Как выбрать квартиру в 2024 году
Как выбрать квартиру из десятков предложений? Эксперты Financer.com составили инструкцию, с помощью которой вы сможете найти квартиру мечты в зависимости от вашего достатка, планов и целей.
Разберем новостройки, вторичку, разную площадь, подводные камни, особенности, на которые нужно обратить внимание при покупке «на свои» или в ипотеку, для себя или в качестве инвестиции.
Хочу квартиру…
Эта фраза может выражать мечту, или отчаяние, или прагматичный план. Но в любом случае с нее начинается необходимость считать и взвешивать.
5% сделок с недвижимостью оказываются аферами
8% жителей России категорически недовольны своим жильем
39% считают условия жизни терпимыми, но не больше
> 50% хотят улучшить свои жилищные условия
Давайте разберемся, как не попасть в эти печальные проценты и как правильно выбрать квартиру мечты вместо куска пластилина в красивой конфетной обертке.
В нашей статье:
- Новостройка или вторичка
- Как выбрать квартиру без опыта
- Как правильно оценить жилье в новостройке
- Как выбрать вторичку
- Как выбрать тип дома
- Какая планировка лучше
- На каком этаже выгоднее/удобнее
- С отделкой или без
- Сколько должно быть комнат
- Как правильно выбрать квартиру для инвестиций
- Когда лучше покупать квартиру
Новостройка или вторичка
Вопреки жестким дебатам однозначного решения не существует. Чтобы выбрать правильно, следует учитывать плюсы и минусы обоих вариантов.
- приобретение по льготной ипотеке под 6,5%
- более низкая цена
- современные стандарты планировок
- нет предыдущих владельцев
- подъезды с высоким уровнем безопасности
- в 75% случаев требуется полноценный ремонт
- придется ждать завершения строительста
- первое время ремонт будет и у соседей
- быстро растет в цене
- при хорошем состоянии не требует ремонта
- обновление интерьера обходится недорого и происходит быстро
- коммунальные платежи часто дешевле, чем в новостройках
- как правило, имеется вся инфраструктура
- не нужно ждать завершения строительства
- может стоить дороже
- растет в цене медленнее
- при плохом состоянии жилья потребуется дорогой ремонт
- старый подъезд может находится в сомнительном состоянии
В зависимости от объекта, плюсы и минусы могут меняться:
- некоторые новостройки из-за расположения дороже вторички
- застройщик может продавать часть квартир с отделкой
- жилье в старом доме может требовать более дорого ремонта, чем чистовой в новостройке
- если рядом с вторичкой достраивается метро, возводится важный инфракструктурный комплекс, скоро цена взлетит
Как выбрать нужную квартиру без опыта
Принципиальной разницы нет. Новостройку сложнее оценить на этапе строительства. У вторички также могут быть скрытые минусы. Воспользуйтесь базовыми правилами.
Выбирайте новостройку. Только посмотрите далее, как не ошибиться с выбором.
Найдя надежного застройщика и при возможности подождать 2 – 3 года, можно существенно сэкономить в деньгах и получить выгодную инвестицию (нередко в процессе строительства стоимость недвижимости увеличивается в 2 – 3 раза).
Новостройка также станет лучшим выбором, если грамотно подойти к оценке. Более новый дом. Более современный подъезд, планировка. Эти данные помогут сделать жилье максимально комфортным. Кроме того, подобный «объект» также будет хорошей инвестицией. Чем новее дом, тем лучше рост цены в перспективе.
Решения два. Оформить кредит на ремонт (подходит, только если жилье покупается «за свои», тянуть одновременно кредит и ипотеку будет сложно) и выбрать новостройку.
Или же посмотреть приличный вариант по вторичке (инструкцию читайте ниже).
Льготная ипотечная программа выглядит заманчиво, но в готовом новострое цены довольно кусачие. А выбор таких объектов небольшой – 90% лотов разбираются еще на стадии застроя. В итоге при более низкой кредитной переплате можно приобрести жилье, которое само по себе будет менее выгодным финансово.
Вооружитесь калькулятором и посчитайте, какую квартиру выбрать, исходя из финансовой выгоды. Результат может отличаться для конкретных объектов.
Как выбрать квартиру в новостройке
Выбирая квартиру для покупки в новостройке, учитывайте следующие факторы:
На стадии котлована стоимость может быть снижена до 50%. Но срок ожидание дольше, а рисков – больше. Даже у надежных застройщиков бывают форс-мажоры. Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем дороже недвижимость. Но и рисков меньше.
Оптимальным считается приобретение в жилищном комплексе (ЖК), после сдачи в эксплуатацию хотя бы одного корпуса. Выбирайте лоты в еще не построенных корпусах. Риск, что застройщик бросит объект посередине возведения, когда часть уже введена в эксплуатацию, существенно ниже.
Данные о застройщике должны быть указаны в зоне строительства и на официальном сайте. Проверьте их на сайте ФНС (они должны совпадать с официальной информацией), поищите «портфолио».
Какие объекты возводились ранее? В какие сроки? Почитайте отзывы жильцов других объектов. Если нет жалоб на радикальные задержки, низкое качество строительства, обман, можно делать выбор в пользу данного застройщика.
Старайтесь ориентироваться на отзывы по недавним объектам. За 5 – 10 лет дела в любой компании могут серьезно измениться.
Даже если вы планируете постоянно передвигаться на машине, правильно выбрать квартиру мечты в новостройке нужно с учетом ближайшего общественного транспорта. Форс-мажоры бывают разными.
Оцените также качество дорог и их загрузку. Не доверяйте рекламным словам – лучше последите недельку по Яндекс или Гугл.картам.
Проект современных ЖК, как правило, включает базовую инфраструктуру – детский сад, магазины, аптеку. Современные застройщики нередко добавляют к этому стоматологию, кафе. Иногда рядом даже специально возводятся школы и/или больницы.
Если инфраструктура только обещается, но пока отсутствует, стоит десять раз подумать. На заборе тоже написано. Лучше приобрести жилье чуть позже и дороже, но точно иметь комфортные условия, чем сэкономить и навещать потом врача в часе езды от дома.
- затянутые сроки строительства
- низкое качество недвижимости
С первым помогает бороться проверка документов, связанных со строительством – разрешения, лицензии и т.д. Плюс – финансового состояния застройщика. На сайтах вроде Эксперт РА можно посмотреть открытую информацию о потенциальной надежности фирмы. Компании с финансовыми проблемами, естественно, выбирать не стоит.
От второго обезопасят отзывы. Если жильцы других домов жалуются на плохое качество проводки, трещины в стенах, неровные полы и прочие «минусы», не стоит надеяться, что другой объект внезапно окажется идеальным.
Как выбрать вторичку
Напрягающими факторами должны стать прописанные недееспособные лица (принудительно выписать их нельзя), срок владения недвижимости меньше 3-х лет (возможно, что-то не в порядке с объектом), право собственности через дарственную (щедрая бабуля может потом передумать, заявить, что подарила апартаменты под давлением или в беспамятстве, и защищать свои права придется в суде.
Также следует проверить обременение квартиры. Работа с надежным риэлторским агентством в целом снижает риски. Но лучше самостоятельно убедиться, что за жильем не числятся долги, оно не находится в залоге и т.д.
Красивый ремонт может скрывать плаченое состояние коммуникаций. А замена проводки, обновление водопровода, канализации и отопления может оказаться значительно дороже любой отделки.
Выясните, бывают ли аварии с отключением света, какое качество у воды (мне встречались дома, в которых вода была то нормально, то насквозь ржавой, а управляющая компания ничего не делала).
Вторичка, как правило, окружена всем необходимым. Минусы могут быть как раз в длительной «обжитости» района. Например, круглосуточный магазин «под окнами» летом с 90% вероятностью станет источником шума. Для кого-то в этом не будет ничего страшного, а кого-то доведет до бешенства.
Проследите, чтобы инфраструктура соответствовала именно вашим потребностям и ожиданиям.
«5 минут от метро» неожиданно превращаются в 10 – 15 – 20, причем на машине. Благо, сейчас это легко проверить по Яндекс или Гугл картам. Но обязательно нужно проверить и своими «ногами». Обновление карт иногда запаздывает, и можно обнаружить на пути какую-нибудь масштабную стройку, которую ни обойти, ни объехать.
- Юридическая чистота
- Расположение в благополучном районе
- Транспортная доступность
- Состояние основных коммуникаций
- Соседи
- Инфраструктура
- Отделка и интерьер
- Цена
Простой способ сравнить и выбрать нужную квартиру даже без опыта – оценить каждый критерий по 10-балльной шкале. Подобный математический подсчет быстро выявит «победителя».
В каком доме лучше покупать жилье
Жилье в таких домах наименее дорогое. Но впридачу вам достанутся высокая звукопроницаемость стен и сложности с перепланировкой. У панельных зданий много несущих стен.
Если вы не собираетесь радикально менять планировку и готовы поставить качественную звукоизоляцию, этот вариант может стать квартирой вашей мечты. Но учитывайте, что надежная звукоизоляция может «съесть» всю финансовую выгоду.
Золотая середина. Дороже панельного, дешевле кирпичного. Неплохая звукоизоляция. Проще перепланировка. Более 50% современных домов строятся именно монолитными. Поэтому можно выбрать современную квартиру в новостройке или вторичке, со всеми бонусами.
Способен простоять и 200 лет. Но стоит соответствующе. Самый дорогой вариант. Поэтому искать его, как правило, приходится среди вторичек.
Современные застройщики кирпичные здания возводят только в достаточно элитном секторе – что сразу отсеивает 90% покупателей. Но звуко- и теплоизоляция у кирпичного дома на высоте. И расти в цене подобная инвестиция будет до победного.
Какая планировка лучше
Свободная предполагает отсутствие межкомнатных перегородок. Подобные объекты дешевле, позволяют организовать индивидуальную планировку. Но возведение стен может встать «в копеечку».
Готовая планировка дороже, но часто удобнее. Заживай и живи. 😉
Евро-вариант предполагает столовую и кухню меж перегородок. Получается просторная кухня-столовая размером от 12 кв.м., в которой зону «готовки» обычно отделяют методом дизайн-зонирования (например, разным напольным покрытием, отделкой стен и т.д.).
Для большой семьи, привыкшей есть вместе, или одинокого человека, любящего принимать гостей, удобный вариант.
Если вы любите понаслаждаться чашечкой кофе или чая в абсолютной тишине на кухне и не терпите, когда мешают готовить – выбирайте стандартный вариант.
В первой все комнаты изолированы друг от друга. Во второй выход в коридор, например, может быть из спальни через гостиную. Полузакрытыми обычно бывают лоты, в которых 3 комнаты и более. Для гостиного варианта – удобно. Для создания спальни или гостевой комнаты – не слишком.
Угловое расположение чревато большими теплопотерями. Зато как минимум одна из комнат будет иметь большее число окон. Кроме того, отсутствие соседей с одной стороны тоже может быть плюсом.
На каком этаже выгоднее и удобнее
Первый и последний этажи традиционно дешевле.
- Но жители первых этажей часто жалуются, что живут «буквально на улице» — шумно, постоянно ощущение, что кто угодно может заглянуть.
- У последних этажей при невысоком качестве здания в периоды повышенных осадков могут протекать потолки. Да и сломанный лифт станет серьезной проблемой.
Оптимальными считают этажи со второго по седьмой-восьмой.
Достаточно высокие, чтобы прохожие не заглядывали в окно. Достаточно близко на случай поломки лифта.
Конкретный выбор является исключительно делом вкуса. Кому-то больше нравится смотреть на «верхушки деревьев», кому-то – спускаться всего на один лестничный пролет вниз.
С отделкой или без
Если вы хотите выбрать квартиру мечты, вариант с отделкой не подойдет – потому что все равно придется переделывать. А это дополнительные траты на демонтаж и очистку всех поверхностей от предыдущего ремонта. Опциональный вариант – выбрать жилье хотя бы без «навороченного ремонта», чтобы не переплачивать за то, что вы в любом случае будете убирать.
Если стоит цель сэкономить, и не хочется ждать, пока закончатся ремонтные работы, готовая отделка окажется выгоднее. Даже если в будущем вы ее поменяете, в первое время не будет спешки.
Стоимость отделки в новостройке может существенно разниться – некоторые застройщики сдают здание в состоянии «под чистовую отделку», а в некоторых домах придется делать даже разводку труб под сантехнику.
Если дом достроен, обязательно взгляните на будущую покупку. Если приобретаете недвижимость на стадии «котлована», изучите документацию, в которой указывается, в каком состоянии будет сдаваться дом.
Сколько должно быть комнат
Какую квартиру лучше купить – однокомнатную или двухкомнатную? Ответ зависит от подхода.
Традиционный расчет – число спален + 1 (для гостиной). Но далеко не все могут позволить себе подобный вариант. А при наличии европланировки (совмещенная большая кухня-гостиная) он не настолько необходим.
Минимум нужно ориентироваться на то, чтобы у раздельно живущих членов семьи была своя комната.
Если вы хотите, чтобы у друзей была возможность остаться на ночь, без гостевой/гостиной не обойтись. И в этом случае европланировка спасает – двухкомнатные квартиры с европланировкой по площади фактически не уступают 3-комнатным, а стоят существенно дешевле.
Живете сольно или со второй половинкой? 2-комнатный вариант может стать более выгодным с учетом будущих семейных планов.
Проще превратить гостиную в детскую, чем срочно переезжать.
Недвижимость постоянно дорожает. С этой позиции выгоднее выбрать квартиру чуть больше. Даже ипотечный вариант в итоге окажется дешевле с учетом инфляции и роста цен.
С другой стороны, это не должно превращаться в финансовую кабалу. Если нужно поправить здоровье, делать ремонт, вложиться в профессиональное развитие – выберите однокомнатную квартиру. В конечном итоге это будет выгоднее и эффективнее, чем бесконечное откладывание действительно важных трат из-за отсутствия денег, вложенных в недвижимость.
Какую квартиру лучше купить для инвестиций
Если в планах стоит переезд в другую страну, дальнейшее улучшение жилищных условий, лучше выбирать новостройку и 1 или 2 комнаты. Это самые ходовые лоты на рынке недвижимости.
«Трешки» незначительно отличаются по цене, а продаются гораздо дольше и хуже.
Оптимален однокомнатный вариант. Самый востребованный в арендной сфере. Дешевле и проще поддерживать в адекватном состоянии.
Когда лучше покупать квартиру
С финансовой позиции оптимальными являются предновогодний и летний период. Банки запускают акции по ипотеке, а сами продавцы больше расположены к тому, чтобы сделать скидку.
С позиции ремонта/переезда лучше выбрать лето. Большинству материалов для нормального схватывания необходима сухая, теплая погода.
Возможно, вам это будет полезно:
1566 прочтений 
