Bostadsmarknaden fortfarande inte i balans

Storbanken Danske Bank har i en färsk analys sett över bostadsmarknaden och spår ett nytt boprisfall under 2019. Under November pekade Danske Banks boprisindikator på en nedgång på 0,5 procent jämfört med föregående månad.

Michael Grahn, chefsekonom på Danske Bank säger i en kommentar till analysen att priserna på bostadsrätter i Stockholm föll något i november. Precis som tidigare utgör en trög försäljning i kombination med fortsatt hög takt i nyproduktionen en risk för fallande priser under 2019.

”Detta tyder på att marknaden fortfarande inte är i balans. Risken för ett förnyat prisfall under nästa år kvarstår därmed”, detta skriver Danske Bank i analysen.

Boprisindikatorn bygger på transaktioner och försäljningar gjorda på Hemnet och visar hur den aktuella marknaden för bostäder i Sverige ser ut. Vi står idag inför viktiga förändringar på bostadsmarknaden, både enligt ovanstående analys och övriga tendenser vi ser på marknaden.

Vad innebär det här för mig?

Historiskt sett har forskning visat att fallande priser på bostäder pågår i cirka 6 år och att det kan falla i genomsnitt med 35%. Man kan inte idag säga om det gäller nu, men ser man till statistik på Hemnet kan man se att under oktober månad såldes var tredje villa för under utgångspriset. En ytterligare intressant faktor är att 16% av alla lägenhetsannonser i riket återpubliceras.

Villamarknaden i Stockholm är den marknad som har drabbats absolut hårdast. Hela 25% av villorna har utannonserats på nytt och drygt 40% av villorna kring Stockholm har inte ens nått upp till utgångsbudet.

Det man bland annat kan göra är att se över sina lån och boendesituation och titta närmare på sin belåningsgrad. Det här är för att man ska ha en bra balans mellan sina inkomster och skulder, vilket är extra viktigt när det gäller bolån.

Ligger man på en belåningsgrad på kring 50% är det att anse som bra. Har man däremot en belåningsgrad på över 75% bör en varningsklocka ringa och man gör bäst i att se över sin ekonomi.

Din belåningsgrad

För att ta reda på sin belåningsgrad delar man sin totala lånesumma med nuvarande värde på bostaden. Ett exempel för att räkna ut belåningsgraden kan se ut som följande om du köper en bostad vars marknadsvärde är 1 000 000 kronor.

Bostadslånet du tar är 700 000 kronor och du betalar resterande pengar för bostaden själv. Belåningsgraden räknar du då ut genom att ta ditt bolån, 700 000 kronor och delar det med bostadens aktuella marknadsvärde, 1 000 000 kronor.

700 000/1 000 000 = 0,7 = 70 %.

Belåningsgraden är alltså 70 % i det här exemplet. En mycket enkel formel, men otroligt värdefull för att enkelt kunna bedöma om belåningsgraden ligger i riskzonen för vad som är ekonomiskt ohälsosamt.

Vad kan du göra mer?

• Amortera mer på ditt bolån
• Förhandla om räntan
• Lås räntan
• Bygg en buffert

Om du inte amorterar så mycket och ligger över 50% på belåningsgraden kan det vara en god ide att se över om du kan amortera mer för att känna dig tryggare och få ner skulden på din bostad.

Räntan är alltid viktig

I dag är räntorna förhållandevis låga och har varit under en längre tid och även om det historiskt sett är mer lönsamt att ha rörlig ränta kan det vara en god ide om man har stora lån att prata med banken. Du bör då förhandla om att låsa räntan och eventuellt samtidigt även höja amorteringen om man har ekonomisk möjlighet till detta.

Idag har till exempel Nordea räntor för bolån med räntetak på 1,89%. Räntetaket för 2 år är 1.99% och för 5 år 2,47%. Detta är något som kan förändras så man behöver alltid kontakta sin bank för aktuell information om just sitt lån och vilka möjligheter man har till att förbättra sin ekonomiska situation.

Spara pengar och skaffa en buffert

Om man inte har en buffert är det hög tid att börja med ett sparande. Bor man i hyresrätt behövs inte så stor buffert men bor man i villa så behöver man tänka en längre tid framåt.

Ett tips är att se över sin budget och räkna på 3 månaders utgifter för hyresrätt och bostadsrätt och cirka 6 månader för villa och sedan spara det i en buffert.

Främsta anledningen till att man bör ha 3 eller 6 månaders buffert är att det kan ta tid att få pengar från försäkringskassa eller a-kassa om något skulle hända med jobb eller sjukdom. Om man då har en buffert kan man känna sig betydligt tryggare om olyckan är framme och man står utan inkomst en period.

Hur ser andra storbanker på utvecklingen?

SBAB har tidigare i år varnat för att vi kan vänta en ny 90-talskris. Detta för att man sett likheter i att svenskar har skuldsatt sig mycket och nyproduktionen är hög på bostäder.

2016 infördes amorteringskravet och det gjorde att bostadsförsäljningarna i Sverige påverkades negativt. Detta har dock återhämtat sig men i Stockholmsområdet finns fortfarande problemet kvar.

Prognosen SBAB har lämnat bygger på att reporäntan börjar höjas successivt under 2019 och att den rörliga boräntan kommer ligga på kring 2,5 % för 2 år och cirka 3,4 % för 5 år. Generellt sett är det helt naturligt att bopriserna går ner när räntorna går upp precis som att priserna stiger när räntan är låg. SBAB har förutspått att fram till 2022 kommer bopriserna falla med cirka 9 procent.

“Oron för fortsatta boprisfall, vart räntorna är på väg och det kraftiga fallet i antalet påbörjade bostäder riskerar att framkalla överreaktioner på bostadsmarknaden. Detta är viktigt att beakta innan ytterligare åtgärder övervägs för att minska tillväxten i hushållens bolåneskulder. Detta oavsett om det handlar om nya makrotillsynsåtgärder eller andra åtgärder.”
Robert Boije, chefsekonom på SBAB.

SBAB har även vägt in det låsta politiska läget i Sverige i sin senaste prognos vilket får den offentliga konsumtionen att växa svagt under nästa år. Det väntas att BNP endast kommer växa med 1,3% under 2019 och att det påverkas bland annat av nedgången av bostadsinvesteringar och en svagare omvärldsutveckling.

Konjunkturinstitutets Konjunkturbarometer som publicerades i slutet av November visade för övrigt också den lägsta nivån sedan 2016 och stödjer därmed en sådan prognos. Financer kommer givetvis fortsätta följa utvecklingen på bostadsmarknaden och informera om tecken och tendenser som kan ha betydelse för dig och din privatekonomi.