Hipotecas

¿Quieres comprarte la casa de tus sueños? Descubre todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas. ¡Haz que tus sueños sean realidad!

Preguntas y respuestas sobreHipotecas

¿Qué es una hipoteca?

Es un producto bancario que permite recibir una cantidad de dinero por parte de una institución financiera para poder comprar una vivienda o inmueble. A cambio, el cliente tiene que devolver el importe de la hipoteca con los respectivos intereses a partir de cuotas que son mensuales en la mayoría de los casos.

¿Para qué se puede utilizar una hipoteca?

Comprar un terreno que sea de propiedad privada, construir una vivienda, remodelar la casa y obtener liquidez para invertirlo en otros inmuebles.

¿Cuáles son los tipos de interés que puede haber en una hipoteca?

Hipoteca fija: el interés es fijo | Hipoteca variable: el interés se revisa de forma periódica | Hipoteca mixta: los primeros años son con interés fijo, mientras que después son con interés variable. ¿Qué tipos de amortización hay con una hipoteca?

¿Qué tipos de amortización hay con una hipoteca?

El tipo de amortización francés | El tipo de amortización alemán | El tipo de amortización americano.

Si estás pensando en comprarte un departamento o una casa, en Financer.com te queremos ofrecer una guía para que entiendas mejor los tipos de hipotecas que te puedes encontrar en el mercado.

En este artículo te queremos dar toda la información que vas a necesitar para, así, poder comparar las hipotecas que hay en estos momentos. Y a partir de todos los datos que te vamos a dar, decidir qué crédito hipotecario se ajusta más a tus necesidades o perfil.

Hipotecas

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un producto bancario que te permite, como cliente, poder recibir una cantidad de dinero por parte de una institución financiera o entidad prestamista para comprar una vivienda o un inmueble, a cambio de que puedas devolver este importe con sus respectivos intereses a través de cuotas que acostumbran a ser mensuales.

La diferencia que hay entre una hipoteca (o préstamo hipotecario) con cualquier otro crédito bancario (como un préstamo personal) es que las hipotecas tienen unos intereses más bajos que los préstamos personales.

Para qué se puede usar una hipoteca o crédito hipotecario

El uso más común de estos créditos bancarios es el de financiamiento de una vivienda. Pero, también se puede usar para otras cosas como:

  • Comprar un terreno que sea de una propiedad privada.
  • Construir una vivienda. En este caso no importa que sea una propiedad privada o ejidal (también se conoce como comunal).
  • Ampliar o remodelar la vivienda en donde vives. La cantidad que te pueden llegar a dar es hasta el 50% del avalúo total de la casa o el departamento.
  • Obtener liquidez. En el caso que ya tengas una vivienda, puedes conseguir un crédito hipotecario por ello. Así podrás invertirlo en otras opciones.

Cómo funciona una hipoteca

En el caso de que te quieras comprar una casa o un departamento de lo más seguro es que no tengas el dinero suficiente para hacerlo. Por eso, tendrás que acudir a un banco o institución financiera para pedir un crédito hipotecario.

Cuando pides la hipoteca, el banco compra la casa por ti. En el momento en que firmas el contrato final de la compra de la vivienda se realiza en el banco o institución financiera. En esta reunión van a ir el propietario que va a vender el inmueble, el agente del banco, tú como persona que vas a adquirir y el notario, ya que todas las firmas se hacen ante esta figura.

En este momento la institución financiera o banco extiende un cheque al propietario del inmueble por el importe de este. En eso momento tú vas a firmar un contrato con el banco en el que vas a asumir que devolverás esta cantidad más los intereses que haya asociados al acreedor.

Debes tener en cuneta que hasta que no hayas acabado de devolver toda la deuda la vivienda no será realmente tuya, sino que será del banco o institución financiera. Esto significa que el banco va a pagar la vivienda por ti para que después le puedas devolver el dinero a base de unas cuotas mensuales que en su totalidad representarán lo que se pagó por el inmueble.

Aunque en la escritura de la vivienda aparecerá tu nombre, en verdad será el banco quien haya realizado el pago por ti. Por eso, vas a tener una deuda con este.

Cuáles son los puntos clave de una hipoteca

El crédito hipotecario tiene 3 elementos principales que son:

  • El importe de la hipoteca para poder comprar la casa o el departamento.
  • El plazo de devolución.
  • El tipo de interés que se aplica al crédito hipotecario.

Para que sepas exactamente lo que son estos elementos, a continuación, te vamos a dar la información más importante sobre estos.

 

El capital o el importe

Es el dinero que pides al banco o institución financiera para comprar la vivienda que quieres. Imagínate que te conceden como hipoteca el 80% del total de la vivienda. Esto significa que tú tendrás que pagar como enganche el 20% restante.

Para que lo veas más claro, si la vivienda que te quieres comprar cuesta $1 millón de pesos, el banco o institución financiera va a pagar por ti $800.000 pesos, por lo que necesitarás tener ahorrados $200.000pesos para poder pagar el enganche. casa

Puede que encuentres algunos bancos en México que puedan llegar a conceder el 100% de la hipoteca. Esto significa que si la casa que te quieres comprar cuesta $2 millones de pesos, el banco te va a financiar la totalidad. Eso sí, es muy raro que esto suceda. Se acostumbra a dar a clientes que tengan un muy buen historial crediticio.

En muy pocos casos puede que te encuentres con alguna institución financiera que, aparte de cubrirte la totalidad de lo que cuesta la casa, también te financie todos los gastos que hay con la tramitación del crédito hipotecario. Pero, lo volvemos a decir, esto pasa en contadas ocasiones.

 

Plazo de devolución de una hipoteca

El plazo de devolución de un crédito hipotecario es el tiempo en que tienes que devolver el dinero al banco o a la institución financiera. El pago de la deuda se acostumbra a realizar en cuotas mensuales. O sea que cada mes irás pagando una cierta cantidad de dinero al banco.

En México el plazo de devolución acostumbra a ser de un máximo de 20 años. Pero, eso depende de una serie de factores como son tu edad, como es tu economía y el tipo de interés que tenga este crédito bancario.

Cuáles son los tipos de interés que puede haber en una hipoteca

El interés es un porcentaje que tienes que pagar al banco o institución que te presta el dinero. Este porcentaje marca lo que tienes que pagar cada mes.

 

Hipoteca fija

En este tipo de crédito hipotecario el interés es fijo. Eso quiere decir que no va a variar durante los años en que estés pagando la deuda de la hipoteca. O sea que cada mes vas a pagar la misma cuota. Así desde el principio podrás saber el coste total que te tocará pagar.

Las ventajas que tiene la hipoteca fija son que no habrá sorpresas y sabrás en todo momento la cantidad que tendrás que pagar.

Entre las desventajas está el tema que los bancos e instituciones financieras acostumbran a establecer un interés fijo que es, por lo general, más elevado que el variable.

 

Hipoteca variable

Este tipo de crédito hipotecario tiene un interés variable y se revisa de forma periódica, ya sea cada semestre o de manera anual. De esta manera se adapta al nivel de la economía global. El interés variable está compuesto por la suma de un referencial variable y otro que es fijo. 

Una de las ventajas es que, si la situación económica es buena, el interés variable acostumbra a mantenerse bajo.

Como desventajas está el tema que es muy difícil saber cuál será el importe que tendrás que pagar de la hipoteca ya que cada 6 meses o año el interés puede cambiar.

 

Hipoteca mixta

Este tipo de crédito hipotecario tiene los dos intereses: el fijo y el variable. Normalmente los primeros años la institución financiera va a ofrecer un interés fijo, para así en los siguientes pasar a un interés que sea variable.

Tipo de amortización de una hipoteca

La amortización es el pago o cuota mensual que debes pagar al banco. El importe de ésta puede variar según el tipo de amortización. Es bueno que sepas que existen tres tipos de amortización populares que son el francés, el alemán y el americano. Según el banco o institución financiera, puede usar uno u otro. A continuación, vamos a describirlos.

 

El tipo de amortización francés

Consiste en la amortización de un préstamo mediante una renta constante de cuotas. Es uno de los sistemas más utilizados por la banca para amortizar un crédito. La principal característica es que la cuota de amortización es constante en todo el período de la hipoteca.

En resumen, la amortización de capital actúa de forma creciente, mientras que los intereses se amortizan de forma decreciente. O sea que al principio pagarás menos del dinero que te prestaron, pero los intereses serán más altos, mientras que al final pagarás más de la deuda, aunque los intereses serán más bajos.

 

El tipo de amortización alemán

En este tipo se amortiza el capital de forma constante. Lo que sucede con el alemán es que cuando se lleva la mitad del plazo cumplido se habrá pagado el 50% del precio real de la vivienda, mientras que con el francés habrás pagado en mayor parte los intereses.

Eso sí, debes tener en cuenta que las cuotas en el alemán serán más altas al principio que el francés. Este sistema es ideal si tienes planeado poder pagar la deuda de la hipoteca con anterioridad.

 

El tipo de amortización americano

Este se basa en el pago exclusivo de intereses mediante cuotas cada período, mientras que el capital se amortiza una sola vez con la última cuota, o sea en el momento en el que vence el crédito bancario.

Límite de edad para una hipoteca

Realmente no existe un límite de edad para poder solicitar un crédito hipotecario. Lo máximo que te acostumbran a exigir es que tengas como mínimo 18 años. Al banco o institución financiera no le importa la edad que tengas.

En principio solo le interesa quién pagará la hipoteca. Es por eso que para protegerse en el caso de impagos quieren saber quién puede pagar la deuda por ti. Por eso acostumbran a pedir un aval.

Aunque de primeras no les importa la edad, sí que es un factor que va afectar de forma directa a las condiciones de la hipoteca:

  • Entre 18 y 25 años. Generalmente cuando la gente joven pide una hipoteca no acostumbra a tener muchos ahorros y, además, el trabajo que tienen es inestable. Sin embargo, sí que hay bancos que ofrecen hipotecas con un plazo de devolución que puede ser mayor a los 20 años.
  • Entre 26 y 39 años. Si estás en esta edad la gran ventaja es que el banco ya te conoce y, además, sabe cómo es tu historial crediticio. O sea que es más fácil que te concedan el crédito hipotecario. También acostumbras a tener más seguridad laboral, por lo que tienes otro punto a tu favor.
  • Entre 40 y 70 años. Si tienes 50 años es raro que el banco te conceda una hipoteca a 20 años. El plazo será inferior. Lo más seguro es que te obliguen a contratar otro tipo de productos como son un plan de pensiones o un seguro de vida. En el caso de tener un avalista joven te subirá las posibilidades de que te concedan este crédito bancario.

Cuáles son los gastos que hay en una hipoteca

En el momento que quieres adquirir una casa o departamento no solo vas a pagar el importe total del inmueble más los intereses de la hipoteca. También tendrás que afrontar unos gastos y comisiones obligatorios. Estos son:

  • El estudio socioeconómico. Tienes que pagar por la investigación que va a hacer el banco para saber su puedes devolver el crédito hipotecario.
  • Comisión de apertura. Es una comisión que se da al banco por todos los trámites que tiene que hacer para formalizar el crédito bancario. El cobro es de entre un 0% y 3% del importe total de la hipoteca.
  • Administración. Estos son los honorarios de los trámites administrativos que se llevan a cabo en el momento en que adquieres una vivienda.
  • Este depende del monto que te den y del banco en donde te lo concedan.

Cuáles son los seguros que te obligan a adquirir con una hipoteca

Aparte de todos los gatos que justo acabamos de enumerar, el adquirir un crédito hipotecario también te obliga a contratar una serie de seguros que son: 

  • El seguro de vida. Este protege a tus familiares en el caso de que sufras algún tipo de invalidez total o fallezcas mientras el préstamo todavía está en activo.
  • El seguro contra daños. Este protege al inmueble ante cualquier imprevisto.

Estos seguros acostumbran a estar proporcionados por la misma institución bancaria o banco. Normalmente se incluyen dentro de las comisiones y los gastos que se tienen que cubrir. Pero, también tienen la posibilidad de poder solicitarlos en una compañía de seguros o en otro banco.

Requisitos generales de una hipoteca

En el momento en que vayas a solicitar un crédito hipotecario, debes tener en cuenta todos los documentos que necesitas para poder iniciar los trámites. La documentación que acostumbran a pedir es:

  • El original y la copia de la carta del centro de trabajo en donde tiene que poner la antigüedad, el puesto, el sueldo y las prestaciones. Además, tiene que salir el nombre, el puesto y el teléfono de la persona que suscribe la carta.
  • En el caso de ser empleado informal o profesionista independiente que no puede comprobar los ingresos por la nómina, el banco te puede pedir otro tipo de documentos para probar tus ingresos.
  • El original y las copias de recibos de pago.
  • El original y las copias de la declaración anual de ISR.
  • El original y las copias del estado de cuenta de cheques o de inversiones.
  • La copia de los planos arquitectónicos del inmueble que se quiere adquirir.
  • 4 fotografías de la fachada del inmueble que se va a adquirir.
  • Las copias certificadas del acta de nacimiento y de matrimonio del solicitante sí se da el caso.
  • Las copias del título de propiedad, o sea las escrituras, del inmueble que se quiere adquirir. Además, tienen que aparecer los datos de inscripción en el registro público de la propiedad.
  • Las copias de las últimas boletas del predial y agua del inmueble.
  • La copia del contrato de promesa de compra venta del inmueble que se quiere adquirir, celebrado entre el solicitante y el propietario de este.

Consejos a tener en cuenta sobre las hipotecas

  • Intenta negociar con el banco o institución financiera el crédito hipotecario. Si lo crees conveniente, pide asesoría profesional para que negocien por ti.
  • Compara todas las hipotecas que hay en el mercado y lee de forma detenida cuáles son las condiciones para saber los seguros que debes contratar.
  • Ten en cuenta cuáles son los factores que pueden hacer que una cuota mensual oscile. Por eso te tienes que informar de los diferenciales y los intereses que se aplican.
  • Léete todas las cláusulas y, si hace falta, asesórate con un experto para que el banco o institución financiera incluya una cláusula abusiva.
  • Al cabo de unos años, trata de renegociar las condiciones con el banco. Tienes el derecho de revisar las condiciones y renegociarlas.

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