Beleggen in Vastgoed: Investering & Verhuur via Airbnb 2024

Vandaag de dag is Airbnb een wereldwijd bekend platform als het gaat om het boeken van accommodatie bij de lokale bevolking op korte en middellange termijn.

Airbnb is een product van de “Sharing Economy” en helpt de lokale bevolking en reizigers met elkaar in contact te brengen. Als u in het weekend bijvoorbeeld naar Utrecht gaat, kunt u uw accommodatie snel en gemakkelijk boeken via Airbnb.

Accommodatie wordt vaak gehuurd door lokale particulieren, die zo de totale kosten per maand aanzienlijk kunnen verlagen. Aan de andere kant zijn er mensen die deze situatie zien als een lucratieve zaak en panden opkopen op aantrekkelijke stadslocaties en deze op korte termijn verhuren.

De achterliggende strategie is relatief eenvoudig. Vaak kunnen de eigenaren een veelvoud van de gebruikelijke huursom verdienen. Een gemiddeld inkomen per week en per gast in Utrecht is 340,- EUR; voor 2 gasten dan 532,- EUR.

De maandelijkse huurprijs voor een 60 m2 appartement in Utrecht bedraagt ca. 1.800,- EUR. Met volledige huurcapaciteit en de mogelijkheid tot meerdere gasten, maakt Airbnb het zeer gemakkelijk om uw inkomsten aanzienlijk te verhogen. In sommige steden zijn de verdiensten zelfs nog hoger.

Een interessante formule voor veel investeerders: met behulp van extern kapitaal (hypotheek afsluiten, private geldverstrekkers etc) een eigendom kopen en binnen 8-10 jaar de schulden aflossen met de inkomsten die worden gegenereerd via Airbnb.

Via dit soort hefboomwerking kunt u mooie rendementen behalen op uw eigen initiële inleg. Bij normale huurprijzen kunt u een afschrijvingsperiode van meer dan 20 jaar verwachten. Dit is natuurlijk afhankelijk van de situatie, welk eigendom uw koopt en de financieringsvoorwaarden.

Situatie in Nederland

Airbnb en soortgelijke portalen als Wimdu en 9Flats verdrijven de lokale bevolking steeds verder uit de stadscentra. Het is nu al moeilijk voor studenten of jonge werknemers om betaalbare huisvesting te vinden in Amsterdam of andere grote steden.

In Amsterdam bijvoorbeeld bieden inwoners momenteel circa 20.000 adressen aan voor vakantieverhuur. In vergelijking met 2017 steeg het aantal vakantiewoningen met 8,5 procent.

Ten opzichte van 2014 is er inmiddels zelfs sprake van een verdrievoudiging van het aanbod.

Wetgeving

Om bovenstaande reden hebben verschillende steden regels opgesteld die de verhuur van appartementen aan toeristen voor kortetermijndoeleinden beperken. Informatie over uw lokale regelgeving kunt u krijgen bij uw districtskantoor en op de website van Airbnb.

Amsterdam en andere grote steden zijn onderworpen aan het verbod op misbruik, dat de commerciële verhuur van volledige appartementen aan toeristen verbiedt.

Het is niet toegestaan om appartementen meer dan 60 dagen als vakantiewoning te verhuren, tenzij u hiervoor speciale toestemming heeft. Wilt u uw appartement als vakantiehuis achterlaten, vraag dan een vergunning aan bij uw districtskantoor.

Het ingevulde aanvraagformulier, de motivering en het bewijs van eigendom zijn vereist. De verwerking neemt tot 8 weken in beslag. Meer informatie vindt u hier.

In eenvoudige taal: als u uw mede-eigendom in zijn geheel wenst te verhuren, heeft u een vergunning nodig, anders handelt u illegaal.

Ik ga op vakantie, mag ik mijn appartement verhuren?

Ja, u kunt uw appartement verhuren voor de periode dat u op vakantie gaat of een semester in het buitenland wilt doorbrengen. Echter niet op dagelijkse of wekelijkse basis. De huur moet ook overeenkomen met de lokale huurbetalingen.

Onder welke omstandigheden heb ik geen toestemming nodig?

Als u voor ten minste 50% in het appartement zelf woont, kunt u de resterende 50% verhuren. Als u in een tweekamerappartement woont, kunt u zonder problemen een kamer verhuren.

Dit helpt u om als huurder of eigenaar de maandelijkse vaste kosten te verlagen zonder de wet te overtreden. Hiervoor is geen speciale toestemming nodig.

Kan ik mijn appartement onderverhuren?

Als huurder van een appartement kunt u het alleen onderverhuren tegen lokale prijzen. De eigenaar of het vastgoedbeheer moeten hier echter mee instemmen.

Ik heb geen vergunning, maar ik verhuur het hele appartement.

Afhankelijk van de stad waar u zich bevindt, dient u de plaatselijke voorschriften in acht te nemen. De grote steden zoals Rotterdam, Utrecht, Amsterdam en Den Haag hebben richtlijnen opgesteld die de verhuur voor kort verblijf beperken.

Als u niet in het bezit bent van een geldige vergunning, kan een boete van maximaal EUR 100.000 in rekening worden gebracht. Als uw buren het gevoel hebben dat u uw appartement illegaal huurt op korte termijn, kunnen zij dit melden bij de overheid.

Belastingen en juridische zaken

Inkomsten uit verhuur via internetplatformen zoals Airbnb moeten in uw aangifte worden vermeld. Of belastingen verschuldigd zijn, hangt af van uw individuele situatie.

U betaalt pas omzetbelasting als u in het voorgaande jaar EUR 17.500,- uit onderverhuur heeft ontvangen en de prognose voor volgend jaar een bedrag van EUR 50.000,- voorspelt.

U betaalt alleen bedrijfsbelasting als de inkomsten het belastingvrije bedrag van 24.500 euro per jaar overschrijden.

Hieronder vindt u enkele links die handig kunnen zijn.

Toeristenbelasting. In de meeste steden zijn toeristen verplicht een gemeentebelasting te betalen. Op de website van Stad Amsterdam leest u hoe de toeristenbelasting werkt in de hoofdstad. Airbnb heeft echter een akkoord gesloten met de gemeente Amsterdam en sinds 1 februari 2015 int Airbnb de toeristenbelasting namens de host en draagt Airbnb deze toeristenbelasting namens de host af aan de gemeente. Deze kost wordt opgeteld bij het totale bedrag dat gasten, die niet in Amsterdam wonen, moeten betalen. Als verhuurder hoeft u verder niets meer aan te passen. Wanneer verhuurders reeds toeristenbelasting innen voor Airbnb-gasten, hoeven ze dit na 1 februari 2015 niet meer te doen.
Op de website van de Belastindienst vindt u informatie die nuttig kan zijn wanneer u tijdelijk uw eigen woning heeft verhuurd of wenst te verhuren.
BTW. In bepaalde gevallen kan de BTW regelgeving van toepassing zijn op uw activiteiten. De Belastingdienst heeft op haar website een uitgebreid archief waarin wordt uitgelegd voor wie de BTW geldt en wanneer er al dan niet BTW betaald moet worden. Om ervoor te zorgen dat u correct alle van toepassing zijnde regels volgt, raden wij u sterk aan uzelf verder te informeren bij de overheid of gespecialiseerde adviseurs.

Conclusie

Voor investeerders in Nederland is het investeren in een eigendom met een geplande huurovereenkomst via Airbnb niet meer zo aantrekkelijk vanwege de benodigde goedkeuring.

Er wordt echter nog veel achter de schermen gesjoemeld en er zijn een heleboel mensen die hun appartementen verhuren zonder een vergunning.

De steden proberen zich echter verder te verdedigen tegen deze praktijken en trachten dergelijke aanbieders op te sporen en te beboeten.

Wat in Nederland geldt, hoeft daarom niet in andere Europese steden te gelden. In Praag of Boedapest zijn de voorwaarden voor de verhuur van appartementen op korte termijn nog niet zo streng.

Als u snel reageert, zijn hier nog steeds een heleboel goede inversteringsmogelijkheden op de kop te tikken.

Zelfs wanneer u uw eigendom volgens de wet verhuurt (dus niet uw complete woning en ‘voltijds’), is Airbnb nog steeds een goede manier om uw maandelijkse verdiensten te verhogen en uw vaste kosten te verlagen.

De helft van het appartement kan immers zonder problemen verhuurd worden. Tot slot is de kerngedachte van een gedeelde economie niet alleen om winst te maken, maar ook om sociale relaties te cultiveren.

Door kamers te huren en te verhuren ontmoet u ongetwijfeld een heleboel interessante reizigers van over de hele wereld.