Investiții în acțiuni vs investiții imobiliare

Investiții în acțiuni vs investiții imobiliare

În acest articol ne-am gândit să facem o analiză investiții în acțiuni vs investiții imobiliare, astfel încât să îți fie cât mai ușor să alegi care dintre plasamente să fie preponderent în portofoliul tău.

Vrem să prezentăm atât avantajele, cât și dezavantajele pe care le au aceste principale două surse de venit pasiv alese de către populația țării noastre.

Prin textul de față nu vrem să te influențăm în nici un fel sau să te determinăm în a-ți investi banii într-un anume mod.

Vrem doar să prezentăm niște date care nouă ne par concludente, astfel încât să iei singur o decizie cât mai bună legată de finanțele personale.

Comparație din punct de vedere al randamentului

Din păcate, pentru țara noastră nu există încă prea multe date care să fie corelate cu creșterile sau scăderile de prețuri dintre bursă și prețul apartamentelor în anii de dinainte de 2008.

Însă în țări în care populația ia ceva mai în serios investițiile, cum ar fi Statele Unite, vei putea găsi o mulțime de grafice care toate se prezintă în felul următor:

Așa cum poți observa, din anul 1891 și până în 2014, când a fost realizat graficul, prețul locuințelor a crescut cu 200 %, în vreme ce indicele Dow Jones a cunoscut o creștere de 1400 %.

Partea cea mai interesantă la acest grafic este că toate valorile au fost corelate cu valoarea inflației din anii ce se regăsesc în partea de jos a graficului.

Indiferent de perioada de timp pe care o vei alege, vei observa că investițiile în acțiuni s-au comportat mai bine decât cele imobiliare, cunoscând creșteri mai mari de-a lungul timpului.

Comparație investiții în acțiuni vs investiții imobiliare pentru România

Investiții în imobiliare în România

După cum a fost specificat și puțin mai sus, pentru țara noastră nu au putut fi găsite informații atât de bine puse la punct.

Pentru piața imobiliară, toate graficele pornesc din anul 2008, când prețurile pentru locuințe erau puternic supraevaluate.

Dacă la vremea aceea, costul mediu pe mp era în jurul a 2000 Euro, în prezent acesta este situat la 1400 Euro. Practic, se observă o scădere cu 30 % în ceea ce privește valoarea bunurilor imobiliare.

Investiții în acțiuni în România

În același timp, indicele BET (principalul indice al Bursei de Valori București) se găsea și el în anul 2008 la un maxim istoric, de circa 10.000 de puncte.

În prezent (Decembrie 2019), acest indice se situează în jurul valorii de 9800 puncte, de unde rezultă o scădere de doar 2 % față de maximul din 2008.

Este bine să ții cont de faptul că atunci când s-au calculat aceste cifre, nu s-a ținut deloc cont de veniturile ce s-ar fi putut realiza sub forma chiriilor, ori a dividendelor.

Chiar și așa, îți poți da seama de la o simplă privire că și în România, investițiile în acțiuni au performat ceva mai bine față de cele în imobiliare.

Cum a afectat criza economică investițiile în țara noastră

Este foarte important să observăm puțin modul în care investițiile au fost afectate de către criza economică ce s-a abătut asupra României în 2008. După luna iulie, piața imobiliară a cunoscut o depreciere destul de bruscă de 40 – 45 %.

Aceasta nu s-a oprit totuși aici, iar prețul pe mp a continuat să se deprecieze până când, la începutul lui 2014, ajunsese la 900 Euro, o scădere totală de peste 55 % din prețul inițial (pornise de la peste 2000 Euro).

Pe de altă parte, indicele BET a cunoscut și el o scădere în 2008, însă mult mai puternică, de 83 %. Însă în intervalul 2009 – 2010, indicele s-a apreciat masiv, cu până la 225 %, ajungând la 6100 puncte.

Din anul 2012, se poate observa un trend ascendent al indicelui BET, care a fost oprit odată cu adoptarea de către Guvern a noilor impozite, așa-numita „taxă pe lăcomie”, în ianuarie 2019.

În continuare, haide să discutăm puțin despre fiecare investiție în parte și avantajele cu care ele vin.

Avantaje investiții în acțiuni

1. Randamente mai mari

Istoric vorbind, randamentele pe care investițiile la bursă le vor genera vor fi unele mai mari față de sectorul imobiliar.

Și nu suntem noi cei care spunem acest lucru, ci graficul și cifrele prezentate puțin mai sus o fac.

2. Nu ai nevoie de sume mari pentru a începe să investești

Dacă până înainte de anii 2000 era foarte greu să investești în acțiuni, din cauză că trebuia să începi cu niște sume foarte mari, în prezent îți poți deschide un cont de tranzacționare la bursă cu doar câteva sute de Euro.

Aceste cifre sunt incomparabil mai mici față de cele de care ai avea nevoie pentru a putea achiziționa o locuință pe care să o închiriezi sau pe care să o renovezi și să o vinzi, generând profit.

3. Au o lichiditate foarte bună

Atunci când discutăm despre lichiditate, ne referim la cât de ușor îi este unei persoane să transforme activul pe care îl deține în bani gheață.

Ei bine, așa cum probabil că îți poți imagina și singur, este mult mai ușor să vinzi acțiuni decât îți va fi să vinzi o locuință. Pe bursă, întreg procesul durează câteva secunde și apăsarea a câtorva butoane (va trebui să aștepți, totuși, o zi la BVB pentru a avea banii în cont).

Pentru o casă lucrurile sunt mult mai complicate. Vizite cu potențiali clienți, negocieri de prețuri, plasarea de anunțuri pe site-uri de specialitate, răspunderea la zecile de telefoane – toate acțiunile necesită o mulțime de timp.

4. Gradul de pasivitate

În prezent, toată lumea este extrem de interesată de ideea unui venit pasiv.

Nu ne înțelege greșit, pentru investițiile la bursă va trebui ca în primul rând să investești o mulțime de timp pentru a înțelege exact cum funcționează acest instrument.

Nu va fi ușor până îți vei da seama ce acțiuni au prețuri bune de achiziție, dar și un potențial de creștere, astfel încât să îți genereze profit.

Însă odată ce vei învăța toate lucrurile acestea, vei reuși să câștigi bani de pe bursă pentru tot restul vieții.

Iar partea interesantă este că toată activitatea o poți face din intimitatea propriului tău apartament, fără să fie nevoie să părăsești locuința.

În ceea ce privește investițiile imobiliare, vei avea mult mai multă bătaie de cap: caută chiriași, colectează chiria, repară lucrurile care se strică, intermediază eventualele conflicte dintre chiriași și vecini și multe, multe altele.

5. Costuri de transfer mult mai mici

Comisioanele de vânzare și/sau cumpărarea a acțiunilor pe bursă sunt de 0.5 – 0.7 % (la Bursa de Valori București). Există chiar și platforme internaționale care nu îți iau nici un comision de tranzacționare.

În cazul investițiilor imobiliare, costurile sunt net superioare: plata comisionului agentului imobiliar, costuri notariale, taxa OCPI etc. – toate acestea pot reprezenta chiar și 2 sau 3 % din valoarea totală a locuinței.

6. Ai o mult mai mare diversificare a investiției

Unul dintre cele mai de preț principii în domeniul investițiilor este diversificarea.

Știi cum spune vorba din popor: „Nu-ți pune toate ouăle într-un singur coș”? Ei bine, la fel este și în cazul plasamentelor financiare.

Simpla achiziție a unor fonduri mutuale sau ETF-uri, va însemna că ai achiziționat, automat, acțiuni la sute sau poate chiar mii de companii dispuse pe întreg Globul Pământesc.

În felul acesta, vei avea un foarte bun management de risc, ceea ce se traduce prin profituri potențiale mai mari și mai sigure.

Diversificarea portofoliului imobiliar este mult mai greu.

OK, poți cumpăra locuințe în două sau trei zone geografice diferite. Dar dacă distanțele dintre ele vor fi prea mari, îți va fi aproape imposibil să reușești să gestionezi corect imobilele.

7. Ai un potențial de creștere mai mare

În cazul investițiilor în acțiuni există posibilitatea (mică, e drept) de a avea profituri de mii de procente.

Atâta timp cât investești în companii de viitor, ce fac parte din sectoare inovative, valoarea acțiunilor tale va putea crește odată cu ele.

Haide să luăm exemplul lanțului american de magazine Wal-Mart. În anul 1982, o acțiune costa 4 cenți. În prezent, prețul uneia se ridică la 100 $.

Dacă bunicii tăi ar fi investit 100 $ pentru a cumpăra acțiuni Wal-Mart, astăzi acestea ar fi valorat 250.000 $.

În ceea ce privește investițiile imobiliare, un astfel de potențial de creștere nu este posibil nici măcar teoretic sau de dragul discuției.

8. Impactul negativ este mai mic

În cazul imobiliarelor poate exista riscul de a pierde mii de euro din cauza investiției făcute. Iată potențiale motive:

• Imobilul se încadrează într-una dintre legile de restituirea a bunurilor către vechii proprietari
• Achiziționezi o clădire care se află la stadiul de proiect, ce nu se ridică niciodată, din cauză că firma constructoare a dat faliment
• Nu te-ai uitat prea atent după zona în care ai achiziționat și nu reușești să găsești chiriași interesați
• Descoperi că locuința este într-o stare de degradare mult mai avansată, după ce o cumperi
• Apartamentul se găsește într-un bloc ce va fi declarat cu risc seismic, ceea ce duce la o scădere masivă a prețului per mp

În ceea ce privește bursa, îți poți seta anumite limite, sub care acțiunile să se vândă automat. Astfel, riscul de a pierde sume mari de bani este mai mic.

Avantaje investiții în imobiliare

1. Investiția se transformă într-un activ fizic

Probabil cel mai mare avantaj pe care investițiile imobiliare îl au în fața multora este acela că ele există, fizic, undeva aproape de tine.

Le poți vedea, le poți atinge și ai un sentiment incomparabil de împlinire atunci când vezi efectiv apartamentul cumpărat, decât ai avea citind niște cifre cu verde (sperăm noi) pe un ecran al computerului.

Te vei putea simți în mod real bogat, văzând că deții mai multe locuințe.

2. Flux de numerar mai bun

Dividendele pot fi repartizate anual sau, mai nou trimestrial, în vreme ce chiriile sunt încasate în fiecare lună.

Cu toate că randamentele oferite de investițiile imobiliare nu sunt, poate, la fel de bune ca cele de pe bursă, măcar ai avantajul că banii din chirii vor intra lunar, atâta timp cât ai apartamentul ocupat.

3. Investiția este controlată mai bine de către investitor

Tu vei fi cel care va dicta suma pe care vei dori să o investești pentru achiziția locuinței, pentru renovare, tu vei decide prețul chiriei.

Ai control asupra condițiilor contractuale pe care le impui chiriașilor, poți opta pentru ca locuința să fie dată în folosință pe termen lung, ori în regim hotelier și multe altele.

Acțiunile vin cu un anumit preț și se vând cu altul, în funcție de evoluția lor. Tu nu vei avea nici un cuvânt de spus în această privință.

4. Poți face profit folosind bani pe care nu îi ai

Chiar dacă nu dispui de întreaga sumă necesară achiziționării unei locuințe, vei putea apela la un credit ipotecar.

Atâta timp cât îți faci bine calculele și alegi o zonă bună (astfel încât chiria să acopere costul ratei și a taxelor), atunci vei putea face profit.

În ceea ce privește investițiile la bursă, pentru cumpărarea de acțiuni vei avea nevoie de bani. Dacă nu îi ai, atunci nu vei putea tranzacționa.

5. Ai posibilitatea de a negocia

În piața imobiliară poți negocia tot: comisionul agentului imobiliar, prețul de achiziție al locuinței, costurile cu renovarea, prețul mobilierului făcut la comandă, chiria pe care urmează să o plătească chiriașul etc.

Toate aceste negocieri se vor simți în buzunar, dar și atunci când vei calcula randamentul final al investiției.

Cumpărarea și vânzarea de acțiuni se face la un preț fix, dictat de piață și, indiferent ce ai încerca tu să faci, acesta nu va putea fi negociat.

6. Poate fi folosit în scop propriu

Dacă acțiunile nu au o utilitate în sine, investițiile imobiliare ar putea avea. Dacă dintr-o anumită cauză se întâmplă să nu mai ai unde să stai, vei putea oricând să apelezi la locuința pe care o ai închiriată și să o folosești pe aceasta în scop propriu.

Chiar dacă atunci nu ți-ar mai genera profit, tot o poți privi ca o investiție, pentru simplul fapt că te scutește de plata unei chirii în altă parte.

7. Volatilitatea este mult mai scăzută

Așa cum ai observat și în graficul prezentat spre începutul articolului, volatilitatea pieței imobiliare este mult mai scăzută comparativ cu cea a bursei.

Dacă în 2008, indicele BET a scăzut într-un interval mic de timp cu peste 80 %, piața imobiliară, în aceeași perioadă, a suferit un regres de „doar” 40 %.

La bursă nu este exclus să vezi fluctuații însemnate de la o zi la alta, în vreme ce pe piața imobiliară trec de multe ori luni întregi fără ca prețul mediu pe mp să se modifice.

8. Este un bun ce poate fi folosit foarte mulți ani

Dacă atunci când vorbești de bursă, nu știi exact ce urmează să se întâmple cu companiile listate, în ceea ce privește sectorul imobiliar, dacă îți alegi o locuință într-o clădire trainică, ai siguranța că aceasta va rămâne acolo zeci și zeci de ani.

Și, automat, asta înseamnă că îți va genera profit de-a lungul acestui timp.

Concluzii

În acest articol am încercat să aducem câte 8 avantaje pe care fiecare formă de investiție o are în fața celeilalte.

În funcție de idealurile pe care le ai, de aptitudinile și de visurile ce vrei să le atingi, va trebui să decizi care plasament este mai potrivit pentru tine din „duelul” investiții în acțiuni vs investiții imobiliare.

Sfatul nostru ar fi, de dragul diversificării, să încerci, pe cât posibil, să le combini pe amândouă.

În felul acesta, te vei putea bucura de avantajele fiecăruia în parte și vei avea un management al riscurilor foarte bun.