Concrete Investing: recensione approfondita

Alcuni dei servizi finanziari presenti su Financer.com ci sono stati segnalati dai nostri partner che ci compensano. Per saperne di più leggi l’Advertiser Disclosure.

Concrete Investing è una piattaforma italiana per il crowdfunding immobiliari.

All’interno si incontrano:

• la domanda di finanziamento da parte degli operatori immobiliari,
• e l’offerta d’investimento da parte d’investitori privati e professionali.

Di seguito trovi un’analisi completa della piattaforma e del servizio di Concrete Investing. E alla fine ti riporto quelli che a mio giudizio sono i suoi pro e contro.

Come funziona Concrete Investing?

Per capirlo servono prima di tutto un paio di definizioni veloci.

Il crowdfunding e il crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding è un sistema per ottenere fondi per un progetto da un largo numero di finanziatori spesso non professionali. Non si tratta di un elemento necessario, ma in genere la raccolta avviene online.

Si usa il termine crowdfunding immobiliare quando i finanziamenti servono per un progetto di immobiliare.

All’interno di questa sottocategoria si distinguono 3 sottogruppi in base al modello d’investimento:

• lending crowdfunding → in questo caso l’investitore eroga un prestito, in cambio di un tasso di interesse,
• equity crowdfunding → qui invece l’investitore ottiene delle quote di società e quindi dei dividenti,
• formula ibrida → qui entra in campo la fantasia finanziaria mescolando i due modelli precedenti in varianti di ogni tipo.

Ora torniamo su Concrete Investing.

L’equity crowdfunding su Concrete Investing

Su Concrete Investing si incontrano due entità:

• l’Offerente che propone i suoi progetti immobiliari,
• e l’Investitore che mette a disposizione una quota del suo capitale.

Concrete Investing svolge un duplice ruolo:

• è di fatto il mediatore tra questi due soggetti,
• e selezione quali proposte d’investimento saranno visibili sulla sua piattaforma.

Come Concrete Investing seleziona i progetti immobiliari

Ogni progetto d’investimento ottiene l’accesso alla piattaforma di Concrete Investing solo dopo 2 livelli di valutazione.

Il primo avviene all’interno della società. Concrete Investing seleziona un progetto in base a questi criteri:

1. l’attrattività del profilo rischio/rendimento,
2. l’esperienza e le credenziali degli Operatori coinvolti,
3. onorabilità degli Operatori coinvolti,
4. il grado di co-investimento da parte degli Operatori stessi,
5. e la correttezza formale e sostanziale del Business Plan del progetto.

C’è poi un secondo livello di analisi. Qui entra in gioco un Valutatore Indipendente che certifica la valutazione di Concrete Investing. Al momento il Real Estate Center del Politecnico di Milano ricopre questo ruolo.

Come investire su Concrete Investing

Su Concrete Investing con un investimento sottoscrivi delle quote di una SRL o delle azioni di una SpA, offerta da un SPV.

“SPV” sta per Special Vehicle Purpose e si riferisce a una società di scopo la cui fondazione e liquidazione corrispondono all’inizio e alla fine di un’operazione.

L’Offerente dell’opportunità d’investimento può essere

• la società che porta avanti lo sviluppo,
• o un “veicolo” che investe nella SPV.

I requisiti dell’investitore su Concrete Investing

• Maggiore età.
• Possesso di un Codice Fiscale italiano.
• Documento d’identità.
• Cellulare per ricevere il codice di conferma.
• Compilazione di un questionario di appropriatezza, al fine di verificare le conoscenze finanziarie dell’investitore. Con questo dimostri che hai chiari i rischi e le possibili conseguenze negative di una perdita di capitale.

Come registrarsi su Concrete Investing

Il processo di registrazione dura circa 10 minuti ed è gratuito. Possono completarlo sia le persone fisiche che quelle giuridiche.

Durante la procedura dovrai:

• inserire i tuoi dati,
• e selezionare la tua categoria d’investitore (Investitore non professionale, Investitore professionale di diritto, Investitore professionale su richiesta o Investitore professionale a supporto delle PMI).

Al termine potrai visualizzare i progetti immobiliari attivi al momento sulla piattaforma.

Il processo d’investimento

Online sulla piattaforma hai una prima panoramica dei progetti finanziabili.

Per ognuno vedi subito:

• Obiettivo Minimo, con una raccolta di fondi inferiore a questa soglia, il progetto si blocca e i soldi tornano agli investitori,
• Obiettivo Massimo, quando la raccolta di fondi raggiunge questa soglia s’interrompe,
• Holding period atteso, ovvero per quanto tempo dovrai tenere le quote prima dell’exit e dell’incasso,
• IRR atteso, in Italiano Tasso Interno di Rendimento, in pratica calcola il rendimento delll’investimento spalmato su base annuale.
• ROI atteso, la previsione sul ritorno totale rispetto all’investimento iniziale,
• Scadenza dell’offerta, la data oltre la quale non è più possibile investire su un particolare progetto immobiliare,
• Investimento minimo, la quota minima di capitale da fornire per partecipare al progetto (in genere 5.000 €).

Per procedere con l’investimento ci sono 4 passaggi:

1. scarichi e analizzii la documentazione disponibile sul progetto,
2. se ti convince, completi l’ordine d’investimento,
3. a quel punto inizierai a ricevere in modo periodico la reportistica sull’andamento del progetto.
4. e infine arriva il momento dell’exit e dell’incasso.

Costi per gli investitori

La percentuale della commissione sul capitale investito varia in base al suo ammontare e al tipo di progetto.

In ogni caso sarà un dato visibile durante la fase d’investimento, in modo da evitare sorprese spiacevoli.

Sostituto d’imposta

Concrete Investing è l’unico portale in Italia, nel settore dell’equity crowdfunding, ad avere una partnership con una società fiduciaria.

Questo riduce le rogne burocratiche per gli investitori.

Loro mantengono il controllo sui propri investimenti, ma Concrete Investing con la società fiduciaria partner agisce da sostituto d’imposta.

Come raccogliere finanziamenti su Concrete Investing

Il primo passo anche in questo caso è la registrazione gratuita alla piattaforma.

A quel punto la proposta va inviata con tutti i documenti necessari e i contatti di un referente del progetto.

In caso di approvazione tramite Concrete Investing si possono raccogliere fino a 8.000.000 € di fondi.

La raccolta dei finanziamenti ha un esito positivo solo se:

1. raggiunge l’obiettivo minimo,
2. gli investitori professionali hanno sottoscritto almeno il 5% del capitale raccolto (qui a onor di precisione, ci sono un paio di varianti su questo punto in base al Regolamento Consob).

In presenza di queste condizioni l’offerente accede ai fondi raccolti per il suo progetto immobiliare.

Concrete Investing costi e commissioni per gli Operatori immobiliari

Su questo fronte non ci sono numeri precisi.

Concrete Investing segnala che i costi per chi propone un progetto immobiliare consisteranno in:

1. una possibile retainer fee forfettaria, da pagare prima del collocamento dell’Offerta, con cui si coprono i costi della due diligence,
2. e una success fee, calcolata in percentuale sul capitale raccolto e definita in base al progetto e al capitale raccolto, da pagare al termine della fase d’investimento e solo in caso di esito positivo.

Concrete Investing contatti

Puoi contattare Concrete Investing via email all’indirizzo [email protected].

Oppure sfrutti la chat presente sul sito. Anche in questo caso comunque riceverai la risposta del team di supporto via email.

Concrete Investing è sicuro?

Il servizio di Concrete Investing ha l’autorizzazione di Consob e opera all’interno della sua vigilanza.

Dal punto di vista legale è una piattaforma sicura.

Rischi d’investimento

Concrete Investing effettua un’attività di due diligence su tutti i progetti presenti nella sua piattaforma.

Questo non azzera i rischi, e su questo fronte la piattaforma è chiara. Cito dal sito di Concrete Investing:

“L’investimento in quote/azioni di società non quotate che portano avanti progetti immobiliari è un investimento ad alto rischio e, di conseguenza, Concrete Investing e gli Offerenti non possono garantire ritorni sull’investimento sottoscritto. Investendo tramite Concrete Investing, infatti, l’Investitore si assume il rischio imprenditoriale, allineando i propri interessi a quelli dei soggetti che portano avanti le operazioni. Il rischio massimo a cui l’Investitore può andare in contro è la perdita dell’intero capitale investito.”

Il rendimento effettivo di un investimento tramite Concrete Investing può essere inferiore alle aspettative (o anche superiore, chiaro).

Privacy

Concrete Investing protegge la privacy dell’investitore. I suoi dati e quelli relativi agli importi investiti non sono pubblici.

Concrete Investing Opinioni: Pro e Contro

La decisione finale su ogni investimento è personale.

Qui sotto ti segnalo solo quelli che a mio giudizio sono i pro e i contro di questo servizio.

Vantaggi per l’investitore

• L’attività di due diligence preliminare di Concrete Investing e del Valutatore Indipendente è un ottimo punto di partenza. Un investitore dovrà comunque procedere con la sua analisi, chiaro. Ma si tratta già di un buon punto di partenza.
• È un sistema per differenziare il proprio portafoglio. Un investimento in immobili al 100% autonomo in genere richiede un capitale minimo superiore ai 5.000 € necessari su Concrete Investing.
• La registrazione è gratutita. Dare un occhio alle opportunità d’investimento non ti costa nulla.
• Il sito ha un’interfaccia ordinata. Questo promette bene sul fronte dell’usabilità della piattaforma d’investimento.

Svantaggi per l’investitore

• Non hai un contatto diretto con l’operatore immobiliare. Questo in realtà è un limite di quasi ogni investimento in stile crowdfunding.
• Non sempre ci sono opportunità d’investimento attive. Questo non rappresenta per forza un elemento negativo. Ma dopo la tua registrazione a volte ti toccherà aspettare per un po’ l’“occasione giusta”.

Vantaggi per gli operatori immobiliari

• Maggiore visibilità, la campagna di crowdfunding diventa un’occasione di marketing per il progetto immobiliare.
• La piattaforma offre supporto e un elemento di ulteriore controllo sulla qualità della proposta d’investimento.
• Attraverso il crowdfunding su Concrete Investing l’operatore immobiliare può interfacciarsi con un unico interlocutore. Si risparmia quindi la necessità di parlare con ogni singolo investitore.

Svantaggi per l’operatore immobiliare

• Il costo effettivo del servizio lo scopri solo quando presenti il tuo progetto. Non ho trovato indicazioni più precise su questo fronte.