WIKI

Credit ipotecar sau Prima Casă? Care variantă este mai bună?

În articolul de față analizăm care dintre opțiunile disponibile în ziua de astăzi pentru achiziția unei locuințe este mai avantajoasă – creditul ipotecar standard sau programul Prima Casă.

Fiecare dintre variante vine cu avantaje și dezavantaje proprii. Ca atare, am luat cele mai importante caracteristici în parte și o am comparat produsele.

Din analiza noastră ar rezulta că împrumutul oferit de către guvern are ceva mai multe bile albe. Dar te lăsăm să vezi singur care sunt acestea.

Credit ipotecar sau Prima Casă?

credit ipotecar sau prima casa

Credit ipotecar sau Prima Casă? Iată o întrebare rostită destul de frecvent de către persoane care s-au săturat să stea în chirie și se află în căutarea unei locuințe.

Pe site-ul nostru vei putea găsi pagini dedicate atât creditelor ipotecare, cât și programului Prima Casă, unde vei putea citi o mulțime de informații utile despre fiecare dintre instrumentele financiare în parte.

Însă ne-am gândit să venim în ajutorul celor ce doresc să își achiziționeze o locuință cu un articol dedicat diferențelor dintre aceste două produse.

Astfel, vom analiza, pe rând, cele mai importante trăsături ale celor două forme de împrumut și vom identifica împreună diferențele dintre ele.

Caracteristicile principale ale creditelor

Credit ipotecar

Creditul ipotecar este un instrument financiar prin care atât o persoană fizică, precum și una juridică se pot împrumuta de anumite sume de bani, necesare pentru a cumpăra, construi sau chiar renova o locuință.

Banii care sunt împrumutați sunt garantați prin intermediul locuinței respective.

Credit Prima Casă

Creditul Prima Casă a fost gândit ca un program guvernamental prin care se dorea ajutarea tinerilor în a-și achiziționa mai rapid o locuință.

Astfel că, cu toate că în esență și acest produs este tot un împrumut ipotecar, este disponibil doar persoanelor fizice care doresc să cumpere locuințe deja construite.

Creditele accesate prin acest program sunt garantate de către stat – 50 % din valoarea împrumutului pentru cele dedicate locuințelor mai vechi de 5 ani și 60 % pentru cele noi.

Din această cauză, băncile pot veni cu anumite condiții mai avantajoase în ceea ce privește dobânda anuală și avansul minim.

Dobândă

În ambele situații, dobânda este foarte atent reglementată de către Banca Națională a României. Iată care sunt diferențele:

Creditele ipotecare pot avea:

  • Dobânzi variabile – calculate dintr-o parte fixă, numită și marja băncii, ce este mai mare de 2 %, dar mai mică de 4 % pe an, plus o parte variabilă compusă din IRCC

  • Dobânzi fixe – cu valori de 4 – 6 % pe an

  • Dobândă mixtă – dobândă fixă pentru primii 5 – 7 ani, urmată de o dobândă variabilă pentru restul perioadei de creditare

Creditele Prima Casă au:

  • Doar dobândă variabilă, aceasta fiind calculată ca IRCC + maxim 2 % marja băncii

Păreri

Cu toate că la o primă vedere ar putea părea că, într-adevăr, împrumuturile acordate prin programul Prima Casă vin cu dobânzi mai mici, rămâne acel dubiu legat de partea variabilă.

Chiar dacă mai nou se folosește IRCC în calculul dobânzii, în trecut era utilizat ROBOR. Așa că îl vom folosi pe acesta pentru exemplele de mai jos.

În octombrie 2017, valoarea ROBOR era situată la 0.7 %, rezultând o dobândă totală de maxim 2.7 % pentru beneficiari – extrem de bună.

Pe de altă parte, în 5 mai 2022, același indice era cotat la 5.16 %, ceea ce ducea la o dobândă totală de 7.16 %.

Așadar, în mai puțin de un an, persoanele care aveau astfel de împrumuturi au văzut cum costurile generate de rate s-au mărit cu aproape 150 %.

Ca să nu mai vorbim de maximul istoric al acestui indice, care a atins valoarea de 15.57 %, în februarie 2009.

Sigur, la data actualizării articolului, când creditele sunt bazate pe IRCC, iar valoarea acestuia este încă una destul de mică – 1.86 % (pentru a vedea de ce, vezi aici cum se calculează IRCC), tindem să uităm unde poate ajunge această parte variabilă.

Însă toată lumea estimează un IRCC pentru 2022T1 situat undeva mai sus de 3.5 %, ceea ce va mări substanțial ratele tuturor.

Pe de altă parte, nici creditele cu dobânzi fixe nu sunt mai bune întrucât valoarea anuală a dobânzii trebuie, prin lege, să fie mai mare de 4 %.

Iată de ce, la întrebarea „Ce ar fi mai bine să alegem, un credit ipotecar sau Prima Casă?” doar analizând dobânda, credem că mergem pe varianta a doua, cu toată incertitudinea dată de valoarea acelei părți variabile.

Avans minim

Din nou, avansul minim este foarte bine stipulat în condițiile impuse de către BNR, pentru ambele instrumente financiare.

La creditele ipotecare, situația stă în felul următor:

  • Avans minim de 15 % pentru un credit în lei

  • Avans minim de 20 % pentru beneficiarii ce accesează un credit în Euro sau alte valute (cum ar fi Dolar American sau Franc Elvețian) și care au veniturile lunare indexate în valuta respectivă

  • Avans minim de 25 % pentru cei ce iau credite în euro și au veniturile în altă monedă față de cea în care solicită creditul

  • Avans minim de 40 % pentru beneficiarii ce iau un credit în alte monede în afară de euro și câștigă veniturile într-o monedă diferită

Pentru Prima Casă împrumutul poate fi accesat doar în lei, iar:

  • Avansul minim este de 5 % pentru locuințele mai ieftine de 70.000 euro

  • Avans minim de 15 % pentru locuințele noi de cinci ani, cu valoarea cuprinsă între 70.001 și 140.000 euro

  • Diferența dintre prețul de achiziție și maximul admis, care se adaugă la avans pentru proprietăți cu valori mai mari decât limitele mai sus amintite

  • Echivalentul a trei luni de dobândă se va achita drept depozit colateral la accesarea împrumutului

Păreri

Așadar, în ceea ce privește avansul minim, avem un răspuns clar al duelului credit ipotecar vs Prima Casă.

Este mai mult decât evident că programul guvernamental este mai accesibil din acest considerent, astfel că trebuie declarat câștigător clar.

Ca să nu mai amintim faptul că de anul acesta (n.r. 2022), avansul minim pentru creditele ipotecare va crește la 25 % pentru cei ce cumpără locuințe cu alt scop în afară de a locui în ele (spre exemplu pentru investiții imobiliare).

Sumele ce pot fi împrumutate

În ceea ce privește creditele ipotecare:

  • Sumele maxime ce pot fi împrumutate depind foarte mult de politica internă de creditare a băncilor, precum și de valoarea locuinței ce urmează a fi achiziționată

  • Prin acest instrument financiar se pot obține chiar și sume de până la 1.000.000 Euro, în anumite situații

Prima Casă nu poate oferi sume mai mari de:

  • 70.000 Euro pentru locuințe vechi (prin vechi a se înțelege cele cărora le-a fost făcută recepția de construcție sau de consolidare cu mai mult de 5 ani în urmă)

  • 140.000 Euro pentru locuințe noi (mai noi de 5 ani)

Așa cum am amintit și anterior, dacă vrei, vei putea alege și locuințe mai scumpe. Însă vei fi nevoit să plătești ca avans diferența dintre prețul de achiziție și aceste sume maxime.

Păreri

Așadar, și la acest capitol avem un răspuns clar în ceea ce privește Prima Casă vs credit ipotecar.

Varianta de împrumut clasic oferă o mult mai mare flexibilitate în privința sumei maxime admise, astfel că este câștigător.

Vârsta minimă și maximă a solicitantului

Ambele instrumente financiare solicită ca aplicanții pentru împrumut să fie majori. Însă, în funcție de instituția bancară la care apelezi, se poate să existe anumite limite.

Așa că vârsta minimă pentru a putea aplica pentru oricare dintre cele două tipuri de credit poate fi cuprinsă între 18 și 25 ani.

În ceea ce privește vârsta maximă, ambele credite sunt calculate în așa fel încât solicitantul să nu aibă mai mult de 63 – 65 ani la data când va urma să se încheie împrumutul.

Există, totuși, și instituții bancare ce măresc această limită la 70 ani pentru creditele clasice, dar numărul lor este destul de limitat.

Așadar, diferența dintre credit ipotecar și prima casa este minimă din perspectiva vârstei.

Perioada de rambursare

Pentru Prima Casă, lucrurile sunt destul de clar reglementate de către BNR și împrumuturile nu pot fi acordate pe perioade mai mari de 30 de ani.

La creditele ipotecare, acest interval este stabilit de către bancă și poate ajunge până la 35 de ani.

Așa că și la acest capitol ne vedem nevoiți ca pentru întrebarea Prima Casă sau credit ipotecar să alegem varianta standard, nu cu cea guvernamentală.

Condiții salariale

Cu toții știm că salariul va fi cel care va determina suma de bani pe care o persoană o va putea accesa prin oricare dintre cele două instrumente financiare descrise aici.

Cu toate acestea, cerințele sunt ceva mai mici pentru cei ce apelează la programul guvernamental.

Așa că acesta va avea un mic avantaj atunci când cei cu venituri mici se întreabă dacă să aleagă un credit Prima Casă sau ipotecar.

Statut civil

În ambele situații nu trebuie să fii căsătorit pentru a putea accesa un credit.

Vei putea aplica și dacă ești singur sau într-o simplă relație, partenerul de viață putând deveni coplătitor chiar și dacă nu aveți acte de căsătorie.

Vechime în muncă

Din nou, lucrurile sunt la fel în ceea ce privește vechimea în muncă.

Vei avea nevoie să ai cel puțin un an fără întreruperi pe cartea de muncă, cu 3 sau 6 luni la actualul job, în ambele situații.

Așa că duelul credit ipotecar vs Prima Casă rămâne și aici la egalitate.

Asigurări

În ambele situații ți se va impune să îți faci o asigurare de locuință obligatorie pentru toate calamitățile posibile.

Diferența este că în cazul programului guvernamental Statul este cel căruia îi revin banii în caz de dezastru, pe când la un credit ipotecar standard, banca este beneficiarul asigurării.

Cu toate că nu ești obligat, pentru creditele clasice poți încheia o polită facultativă, prin intermediul căreia vei obține o reducere a dobânzii.

Documente necesare

Dacă în mare parte a lor, documentele necesare la dosar vor fi asemănătoare, pentru Prima Casă vei avea nevoie de câteva acte suplimentare, cum ar fi:

  • Declarație notarială conform căreia atești faptul că nu ai în proprietate o locuință mai mare de 50 mp

  • Antecontract de vânzare-cumpărare + eventualele acte adiționale acestuia

  • Extras de Carte Funciară de Informare

Deci, la întrebarea credit ipotecar sau Noua Casă (cum se numește programul mai nou), trebuie să susținem că aici varianta standard are un mic avantaj.

Timp pentru aprobarea dosarului

Pentru un credit ipotecar standard lucrurile sunt destul de simple.

Odată ce ai completat cererea de creditare și întocmit dosarul, aprobarea acestuia nu durează mai mult de 7 – 14 zile.

Din păcate, nu același lucru poate fi spus și despre un dosar Prima Casă.

În primul rând, va trebui să aștepți aprobarea acestuia de către un ofițer de credit de la bancă, acțiune ce va dura la fel de mult ca în cazul de mai devreme, 7 – 14 zile.

Apoi însă, dosarul trebuie trimis către Fondul de Garantare Prima Casă, unde în general mai stă cel puțin o săptămână.

Zicem „cel puțin”, pentru că de foarte multe ori se întâmplă ca solicitantul să nu aibă toate actele completate corect, sau să mai trebuiască să facă dovada unor anumite venituri etc., iar dosarul va fi întors, urmând alte perioade de așteptare.

În general, cei ce se ocupă de astfel de împrumuturi sugerează ca perioadă maximă de așteptare termenul de 60 de zile.

Din această cauză, la acest capitol, avem un răspuns destul de clar pentru întrebarea Noua Casă sau credit ipotecar, a doua variantă fiind mai puțin stresantă.

Obligații

  • Pentru ambele tipuri de credite este ilegală solicitarea de taxe pentru rambursarea anticipată a împrumuturilor

  • În ambele cazuri vei avea nevoie de acordul băncii dacă vei dori să închiriezi imobilul, dar pentru Prima Casă vei necesita și acordul Statului Român, cu toate că acesta rareori se va opune

  • Dacă apelezi la un credit Prima Casă pentru achiziția unei locuințe, aceasta nu va putea fi înstrăinată termen de 5 ani de la data aprobării dosarului de împrumut

  • Locuințele cumpărate prin programul guvernamental nu se supun Legii Dării în Plată

Deci, credit ipotecar sau Prima Casă?

credit ipotecar vs prima casa

Ei bine, acum că ți-am expus în același articol toate asemănările și deosebirile între cele două tipuri de instrumente financiare, sperăm că îți va fi mult mai ușor să te axezi asupra unui anumit tip de împrumut.

Dacă ne-ai întreba pe noi ce variantă este mai bună între un credit ipotecar sau Prima Casă, noi ți-am răspunde că programul guvernamental vine cu câteva beneficii clare

Credem că în afară de riscul de a crește valoarea IRCC și, automat, de a se mări și dobânda anuală (ceea ce s-ar întâmpla și cu un împrumut standard), nu sesizăm alte probleme majore cu el.

Și nu uita că începând cu finele anului 2019, Guvernul a mai lansat un program intitulat O familie, o casă, despre care poți citi mai multe apăsând butonul de mai jos.

Consideri că acest articol a fost util?

5 persoane din 5 au considerat articolul util

Andrei este managerul general al Financer România. Expert în finanțe personale, pasionat de investiții și fan al domeniului FinTech, și-a dezvoltat în ultimii ani o carieră în marketing-ul digital. Prin cele peste 200 postări de pe site, dorește să ofere sfaturi tuturor cititorilor, astfel încât aceștia să poată deveni independenți din punct de vedere financiar cât mai repede .

Share pe
Read IconVizualizări: 7744
Utimul update mai 5, 2022

mihai_manaila
Bună Andrei, am și eu o întrebare, cum as putea găsi un broker bun în zona mea(Năvodari)? Mulțumesc.
Răspuns
    AndreiAutor
    Bună ziua Mihai și mulțumesc pentru mesaj. Din păcate, nu cunosc niciun broker în zona Năvodari. Am pe cineva în București dacă te ajută. Vizitează site-ul www.themoneyadvisor.ro/ și vorbește cu băieții de acolo. Sunt super okay și te ajută cu mare drag, fără costuri pentru tine.
raul_diaz
Salut Andrei. Am și eu o întrebare: Credit Noua casă sau ipotecar cu rată fixă de 5,70% pe 5 ani?
Răspuns
    AndreiAutor
    Salutare Raul și mulțumesc pentru mesaj. Discuția aceasta este destul de amplă și necesită destul de multe dezbateri. Dar, cel puțin în contextul actual când IRCC crește de la un trimestru la altul, varianta cu rată fixă pe 5 ani pare ceva mai bună. Sfatul meu este să apelezi și la un broker de credite. Nu doar că ei te vor consilia, fără costuri, dar îți vor putea obține și oferte mai avatajoase și îți vor explica exact care sunt avantajele și dezavantajele fiecărui tip de împrumut în parte.
mihai_musat
Va salut cu drag. Exista o informație în articol, care este parțial adevarata. Avansul pentru creditele ipotecare va creste la 25% doar în cazul locuințelor care nu urmează sa fie locuite sau destinate altor scopuri. (în afara de locuitul efectiv). Cred ca e important de menționat, mai ales ca sunt multi oameni care vor pur și simplu sa acceseze un credit imobiliar în scopul locuirii în imobilul achiziționat.
Răspuns
    AndreiAutor
    Te salut Mihai și mulțumesc pentru mesaj, Da, ai dreptate, așa este. Avansul mărit este doar pentru locuințele pe care le luăm pentru investiții, nu pentru locuit. Voi modifica textul numaidecât, mulțumesc pentru că mi-ai atras atenția. O zi frumoasă!