hypoteka_pre_mladych

Hypotéka a jej nové podmienky v roku 2020

  • 6. februára 2020
  • 4 min čítania
  • 5400 prečítaní

Nový rok priniesol viaceré zmeny v poskytovaní hypotekárnych úverov na bývanie. Národná banka Slovenska od 1. januára 2020 opätovne sprísnila podmienky pre získanie hypoték a my sme sa na tieto zmeny pozreli bližšie.

Ešte v polovici roka 2019 došlo zo strany NBS k zníženiu maximálnych limitov poskytovaných hypoték na 80%, čo znamenalo, že banka vám viac z celkovej ceny nehnuteľnosti nepožičia a minimálne 20% zvyšnej ceny tak budete musieť doplatiť z vlastných zdrojov, alebo pomocou externého financovania spotrebným úverom alebo stavebným sporením.

Od 1. januára 2020 vstúpili do platnosti nové podmienky čerpania hypoték. Zmenili sa predovšetkým:

  • Výška povinnej rezervy z čistého príjmu: Pred začiatkom platnosti nových zmien stačilo, ak po odrátaní živnotného minima a splátok iných už existujúcich úverov vám na účte z vášho čistého príjmu ostalo 20%. Od 1. januára sa táto hranica posúva na 40%.
  • Celková zadĺženosť maximálne 60%:  Z toho vyplýva, že vaša celková zadĺženosť vo vzťahu k celkovej výške vašich príjmov nesmie byť vyššia ako 60%, pričom doteraz to bolo 20%.

Hypotéky podľa starých podmienok platných v minulom roku môžete ešte stále získať. Konkrétne do konca marca 2020 môžu banky poskytnúť maximálne 15% nových hypotekárnych úverov ešte podľa starých podmienok.

Nerovnováha na realitnom trhu

Historické minimá úrokových sadzieb hypoték vedú ľudí k tomu, aby situáciu využili a zadlžili sa. To zas vyvoláva zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach a ich ceny, ktoré sú ochotní kupujúci zaplatiť, rastú.

vyvoj-cien-bytov-min

Tento trend znamená nerovnováhu realitného trhu. Platí totiž, že tak ako úrokové sadzby hypotekárnych úverov nemôžu donekonečna klesať, tak ani ceny nehnuteľností nemôžu donekonečna stúpať.

Ako veľký problém sa v prípade čerpania úverov na bývanie javí aj nedostatok vlastných finančných prostriedkov. Priemerne každý tretí Slovák žiadajúci o hypotéku financuje zvyšnú chýbajúcu časť spotrebným úverom alebo stavebným sporením.

Čím vyšší je celkový pomer splátok vo vzťahu k nášmu príjmu, tým sme zraniteľnejší, ak sa naša ekonomická situácia zhorší. Ak si navyše uvedomíme, že realitný trh zrýchľuje, NBS bola nútená pristúpiť k zmene parametrov čerpania hypotéky.

Štefan Rychtárik, analytik NBS

Táto skutočnosť znižuje výšku rezervy z čistého príjmu, lebo okrem životného minima sa musí od vášho príjmu odrátať aj splátka za spotrebný úver, ktorým chcete dofinancovať svoju budúcu nehnuteľnosť.

Podľa posledných prieskumov sa asi 1/4 ľudí pohybuje v situácii, kedy ich splátky tvoria viac ako 60% príjmu. Nové, prísnejšie opatrenia a podmienky hypoték v roku 2020 sa tak dotknú predovšetkým týchto skupín obyvateľstva:

  • Ľudia s nižším príjmom
  • Rodiny s deťmi
  • Ľudia splácajúci úver
  • Ľudia bez rezervy na hypotéku

Uvedieme si príklady, ako rôzne na vás môžu vplývať nové hypotekárne pravidlá v závislosti od situácie, v ktorej sa nachádzate.

Príklad č.1

Predstavte si, že ste rodina s 2 deťmi a spoločný mesačný príjem rodičov je 1200 EUR. Podľa nových pravidiel môže byť maximálna výška vašej hypotéky 86 000 EUR s maximálnou splátkou 285 EUR, hoci podľa starých pravidiel by ste mohli od banky dostať až 115 000 EUR s maximálnou splátkou 380 EUR.

Táto modelová situácia platí, ak berieme do úvahy, že nie je potrebné financovať chýbajúcu časť financií na kúpu nehnuteľnosti cez iný spotrebný úver.

Príklad č.2

Ste slobodný a bezdetný s príjmom 1000 EUR a pritom splácate už existujúci úver 10 000 EUR so splátkou 205 EUR mesačne, ktorý ste si brali na nové auto. Máte však záujem o hypotéku vo výške 86 000 EUR. Podľa minuloročných podmienok s postačujúcou 20% finančnou rezervou vám požadovaná výška hypotéky mohla byť bez problémov schválená.

Podľa nových podmienok, kedy musíte rátať namiesto 20% so zostatkovou 40% finančnou rezervou vám už banka hypotéku vo vami požadovanej výške neschváli.

Tipy na záver

Kľúčom k správnemu výberu hypotéky môže byť porovnanie hypoték a hypokalkulačka.Nie je nutné brať si hypotéku z vašej domovskej banky. Aj iné banky vám vedia poskytnúť často značne lepšie podmienky, než banka,  ktorej máte vedený bežný účet.

Ak chcete žiadať o hypotéku a zvyšnú časť potrebných financií chcete doložiť čerpaním bežného spotrebného úveru, zvoľte radšej medziúver od Stavebnej sporiteľne. Vzhľadom na to, že maximálna dĺžka splatnosti bežného spotrebné úveru je 8 rokov a v prípade medziúveru je to až 15 rokov, dlhšia splatnosť výrazne menej zaťaží váš rozpočet.

Ďalšou alternatívou ako vyriešiť problém chýbajúcich vlastných financií je napríklad založenie rodičovskej nehnuteľnosti. Touto kombináciou sa môžete dostať k želanej hypotéke aj bez nutnosti kombinovať ju s ďalším úverom.

Autor Daniel

Country Manager Financer.com Slovensko, milovník dobrého jedla, cestovateľ a knihomoľ so záľubou vzdelávania sa v oblasti finančnej gramotnosti a financií. Vždy pripravený pomôcť urobiť to najlepšie finančné rozhodnutie.

Zdieľať na
5400 prečítaní
Publikované 6. februára 2020
(Aktualizované 10. júna 2020)

Objavte viac článkov