Сравните ипотечные кредиты и найдите лучший займ для покупки квартиры или дома

Ипотечный кредит является незаменимым кредитным продуктом, который позволяет вам купить собственную квартиру или дом. На этой странице вы можете легко сравнить различные ипотечные кредиты с помощью всего нескольких кликов.

Узнайте о кредите от Жилстройсбербанка

Что такое ипотечный кредит?

Ипотека – вид кредита, при котором заемщик получает кредит на покупку недвижимости и при этом закладывает приобретаемую недвижимость или находящееся в его собственности недвижимое имущество. Для кредитора такой залог является гарантией возврата кредита. Таким образом, подписывая договор ипотечного залога, вы получаете деньги на покупку недвижимости и ежемесячно выплачиваете кредитору сумму, обозначенную в договоре.

Если вы не сможете оплачивать свои обязательства по кредиту и тем самым нарушите условия договора, то банк становится собственником недвижимости и может ее продать, чтобы вернуть свои деньги. Сам предмет залога – в данном случае недвижимость, принадлежит заемщику, однако право распоряжения принадлежит банку. Кроме того, нарушение условий кредитного договора отрицательно отразится на вашей кредитной истории и вы не сможете получить другие кредиты.

Самый распространённый вариант использования ипотеки в Казахстане это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жильё, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Благодаря залогу ипотечный кредит является более безопасным для кредитора. Поэтому суммы по ипотечному кредиту выше, а процентные ставки значительно ниже, чем по беззалоговому кредиту или потребительскому кредиту.

Оформить ипотечный займ можно на любой вид недвижимости:

  • первичное жилье
  • квартиру на вторичном рынке
  • частный дом
  • коттедж или дачу.

При оформлении ипотеки необходимо обратить внимание на следующие факторы:

  1. Величина первоначального взноса
  2. Максимальная сумма займа
  3. Размер комиссий. Есть варианты оформления без комиссий
  4. Количество страховок при оформлении договора
  5. Условия досрочного погашения
  6. Максимальное время просрочки, после которого банк вводит штрафы и санкции
  7. Возможность получить отсрочку при непредвиденных обстоятельствах
  8. Условия оформления ипотеки без подтверждения дохода, если вы получатель «серой» зарплаты.

Оценка недвижимости

Прежде чем выдать кредит под залог недвижимости на первом этапе предлагаемое имущество проверяют на соответствие банковским требованиям. Далее проводится экспертиза отчета оценщика. Если замечаний нет, решается вопрос о предоставлении кредита.

Согласно закону об ипотеке, заемщику дается право выбора оценщика и страховой фирмы. Однако на практике банк сам определяет круг оценочных компаний, услугами которых может воспользоваться клиент.

Стоит отметить, что банки при рассмотрении кредитной заявки и определении залоговой стоимости занижают стоимость недвижимости и применяют  скидку (дисконт). В нее закладываются риски. По квартирам размер скидки колеблется от 10 до 30%. Например, оценщик дает рыночную стоимость квартиры 20 миллионов тенге, при этом банковский дисконт составляет 20%. Тогда залоговая стоимость недвижимости составит 16 миллионов тенге, а значит размер ипотечного кредита под залог квартиры не превысит данную сумму.

Заключение договора

При заключении договора необходимо внимательно изучить все пункты, прописанные крупным и мелким шрифтом, тщательно  вникая во все детали. Проверьте чтобы в договоре не было пункта, что банк в одностороннем порядке без участия заемщика вправе изменять условия договора, процентные ставки, вносить дополнения и поправки. Все комиссии должны быть четко прописаны в договоре.

Ставки вознаграждения

Ставку можно выбрать фиксированную на весь срок ипотеки или плавающую. При фиксированной ставке ее размер прописывается в договоре, и меняться уже не должен. Изменения могут быть в будущем, но они должны быть согласованы сторонами и закреплены дополнительным договором.

При плавающей ставке вознаграждения в договоре должны быть отражены такие нюансы, как сроки, периодичность и порядок ее изменения. Например, когда процент зависит от курса иностранных валют, это обязательно должно быть отражено в документе.

График платежей

Клиент должен погашать ипотечный  кредит ежемесячно равными суммами. В эту сумму входит часть долга плюс проценты за пользование кредитом (аннуитет). Обязательно обратите внимание на этот пункт, перед тем как поставить подпись в договоре. Важно, чтобы график платежей был оформлен отдельным документом и заверен подписью и печатью уполномоченных лиц.

Существует два типа платежей по ипотченому кредиту:

  • kodulaenu võtmineАннуитет – все платежи по кредиту будут одинакового размера в течении всего кредитного срока. При этом часть суммы аннуитетного платежа, идущая на погашение основной суммы кредита постепенно растет, а часть суммы идущая на погашение процентов снижается. Например рассмотрим случай если ваш ежемесчный платеж по ипотеке равен 100 тысяч тенге. Вначале большая часть этой суммы (например – 80 тысяч тенге) будет идти на погашение процентного вознаграждения, а меньшая часть (например – 20 тысяч тенге) пойдет на погашение основного долга. Таким образом, вначале вы выплатите банку все обязательства по процентным вознаграждениям, а потом погасите основной долг. Но при этом каждый месяц вы будете платить одну и ту же сумму.
  • Погашение равными долями (дифференцированный платеж) – платежи будут более высокими вначале, но будут постепенно снижаться в течении всего кредитного срока. При таком способе на равные части делится не весь долг по кредиту, а только та сумма, которую брал заемщик в кредит. Проценты начисляются каждый месяц на остаток основного долга.

В обоих случаях проценты начисляются на остаток основного долга.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Если у вас появится возможность досрочно выплатить ипотеку, то вы имеете на это право, что тоже должно быть отмечено в договоре. В некоторых банках есть штраф за досрочное погашение. Но, как правило, мораторий длится порядка 6 месяцев, после этого срока вы можете досрочно погасить весь кредит без штрафных санкций.

Штраф за нарушение условий договора

Если заемщик допустит просрочку платежа, то за это начисляется пеня. Обратите внимание, оставляет ли банк за собой право повышать процентную ставку за просрочку. Вы можете не заметить этот пункт, а потом окажется, что вам нужно будет оплатить пеню за один день просрочки.

Страхование недвижимости

Обязательным пунктом договора ипотечного займа является страхование недвижимости, предоставляемой в залог.  В данном случае страхование недвижимости выступает гарантией для банка (кредитора) при рисках: повреждения, уничтожения, утраты недвижимости в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, стихийных бедствий и иных форс-мажорных обстоятельств. Предположим, что дом, приобретенный по ипотечному займу сгорел, либо стал непригодным для жизни из-за недочетов при постройке (поплыл фундамент, появилась огромная трещина в стене), но погашать кредит все равно придется. Страховка как раз нужна чтобы заемщику, который и так остался без недвижимости, не пришлось еще и выплачивать кредит.

Подобное требование банка о необходимости страхования ипотечного займа обосновано, поскольку это гарантия покрытия непредвиденных рисков банка при выдаче заемщику значительной суммы денег.

Однако в случае требования банком оформления договора страхования в определенной страховой организации заемщик (залогодатель) вправе отклонить предложение и застраховать объект недвижимости в приемлемой для себя иной страховой компании. Банк может потребовать страховку, но не может ограничить заемщика (залогодателя) заставить страховать объект в какой-то определенной страховой организации (поскольку это нарушение банковского законодательства Республики Казахстан).

Если имеются созаемщики, возможно потребуется личное страхование с каждым из них пропорционально их участию в погашении займа.

Расторжение договора и форс-мажор

Обратите особое внимание на такой пункт договора как право банка на расторжение ипотечного договора и требование полного погашения суммы займа. Как правило, это происходит, если клиент регулярно нарушает сроки выплат. У заемщика вообще могут забрать недвижимость. В этом случае он теряет выплаченный банку заем, проценты и остается без жилья.

Может ли банк забрать единственное жилье, являющееся залогом по ипотеке? Данный аспект регулируется статьями 317-321 Гражданского кодекса РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». В то же время особенности внесудебной реализации залога могут регулироваться договором о залоге. Банк получит право на внесудебную реализацию жилья, если это оговорено договором, который подписывал залогодатель.

Имейте ввиду, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что недвижимое имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Аренда или покупка жилья: что выгоднее?

Об авторе

Оставайтесь на связи с Financer.com

Следите за нами на Фейсбуке