Aký je postoj bánk k poskytovaniu hypoték počas koronakrízy?

Pozreli sme sa bližšie na to, ako sa vyvíjal postoj bánk k poskytovaniu hypoték a pôžičiek počas pretrvávajúcej koronakrízy.

Udalosti zo začiatku roka 2020 otriasli celým svetom a dôsledky prijatých opatrení a boja s novým druhom koronavírusu sa pomaly ale isto premietajú aj do uvažovania bánk pri poskytovaní hypoték a úverov. Ako sa zmenili podmienky pri schvaľovaní žiadostí?

Žiadanie o úver či hypotéku na bývanie nie je jednoduchou záležitosť ani počas bežných dní a súčasná situácia okolo koronavírusu rozhodne nebude poľahčujúcou okolnosťou.

Obzvlášť nie pre podnikateľov. No SZČO a s.r.o. sa k hypotéke alebo úveru po splnení určitých podmienok samozrejme dostanú. Kým pri zamestnaných osobách sú podmienky získania pôžičky pomerne jasné a priamočiare, na firmy a podnikateľov sa banky pozerali ako na rizikových už pred vypuknutím celosvetovej pandémie.

Samozrejme opäť platí, že banky sa pri podnikateľoch riadia od prípadu k prípadu rozdielne, a preto sú podmienky schvaľovania žiadostí vždy individuálne posudzované.

Ako sa ale postoj bánk zmenil od začiatku koronakrízy a čo to znamená pre vás, pokiaľ máte v pláne o úver či hypotéku požiadať?

Najhorší bol začiatok

Správy o rýchlo sa šíriacom neznámom víruse z Číny boli pre každého bleskom z jasného neba. Situácia na jar roku 2020 v mnohom pripomínala jazdu na húsenkovej dráhe a nikto nevedel s určitosťou predpovedať, aké budú dopady na ekonomickú situáciu jednotlivých štátov, firiem a samotných ľudí.

Po prijatí pomerne drastických opatrení a uzatvoreniu prakticky celého Slovenska a ďalších okolitých štátov, sa možnosť o požiadanie o pôžičku z banky zdala byť takmer nereálnou.

Neistota, spôsobená celosvetovou pandémiou koronavírusu a jej dopadov na ekonomickú situáciu mala za následok skutočnosť, že percento schválených úverov a hypoték počas mesiacov marec a apríl roku 2020, bolo najnižším za posledné roky.

To, čo sa Národnej banke Slovenska nedarilo dlhodobo zmeniť, zvládol koronavírus v priebehu necelých dvoch mesiacov. NBS sa dlhodobo usiluje o spomalenie tempa zadlžovania slovenského obyvateľstva.

Po niekoľkoročnom progresívnom raste počtu poskytovaných úverov a hypoték, sa ale tento trend v marci 2020 takmer úplne zastavil.

Financer.com Slovensko realizoval v tom čase prieskum ekonomického dopadu koronavírusu na obyvateľstvo Slovenskej republiky.

Banky začali prijímať rôzne opatrenia, týkajúce sa prístupu k novým žiadateľom, prípadne žiadosti neakceptovali vôbec. Dôvodom bola primárne pretrvávajúca neistota z vývoja ekonomickej situácie, nestability príjmov a celkového spoločenského vývoja.

Ako banky sprísňovali opatrenia?

Možností, ako sa na žiadateľov pozrieť prísnejším okom, bolo viac. Každá banka si na dôkladnejšie preklepnutie SZČO alebo konateľov s.r.o. pripravila svoje vlastné opatrenia.

Najrizikovejšie skupiny

Najrizikovejšími skupinami sú pri žiadostiach o úvery práve podnikateľské osoby a osoby s príjmom zo zahraničia.

Najrizikovejšími skupinami sú pri žiadostiach o úvery práve podnikateľské osoby a osoby s príjmom zo zahraničia.

Medzi najčastejšie využívané, však patrí týchto 5, ktoré sme v praxi aj častokrát mohli vidieť, prípadne sú pri žiadateľoch viditeľné do dnešného dňa:

  1. Úplné neakceptovanie príjmu: vybrané skupiny žiadateľov, a to najmä podnikateľské osoby, bohužiaľ s výškou svojho príjmu v banke nepochodili. Opatrenia zasiahli primárne živnostníkov, ktorým neboli akceptované príjmy (podnikateľské osoby z rizikových segmentov, akými sú napríklad gastronómia, cestovný ruch alebo kultúrny priemysel), prípadne im bola akceptovaná iba časť ich príjmu, čo častokrát zmarilo ich plány pri stanovení maximálnej čiastky úveru.

  2. Úprava posudzovania výšky príjmu: pokiaľ sa na vás banka nepozerala ako na nevyhovujúceho kandidáta o úver, s veľkou pravdepodobnosťou ste sa mohli dostať do rizikovej skupiny. Aj z toho dôvodu sa banky rozhodli pre rôzne úpravy metodiky posudzovania príjmov podnikateľských osôb a v praxi sme mohli pozorovať drastické zmeny, kedy bola z celkovej výšky faktúr akceptovaná napríklad suma v hodnote 30 alebo 40 %.

  3. Znížená výška poskytnutého úveru – pri výpočte maximálnej možnej poskytnutej výšky hypotéku ešte donedávna platil približný a všeobecný vzorec. Ten hovoril o tom, že maximálna požičaná suma môže byť najviac vo výške 8-násobku vášho ročného príjmu. Túto formulku si však banky počas koronakrízy upravujú individuálne a preto už nemôžete počítať s tým, na čo ste boli zvyknutí počas bežných dní. Úpravy môžu prebiehať rôzne, častým spôsobom je napríklad úprava stropu hypotéky pre jednotlivý región krajiny.

  4. Zníženie LTV, tzv. Loan to value – tento cudzí pojem poznáme pod definíciou pomeru medzi výškou poskytovanej hypotéky a hodnotou kupovanej nehnuteľnosti. To v praxi znamená, že časy, kedy vám banka poskytla hypotéku na 100 % sumu vami vybranej nehnuteľnosti, sú dávno preč. Namiesto toho sú čoraz bežnejšou praxou hypotéky vo výške 80 % a 70 %, v čase koronavírusovej pandémie môžu tieto čísla dokonca klesnúť na ešte nižšiu hranicu. Aj takto sa banky chránia voči nepredvídateľnej situácii.

  5. Obmedzený režim schvaľovania hypoték – v prípade nepriaznivej situácie, sa banky môžu rozhodnúť, že určitým skupinám žiadateľov neposkytnú pôžičku vôbec. Paradoxne na to opäť najčastejšie doplácajú najrizikovejšie skupiny, medzi ktoré sú zaradení aj podnikatelia. Miernu výhodu môžu mať osoby, ktoré sa uchádzajú o kúpu svojej prvej nehnuteľnosti, prípadne disponujú ručiteľom, alebo ručia inou nehnuteľnosťou.

Situácia počas leta

Keďže sa finančný trh mení rýchlo, banky sú zvyknuté reagovať. A bolo tomu tak aj po čiastočnom a postupnom uvoľňovaní opatrení, ktoré začali v máji a do takmer úplne uvoľneného režimu prešli počas leta.

Ekonomika dostala opäť priaznivý vietor do svojich plachiet, čomu sa prispôsobil aj proces vybavovania žiadostí o úvery. Banky postupne pristúpili k uvoľneniu sprísnených podmienok a to sa opäť týkalo práve rizikových skupín, tentokrát však pozitívne.

Počas leta banky sprísnené podmienky uvoľnili, čo v porovnaní s marcom a aprílom prinieslo nárast prijatých a schválených žiadostí o úver alebo hypotéku.

Hlavnou skupinou, ktorej bol akceptovaný vyšší podiel zo mzdy alebo obratu, boli občania s príjmom zo zahraničia. Uvoľnenia platili primárne na susediace krajiny, Maďarsko, Česká republika, Rakúsko alebo Poľsko.

Priaznivejšie podmienky získali aj osoby pracujúce napríklad v Nemecku, Švajčiarsku alebo Holandsku. V očiach bánk si polepšili aj osoby podnikajúce na Slovensku, kedy im bol po individuálnom posúdení akceptovaný príjem vo výške až 60 %. Pri spoločnostiach s ručením obmedzeným sa sadzby s obratov pohybovali na hodnotách 10 až 15 %.

Predpoklad vývoja v budúcnosti

Na túto otázku by sme chceli mať odpoveď všetci, no nemáme. S príchodom zimného obdobia a chrípkovej sezóny je vysoký predpoklad, že sa počty nakazených osôb budú zvyšovať a zavádzať niektoré opatrenia.

Už počas písania tohto článku, je na Slovensku zavedený tzv. čiastočný lockdown, ktorý ekonomickú aktivitu celej krajiny opäť tlačí k negatívnym číslam. A skúsenosti z predchádzajúcich období nám jasne naznačujú, že sa to premietne aj smerom k schvaľovaniu úverov a hypoték.

Banky vás ako žiadateľa budú posudzovať rozhodne prísnejšie. S čím počítať a na aké kritériá sa banky budú zameriavať?

  • Platobná disciplína: banka pozná vašu platobnú históriu. Čím menej prešľapov vo vašej minulosti, tým lepšie. Jednať sa pritom môže o inštitúcie všetkých druhov, od zdravotnej poisťovne, až po zamietnuté žiadosti o úvery v iných bankách.

  • Minimálna doba podnikania: pokiaľ patríte medzi novovzniknutý podnikateľský subjekt, na dôveryhodnosti vám to nepridá. Banky často vyžadujú pôsobenie subjektu v lehote minimálne 6 mesiacov počas predchádzajúceho daňového obdobia. Výnimkou nie je ani požiadavka na dve daňové priznania subjektu a pri konateľoch s.r.o. to bude až 24 mesačná lehota fungovania spoločnosti.

  • Kladné daňové priznanie: okrem minimálnej doby fungovania, musí mať podnikateľ podané minimálne jedno daňové priznanie. Okrem toho, že ho podnikateľ podá, musí byť v kladných číslach. To v praxi znamená, že podnikateľ musí vykázať zisk zo svojej činnosti a táto skutočnosť bude platiť práve v čase prebiehajúcej pandémie.

Čo sa dá predpovedať s určitosťou je, že banky budú naďalej opatrné a uchádzačov s rizikovejším pozadím budú posudzovať obozretne a za prísnejších podmienok.

Je navyše tažké predpokladať, ako to bude vyzerať s mierou nezamestnanosti na Slovensku po konci druhej vlny.

Odhadnúť nasledujúce mesiace je veľmi náročná úloha aj pre skúsených finančných maklérov. Očakávať môžeme pokles ekonomických ukazovateľov a vylúčená nie je ani možná finančná kríza.

Všetko to bude závisieť od ďalšieho vývoju pandémie, razancie prijatých opatrení a schopnosti naštartovať ekonomiku čo najskôr.

Country Manager Financer.com Slovensko, milovník dobrého jedla, cestovateľ a knihomoľ so záľubou vzdelávania sa v oblasti finančnej gramotnosti a financií. Vždy pripravený pomôcť urobiť to najlepšie finančné rozhodnutie.

Zdieľať na