reussir son premier investissement immobilier

5 conseils pour réussir son premier investissement immobilier

  • novembre 27, 2020
  • 10 min de lecture
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Investir dans l’immobilier est un secteur incontournable pour vous constituer un parc immobilier, quels que soient vos objectifs de vie.

Toutefois, l’investissement locatif n’est pas une simple formalité.

Il est indispensable de se former en amont pour acquérir un niveau de connaissance suffisant dans le domaine immobilier, afin de prendre des décisions pertinentes et atteindre tous vos objectifs.

Dans cet article, nous allons vous donner 5 conseils associés à de nombreuses ressources pratiques, afin que votre premier investissement dans l’immobilier soit couronné de succès.

Ce qui vous permettra, selon ce que vous souhaitez atteindre, de :

  • Mettre vos enfants à l’abri
  • Gagner beaucoup d’argent (et il n’y a aucun mal à cela)
  • Vous constituer un complément de retraite
  • Ou même… la prendre bien avant l’âge de 60 ans !

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1. Bien vous préparer avant d’investir dans l’immobilier

Comme nous l’avons formulé dans l’introduction de cet article, il est impératif de bien se préparer avant de commencer à investir dans l’immobilier.

Tout d’abord, il va falloir coucher sur une feuille de papier ou taper au clavier via un écran d’ordinateur ce que vous voulez, en fonction de votre profil.

  • Est-ce pour préparer votre retraite ?
  • Vous constituer un capital important ?
  • Préparer l’avenir de vos enfants ?

Votre réponse n’est pas obligatoirement unique, mais le “pourquoi” qui va en découler, va grandement impacter votre manière d’investir.

Les risques pris ne seront sans doute pas les mêmes si vous avez déjà des enfants, ou si vous vivez seul.

De même que certaines personnalités sont plus téméraires que d’autres.

Quoiqu’il en soit, il faudra veiller à identifier toutes les embûches éventuelles qui pourraient se présenter sur votre route d’investisseur.

Bon, si l’on tient à être totalement honnête avec vous, on pourrait vous dire que vous subirez toujours des imprévus dans l’immobilier.

Le plus important reste d’être prêt et d’anticiper les différents coûts :

  • Assurance crédit bancaire
  • Frais de notaires
  • Loyer impayés
  • Assurance loyers impayés
  • Etc.

Il est vraiment de mauvaise augure d’écouter les conseils d’experts immobiliers qui vous disent de foncer sur la première opportunité venue.

L’investissement dans l’immobilier est un projet long terme, et consiste en un processus d’enrichissement à long terme.

Se former pour réussir son premier investissement immobilier

Vous trouverez de nombreuses formations immobilières en ligne de qualité, sans oublier les livres sur le sujet, pour vous former adéquatement à cette méthodologie si particulière.

Vous avez aussi la possibilité d’assister à des séminaires immobiliers, pour être face à un expert qui répondra à toutes vos questions.

Le but de cet article n’étant pas de rentrer dans les chiffres, mais de vous transmettre des conseils de base pertinents sur l’immobilier.

Nous pensons que vous aurez plus tard le temps d’apprendre en détail les différentes spécificités sur le sujet :

  • Rentabilité du bien
  • Taux d’occupation du logement
  • Évolution du quartier dans lequel se trouve votre bien potentiel
  • Etc.

2. Être conscient des risques inhérents à l’immobilier locatif

S’il est vrai que le secteur de l’immobilier a connu des années fastes, beaucoup de marchés sont désormais atones ou sujets à de fortes baisses, surtout après la crise dévastatrice du Covid-19.

Toutefois, nous ne sommes pas là pour vous décourager, mais simplement pour vous alerter sur les risques inhérents à l’immobilier.

Car, comme tout investissement, acheter des maisons, des appartements, ou des immeubles pour les mettre en location présente un risque.

À savoir avant son premier investissement immobilier

Pour illustrer nos propos, voici une question très simple : si un locataire n’est plus en capacité de payer son loyer pendant la période hivernale, que faites vous ?

Sachant qu’en France, la loi vous interdit de l’expulser pendant les mois d’hiver (durant la trêve hivernale).

Voilà une problématique à laquelle vous devez être en capacité de répondre, et qui ne doit pas vous effrayer pour investir dans l’immobilier.

3. Prendre le temps de trouver un bien qui colle à vos critères

Dans tous les cas, avant même d’acheter votre bien, il faudra vous assurer que celui-ci présente un bon taux de rendement locatif, variable selon les marchés locatifs (de 5 à 10 % en moyenne).

Puis vous devrez acquérir ce logement locatif dans un quartier qui présente du potentiel, voir dans un arrondissement chic d’une grande ville Française, si vous en avez les moyens.

Dans tous les cas de figure, patience et prudence doivent guider vos pas d’investisseur débutant.

Encore une fois, loin de nous l’idée de vous décourager, mais si vous achetez à tort, vous l’aurez de travers (vous aurez compris la déformation du jeu de mot).

Alors, quelles pourraient être les conséquences ? Par exemple :

  • Une faible rentabilité
  • Une moins-value
  • Un risque de vacances locative

Rien d’insurmontable, encore une fois, si vous avez anticipé les difficultés, et que vous pouvez y faire face financièrement.

Selon notre expérience, et pour être encore une fois totalement transparent avec vous, nombre d’investisseurs novices achètent leur premier bien, sans obtenir une rentabilité locative exceptionnelle.

Même si tout se passe bien, ce n’est pas le coup du siècle.

Et c’est plutôt normal, car, comme dans tout métier (et l’immobilier en est un), il faut acquérir de l’expérience et du temps pour réussir de grandes choses.

À retenir

Quoiqu’il en soit, retenez bien que c’est à l’achat et non pas à la vente de son bien que l’on réalise les meilleures affaires.

4. Déléguer la gestion de vos biens mis en location si vous ne vous sentez pas capable de les gérer

Chez les investisseurs immobiliers, on pourrait distinguer deux catégories :

  • Les investisseurs qui veulent gérer leur bien eux-mêmes pour conserver un maximum de rentabilité
  • Les investisseurs qui préfèrent sacrifier une partie de la rentabilité de leur bien en faisant appel à une agence de gestion locative, ce qui leur permet de se dégager du temps libre

En tant que débutant dans l’immobilier, on pourrait penser que vous avez la capacité de tout gérer vous-même, puisque vous n’avez, au début de votre aventure d’investisseur, qu’un seul et unique bien à gérer.

Oui, mais voilà.

Trouver un locataire fiable, gérer un dégât des eaux, ou un loyer impayé, cela ne s’improvise pas.

En soi, nous pourrions vous dire que la meilleure école reste l’apprentissage dans la difficulté. Et c’est une vérité qui peut s’appliquer à certains profils d’investisseurs.

En revanche, si vous êtes d’un tempérament plutôt anxieux, ou que vous voulez tout simplement investir dans l’immobilier pour vous dégager du temps, alors vous choisirez sans doute la gestion de votre bien effectuée par une agence.

Gestion de votre bien par une agence

Le principal inconvénient de cette gestion, vous vous en doutez, c’est qu’elle n’est pas gratuite.

En moyenne, une agence vous prendra 5 à 10 % de commission sur votre loyer tous les mois.

Toutefois, si vous êtes prêt à accepter ces conditions, vous éviterez l’appel du locataire à 21h qui vous appelle parce que la chaudière a cédé.

Encore une fois, c’est à vous de décider ce qui vous convient le mieux, en fonction de votre personnalité.

À noter

À noter que ces frais, s’ils restent onéreux, sont déductibles de vos revenus fonciers.

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5. Utiliser des systèmes de défiscalisation immobilières pour réduire votre imposition

En commençant à investir dans l’immobilier, vous pourriez utiliser des systèmes de défiscalisation propres à cet investissement, qui vous permettent de payer assurément moins d’impôts.

Les niches fiscales sont nombreuses, même en France, pays-roi des taxes en tout genre et de l’imposition à outrance. Bien que cela fonctionne principalement sur des logements neufs.

Avantages fiscaux

Si nous devions en citer une seule valable en France, ce serait la loi de défiscalisation Pinel qui est toujours en vigueur, à l’heure où nous écrivons cet article.

Il existe aussi plusieurs dispositifs fiscaux spécifiques à l’immobilier, et qui s’appliquent à l’acquisition de biens très précis (Loi Censi-Bouvard par exemple).

N’hésitez pas à vous renseigner sur le web pour recevoir une étude personnalisée concernant la défiscalisation de vos investissements.

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Diplômée Toulouse Business School, spécialité Finance. Plus de 150 articles écrits sur l'emprunt, l'investissement et les finances personnelles.

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