista lainoista käsirahan kattamiseksi voit lukea lisää täältä.

Asuntolainan osuus

Hyvin yleisesti suurin osa asunnon hankintahinnasta rahoitetaan perinteisellä pankista otettavalla asuntolainalla. Tällaisen lainan vakuutena toimii kohteena oleva asunto, joka laskee merkittävästi sen kustannuksia rahoittajan riskin pienentyessä. Osa asuntolainan koroista on vähennettävissä tuloverotuksessa, kuten ylempänä tässä jutussa on eritelty tarkemmin.

Pankki arvioi tapauskohtaisesti, kuinka suuri osa asunnon nimellisarvosta voidaan lukea sen takuuarvoksi. Tyypillisesti tämä on noin luokkaa 70–75 prosenttia, mutta osuuden kokoon vaikuttaa muun muassa asunnon ominaisuudet sekä henkilökohtainen pankkisuhde. Asunnon vakuusarvon ollessa esimerkiksi 70 prosenttia, tarkoittaa tämä siis sitä, että 100 000 euron hintainen asunto käy vakuudeksi aina 70 000 euron lainapääomaan saakka. Käytännössä siis vakuusarvo rajoittaa usein myös sitä, kuinka iso osa asunnosta on mahdollista rahoittaa asuntolainalla.

Asuntolainan kuukausierä muodostaa tyypillisesti suurimman osan omistusasumisen suorista kuluista. Näin ollen on tärkeää panostaa itselle sopivimman lainan etsimiseen toki samalla muistaen, että kuukausierä tai korkomarginaali eivät välttämättä ole tärkeimmät kriteerit haussa. Tämä on laaja aihe, ja olemmekin koonneet siitä erikseen asuntolainoja yleisesti käsittelevän oppaan, jonka löydät täältä.