Investovanie do nehnuteľností krok za krokom

Investícia do nehnuteľnosti predstavuje spôsob, ako efektívne zúročiť peniaze s výnosom viac ako 10% ročne. Začať môžete aj s vkladom 50 EUR.

Dostupné investície do nehnuteľností

OdporúčanéVybrané 434 krát
  • 0,5% Cashback Bonus
  • Priemerný ročný výnos 12,27%
  • Minimálny vklad 50 EUR
  • Zhodnotenie od 12 do 60 mesiacov
0,5% Cashback bonus dostanete, ak sa zaregistrujete na platforme EstateGuru cez nás a investujete akúkoľvek sumu peňazí.

Dôležité

Upozorňujeme, že výška úveru, ako aj úroková sadzba a iné úverové podmienky závisia od vášho úverového ratingu.

Investovanie do nehnuteľností je jedným zo spôsobov, ako investovať svoje peniaze s výnosom viac ako 10% ročne aj v roku 2020. Čo sa dozviete?

  • Ako začať investovať do nehnuteľností na Slovensku
  • Ako začať investovať do nehnuteľností v zahraničí
  • Do akej nehnuteľnosti investovať
  • Ako investovať s nízkym vkladom
  • Ako investovať s hypotékou
investicia-do-nehnutelnosti
home-min

Investovanie do nehnuteľností predstavuje jeden zo spôsobov, ako zhodnotiť svoje peniaze. V porovnaní s inými formami investovania ponúka trh s nehnuteľnosťami viacero výhod, ktoré iné formy investícií neprinášajú. Vysvetlíme, prečo sa oplatí investovať do nehnuteľností, ako by mala vyzerať vaša investícia do nehnuteľností a ako začať investovať.

Ďalej zhodnotíme aktuálne možnosti investícií na realitnom trhu doma i v zahraničí, porovnáme ziskovosť rôznych druhov nehnuteľností a na záver pripojíme pár rád.

Prečo investovať do nehnuteľností?

Výhody investícií do nehnuteľností budeme ilustrovať na jednoduchom príklade, kedy vy ako investor kúpite byt a ten budete ďalej prenajímať ďalším nájomníkom. Toto je 6 dôvodov, prečo investovať do nehnuteľností.

  1. Pasívny príjem každý mesiac. Pokiaľ byt ako investíciu prenajímate a po zaplatení všetkých výdavkov (inkaso, poplatky správcovi, splátky hypoték) vám na účte zostáva určitá finančná čiastka, váš pasívny príjem.
  2. Nájom spláca hypotéku. Požičať si „cudzie peniaze“ na kúpu nehnuteľnosti nie je zlý nápad. Splátky, ktoré budete mesačne posielať banke však za vás platia vaši nájomcovia, ktorí sa postarajú o splatenie aspoň časti hypotéky.
  3. Cena nehnuteľnosti rastie. Pri pohľade na vývoj cien realitného trhu môžete vidieť medziročný nárast. Navyše, dopyt po bytoch neustále rastie a vy tak svoju nadobudnutú nehnuteľnosť postupom rokov v prípade predaja zhodnotíte.
  4. Daňové výhody. Ako investor síce pri prenájme musíte každoročne odvádzať daň z nehnuteľnosti, no takisto si pri jej prenájme môžete uplatňovať viaceré výdavky znižujúce zisk, to znamená aj daň zo zisku.
  5. Kúpna cena závisí od vás. Na rozdiel od investícií do akcií alebo fondov, nad cenou nehnuteľnosti v prípade predaja máte plnú moc. Samozrejme, je potrebné čiastočne sa riadiť aktuálnymi trhovými cenami, no v konečnom dôsledku cenu určujete vy.
  6. Pákový efekt. Hypotéka ako investícia v tomto prípade patrí k dobrým úverom, ktorých sa netreba báť. Za 20% svojich peňazí, ktoré investujete na začiatku sa o niekoľko rokov vďaka cudzím peniazom viete dostať k výraznejšiemu zhodnoteniu.

Ako začať investovať do nehnuteľností?

Pri otázke ako začať investovať do nehnuteľností je potrebné poznať výšku kapitálu, ktorý ste ochotní vložiť do investície. Existujú totiž v podstate  dve možnosti ako investovať do nehnuteľností a zabezpečiť si trvalo udržateľný výnos.

Investície s minimálnym vkladom vlastných prostriedkov

Ak ste investor začiatočník a nemáte výraznejší vlastný kapitál, stále môžete investovať do nehnuteľností, ktoré sú vo všeobecnosti dlhodobo považované za najstabilnejšiu formu investície. Nie je totiž pravda, že do nehnuteľností môžete investovať len v prípade, že vám na účte svieti päťciferná suma.

Do nehnuteľností môžete investovať aj ako čiastkový investor bez desiatok tísíc eur na účte. Estónska platforma Estateguru poskytuje príležitosť podieľať sa na financovaní zahraničných realitných projektov, ktorých zhotovitelia hľadajú kapitál na financovanie.

Cieľom spoločnosti Estateguru je financovať nehnuteľnosti s podrobnou projektovou dokumentáciou prostredníctvom viacerých súkromných investorov. To umožňuje vstup do sveta investícií do nehnuteľností už s minimálnym vkladom 50 EUR.

Platforma od svojho vzniku sprostredkovala investície takmer 20 000 investorov v celkovej výške viac ako 80 miliónov EUR s priemerným ročným výnosom 12,25%.

Investovanie do nehnuteľností cez Estate Guru

Estate Guru je estónska platforma, ktorá umožňuje investovať do nehnuteľností už od 50 EUR s ročným výnosom viac ako 12%. Začnite investovať do nehnuteľností s Estate Guru ešte dnes.

Investovať

Investície s vyšším vkladom vlastných prostriedkov

Známejšou alternatívou investovania do nehnuteľností je scenár, v ktorom máte k dispozícii viac vlastných finančných prostriedkov a pomocou hypotekárneho úveru dofinancujete zvyšok ceny nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť sa po kúpe stáva vaším vlastným majetkom a môžete ju ďalej priamo prenajímať. Nakoľko sa podmienky schvaľovania hypoték zo strany Národnej banky Slovenska neustále sprísňujú, banky vám dnes takmer s určitosťou nepožičajú čiastku, ktorá by pokryla 100% ceny nehnuteľnosti.

Vo väčšine prípadov sú banky pripravené kryť 80% nákladov na kúpu nehnuteľnosti. To znamená, že pokiaľ sa nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť predáva za 100 000 EUR, budete potrebovať minimálne 20 000 EUR z vlastného vrecka.

Takáto „priama“ forma investície je medzi Slovákmi obľúbenejšia, pretože po kúpe nehnuteľnosti sa stávajú jej priamymi vlastníkmi a po splatení hypotekárneho úveru je byt alebo dom ich právoplatným majetkom.

Investovanie do nehnuteľností na Slovensku

Pokiaľ sa rozhodnete investovať do nehnuteľností s vyšším vkladom vlastných finančných prostriedkov, pravdepodobne budete investovať na Slovensku. Ako začať investovať do nehnuteľností na Slovensku?

Analýza miesta a regiónu

Pred začiatkom investovania odporúčame urobiť viacero nevyhnutných krokov, ktoré vám v konečnom dôsledku dokážu ušetriť nielen peniaze, ale aj nervy a čas. Prvým krokom by mala byť analýza jednotlivých miest a regiónov.

Prakticky môžete investovať v mieste svojho bydliska, alebo mimo neho. Ak chcete investovať vo vašom vlastnom meste alebo obci, je viac pravdepodobné, že budete poznať faktory, ktoré ovplyvňujú realitný trh.

Ak chcete investovať mimo vlastného trvalého bydliska, odporúčame prihliadať predovšetkým na demografické faktory, ako počet obyvateľov daného mesta a ich trend rastu alebo poklesu. Ďalej musíte brať do úvahy mieru nezamestnanosti, najväčších zamestnávateľov v regióne, výšku priemernej mzdy a mieru nezamestnanosti.

Okrem toho je potrebné brať do úvahy aj vývoj cien nehnuteľností v danom meste, stav nájomného trhu, vzdialenosť od miesta vášho trvalého bydliska ale aj stav dopravnej infraštruktúry, či prítomnosť Univerzity alebo Vysokej školy priamo v meste.

Analýza a vyhľadanie nehnuteľnosti

Na začiatok stačí navštíviť realitné portály a vyhľadať si dostupné jedno až dvojizbové byty v centre alebo jeho blízkosti. Porovnajte si ich cenu, dostupnosť a vybavenie. Ak môžete, kontaktujte niekoho, kto si v danom meste alebo jeho časti sám kúpil byt.

Ďalším krokom by mal byť výber realitnej kancelárie a makléra, ktorí budú predstavovať vašu predĺženú ruku, preto by ste jej výber nemali podceniť.

Vyhľadajte si najlepšie hodnotené realitné kancelárie v danom meste a dohodnite si stretnutie s jej maklérmi. Tí by mali byť schopní odpovedať vám na otázky:

  • Ako funguje nájomný trh
  • O aké byty je najväčší záujem
  • Ako dlho trvá hľadanie nájomcov
  • Aké vysoké je priemerné nájomné
  • Aké sú poplatky danej kancelárie

V prípade, že makléri budú schopní vám dostatočne odpovedať  na vyššie uvedené otázky, nechajte si nimi vypracovať aktuálnu ponuku bytov a ich analýzu, ktorá vám pomôže lepšie sa zorientovať a rozhodnúť sa.

Porovnanie ziskovosti

V prípade, že sa chystáte investovať do nehnuteľností, byt alebo dom nemusí byť vašou jedinou možnosťou. Ako investor máte možnosť zvoliť viacero alternatív rôznych druhov nehnuteľností. Okrem domov a bytov (rezidenčné nehnuteľnosti) môžete zvážiť investície do kancelárskych priestorov, skladových alebo výrobných priestorov či do obchodných priestorov.

Každá z týchto alternatív vám ako investorovi môže priniesť rozličný predpokladaný ročný výnos. Pozrite si ich porovnanie v tabuľke nižšie.

 Rezidenčné nehnuteľnostiKancelárske priestorySkladové / výrobné priestoryObchodné priestory
Hrubá ročná ziskovosť3% – 5%6,5% – 9,5%7,75 – 10,75%6 – 10%

Hrubú ročnú ziskovosť môžete vyrátať ako hrubý ročný príjem z nájmu vydelený kúpnou cenou nehnuteľnosti. Percentuálne vyjadrenie ziskovosti jednotlivých druhov nehnuteľností vám ako investorovi pomôže lepšie porovnať investičné možnosti.

Ak kúpite nehnuteľnosť za 100 000 EUR, prenajímate ju za 5000 EUR ročne a po niekoľkých rokoch ju predáte za vyššiu cenu, než ste ju kúpili, získate pravidelný ročný výnos 5% a takisto príjem z predaja nehnuteľnosti.

Hrubú výnosnosť môžete vylepšiť externým financovaním, pretože ju môžete rátať z nižšieho finančného obnosu a teda iba takého, ktorým ste priamo prispeli k financovaniu nehnuteľnosti. Kompletnú analýzu výnosnosti investovania do nehnuteľností nájdete v tomto článku.

Rady na záver

Skôr, než sa definitívne rozhodnete investovať, mali by ste zobrať do úvahy niekoľko rád.

vyvoj-cien-bytov-min

Ceny nehnuteľností nebudú len rásť

Predstava, že ceny nehnuteľností budú po vašej investícií už len rásť, je nereálna. Samozrejme, predpokladá sa so všeobecným rastom ceny nehnuteľností, ale ich nárast môže spomaliť kríza. Posledný výraznejší prepad na trhu s nehnuteľnosťami nastal pred rokom 2009, ako ukazuje grafika vyššie.

Hypotéky sú na historických minimách

V súčasnosti je pomerne jednoduché dostať sa lacno k cudzím peniazom. Úrokové sadzby hypoték sú na historických minimách aj s fixáciou úroku na 10 rokov. Môžeme predpokladať, že tento stav hypotekárneho trhu nebude nekonečný a úrokové sadzby budú v budúcich rokoch rásť.

Dlhšia splatnosť nie je zlá

Väčšina z nás sa obáva dlhšej splatnosti hypotéky, pretože v konečnom dôsledku viac preplatí. Do úvahy však je potrebné brať časovú hodnotu peňazí. Ak ste si napríklad brali hypotéku pred 10 rokmiso splátkou 300 EUR, bola to polovica priemernej mzdy, pričom dnes je takáto splátka iba tretinou priemernej mzdy.

Berte do úvahy infláciu

Ďalšie hľadisko, ktoré musíte pri investovaní do nehnuteľností prostredníctvom „cudzích“ peňazí brať do úvahy, je inflácia. Ak uvažujeme o priemernej ročnej inflácii vo výške 2%, za 30 rokov by musela byť vaša dnešná splátka dvojnásobná, aby si zachovala svoju niekdajšiu hodnotu. Viac o finančnej gramotnosti sa dočítate v tomto článku.

Prenájom bytu nie je zadarmo

Zabudnite na to, že príjem z nájomného je vašim čistým príjmom. Pokiaľ neplánujete v nadobudnutej nehnoteľnosti bývať, ale prenajímať ju, výška mesačného nájomného by mala pokryť nie len splátku vašej hypotéky, ale aj inkaso v podobe platieb za elektrinu, vodu, plyn a kúrenie.

Treba rátať s poplatkami do fondu opráv bytového domu a ročnou daňou z nehnuteľnosti. Iba peniaze, ktoré vám ostanú na účte po úhrade všetkých vyššie spomenutých položiek možno považovať za váš pasívny príjem.

Ako začať investovať do nehnuteľností?

V súčasnosti je investovanie do nehnuteľností veľmi ľahké. Začať môžete investíciami v malom objeme, už od 50 EUR, kedy sa stávate spolu s ostatnými investormi podielovým investorom výstavby iných nehnuteľností. Pokiaľ chcete investovať do nehnuteľností s vyšším obnosom finančných prostriedkov, môžete začať investovať vyhľadaním vhodnej investičnej príležitosti vo vašom okolí. Viac v článku.

Koľko peňazí potrebujem na začiatok?

Pokiaľ chcete investovať do nehnuteľností s nižším obnosom, stačí vám 50 EUR a registrácia na zahraničnej investičnej platforme EstateGuru. Ak chcete investovať s vyšším obnosom, odporúčame mať našetrených aspoň 10 000 EUR vlastných prostriedkov.

Do akej nehnuteľnosti investovať?

Na túto otázku je veľmi ťažké všeobecne odpovedať, pretože realitný trh v jednotlivých mestách sa odlišuje. Mali by ste sa však zamerať na vyhľadávanie 1 až 2-izbových bytov v centrách miest, ktorých prenájom je jednoduchší, než v prípade väčších miest. Ako postupovať pri výbere nehnuteľností krok za krokom sa dočítate v článku.

Je dobré investovať do komerčných nehnuteľností?

Investovanie do komerčných nehnuteľností dokáže investorovi zabezpečiť vyššiu hrubú ročnú ziskovosť, než rezidenčné nehnuteľnosti, teda byty. Ak však uvažujete o investícii do komerčných priestorov, musíte očakávať vyššie ceny, než aké majú klasické byty.

Autor Daniel

Country Manager Financer.com Slovensko, milovník dobrého jedla, cestovateľ a knihomoľ so záľubou vzdelávania sa v oblasti finančnej gramotnosti a financií. Vždy pripravený pomôcť urobiť to najlepšie finančné rozhodnutie.

Zdieľať na
Aktualizované 26. augusta 2020