Financiamento de imóvel

O financiamento de imóvel é uma modalidade de crédito destinada a quitar parte do valor do imóvel desejado pelo cliente para que ele possa comprá-lo.

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O que é financiamento de imóvel?

O financiamento imobiliário é uma linha de crédito de longo prazo oferecida por instituições financeiras, bancos públicos ou privados, destinadas a aquisição de imóveis (casa ou apartamento) novos ou usados, em construção ou um terreno, para fins habitacionais ou de comércio, para qualquer pessoa que seja maior de 18 anos, sem restrição ao crédito e com capacidade financeira de pagamento.

Requisitos do financiamento imobiliário

  • Maioridade civil
  • Ter meios de comprovar renda
  • Não ter cadastro em órgãos de restrição ao crédito

Como funciona o financiamento da casa própria?

Comprar um imóvel à vista pode ser uma realidade distante para a maioria das pessoas, mas não impede de realizar o sonho da casa própria.  O financiamento imobiliário é um tipo de contrato com uma instituição financeira que viabiliza a compra de um imóvel ainda que você não tenha recursos suficientes para pagá-lo. Por meio do financiamento imobiliário, é possível você adquirir a sua casa própria com até 35 parcelas a serem pagas.

Graças as oportunidades de financiamento imobiliário oferecido pelos bancos, milhares de brasileiros conseguiram realizar o sonho de comprar a casa própria. Os pacotes de financiamento imobiliário oferecidos pelos bancos privados e públicos facilitam a aquisição de imóvel com taxa de juros menores e forma de pagamento acessível, o que faz com que seja uma boa alternativa para quem está em busca de sua casa própria.

Como funciona o financiamento de imóvel?

O financiamento de imóvel é um contrato de crédito fornecido por instituições financeiras com a finalidade de aquisição de imóvel. Ou seja, é uma modalidade de empréstimo para quem deseja comprar um imóvel, mas não possui dinheiro suficiente para comprar. No financiamento de imóvel, o particular deve comprovar qual é o imóvel que deseja comprar e a quantia disponível para dar de entrada, se for o caso. É uma linha de crédito mais burocrática que as outras devido a sua finalidade.

Antes de fazer um financiamento de imóvel, o particular passa por uma aprovação pela instituição financeira. O banco leva em consideração o score do indivíduo, o imóvel que deseja comprar e a capacidade de pagamento. Depois da aprovação no  financiamento de imóvel, o banco paga ao vendedor do imóvel o valor do pedido do financiamento, o qual pode ser a quantia total do imóvel ou apenas uma parte de seu valor. É por conta disso que o financiamento de imóvel é uma ótima solução para quem não tem dinheiro suficiente para comprar um imóvel à vista.

A partir de então, a pessoa deverá pagar parcelas ao banco por um determinado período para quitar o crédito cedido pelo banco. No entanto, a propriedade já é vinculada com a pessoa que fez o pedido de financiamento. Em outras palavras, a pessoa é reconhecida legalmente como a proprietário do imóvel, podendo, inclusive, já utilizar o bem. A única restrição ao cliente é de negociar o bem a terceiros até que seja feita a quitação do financiamento.

Como financiar um imóvel

  1. Atenda os pré-requisitos: Sem preencher os requisitos exigidos, o seu pedido de financiamento do imóvel será rejeitado pela instituição financeira. Normalmente, é necessário comprovar a maioridade civil, ou seja, ser maior de 18 anos, possuir renda suficiente para demonstrar sua capacidade de quitar as prestações e, por fim, mas não menos importante, não ter o seu nome incluído em órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA entre outros).
  2. Faça a simulação do financiamento: Para encontrar o melhor financiamento de imóvel, é recomendado que o particular faça simulação em diferentes instituições bancárias para descobrir quais oferecem as melhores condições de financiamento. Cada instituição bancária possui suas particularidades ao oferecer financiamento de imóvel, o que significa que as taxas de juros e condições de pagamento mudam de acordo com a instituição financeira. Escolha o banco com as melhores condições de financiamento para você, ou seja, taxa de juros menores, valor suficiente para a sua necessidade e boa duração de contrato.
  3. Compareça ao banco: Diferente de outros tipos de empréstimos menos burocráticos, como o empréstimo pessoal, o financiamento de imóvel é mais burocrático e necessita da demonstração de diferentes documentos pelo particular. Por conta disso, não é possível cumprir todas as etapas do processo de concessão de empréstimo apenas pela internet. A boa notícia é que a maioria dos bancos permite a simulação do financiamento do empréstimo online. Dessa forma, você preencherá os campos solicitados e poderá ter uma ideia do valor que o banco disponibilizará para você no financiamento. Após escolher o banco, verifique a agência mais próxima a você e converse com o gerente.
  4. Faça o cadastramento: O pedido de financiamento de imóvel requer o preenchimento inicial de dados pessoais para que a instituição financeira possa fazer uma análise de crédito. Normalmente, é necessário levar para a instituição financeira documentos, como RG e CPF, originais e cópias, comprovante do estado civil e comprovante de renda. Se o particular tiver status de união estável ou casado, também é necessário levar os documentos do companheiro. Os outros documentos são solicitados após o início da solicitação de financiamento, a qual entraremos em pormenores mais abaixo.
  5. Análise de crédito: Após a entrega de sua documentação inicial na instituição bancária escolhida, as suas informações passaram pela análise de crédito. Na análise de crédito, o banco confirma as suas informações, verifica se o seu nome é cadastrado na lista de restrição ao crédito, e análise a sua renda é suficiente para quitar a dívida do financiamento. É do interesse do banco que você cumpra a sua obrigação no futuro, por isso cada aspecto é levado em consideração antes da pré-aprovação do financiamento. Geralmente, o valor do financiamento concedido não pode comprometer mais do que 30% de sua renda em suas parcelas.
  6. Avaliação do imóvel: O processo de financiamento de imóvel é burocrático, não sendo concluído na sua primeira visita ao banco. Você deverá apontar qual é o imóvel que você deseja financiar e o seu valor, o qual passará por uma avaliação feita pelo próprio banco para confirmar o valor demonstrado por você. O prazo do laudo é de aproximadamente 15 dias para ser concluído. É nesse momento que o banco também analisa outros documentos pertinentes ao vendedor para certificar-se que o imóvel não tem nenhuma pendência judicial ou legal.
  7. Assinar o contrato: Depois da confirmação do valor, bem como de outros detalhes sobre o imóvel, o banco entrega o contrato para ser assinado por você e o seu vendedor. Esse contrato deve ser registrado em um Cartório de Registro de Imóvel, o qual torna você legalmente reconhecido como o proprietário do imóvel. Para registrar o imóvel, é necessário que você pague o valor correspondente na tabela. O custo do registro do imóvel varia de acordo com cada estado e de acordo com o valor do imóvel. Além disso, também incide o ITBI, Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel.
  8. Pagar as parcelas: A partir desse momento, você deverá cumprir o financiamento imóvel nas formas e condições estabelecidas no contrato. Como o financiamento de imóvel é uma linha de crédito de longo prazo, as parcelas do financiamento poderão durar até 35 anos. Se você quiser quitar o financiamento de imóvel antes, você deverá entrar em contato com o banco para se informar do valor total da dívida, com a cobrança dos juros proporcionais, atualizado para a nova data de liquidação. O valor do financiamento pode ser pago com moeda nacional ou saldo do FGTS.
  9. Registrar o termo de quitação: Por fim, após cumprir o contrato de financiamento de imóvel, a instituição financeira emite o termo de quitação de imóvel. Este documento é a prova legal de que você concluiu o contrato, não recaindo sobre o seu imóvel qualquer pendência financeira com o banco. Através do registro do termo de quitação de imóvel no Cartório de Registro de Imóvel, você poderá solicitar a averbação da quitação na matrícula do imóvel, o que possibilita a transação do bem para terceiros.

Diferença entre financiamento pré-fixado e pós-fixado

No financiamento imobiliário, como em outros créditos a longo prazo, o cliente deve escolher entre as opções de juros pré-fixado ou pós-fixados. A escolha entre as opções de juros devem ser feitas com atenção, uma vez que elas geram grande impacto nas parcelas de pagamento do contrato.

Os termos”pré-fixado” e “pós-fixado” são referentes a correção monetário do financiamento. Isto significa que há diferente formas de calcular a taxa de juros que incidem nas prestações de seu financiamento.

  • Juros pré-fixado: as taxas de juros são definidas previamente no contrato, ou seja, o cliente saberá exatamente a quantia que pagará em cada parcela.
  • Juros prós-fixado: isto significa que a taxa de juros varia durante o contrato de acordo com os índices de inflação, não sendo fixas.

A escolha do financiamento pré-fixado ou pós-fixado depende da situação econômica do país e do perfil do cliente. É aconselhável que o consumidor compare a taxa de juros nominal oferecidas em cada opção, bem como analise a taxa de inflação atual. Em tempos de crise econômica, os índices de inflação aumentam e, consequentemente, o juros pós-fixados aumentariam consideravelmente as parcelas do financiamento, enquanto o juros pré-fixado seria uma boa opção.

Documentos para o financiamento de imóvel

Cadastro de financiamento:

  • RG e CPF originais e cópia
  • Certidão de casamento ou união estável
  • Comprovante de endereço
  • Comprovante de renda: extrato bancário, imposto de renda, holorites, etc
  • Certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos Federais e à Dívida Ativa da União
  • Cópia do CTPS, extrato de cada conta do FGTS e autorização para movimentação de conta vinculada junto ao FGT, para quem financiar com os recursos do FGTS
  • Certidão negativa de propriedade sobre bens imóvel, exigido em financiamentos com o FGTS ou pela Minha Casa, Minha vida.

Atenção: É indispensável o comprovante de renda, seja você um trabalhador assalariado ou informal.

Na hipótese de se enquadrar como trabalhador assalariado, junte o holorite. Por sua vez, para trabalhadores autônomos, o imposto de renda, contrato de prestação de serviço ou declaração de sindicado da categoria são formas de comprovar a renda. Por sua vez, os trabalhadores informais podem comprovar a renda de outras formas, conforme a exigência do gerente.

Documentos do imóvel

  • Título de propriedade com o respectivo registro
  • Certidão dominial vintenária
  • Certidão negativa de ônus reais
  • Certidão negativa do IPTU

Após a pré-aprovação do financiamento, o cliente deverá levar documentos relativos ao imóvel para que a instituição financeira verifique se o imóvel está regularizado e, consequentemente, passível de ser financiado. É de interesse do banco a situação legal do imóvel, uma vez que no caso de inadimplência do cliente, o banco passa a possuir o imóvel.

Documentos do vendedor:

  • RG e CPF, originais e cópia
  • Certidão de casamento ou união estável
  • Certidão negativa de interdição, tutela e curatela
  • Certidão negativa de ações cíveis e criminais
  • Certidão negativa de ações trabalhistas
  • Certidão negativa de protesto
  • Certidão negativa de execuções fiscais estadual e municipal
  • Certidão negativa de quitação de tributos federais

A instituição financeira também requer os documentos dos vendedores para prosseguir com o financiamento. O vendedor deve demonstrar que é, de fato, o proprietário do imóvel, bem como que não está pendente com a justiça. Quando vendedores são credores de dívida trabalhista, por exemplo, a justiça pode penhorar o imóvel, ainda que comprador já tenha adquirido o imóvel.

Atenção: É possível que outros documentos sejam exigidos pela instituição financeira. Entre em contato com o gerente do banco. Além disso, também é uma opção contratar uma assessoria ou despachante para facilitar a juntada dos documentos.

Vantagens de Financiar um imovel

  • O imóvel pode ser utilizado imediatamente por quem comprou por financiamento
  • Pagamento das prestações a longo prazo em até 35 parcelas
  • Não precisa ter o valor total à vista para adquirir o imóvel
  • Possibilidade de utilizar o FGTS como entrada para comprar o imóvel
  • O imóvel pode servir como fonte de renda extra para a família
  • A casa própria propicia mais segurança e conforto para sua família
  • Economiza dinheiro no orçamento pela desnecessidade de pagar aluguel

Simulador de financiamento imobiliário

Não deixe de comparar as taxas de juros, condições e formas de pagamento em diferentes instituições bancárias. Através dos simuladores de financiamento imobiliário, você pode saber previamente mais detalhes das condições do financiamento desejado. O simulador de financiamento imobiliário é fácil e rápida de utilizar, bastando que você preencha os campos com as informações de seus dados e do financiamento desejado.

Bancos que oferecem simulador de financiamento imobiliário online, sem qualquer obrigação: Caixa Econômica Federal, Bradesco, Banco do Brasil, Itáu e Santander.

Autor Mariana Braga Dias

Uma advogada que se interessou pelo mundo das finanças e decidiu ajudar as pessoas a organizarem as suas vidas financeiras.

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Publicado: junho 14, 2017
(Última atualização: junho 27, 2020)