Dostupné investície do nehnuteľností
Vybrané 1491 krát- 0,5% Cashback Bonus
- Priemerný ročný výnos 12,27%
- Minimálny vklad 50 EUR
- Zhodnotenie od 12 do 60 mesiacov
Ako vybrať správnu investíciu?
Správne vybrať investičnú nehnuteľnosť je veľmi dôležité. Vo Financer.com sme pre vás v pár bodoch zhrnuli ako postupovať pri výbere investičnej nehnuteľnosti.
Na úvod si zvoľte čiastku, ktorú chcete investovať
Zároveň je potrebné určiť si časové obdobie danej investície
Dajte si pozor a neinvestujte do pofidérnych a rizikových projektov
Rozhodnite sa, či chcete investovať do konkrétnej nehnuteľnosti alebo skôr do fondov
Investície do nehnuteľností v roku 2024
Investovanie do nehnuteľností predstavuje jeden zo spôsobov, ako zhodnotiť svoje peniaze. V porovnaní s inými formami investovania ponúka trh s nehnuteľnosťami viacero výhod, ktoré iné formy investícií neprinášajú.
Táto forma investovania vďaka stále nízkym úrokovým sadzbám a podmienkam hypoték už dávno nie je len výsadou bohatých. Navyše v dnešnej dobe už viete investovať do nehnuteľností aj podielovo už od 50 EUR.
Investovanie do nehnuteľností sa vyplatí
Prečo investovať do nehnuteľností?
Výhody investícií do nehnuteľností budeme ilustrovať na jednoduchom príklade, kedy vy ako investor kúpite byt a ten budete ďalej prenajímať ďalším nájomníkom. Toto je 6 dôvodov, prečo investovať do nehnuteľností.
- Pasívny príjem každý mesiac. Pokiaľ byt ako investíciu prenajímate a po zaplatení všetkých výdavkov (inkaso, poplatky správcovi, splátky hypoték) vám na účte zostáva určitá finančná čiastka, váš pasívny príjem.
- Nájom spláca hypotéku. Požičať si „cudzie peniaze“ na kúpu nehnuteľnosti nie je zlý nápad. Splátky, ktoré budete mesačne posielať banke však za vás platia vaši nájomcovia, ktorí sa postarajú o splatenie aspoň časti hypotéky.
- Cena nehnuteľnosti rastie. Pri pohľade na vývoj cien realitného trhu môžete vidieť medziročný nárast. Navyše, dopyt po bytoch neustále rastie a vy tak svoju nadobudnutú nehnuteľnosť postupom rokov v prípade predaja zhodnotíte.
- Daňové výhody. Ako investor síce pri prenájme musíte každoročne odvádzať daň z nehnuteľnosti, no takisto si pri jej prenájme môžete uplatňovať viaceré výdavky znižujúce zisk, to znamená aj daň zo zisku.
- Kúpna cena závisí od vás. Na rozdiel od investícií do akcií alebo fondov, nad cenou nehnuteľnosti v prípade predaja máte plnú moc. Samozrejme, je potrebné čiastočne sa riadiť aktuálnymi trhovými cenami, no v konečnom dôsledku cenu určujete vy.
- Pákový efekt. Hypotéka ako investícia v tomto prípade patrí k dobrým úverom, ktorých sa netreba báť. Za 20% svojich peňazí, ktoré investujete na začiatku sa o niekoľko rokov vďaka cudzím peniazom viete dostať k výraznejšiemu zhodnoteniu.
Investovanie do nehnuteľností s menším kapitálom
Ak ste investor začiatočník a nemáte výraznejší vlastný kapitál, stále môžete investovať do nehnuteľností, ktoré sú vo všeobecnosti dlhodobo považované za najstabilnejšiu formu investície. Nie je totiž pravda, že do nehnuteľností môžete investovať len v prípade, že vám na účte svieti päťciferná suma.
Do nehnuteľností môžete investovať aj ako čiastkový investor bez desiatok tísíc eur na účte. Estónska platforma Estateguru poskytuje príležitosť podieľať sa na financovaní zahraničných realitných projektov, ktorých zhotovitelia hľadajú kapitál na financovanie.
Cieľom spoločnosti Estateguru je financovať nehnuteľnosti s podrobnou projektovou dokumentáciou prostredníctvom viacerých súkromných investorov. To umožňuje vstup do sveta investícií do nehnuteľností už s minimálnym vkladom 50 EUR.
Pozrite sa na našu recenziu platformy EstateGuru.
Investovanie do nehnuteľností s väčším kapitálom
Známejšou alternatívou investovania do nehnuteľností je scenár, v ktorom máte k dispozícii viac vlastných finančných prostriedkov a pomocou hypotekárneho úveru dofinancujete zvyšok ceny nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosť sa po kúpe stáva vaším vlastným majetkom a môžete ju ďalej priamo prenajímať. Nakoľko sa podmienky schvaľovania hypoték zo strany Národnej banky Slovenska neustále sprísňujú, banky vám dnes takmer s určitosťou nepožičajú čiastku, ktorá by pokryla 100% ceny nehnuteľnosti.
Vo väčšine prípadov sú banky pripravené kryť 80% nákladov na kúpu nehnuteľnosti. To znamená, že pokiaľ sa nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť predáva za 100 000 EUR, budete potrebovať minimálne 20 000 EUR z vlastného vrecka.
Takáto „priama“ forma investície je medzi Slovákmi obľúbenejšia, pretože po kúpe nehnuteľnosti sa stávajú jej priamymi vlastníkmi a po splatení hypotekárneho úveru je byt alebo dom ich právoplatným majetkom.
Investovanie do nehnuteľností na Slovensku
Pokiaľ sa rozhodnete investovať do nehnuteľností s vyšším vkladom vlastných finančných prostriedkov, pravdepodobne budete investovať na Slovensku. Ako začať investovať do nehnuteľností na Slovensku?
Analýza miesta a regiónu
Pred začiatkom investovania odporúčame urobiť viacero nevyhnutných krokov, ktoré vám v konečnom dôsledku dokážu ušetriť nielen peniaze, ale aj nervy a čas. Prvým krokom by mala byť analýza jednotlivých miest a regiónov.
Prakticky môžete investovať v mieste svojho bydliska alebo mimo neho. Ak chcete investovať vo vašom vlastnom meste alebo obci, je viac pravdepodobné, že budete poznať faktory, ktoré ovplyvňujú realitný trh.
Ak chcete investovať mimo vlastného trvalého bydliska, odporúčame prihliadať predovšetkým na demografické faktory, ako počet obyvateľov daného mesta a ich trend rastu alebo poklesu. Ďalej musíte brať do úvahy mieru nezamestnanosti, najväčších zamestnávateľov v regióne, výšku priemernej mzdy a mieru nezamestnanosti.
Analýza a vyhľadanie nehnuteľnosti
Na začiatok stačí navštíviť realitné portály a vyhľadať si dostupné jedno až dvojizbové byty v centre alebo jeho blízkosti. Porovnajte si ich cenu, dostupnosť a vybavenie. Ak môžete, kontaktujte niekoho, kto si v danom meste alebo jeho časti sám kúpil byt.
Ďalším krokom by mal byť výber realitnej kancelárie a makléra, ktorí budú predstavovať vašu predĺženú ruku, preto by ste jej výber nemali podceniť.
Vyhľadajte si najlepšie hodnotené realitné kancelárie v danom meste a dohodnite si stretnutie s jej maklérmi. Tí by mali byť schopní odpovedať vám na otázky:
- Ako funguje nájomný trh?
- O aké byty je najväčší záujem?
- Ako dlho trvá hľadanie nájomcov?
- Aké vysoké je priemerné nájomné?
- Aké sú poplatky danej kancelárie?
V prípade, že makléri budú schopní vám dostatočne odpovedať na vyššie uvedené otázky, nechajte si nimi vypracovať aktuálnu ponuku bytov a ich analýzu, ktorá vám pomôže lepšie sa zorientovať a rozhodnúť sa.
Porovnanie ziskovosti
V prípade, že sa chystáte investovať do nehnuteľností, byt alebo dom nemusí byť vašou jedinou možnosťou. Ako investor máte možnosť zvoliť viacero alternatív rôznych druhov nehnuteľností.
Okrem domov a bytov (rezidenčné nehnuteľnosti) môžete zvážiť investície do kancelárskych priestorov, skladových alebo výrobných priestorov či do obchodných priestorov.
Každá z týchto alternatív vám ako investorovi môže priniesť rozličný predpokladaný ročný výnos. Pozrite si ich porovnanie v tabuľke nižšie.
| Rezidenčné nehnuteľnosti | Kancelárske priestory | Skladové / výrobné priestory | Obchodné priestory | |
|---|---|---|---|---|
| Hrubá ročná ziskovosť | 3% – 5% | 6,5% – 9,5% | 7,75 – 10,75% | 6 – 10% |
Hrubú ročnú ziskovosť môžete vyrátať ako hrubý ročný príjem z nájmu vydelený kúpnou cenou nehnuteľnosti. Percentuálne vyjadrenie ziskovosti jednotlivých druhov nehnuteľností vám ako investorovi pomôže lepšie porovnať investičné možnosti.
Analýza výnosnosti investovania do nehnuteľností
Ak kúpite nehnuteľnosť za 100 000 EUR, prenajímate ju za 5000 EUR ročne a po niekoľkých rokoch ju predáte za vyššiu cenu, než ste ju kúpili, získate pravidelný ročný výnos 5% a takisto príjem z predaja nehnuteľnosti. Hrubú výnosnosť môžete vylepšiť externým financovaním, pretože ju môžete rátať z nižšieho finančného obnosu a teda iba takého, ktorým ste priamo prispeli k financovaniu nehnuteľnosti. Ak vás táto téma zaujala, kompletnú analýzu výnosnosti investovania do nehnuteľností nájdete v tomto článku.Rady na záver
Skôr, než sa definitívne rozhodnete investovať, chceli by sme vám dať niekoľko rád, ktoré je dobré vziať do úvahy pri investovaní do nehnuteľností.
Ceny nehnuteľností nebudú len rásť
Predstava, že ceny nehnuteľností budú po vašej investícií už len rásť, je nereálna. Samozrejme, predpokladá sa so všeobecným rastom ceny nehnuteľností, ale ich nárast môže spomaliť kríza. Posledný výraznejší prepad na trhu s nehnuteľnosťami nastal pred rokom 2009, ako ukazuje grafika vyššie.
Nízke sadzby hypoték
V súčasnosti je pomerne jednoduché dostať sa lacno k cudzím peniazom. Úrokové sadzby hypoték sú stále relatívne nízke aj s fixáciou úroku na 10 rokov. Dá sa však predpokladať, že tento stav hypotekárneho trhu nebude nekonečný a úrokové sadzby budú v budúcich rokoch rásť.
Dlhšia splatnosť nie je zlá
Väčšina z nás sa obáva dlhšej splatnosti hypotéky, pretože v konečnom dôsledku viac preplatí. Do úvahy však je potrebné brať časovú hodnotu peňazí. Ak ste si napríklad brali hypotéku pred 10 rokmi so splátkou 300 EUR, bola to polovica priemernej mzdy, pričom dnes je takáto splátka iba tretinou priemernej mzdy.
Berte do úvahy infláciu
Ďalšie hľadisko, ktoré musíte pri investovaní do nehnuteľností prostredníctvom „cudzích“ peňazí brať do úvahy, je inflácia. Ak uvažujeme o priemernej ročnej inflácii vo výške 2%, za 30 rokov by musela byť vaša dnešná splátka dvojnásobná, aby si zachovala svoju niekdajšiu hodnotu.
Viac o finančnej gramotnosti sa dočítate v tomto článku.
Prenájom bytu nie je zadarmo
Zabudnite na to, že príjem z nájomného je vašim čistým príjmom. Pokiaľ neplánujete v nadobudnutej nehnoteľnosti bývať, ale prenajímať ju, výška mesačného nájomného by mala pokryť nie len splátku vašej hypotéky, ale aj inkaso v podobe platieb za elektrinu, vodu, plyn a kúrenie.
Treba rátať s poplatkami do fondu opráv bytového domu a ročnou daňou z nehnuteľnosti. Iba peniaze, ktoré vám ostanú na účte po úhrade všetkých vyššie spomenutých položiek možno považovať za váš pasívny príjem.
Zistite o tejto téme viac
Ak vás náš príspevok venovaný investovaniu do nehnuteľností zaujal, prečítajte si aj naše články:
- Môže byť hypotéka chápaná ako investícia nie ako dlh?
- Ako sa zmenila hypotéka za posledných 20 rokov?
- Americká hypotéka ako výhodný úver
- Je výhodnejšia hypotéka alebo prenájom?
Napísali o nás
Často kladené otázky
Ako začať investovať do nehnuteľností?
Koľko peňazí potrebujem na začiatok?
Pokiaľ chcete investovať do nehnuteľností s nižším obnosom, stačí vám 50 EUR a registrácia na zahraničnej investičnej platforme EstateGuru. Ak chcete investovať s vyšším obnosom, odporúčame mať našetrených aspoň 10 000 EUR vlastných prostriedkov.
Do akej nehnuteľnosti investovať?
Na túto otázku je veľmi ťažké všeobecne odpovedať, pretože realitný trh v jednotlivých mestách sa odlišuje. Mali by ste sa však zamerať na vyhľadávanie 1 až 2-izbových bytov v centrách miest, ktorých prenájom je jednoduchší, než v prípade väčších miest. Ako postupovať pri výbere nehnuteľností krok za krokom sa dočítate v článku.
Je dobré investovať do komerčných nehnuteľností?
Investovanie do komerčných nehnuteľností dokáže investorovi zabezpečiť vyššiu hrubú ročnú ziskovosť, než rezidenčné nehnuteľnosti, teda byty. Ak však uvažujete o investícii do komerčných priestorov, musíte očakávať vyššie ceny, než aké majú klasické byty.
