Descubre todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas en México gracias a Financer.com
Si estás pensando en comprarte un departamento o una casa, en Financer.com te queremos ofrecer una guía para que entiendas mejor los tipos de hipotecas que te puedes encontrar en el mercado y cuál es el mejor crédito hipotecario.
En este artículo te queremos dar toda la información que vas a necesitar para poder comparar las hipotecas que hay en la actualidad en el mercado. Y, a partir de todos los datos que te vamos a dar, decidir qué crédito hipotecario se ajusta más a tus necesidades o perfil.
Encuentra la casa de tus sueños
Para buscar la casa que quieres debes tener en cuenta una serie de aspectos. Aparte de los acabados y el tamaño, no está de más que revises que la inmobiliaria que te ofrece el inmueble sea de confianza y tenga una trayectoria probada. Es una manera de asegurarte que cumplirá con los tiempos de entrega y las condiciones.
Lo mismo si se trata de una propiedad seminueva. Investiga los antecedentes del propietario anterior para no adquirir problemas adicionales o llevarte alguna sorpresa negativa en el futuro.
Otros aspectos a tener en cuenta son la ubicación como, por ejemplo:
- ¿tiene avenidas grandes o servicios de transporte público cerca?
- ¿la colonia tiene problemas de abasto de agua, gas o luz?
- ¿hay plazas comerciales, bancos, jardines, escuelas u oficinas?
- ¿es una zona nueva o de moda en la ciudad?
Todos estos factores son importantes porque son los que les puede dar plusvalía a tu propiedad. Es decir, que a lo largo del tiempo su valor sea mayor al que la compraste por si quieres venderla.
Por otro lado, si con el presupuesto que tienes no es suficiente, no tiene sentido que te endeudes más o alargues el plazo de pago, ya que las probabilidades de no pagar la deuda serán mayores. Te recomendamos que sigas buscando hasta encontrar lo que de verdad puedes adquirir con tu dinero.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un producto bancario que te permite, como cliente, poder recibir una cantidad de dinero por parte de una institución financiera o entidad prestamista para comprar una vivienda o un inmueble a cambio de que puedas devolver este importe con sus respectivos intereses a través de cuotas que acostumbran a ser mensuales.
La diferencia que hay entre una hipoteca (o préstamo hipotecario) con cualquier otro crédito bancario (como un préstamo personal) es que las hipotecas tienen unos intereses más bajos que los préstamos personales.
Para qué se puede usar una hipoteca o crédito hipotecario
El uso más común de estos créditos bancarios es el de financiamiento de una vivienda. Pero, también se puede usar para otras cosas como:
- Comprar un terreno que sea de una propiedad privada.
- Construir una vivienda. En este caso no importa que sea una propiedad privada o ejidal (también se conoce como comunal).
- Ampliar o remodelar la vivienda en donde vives. La cantidad que te pueden llegar a dar es hasta el 50% del avalúo total de la casa o el departamento.
- Obtener liquidez. En el caso que ya tengas una vivienda, puedes conseguir un crédito hipotecario por ello. Así podrás invertirlo en otras opciones.
Por ejemplo, el Crédito Seguro de Infonavit sirve para todos esos fines.
Cómo funciona una hipoteca
En el caso de que te quieras comprar una casa o un departamento, lo más seguro es que no tengas el dinero suficiente para hacerlo. Por eso, tendrás que acudir a un banco o institución financiera para pedir un crédito hipotecario.
Cuando pides la hipoteca, el banco compra la casa por ti. En el momento en que firmas el contrato final de la compra de la vivienda se realiza en el banco o institución financiera. En esta reunión van a ir el propietario que va a vender el inmueble, el agente del banco, tú como persona que vas a adquirir y el notario, ya que todas las firmas se hacen ante esta figura.
En este momento la institución financiera o banco extiende un cheque al propietario del inmueble por el importe de este. Tú vas a firmar un contrato con el banco en el que vas a asumir que devolverás esta cantidad más los intereses que haya asociados al acreedor.
Debes tener en cuenta que hasta que no hayas acabado de devolver toda la deuda la vivienda no será realmente tuya, sino que será del banco o institución financiera. Esto significa que el banco va a pagar la vivienda por ti para que, después, le puedas devolver el dinero a base de unas cuotas mensuales que en su totalidad representarán lo que se pagó por el inmueble.
Aunque en la escritura de la vivienda aparecerá tu nombre, en verdad será el banco quien haya realizado el pago por ti. Por eso, vas a tener una deuda con este.
Cuáles son los puntos clave de una hipoteca
El crédito hipotecario tiene 3 elementos principales que son:
- El importe de la hipoteca para poder comprar la casa o el departamento.
- El plazo de devolución.
- El tipo de interés que se aplica al crédito hipotecario.
Para que sepas exactamente lo que son estos elementos, a continuación, te vamos a dar la información más importante sobre estos.
El capital o el importe
Es el dinero que pides al banco o institución financiera para comprar la vivienda que quieres. Imagínate que te conceden como hipoteca el 80% del total de la vivienda. Esto significa que tú tendrás que pagar como enganche el 20% restante.
Para que lo veas más claro, si la vivienda que te quieres comprar cuesta $1 millón de pesos, el banco o institución financiera va a pagar por ti $800.000 pesos, por lo que necesitarás tener ahorrados $200.000 pesos para poder pagar el enganche.
Puede que encuentres algunos bancos en México que puedan llegar a conceder el 100% de la hipoteca. Esto significa que si la casa que te quieres comprar cuesta $2 millones de pesos, el banco te va a financiar la totalidad. Eso sí, es muy raro que esto suceda. Se acostumbra a dar a clientes que tengan un muy buen historial crediticio.
En muy pocos casos puede que te encuentres con alguna institución financiera que, aparte de cubrirte la totalidad de lo que cuesta la casa, también te financie todos los gastos que hay con la tramitación del crédito hipotecario. Pero, lo volvemos a decir, esto pasa en contadas ocasiones.
Plazo de devolución de una hipoteca
El plazo de devolución de un crédito hipotecario es el tiempo en que tienes que devolver el dinero al banco o a la institución financiera. El pago de la deuda se acostumbra a realizar en cuotas mensuales. O sea que cada mes irás pagando una cierta cantidad de dinero al banco.
En México el plazo de devolución acostumbra a ser de un máximo de 20 años. Pero, eso depende de una serie de factores como son tu edad, tu economía y el tipo de interés que tenga este crédito bancario.
Cuáles son los tipos de interés que puede haber en una hipoteca
El interés es un porcentaje que tienes que pagar al banco o institución que te presta el dinero. Este porcentaje marca lo que tienes que pagar cada mes.
Hipoteca fija
En este tipo de crédito hipotecario el interés es fijo. Eso quiere decir que no va a variar durante los años en que estés pagando la deuda de la hipoteca. O sea que cada mes vas a pagar la misma cuota. Así desde el principio podrás saber el coste total que te tocará pagar.
Las ventajas que tiene la hipoteca fija son que no habrá sorpresas y sabrás en todo momento la cantidad que tendrás que pagar.
Entre las desventajas está el tema que los bancos e instituciones financieras acostumbran a establecer un interés fijo que es, por lo general, más elevado que el variable.
Hipoteca variable
Este tipo de crédito hipotecario tiene un interés variable y se revisa de forma periódica, ya sea cada semestre o de manera anual. De esta manera se adapta al nivel de la economía global. El interés variable está compuesto por la suma de un referencial variable y otro que es fijo.
Una de las ventajas es que, si la situación económica es buena, el interés variable acostumbra a mantenerse bajo.
Como desventajas está el tema que es muy difícil saber cuál será el importe que tendrás que pagar de la hipoteca, ya que cada 6 meses o año el interés puede cambiar.
Hipoteca mixta
Este tipo de crédito hipotecario tiene los dos intereses: el fijo y el variable. Normalmente los primeros años la institución financiera va a ofrecer un interés fijo para, así, en los siguientes, pasar a un interés que sea variable.
Tipo de amortización de una hipoteca
La amortización es el pago o cuota mensual que debes pagar al banco. El importe de ésta puede variar según el tipo de amortización. Es bueno que sepas que existen tres tipos de amortización populares que son el francés, el alemán y el americano. Según el banco o institución financiera, puede usar uno u otro. A continuación, vamos a describirlos.
El tipo de amortización francés
Consiste en la amortización de un préstamo mediante una renta constante de cuotas. Es uno de los sistemas más utilizados por la banca para amortizar un crédito. La principal característica es que la cuota de amortización es constante en todo el período de la hipoteca.
En resumen, la amortización de capital actúa de forma creciente, mientras que los intereses se amortizan de forma decreciente. O sea que al principio pagarás menos del dinero que te prestaron, pero los intereses serán más altos, mientras que al final pagarás más de la deuda, aunque los intereses serán más bajos.
El tipo de amortización alemán
En este tipo se amortiza el capital de forma constante. Lo que sucede con el alemán es que cuando se lleva la mitad del plazo cumplido se habrá pagado el 50% del precio real de la vivienda, mientras que con el francés habrás pagado en mayor parte los intereses.
Eso sí, debes tener en cuenta que las cuotas en el alemán serán más altas al principio que el francés. Este sistema es ideal si tienes planeado poder pagar la deuda de la hipoteca con anterioridad.
El tipo de amortización americano
Este se basa en el pago exclusivo de intereses mediante cuotas cada período, mientras que el capital se amortiza una sola vez con la última cuota. O sea en el momento en el que vence el crédito bancario.
Límite de edad para una hipoteca
Realmente no existe un límite de edad para poder solicitar un crédito hipotecario. Lo máximo que te acostumbran a exigir es que tengas como mínimo 18 años. Al banco o institución financiera no le importa la edad que tengas.
En principio solo le interesa quién pagará la hipoteca. Es por eso que para protegerse en el caso de impagos quieren saber quién puede pagar la deuda por ti. Por eso acostumbran a pedir un aval.
Aunque de primeras no les importa la edad, sí que es un factor que va afectar de forma directa a las condiciones de la hipoteca:
- Entre 18 y 25 años. Generalmente cuando la gente joven pide una hipoteca no acostumbra a tener muchos ahorros y, además, el trabajo que tienen es inestable. Sin embargo, sí que hay bancos que ofrecen hipotecas con un plazo de devolución que puede ser mayor a los 20 años.
- Entre 26 y 39 años. Si estás en esta edad la gran ventaja es que el banco ya te conoce y, además, sabe cómo es tu historial crediticio. O sea que es más fácil que te concedan el crédito hipotecario. También acostumbras a tener más seguridad laboral, por lo que tienes otro punto a tu favor.
- Entre 40 y 70 años. Si tienes 50 años es raro que el banco te conceda una hipoteca a 20 años. El plazo será inferior. Lo más seguro es que te obliguen a contratar otro tipo de producto como son un plan de pensiones o un seguro de vida. En el caso de tener un avalista joven te subirá las posibilidades de que te concedan este crédito bancario.
¿Cuáles son los gastos que hay en una hipoteca?
En el momento que quieres adquirir una casa o departamento no solo vas a pagar el importe total del inmueble más los intereses de la hipoteca. También tendrás que afrontar unos gastos y comisiones obligatorios. Estos son:
- El estudio socioeconómico. Tienes que pagar por la investigación que va a hacer el banco para saber si puedes devolver el crédito hipotecario.
- Comisión de apertura. Es una comisión que se da al banco por todos los trámites que tiene que hacer para formalizar el crédito bancario. El cobro es de entre un 0% y 3% del importe total de la hipoteca.
- Administración. Estos son los honorarios de los trámites administrativos que se llevan a cabo en el momento en que adquieres una vivienda. Este depende del monto que te den y del banco en donde te lo concedan.
Cuáles son los seguros que te obligan a adquirir con una hipoteca
Aparte de todos los gastos que justo acabamos de enumerar, el adquirir un crédito hipotecario también te obliga a contratar una serie de seguros que son:
- El seguro de vida. Este protege a tus familiares en el caso de que sufras algún tipo de invalidez total o fallezcas mientras el préstamo todavía está en activo.
- El seguro contra daños. Este protege al inmueble ante cualquier imprevisto.
Estos seguros acostumbran a estar proporcionados por la misma institución bancaria o banco. Normalmente se incluyen dentro de las comisiones y los gastos que se tienen que cubrir. Pero, también hay la posibilidad de poder solicitarlos en una compañía de seguros o en otro banco.
Requisitos generales de una hipoteca
En el momento en que vayas a solicitar un crédito hipotecario, debes tener en cuenta todos los documentos que necesitas para poder iniciar los trámites. La documentación que acostumbran a pedir es:
- El original y la copia de la carta del centro de trabajo en donde tiene que poner la antigüedad, el puesto, el sueldo y las prestaciones. Además, tiene que salir el nombre, el puesto y el teléfono de la persona que suscribe la carta.
- En el caso de ser empleado informal o profesionista independiente que no puede comprobar los ingresos por la nómina, el banco te puede pedir otro tipo de documentos para probar tus ingresos.
- El original y las copias de recibos de pago.
- El original y las copias de la declaración anual de ISR.
- El original y las copias del estado de cuenta de cheques o de inversiones.
- La copia de los planos arquitectónicos del inmueble que se quiere adquirir.
- 4 fotografías de la fachada del inmueble que se va a adquirir.
- Las copias certificadas del acta de nacimiento y de matrimonio del solicitante sí se da el caso.
- Las copias del título de propiedad, o sea las escrituras, del inmueble que se quiere adquirir. Además, tienen que aparecer los datos de inscripción en el registro público de la propiedad.
- Las copias de las últimas boletas del predial y agua del inmueble.
- La copia del contrato de promesa de compra venta del inmueble que se quiere adquirir, celebrado entre el solicitante y el propietario de este.
En el caso de empresas ágiles como Smart Lending, los ingresos y la calificación en Buró pueden variar, pues no se consideran tan importantes.
¿Cómo funciona un simulador de crédito hipotecario?
Es una herramienta (como si fuera una calculadora) que tienen la mayoría de las páginas web de entidades financieras que ofrecen el crédito hipotecario. Ayuda a calcular el interés que vas a pagar.
Para utilizar el simulador simplemente tienes que rellenar el formulario con los datos que te vayan a solicitar. En general, te van a pedir:
- El valor del inmueble que quieres comprar.
- El plazo en el que lo vas a pagar.
- El porcentaje o cantidad de enganche que dispones.
Cuando hayas insertado toda la información, el simulador va a hacer el cálculo de tu crédito hipotecario poniendo la cantidad que te prestaría, además de la cantidad de enganche, así como los pagos mensuales que te corresponderían.
Los datos que te muestra el simulador son simplemente orientativos. Es decir, pueden variar de los que te ofrezcan en el momento de solicitar el crédito hipotecario. Sin embargo, son buenos para darte una idea de lo que tendrás que pagar.
¿Cuál es el mejor crédito hipotecario?
Hay muchas entidades que ofrecen hipotecas en México. El mejor crédito hipotecario es el que te ofrece unas tasas de interés no muy altas, además de que el plazo se adecue a tus necesidades y perfil.
¿Cómo obtener un crédito hipotecario?
Para conseguir una hipoteca necesitas cumplir con los requisitos de la entidad financiera. Dependiendo de tu perfil, la institución te ofrecerá unas condiciones acordes a este.
Consejos a tener en cuenta sobre las hipotecas
- Intenta negociar con el banco o institución financiera el crédito hipotecario. Si lo crees conveniente, pide asesoría profesional para que negocien por ti.
- Compara todas las hipotecas que hay en el mercado y lee de forma detenida cuáles son las condiciones para saber los seguros que debes contratar.
- Ten en cuenta cuáles son los factores que pueden hacer que una cuota mensual oscile. Por eso te tienes que informar de los diferenciales y los intereses que se aplican.
- Léete todas las cláusulas y, si hace falta, asesórate con un experto para que el banco o institución financiera incluya una cláusula abusiva.
- Al cabo de unos años, trata de renegociar las condiciones con el banco. Tienes el derecho a revisar las condiciones y renegociarlas.
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Además, en el caso de tener una duda sobre cuál es el mejor crédito hipotecario o cualquier otro tema, nos puedes escribir a [email protected]. Estaremos encantados en ayudarte.
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