Ипотека или аренда – цифры и факты

5 minutes

Два непримиримых лагеря постоянно приводят доводы «за» и «против». Эксперты Financer.com проанализировали ипотечные программы и арендные предложения разных городов России, чтобы выяснить, что действительно выгоднее – ипотека или аренда.

Откуда столько разногласий

У сторонников каждого варианта есть своя правда:

  • При аренде приходится отдавать деньги в «никуда», — говорят одни, напирая на право собственности. Через 10 – 20 лет кредита у вас не будет никаких долгов, не будет необходимости каждый месяц отдавать куда-то деньги, зато будет собственная квартира. Вашим результатом становятся: свобода и собственность. Но в долгосрочной перспективе.
  • С ипотекой приходится отдавать бешенные деньги, — возражают другие. Семье постоянно приходится экономить вместо того, чтобы жить в свое удовольствие. Арендный платеж проще подобрать в рамках приемлемого размера, и еще останутся деньги на развлечения или инвестиции.

Кто в итоге прав? Если разобраться, все не так однозначно.

Преимущества аренды перед ипотекой

В 90% случаев арендный платеж обычно действительно меньше ипотечного. Кроме того, арендатору не приходится копить большой первоначальный взнос – для заключения арендного договора потребуются только классические «3 суммы» (за первый и последний месяц + комиссия агенту).

Сменили место работы? Хотите более дешевое или более комфортное жилье? Арендатор может найти более удобный вариант и переехать хоть в тот же день. С ипотечной квартирой это, увы, не получится. Технически ее можно продать, но в любом случае на такой «прожект» уйдет не одна неделя. Да и мало кто захочет полностью обживаться на новом месте.

Никаких коллекторов, назойливых звонков из банка и прочего. При задержке платежей с владельцем квартиры куда проще полюбовно договориться. А в крайнем случае, если возникли серьезные финансовые трудности, можно найти жилье подешевле или взять кредит. При наличии ипотеки оформление кредита – задача очень непростая. И в целом возможностей при финансовом форс-мажоре куда меньше.

Преимущества ипотеки перед арендой

Действительно, ипотечные взносы – это плата в счет вашей собственности. Через 10 лет аренды вы останетесь с пустыми руками. Через 10 лет, погасив кредитный долг, получите собственную квартиру/дом + избавитесь от необходимости постоянно кому-то платить.

Вы можете быть идеальным арендатором – это никак не застрахует вас от внезапного переезда. У владельца жилья в любой момент могут измениться планы, и вас попросят съехать. С собственным жильем таких проблем не бывает.

Ремонт, перепланировка – вы вправе делать с жильем, что угодно. А в арендованных апартаментах часто приходится согласовывать даже экстренный ремонт (замену сантехники и т.д.). Некоторые владельцы вообще запрещают менять что-либо без согласования (и их тоже можно понять).

У одного из менеджеров Financer.com была пару лет назад неприятная ситуация, когда квартиру затопили соседи сверху. Оказалось, что квартиру сдавали. И жильцы не один раз говорили владельцу о необходимости заменить трубы – старые буквально рассыпались. Хозяин жилья на предупреждения наплевал, а в итоге арендаторам пришлось пройти через целую серию неприятных разговоров с соседями, которые, естественно, пришли разбираться к тем, кто жил в злосчастной квартире.

Самый главный вопрос – а если беда?

По статистике, каждые 10 – 15 лет у любого человека происходит крупный финансовый форс-мажор. Незапланированные траты, увольнение, смена работы и т.д.

И это основной вопрос при решении, что выгоднее – ипотека или аренда.

Казалось бы, кредитный вариант в данном случае проблемнее – ведь взнос выше.

НО!

Заемщик может подать на кредитные каникулы, запросить рефинансирование по меньшей ставке, объявить себя банкротом. Вариантов множество. И в любом случае вы защищены законом. А если это единственное жилье, его в принципе не могут отобрать.

В ситуации с арендной недвижимостью вы не защищены ничем. Можно договориться, но только на небольшую отсрочку. И формально владелец жилья имеет право выкинуть вас в любой момент, даже при просрочке в 1 день.

Поэтому в плане уверенности ипотека, конечно, выигрывает у аренды.

Цифры и факты

Заканчиваем теоретизировать. Перейдем к реальным расчетам.

Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Москве со средней арендной стоимостью 25.000 – 30.000 рублей в месяц и средней стоимостью 5.000.000 рублей.

Пример №1

  • Первоначальный взнос: 2 мил. р.
  • Кредит под 10% годовых
  • Ежемесячный платеж: почти 40.000 рублей
  • Переплата: 1,757 мил. р.

Через десять лет заемщик отдаст 2.000.000 + 4.757.000 рублей. Итого – 6,757 миллиона.

За десять лет аренды придется заплатить вдвое меньше – 3,300 миллиона. Параллельно у вас получаются лишние 10 – 15 тысяч в месяц, которые вы, допустим, добавляете к своим 2 миллионам, лежащим на счету.

В лучшем случае (если вы не профессиональный инвестор) вы сможете пристроить эти деньги под 5 – 6% годовых, и через десять лет получить на счету 3,4 – 3,5 миллионов.

Смотрите, как интересно 3,5 + 3,3 – те самые 6,8 миллиона, которые вы могли бы за это время заплатить за ипотечную квартиру. И через десять лет у вас была бы собственность. А так – только половина этой суммы на руках. А ведь цены на недвижимость за 10 лет серьезно вырастут. Плюс, сами средства из-за инфляции немало обесценятся.

Пример №2

  • Первоначальный взнос: 1 мил. р.
  • Кредит под 10% годовых
  • Ежемесячный платеж: почти 40.000 рублей
  • Переплата: 1,757 мил. р.

В такой ситуации в кредит придется оформлять 4 миллиона. Ежемесячный платеж составит уже 53 тысячи в месяц. А переплата получится примерно 2,3 миллиона.

Через десять лет вы в целом отдадите 7,350 миллиона и станете владельцем квартиры.

А за аренду отдадите те же 3.300.000 р. Плюс, откладывая каждый месяц разницу (23 – 28 тысяч) и складывая их на депозит под 5 – 6% годовых, в итоге получите всего 2,35 миллиона.

Почему получается менее выгодно? Потому что меньше изначальный капитал.

Что это значит?

Вопреки распространенному заблуждению, чем меньше возможность внести серьезный первоначальный взнос, тем БОЛЕЕ выгодной становится ипотека по сравнению с арендой.

Как раз, если на руках есть более 60% стоимости квартиры, можно задуматься о том, чтобы подкопить и взять недвижимость целиком.

Хотя с учетом инфляции, скачков цен и прочих рисков гарантий все равно никаких. Но в ситуации, когда вы можете финансово потянуть ипотечные платежи, а взнос можете внести только минимальный, ипотека в итоге зачастую оказывается выгоднее в долгосрочной перспективе.

Когда стоит выбрать аренду

  • У вас нет средств на первоначальный взнос (от 10% стоимости жилья)
  • Вы не планируете долго оставаться в данном районе или часто переезжаете

Когда стоить выбрать ипотеку

  • Вы не собираетесь переезжать в ближайшие 10 – 20 лет
  • У вас есть первоначальный взнос и возможность вносить ежемесячные платежи согласно предложению банка

Что касается стабильности – это очень индивидуальный вопрос. Эксперты Financer.com оценивают кредиты как более стабильный вариант. Хотя бы потому, что доводить дело до суда банковские организации очень не любят, а с учетом действующих законов (об кредитных каникулах, о коллекторах, о субсидиях для многодетных семей) положение заемщиков стало вполне защищенным.

Простая инструкция для оценки выгоды

  • выберите варианты квартир/домов для съема и покупки
  • сравните ипотечные варианты (еще больше полезных ссылок мы дадим ниже)
  • рассчитайте ежемесячный взнос
  • обязательно оцените, стоит ли вам брать ипотеку
  • оцените разницу двух вариантов – выплата займа против съемного жилья с регулярным взносом дополнительных средств на счет

Обратите внимание! Согласно психологическим исследованиям, людям проще вносить обязательные платежи, чем откладывать деньги. Поэтому вариант с депозитом продолжает оставаться более рискованным. Всегда найдется, куда потратить лишние деньги.

Комментарии (0)

 

Добавить комментарий

×

Пожалуйста, оцените Ипотека или аренда – цифры и факты