Инвестиции в недвижимость
Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции. При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход. Достичь обозначенных выше целей вам помогут инвестиционные инструменты, используемые в длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость.
Это рискованно?
Вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко сильно дешевеет.
Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимость в крупных городах. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Особенно актуально это для жилых помещений. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.
О других видах инвестиций можно узнать здесь Инвестирование для новичков
Цель инвестиций – доход
Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:
- Сдача недвижимости в аренду
- Перепродажа имущества
Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.
Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более доходный и в то же время рискованный способ заработка.
- Перепродавать недвижимость, купленную за меньшую сумму, достаточно сложно
- Вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать
Первое время большинство инвесторов предпочитают сдавать недвижимость в аренду, этим компенсируя убытки, потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации. Такой способ позволяет максимизировать доход от вложенных инвестиций.
Виды инвестиций в недвижимость
Выделяются четыре основных вида инвестиций в недвижимость:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость
- Инвестиции в жилую недвижимость
- Инвестиции в строительство недвижимости
- Инвестиции в недвижимость за рубежом
Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.
I. Инвестиции в жилую недвижимость
Жилая недвижимость хороша тем, что не требует больших инвестиций, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но и рассчитывать при этом на большой краткосрочный доход не приходится.
Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.
Как можно заработать на жилой недвижимости?
Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать достаточно большой доход, не прикладывая к этому никаких усилий.
Второй способ – перепродажа после увеличения стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 5 000 000 тенге, то скорее всего через 3 года, она уже будет стоить 5 500 000 тенге.
Окупаемость инвестиций, конечно, ждать придётся достаточно долго
- Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона
- При этом стабильные отчисления можно получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья
- Но инвестирование в жилье предполагает также и определенные расходы: необходимо сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось
- Чтобы спокойно спать лучше оформить страховку от несчастных случаев
Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей.
Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.
II. Инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.
К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести
- Магазины
- Бары
- Рестораны
- Склады
- Офисы
- Другие помещения
Прибыль можно получить от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.
Падение цены аренды
Коммерческая недвижимость за последние годы твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это связано с кризисом и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, для которых предполагается сдача в аренду коммерческой недвижимости.
Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес.
- Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду
- Также очень остро стоит проблема поиска клиентов для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.
Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.
III.Инвестиции в строительство
Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.
Инвестиции в строительство P2P и P2B
В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительные работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.
Компания | Общий рейтинг | Выбрано раз |
---|
Покупка жилья на раннем этапе строительства
Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы.
- Такие квартиры обычно готовы через 1-2 года
- Цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза
Следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.
Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При мудром инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.
Обратитесь к юристу
При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то восстановить инвестицию.
Инвестиции в жилую недвижимость – хорошее вложение капитала из-за своей высокой стабильности. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.
IV. Инвестиции в недвижимость за границей
Такой вариант стоит рассмотреть в периоды, когда цены на недвижимость опускаются. Самым лучшим вариантом будет вложение в недвижимость там, где туризм развивается. Таким образом вы всегда сможете сдать или перепродать недвижимость за более высокую цену через некоторое время.
- Для того чтобы совершить сделку качественно, нужно проконсультироваться со специалистом, работающим именно на рынке той страны, где вы собираетесь делать вложение.
- Учтите, что ипотека за границей будет для вас гораздо дороже, чем для местных инвесторов, поэтому об условия сделки стоит узнавать в индивидуальном порядке.
- Следите за политической ситуацией в стране, выбранной вами, в течение некоторого времени. Стабильная обстановка – гарантия прибыли для вас.
Плюсы и минусы
Плюсы инвестиций в недвижимость
- Стабильность. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.
- Постоянный рост стоимости активов. Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.
- Пассивный источник дохода. Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.
- Минимальные риски. Недвижимость в цене даже в самые неблагоприятные для экономики времена и всегда есть возможность реализовать ее или сдать в аренду.
Минусы инвестиций в недвижимость
- Неликвидный объект инвестиций. Ликвидность — способность актива быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.
- Долгая окупаемость. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.
- Постоянные расходы на содержание. Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.
- Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество, при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги.
Для начинающих инвесторов
- Необходимо заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций
От этого будет зависеть последующая стратегия вложения денежных средств и сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать. Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.
- Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение.
Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее. Для этого идеально подойдут локальные и казахстанские площадки объявлений вроде «Крыша», благодаря которым можно проанализировать, условия купли-продажи недвижимости, а также аренды жилой и коммерческой недвижимости. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.
- По возможности не пользоваться услугами посредников.
Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать. Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.
- Необходимо пользоваться услугами юриста.
Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.
- Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией.
Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.
- Нужно забыть о мгновенной прибыли.
Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.
Можно ли действительно заработать на инвестиции в недвижимость?
Да, безусловно, это долгосрочные инвестиции, которые должны быть грамотно проанализированы
Нужно ли платить налог при продаже коммерческой недвижимости?
Да, если вы продали недвижимость дороже, чем купили, разница в цене облагается налогом в 10%. Также обязательно нужно сдать декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00)
Где брать деньги?
Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы инвестирования. Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:
Привлечение денег. Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. (ссылка ипотечный кредит). Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.
Привлечение соинвесторов. В Казахстане идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится. Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.
Краудфандинг. Тоже достаточно новая для Казахстана идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.
Как снизить сумму вложений?
- Один из способов – приобретение объектов недвижимости без ремонта. Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15% прибыли.
- Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги.
- В случае признания банкротом физических лиц икомпаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам.
- В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам, так как банкам важна скорость возврата собственных средств.
Где искать такие предложения?
В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.
Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.
Минимальные вложения
Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора на руках, начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях.