Как выбрать квартиру для покупки

Инструкция: Как выбрать квартиру в 2020 году

  • 26.07.2020
  • 14 минут
  • 236 прочтений

Как правильно выбрать квартиру из десятков предложений? Эксперты Financer.com составили инструкцию, с помощью которой вы сможете найти квартиру мечты в зависимости от вашего достатка, планов и целей. Разберем новостройки, вторичку, разную площадь, подводные камни, особенности, на которые нужно обратить внимание при покупке «на свои» или в ипотеку, для себя или в качестве инвестиции.

Хочу квартиру…

Эта фраза может выражать мечту, или отчаяние, или прагматичный план. Но в любом случае с нее начинается необходимость считать и взвешивать.

5% сделок с недвижимостью оказываются аферами

8% жителей России категорически недовольны своим жильем

39% считают условия жизни терпимыми, но не больше

> 50% хотят улучшить свои жилищные условия

Давайте разберемся, как не попасть в эти печальные проценты и действительно получить квартиру мечты вместо куска пластилина в красивой конфетной обертке.

Новостройка или вторичка

Вопреки жестким дебатам однозначного решения не существует. Чтобы выбрать правильно, следует учитывать плюсы и минусы обоих вариантов.

Новостройка

  • приобретение по льготной ипотеке под 6,5%
  • более низкая цена
  • современные стандарты планировок
  • нет предыдущих владельцев
  • подъезды с высоким уровнем безопасности
  • в 75% случаев требуется полноценный ремонт
  • придется ждать завершения строительста
  • первое время ремонт будет и у соседей
  • быстро растет в цене

Вторичка

  • при хорошем состоянии не требует ремонта
  • обновление интерьера обходится недорого и происходит быстро
  • коммунальные платежи часто дешевле, чем в новостройках
  • как правило, имеется вся инфраструктура
  • не нужно ждать завершения строительства
  • может стоить дороже
  • растет в цене медленнее
  • при плохом состоянии жилья придется делать дорогой капитальный ремонт
  • старый подъезд может находится в сомнительном состоянии

В зависимости от объекта, плюсы и минусы могут меняться:

  • некоторые новостройки из-за расположения оказываются дороже вторички
  • застройщик может продавать часть квартир с отделкой
  • жилье в старом доме может требовать более дорого ремонта, чем чистовой в новостройке
  • если рядом с вторичкой достраивается метро, возводится важный инфракструктурный комплекс, скоро цена взлетит

Как выбрать нужную квартиру без опыта

Принципиальной разницы нет. Новостройку сложнее оценить на этапе строительства. У вторички также могут быть скрытые минусы. Воспользуйтесь базовыми правилами.

  • Готовы ждать

Выбирайте новостройку. Только посмотрите далее, как не ошибиться с выбором. Найдя надежного застройщика и при возможности подождать 2 – 3 года, можно существенно сэкономить в деньгах и получить выгодную инвестицию (нередко в процессе строительства стоимость недвижимости увеличивается в 2 – 3 раза).

  • Не готовы ждать, есть деньги на ремонт

Новостройка также станет лучшим выбором, если грамотно подойти к оценке. Более новый дом. Более современный подъезд, планировка. Эти данные помогут сделать жилье максимально комфортным. Кроме того, подобный «объект» также будет хорошей инвестицией. Чем новее дом, тем лучше рост цены в перспективе.

  • Не готовы ждать, денег на ремонт нет

Решения два. Оформить кредит на ремонт (подходит, только если жилье покупается «за свои», тянуть одновременно кредит и ипотеку будет сложно) и выбрать новостройку.

Или же посмотреть приличный вариант по вторичке (инструкцию читайте ниже).

  • Не готовы ждать, своих денег на покупку нет

Льготная ипотечная программа выглядит заманчиво, но в готовом новострое цены довольно кусачие. А выбор таких объектов небольшой – 90% лотов разбираются еще на стадии застроя. В итоге при более низкой кредитной переплате можно приобрести жилье, которое само по себе будет менее выгодным финансово.

Вооружитесь калькулятором и посчитайте несколько отобранных вариантов.

Как выбрать квартиру в новостройке

Выбирая квартиру для покупки в новостройке, учитывайте следующие факторы:

  • Стадия готовности

На стадии котлована стоимость может быть снижена до 50%. Но срок ожидание дольше, а рисков – больше. Даже у надежных застройщиков бывают форс-мажоры. Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем дороже недвижимость. Но и рисков меньше.

Оптимальным считается приобретение в жилищном комплексе (ЖК), после сдачи в эксплуатацию хотя бы одного корпуса. Выбирайте лоты в еще не построенных корпусах. Риск, что застройщик бросит объект посередине возведения, когда часть уже введена в эксплуатацию, существенно ниже.

  • Застройщик

Данные о застройщике должны быть указаны в зоне строительства и на официальном сайте. Проверьте их на сайте ФНС (они должны совпадать с официальной информацией), поищите «портфолио».

Какие объекты возводились ранее? В какие сроки? Почитайте отзывы жильцов других объектов. Если нет жалоб на радикальные задержки, низкое качество строительства, обман, можно делать выбор в пользу данного застройщика.

Старайтесь ориентироваться на отзывы по недавним объектам. За 5 – 10 лет дела в любой компании могут серьезно измениться.

  • Транспортная доступность

Даже если вы планируете постоянно передвигаться на машине, правильно выбрать квартиру мечты в новостройке нужно с учетом ближайшего общественного транспорта. Форс-мажоры бывают разными.

Оцените также качество дорог и их загрузку. Не доверяйте рекламным словам – лучше последите недельку по Яндекс или Гугл.картам.

  • Инфраструктура

Проект современных ЖК, как правило, включает базовую инфраструктуру – детский сад, магазины, аптеку. Современные застройщики нередко добавляют к этому стоматологию, кафе. Иногда рядом даже специально возводятся школы и/или больницы.

Если инфраструктура только обещается, но пока отсутствует, стоит десять раз подумать. На заборе тоже написано. Лучше приобрести жилье чуть позже и дороже, но точно иметь комфортные условия, чем сэкономить и навещать потом врача в часе езды от дома.

Какие подводные камни могут быть

  • затянутые сроки строительства
  • низкое качество недвижимости

С первым помогает бороться проверка документов, связанных со строительством – разрешения, лицензии и т.д. Плюс – финансового состояния застройщика. На сайтах вроде Эксперт РА можно посмотреть открытую информацию о потенциальной надежности фирмы. Компании с финансовыми проблемами, естественно, выбирать не стоит.

От второго обезопасят отзывы. Если жильцы других домов жалуются на плохое качество проводки, трещины в стенах, неровные полы и прочие «минусы», не стоит надеяться, что другой объект внезапно окажется идеальным.

Как выбрать вторичку

  • Проверьте возможные юридические неурядицы

Напрягающими факторами должны стать прописанные недееспособные лица (принудительно выписать их нельзя), срок владения недвижимости меньше 3-х лет (возможно, что-то не в порядке с объектом), право собственности через дарственную (щедрая бабуля может потом передумать, заявить, что подарила апартаменты под давлением или в беспамятстве, и защищать свои права придется в суде.

Также следует проверить обременение квартиры. Работа с надежным риэлторским агентством в целом снижает риски. Но лучше самостоятельно убедиться, что за жильем не числятся долги, оно не находится в залоге и т.д.

  • Оцените состояние проводки и труб

Красивый ремонт может скрывать плаченое состояние коммуникаций. А замена проводки, обновление водопровода, канализации и отопления может оказаться значительно дороже любой отделки.

  • Поговорите с соседями

Выясните, бывают ли аварии с отключением света, какое качество у воды (мне встречались дома, в которых вода была то нормально, то насквозь ржавой, а управляющая компания ничего не делала).

  • Изучите окружающую инфраструктуру

Вторичка, как правило, окружена всем необходимым. Минусы могут быть как раз в длительной «обжитости» района. Например, круглосуточный магазин «под окнами» летом с 90% вероятностью станет источником шума. Для кого-то в этом не будет ничего страшного, а кого-то доведет до бешенства.

Проследите, чтобы инфраструктура соответствовала именно вашим потребностям и ожиданиям.

  • Проверьте транспортную доступность

«5 минут от метро» неожиданно превращаются в 10 – 15 – 20, причем на машине. Благо, сейчас это легко проверить по Яндекс или Гугл картам. Но обязательно нужно проверить и своими «ногами». Обновление карт иногда запаздывает, и можно обнаружить на пути какую-нибудь масштабную стройку, которую ни обойти, ни объехать.

Список важных факторов

  • Юридическая чистота
  • Расположение в благополучном районе
  • Транспортная доступность
  • Состояние основных коммуникаций
  • Соседи
  • Инфраструктура
  • Отделка и интерьер
  • Цена

Простой способ сравнить и выбрать нужную квартиру даже без опыта – оценить каждый критерий по 10-балльной шкале. Подобный математический подсчет быстро выявит «победителя».

В каком доме лучше покупать жилье

  • Панельный

Жилье в таких домах наименее дорогое. Но впридачу вам достанутся высокая звукопроницаемость стен и сложности с перепланировкой. У панельных зданий много несущих стен.

Если вы не собираетесь радикально менять планировку и готовы поставить качественную звукоизоляцию, этот вариант может стать квартирой вашей мечты. Но учитывайте, что надежная звукоизоляция может «съесть» всю финансовую выгоду.

  • Монолитный

Золотая середина. Дороже панельного, дешевле кирпичного. Неплохая звукоизоляция. Проще перепланировка. Более 50% современных домов строятся именно монолитными. Поэтому можно выбрать современную квартиру в новостройке или вторичке, со всеми бонусами.

  • Кирпичный

Способен простоять и 200 лет. Но стоит соответствующе. Самый дорогой вариант. Поэтому искать его, как правило, приходится среди вторичек. Современные застройщики кирпичные здания возводят только в достаточно элитном секторе – что сразу отсеивает 90% покупателей. Но звуко- и теплоизоляция у кирпичного дома на высоте. И расти в цене подобная инвестиция будет до победного.

Какая планировка лучше

  • Свободная/готовая

Свободная предполагает отсутствие межкомнатных перегородок. Подобные объекты дешевле, позволяют организовать индивидуальную планировку. Но возведение стен может встать «в копеечку».

Готовая планировка дороже, но часто удобнее. Заживай и живи. 😉

  • Евро/стандартная

Евро-вариант предполагает столовую и кухню меж перегородок. Получается просторная кухня-столовая размером от 12 кв.м., в которой зону «готовки» обычно отделяют методом дизайн-зонирования (например, разным напольным покрытием, отделкой стен и т.д.).

Для большой семьи, привыкшей есть вместе, или одинокого человека, любящего принимать гостей, удобный вариант.

Если вы любите понаслаждаться чашечкой кофе или чая в абсолютной тишине на кухне и не терпите, когда мешают готовить – выбирайте стандартный вариант.

  • Закрытая/полузакрытая

В первой все комнаты изолированы друг от друга. Во второй выход в коридор, например, может быть из спальни через гостиную. Полузакрытыми обычно бывают лоты, в которых 3 комнаты и более. Для гостиного варианта – удобно. Для создания спальни или гостевой комнаты – не слишком.

  • Линейная/угловая

Угловое расположение чревато большими теплопотерями. Зато как минимум одна из комнат будет иметь большее число окон. Кроме того, отсутствие соседей с одной стороны тоже может быть плюсом.

На каком этаже выгоднее и удобнее

Первый и последний этажи традиционно дешевле.

  • Но жители первых этажей часто жалуются, что живут «буквально на улице» — шумно, постоянно ощущение, что кто угодно может заглянуть.
  • У последних этажей при невысоком качестве здания в периоды повышенных осадков могут протекать потолки. Да и сломанный лифт станет серьезной проблемой.

Оптимальными считают этажи со второго по седьмой-восьмой.

Достаточно высокие, чтобы прохожие не заглядывали в окно. Достаточно близко на случай поломки лифта.

Конкретный выбор является исключительно делом вкуса. Кому-то больше нравится смотреть на «верхушки деревьев», кому-то – спускаться всего на один лестничный пролет вниз.

С отделкой или без

Если вы хотите именно квартиру мечты, вариант с отделкой не подойдет – потому что все равно придется переделывать. А это дополнительные траты на демонтаж и очистку всех поверхностей от предыдущего ремонта. Опциональный вариант – выбрать жилье хотя бы без «навороченного ремонта», чтобы не переплачивать за то, что вы в любом случае будете убирать.

Если стоит цель сэкономить, и не хочется ждать, пока закончатся ремонтные работы, готовая отделка окажется выгоднее. Даже если в будущем вы ее поменяете, в первое время не будет спешки.

Стоимость отделки в новостройке может существенно разниться – некоторые застройщики сдают здание в состоянии «под чистовую отделку», а в некоторых домах придется делать даже разводку труб под сантехнику.

Если дом достроен, обязательно взгляните на будущую покупку. Если приобретаете недвижимость на стадии «котлована», изучите документацию, в которой указывается, в каком состоянии будет сдаваться дом.

Сколько должно быть комнат

Какую квартиру лучше купить – однокомнатную или двухкомнатную? Ответ зависит от подхода.

  • По уровню личного комфорта

Традиционный расчет – число спален + 1 (для гостиной). Но далеко не все могут позволить себе подобный вариант. А при наличии европланировки (совмещенная большая кухня-гостиная) он не настолько необходим.

Минимум нужно ориентироваться на то, чтобы у раздельно живущих членов семьи была своя комната.

Если вы хотите, чтобы у друзей была возможность остаться на ночь, без гостевой/гостиной не обойтись. И в этом случае европланировка спасает – двухкомнатные квартиры с европланировкой по площади фактически не уступают 3-комнатным, а стоят существенно дешевле.

  • С заделом на будущее

Живете сольно или со второй половинкой? 2-комнатный вариант может стать более выгодным с учетом будущих семейных планов.

Проще превратить гостиную в детскую, чем срочно переезжать.

  • С финансовой позиции

Недвижимость постоянно дорожает. С этой позиции выгоднее выбрать квартиру чуть больше. Даже ипотечный вариант в итоге окажется дешевле с учетом инфляции и роста цен.

С другой стороны, это не должно превращаться в финансовую кабалу. Если нужно поправить здоровье, делать ремонт, вложиться в профессиональное развитие – выберите однокомнатную квартиру. В конечном итоге это будет выгоднее и эффективнее, чем бесконечное откладывание действительно важных трат из-за отсутствия денег, вложенных в недвижимость.

Какую квартиру лучше купить для инвестиций

  • Планируете продавать

Если в планах стоит переезд в другую страну, дальнейшее улучшение жилищных условий, лучше выбирать новостройку и 1 или 2 комнаты. Это самые ходовые лоты на рынке недвижимости.

«Трешки» незначительно отличаются по цене, а продаются гораздо дольше и хуже.

  • Планируете сдавать в аренду

Оптимален однокомнатный вариант. Самый востребованный в арендной сфере. Дешевле и проще поддерживать в адекватном состоянии.

Когда лучше покупать квартиру

С финансовой позиции оптимальными являются предновогодний и летний период. Банки запускают акции по ипотеке, а сами продавцы больше расположены к тому, чтобы сделать скидку.

С позиции ремонта/переезда лучше выбрать лето. Большинству материалов для нормального схватывания необходима сухая, теплая погода.

Добавляйте наш сайт в закладки, подписывайтесь на каналы в Faceook, Twitter и Instagram, чтобы не пропустить новые полезные материалы. И будьте благополучны! 😊

Автор Давид Шарковский

Консультант-эксперт с 8-летним опытом работы в области кредитования, финансов, бизнеса и инвестиций. За 2019 год провел анализ более 500 предложений банковских и страховых учреждений.

Поделитесь в
236 прочтений
Последнее обновление 26.07.2020

Комментарии

Статьи по разделам