Lakáshitel önerő nélkül

Sokan vesznek fel lakáshitelt használt lakás vásárlásához vagy új lakás építéséhez, mivel legtöbbször csak ez az egyetlen mód arra, hogy egy lakást rövid időn meg tudj vásárolni.

Ennél a hiteltípusnál kötelező az ingatlanfedezet, a hitelösszeget pedig a fedezet piaci értéke alapján fogják meghatározni.

A gazdasági válság után a lakáshitel feltételei sokkal szigorúbbak lettek, ez az önerőre és a hitelfelvételi lehetőségekre is vonatkozik.

Önerő nélkül lakáshitel egyik magyar banknál sem vehető fel, az viszont segítség lehet, hogy az önerőt nem csak a jövedelem teheti ki.

Mire használható fel a lakáshitel?

• új vagy használt lakás vásárlására
• építésre
• bővítésre
• felújításra
• korszerűsítésre
• nyaralóház vásárlására
• hitelkiváltásra

Lakáshitel és önerő nagysága

A felvehető lakáshitel összegét a következő kritériumok alapján határozzák meg:

• fedezet értéke
• vásárolni vagy építeni kívánt ingatlan értéke
• havi jövedelem nagysága
• rendszeres kiadások mértéke
• az ingatlan maximális terhelhetősége
• a saját önerő és az ingatlan értékének aránya
• az ingatlan elhelyezkedése, környezete

Mennyi önerő kell lakásvásárláshoz?

A lakáshitel összege nem lehet nagyobb, mint a fedezetként felajánlott ingatlan értékének 90%-a. Ez azt jelenti, hogy a lakáshitel önerő mértéke a legjobb esetben 10% lehet.

Vidéki ingatlanok esetén az önerő akár a 20-30%-ot is elérheti. Az, hogy mennyi önerő kell lakáshitelhez, a piaci értéken kívül függ az ingatlan állapotától és a környezetétől is.

Miért kér a bank önerőt?

A lakáshitel egy kockázatos hiteltermék a bank számára. A jelzálogjog és az önerő szoros kapcsolatban állnak egymással:

• A hitelfelvételhez jelzálogjogot kell jegyezni az ingatlanra. Egy ennyire magas hitelösszegnél a jövedelmed nem lesz elég garancia arra, hogy a bank vissza fogja kapni a kölcsön adott pénzét.
• Hogyha nem törleszted a hitelt, akkor a bank elárverezheti az ingatlanod.
• Ha a bank kifizetné a lakás teljes árát, akkor nem biztos, hogy ugyanennyiért el tudná árverezni az ingatlant. Hogyha viszont csak a lakásnak a 60-80%-át finanszírozza, akkor sokkal könnyebben eladhatja az ingatlant veszteség nélkül.
• Az önerő lakáshitel esetén nagy előnyt jelent a bank számára.

Az ingatlan elárverezése természetesen mindig a legutolsó esetben történik meg. Ha nem sikerül törleszteni, akkor a bankkal közösen egyéb megoldásban is ki lehet egyezni.

Az önerőt nem kötelező saját zsebből kifizetni. Ennek fedezésére több megoldás is van, a Financer.com pedig összefoglalta ezeket számodra.

1. Kiegészítő ingatlan

Amennyiben nem rendelkezel elegendő önerővel, az egyik legkedvezőbb megoldás az, ha a már beszámított ingatlan mellé pótfedezetet vonsz be.

Ez azt jelenti, hogy egy ingatlan helyett két ingatlanra kerül jelzálogjog, ezért nemfizetés esetén a bank akár mindkét ingatlant eladhatja.

A kiválasztott ingatlan szintén meg kell feleljen a bank elvárásainak, hiszen nem mindegy az sem, hogy a lakás milyen árkategóriában van. Az ingatlan piaci értékét mindig nagyon szigorúan, pontosan számolják ki a szakértők.

Attól még, hogy több ingatlant vonsz be fedezetként még nem jelenti azt, hogy a többi feltételnek nem kell eleget tenned.

Ugyanúgy rendelkezned kell a bank által meghatározott jövedelemmel, amely biztosíték lesz arra, hogy a hitelt vissza tudod fizetni.

Ha a hitel megfelelő része törlesztésre került és a hátramaradt összegre elegendő fedezetet nyújt az új lakás, akkor a pótfedezetként bevont ingatlan idővel tehermentesíthető lesz.

2. Lakástakarék

Amennyiben tudod előre, hogy új lakást szeretnél vásárolni és nincs elegendő vagyonod a lakáshitel önrész biztosításához, ajánlott minél hamarabb félretenni a cél megvalósítására. Ebben segít a lakástakarékpénztár.

Mivel a megtakarított összeg kifejezetten lakáscélok megvalósítására lesz félretéve, ezt teljes mértékben fel lehet használni önerőként.

3. Családi Otthonteremtési Kedvezmény

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) új lakás vásárlásához vagy építéséhez, valamint használt lakás vásárlásához vagy építéséhez igényelhető vissza nem térítendő állami támogatás.

A támogatásként kapott összeg a meglévő vagy vállalt gyermekek számától függ: 3 vagy több gyerek esetén akár 10 millió forintot is kaphatsz.

CSOK, mint önerő

Ha jogosult vagy a támogatásra, akkor használd ki ennek előnyeit. Ha 50 millió vagy annál kisebb értékű lakást szeretnél vásárolni és 3 vagy több gyereked van, akkor akár a teljes önerő kitehető a CSOK támogatásból.

Ha nem teljesíted a 10 millió forint támogatáshoz szükséges feltételeket, akkor alacsonyabb összeget fogsz kapni, viszont ez is segítségedre lehet a hiteligénylésben.

Ne feledd, a CSOK támogatást nem minden bank fogadja el önerőként.

Mivel a támogatást a gyerek születése előtt is lehet igényelni, a kockázat csökkentése érdekében a legtöbb bank csak megszületett gyerek után kapott CSOK-ot fogad el.

4. Személyi kölcsön

A személyi kölcsön szintén előnyös megoldás lehet a lakáshitel önerő kifizetésére. Az ebből kapott összeg szabadon felhasználható, ezért a bank nem fogja ellenőrizni, hogy a pénzt mire költöd el.

Ne feledd, a bank csak akkor fogja elfogadni a hiteligénylést, ha megfelelő nagyságú jövedelemmel rendelkezel mindkét hitel törlesztésére.

A jövedelem és kamatperiódus függvényében egy háztartás az igazolt nettó jövedelmének legfeljebb 50-60%-át fordíthatja hiteltörlesztésre:

Ez a megoldás minden esetben nagy kockázattal jár, mivel két hitel törlesztéséért leszel felelős. Igénylés előtt mindenképp bizonyosodj meg a hitelképességedről.

Ezt könnyen meg tudod tenni, ha költségvetést készítesz és előre kiszámolod a havi törlesztőrészlet nagyságát.

5. Babaváró hitel

A babaváró hitel szintén segíthet az önerő kifizetésében. A babaváró hitel szabad felhasználású, ezért az önerő kifizetésére is fel tudod használni.

Mivel a hitelhez több kedvezmény is kapható, ezért egy sokkal kedvezőbb alternatívája a személyi kölcsönnek:

• a hitel az első 5 évben kamatmentes
• ha 5 éven belül új gyerek születik, a kamatmentesség a futamidő végéig megmarad
• a baba születésétől 3 évre felfüggeszthető a hitel törlesztése
• a második gyermeknél elengedik a tőketartozás 30%-át
• a harmadik gyermeknél elengedik a teljes tartozást

Ezek a kedvezmények nagy mértékben megkönnyítik a babaváró hitel visszafizetését. Megfelelő ütemezéssel az is megoldható, hogy a babaváró hitelből egyetlen forintot se kelljen törleszteni.

A kölcsönt alapjában véve sokan használják lakáscélra, viszont a hitelösszeg mértéke általában nem elég a cél megvalósítására.

Jó ötlet a babaváró hitelt lakáshitellel kombinálni, hiszen kedvezőbb egy személyi kölcsönnél és mindkét hitelnél szinte ugyanazoknak a feltételeknek kell megfelelni.

6. Munkáltatói kölcsön

Munkáltatói kölcsön során a munkáltató egy bizonyos összeget ad a munkavállaló számára, amit egy előre meghatározott célra használhat fel.

Ennél a hitelnél a feltételeket a munkaadó határozza meg. Közös megegyezés alapján a munkavállaló akár adómentes, vissza nem térítendő támogatást is adhat lakásvásárlás céljából.

Előleget is kérhetsz a munkáltatótól, amit ugyanúgy felhasználhatsz lakásvásárlás céljából.

7. Helyi önkormányzati támogatás

Akár a helyi önkormányzattól is kaphatsz ingatlanvásárlást vagy építést elősegítő támogatást.

A vissza nem térítendő támogatás általában olyan fiatalok számára elérhető, akik első lakásvásárlás előtt állnak.

A támogatást a legtöbb esetben csak bizonyos településeken élő személyek igényelhetik.

A támogatás mértéke általában nem elég az önerő teljes fedezésére, viszont nagy mértékben megkönnyítheti a hitelfelvételt.

Érdeklődni az illetékes önkormányzatnál lehet.

8. Elkészített munka és be nem épített munkaanyag

Ha építés céljából szeretnél lakáshitelt felvenni és már el van kezdve az építkezés, akkor önerőként az elkészült munka értékét és a helyszínen tárolt, még be nem épített munkaanyagot is elfogadhatják.

Ebben az esetben a pénz nem kerül azonnali folyósításra. A hitelösszeget a munkálatok ütemezése függvényében, szükség szerint fogja utalni a bank.

Ilyenkor a legtöbb esetben előbb az önerőt kell felhasználni, a bank csak ezután fog folyósítani.

+1 Extra lehetőség: kisebb összegű jelzáloghitel

Léteznek olyan kedvező jelzáloghitelek is, amelyeknél nem szükséges saját önerővel rendelkezni. Ezek a hitelek alacsony összegűek és bővítésre, felújításra vagy korszerűsítésre használhatóak.

Ha nem lakásvásárlás vagy építés céljából van szükséged lakáshitelre, akkor nem lesz szükséged önerőre.

További költségek

A jelzáloghitelnek az önerőn kívül egyéb költségeit is ki kell fizetned.

A hitellel kapcsolatos költségekhez a következők tartoznak:

• értékbecslés díja
• közjegyzői díj
• földhivatali díjak (jelzálogbejegyzés illetéke, tulajdoni lap, térképmásolat)
• szerződéskötési díj
• folyósítási jutalék
• műszaki szemle díja (szakaszos folyósítás esetén)

Ezeken a díjakon kívül ingatlanvásárláskor vagyonszerzési illetéket is kell fizetned, ami az ingatlan értékének 4%-a.

JTM korlát jelzáloghitelnél

A JTM korlátot is érdemes figyelembe venni akkor, amikor lakáshitelt igényelsz. A JTM korlát azt mondja meg, hogy a jövedelmednek mekkora részét használhatod fel hiteltörlesztésre.

• Minél nagyobb a fizetésed és a kamatperiódus, a jövedelmednek annál nagyobb részét használhatod hiteltörlesztésre.

A jelzáloghitelekre jelenleg a következő JTM szabály érvényes:

A JTM korlátot mindenképp figyelembe kell venni, főleg akkor, ha a jövedelmedhez képest nagy hitelösszeget akarsz igényelni.

Lakáshitel igénylése

Igényléskor figyelj oda a hitelszerződésben szereplő kedvezményekre, hiszen akár kedvezményes kamatban is részesülhetsz.

Időnként további akciókat is adhatnak a bankok, melyek keretében ők fognak kifizetni bizonyos hitellel kapcsolatos költségeket (például értékbecslési, közjegyzői díjat).

A hitelbírálat minden esetben egy hosszas eljárás, ezért jelzáloghitel esetén általában 4-6 hét után folyósítják az összeget.

Igénylés előtt hasonlítsd össze a különböző hitelezők ajánlatait, így biztos lehetsz abban, hogy a legjobb konstrukciót választod.

Ha nem rendelkezel elég önerővel…

Ha nem rendelkezel sok önerővel, viszont van valamennyi félretett pénzed, akkor lehet, hogy érdemesebb volna ennek alapján kiválasztani az ingatlant.

Hogyan szerezz önerőt

Hogyha nem sürgős a lakásvásárlás, akkor inkább várd meg azt, ameddig rendelkezni fogsz elég önerővel a lakáshitel felvételéhez.

A pénzkeresés egyik legjobb módja a befektetés és a megtakarítás. A tőzsdepiacon való befektetés kockázatos, viszont hosszú távon nagyon jövedelmező lehet.

Természetesen választhatsz egyéb befektetési lehetőségek közül is: keress olyant, amelyik megfelel az igényeidnek.