Ипотека или аренда – что выгоднее в 2024 году

Ипотека или аренда – неправильный выбор грозит серьезными финансовыми потерями. Эксперты Financer.com взвесили все плюсы и минусы в реальных цифрах, чтобы продемонстрировать верный способ принять решение.

Содержание

Так что же лучше: ипотека или аренда?

У сторонников каждого варианта своя правда:

«Аренда – это деньги в «никуда», — говорят одни, напирая на право собственности. Через 10 – 20 лет кредита у вас не будет никаких долгов, не будет необходимости каждый месяц отдавать куда-то деньги, зато будет собственная квартира. Вашим результатом становятся: свобода и собственность. Но в долгосрочной перспективе.
«Ипотека – это бешеные переплаты», — возражают другие. Семье постоянно приходится экономить вместо того, чтобы жить в свое удовольствие. Арендный платеж проще подобрать в рамках приемлемого размера, и еще останутся деньги на развлечения или инвестиции.

Что ж, давайте разбираться.

Плюсы и минусы ипотеки

Перед принятием решения важно понимать, какие реально плюсы и минусы есть у ипотечного займа. И какие действительно играют роль в вашем случае. Потому что все очень неоднозначно.

Плюсы ипотеки

Жилье в собственности
Ипотечные взносы – плата в счет вашей собственности. Через 10 лет аренды вы останетесь с пустыми руками. Через 10 лет, погасив кредитный долг, получите собственную квартиру/дом + избавитесь от необходимости постоянно кому-то платить.
Проще договориться при проблемах с деньгами
Потеря работы, утрата трудоспособности по здоровью – это законные поводы запросить ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев без штрафов и дополнительных комиссий. Договориться на полгода с владельцем арендного жилья получится вряд ли.
Стабильность
У владельца в любой момент могут измениться планы, и вас попросят съехать. С собственной квартирой таких проблем не бывает.
Полная свобода действий
В арендованных апартаментах часто приходится согласовывать даже экстренный ремонт (замену сантехники и т.д.). Некоторые владельцы вообще запрещают менять что-либо без согласования (и их тоже можно понять).

У одного из менеджеров Financer.com была пару лет назад неприятная ситуация, когда квартиру затопили соседи сверху.

Оказалось, что квартиру сдавали. И жильцы не один раз говорили владельцу о необходимости заменить трубы – старые буквально рассыпались. Хозяин жилья на предупреждения наплевал, а в итоге арендаторам пришлось пройти через целую серию неприятных разговоров с соседями, которые, естественно, пришли разбираться к тем, кто жил в злосчастной квартире.

Минусы ипотеки

Переплата по сравнению с изначальной стоимостью квартиры
На длинном горизонте частично съедается инфляцией. Но играет серьезную роль, если вы действительно можете позволить себе накопить на квартиру.
Утрата жилья при просрочках
Один из ключевых минусов ипотеки. Если с деньгами возникнут проблемы, можно лишиться жилья.
Необходимость иметь первый взнос
Существуют ипотечные программы без первоначального взноса. Но их мало, они предлагаются только в конкретных новостройках и, как правило, имеют достаточно высокую ставку.

Аренда – плюсы и минусы

Арендное жилье также невозможно однозначно отнести к плохим или хорошим вариантам.

Плюсы аренды

Меньше расходы
В 90% случаев арендный платеж обычно действительно меньше ипотечного. Кроме того, арендатору не приходится копить большой первоначальный взнос – для заключения арендного договора потребуются только классические «3 суммы» (за первый и последний месяц + комиссия агенту).
В любой момент можно переехать
Сменили место работы? Хотите более дешевое или более комфортное жилье? Арендатор может найти более удобный вариант и переехать хоть в тот же день. С ипотечной квартирой это, увы, не получится. Технически ее можно продать, но в любом случае на такой «прожект» уйдет не одна неделя. Да и мало кто захочет полностью обживаться на новом месте.
Проще ситуация с долгами
Психологически проще. Плюс ипотеки – возможность отсрочить платеж. Плюс аренды – возможность молча выбрать более дешевый вариант, не разбираясь с «бумажками», или взять кредит.

Просмотрим на минусы аренды.

Минусы аренды

Надзор и неадекватные владельцы
Опубликованы сотни историй о том, как владельцы приходят в неурочное время, даже роются в вещах арендаторов. Не всегда подобную неадекватность можно распознать сразу.
Это действительно деньги «в никуда»
На горизонте более 5 лет подобные траты уже становятся существенными. Одно дело, когда жилье арендуется на год-два (чтобы встать на ноги или дождаться наследства), но отдавать сотни тысяч постороннему человеку довольно обидно.
Особенно, если в процессе вы вкладываетесь не только в аренду, но и в ремонт и меблировку.
Невозможность устроить жилье под себя
Немногие владельцы разрешают жильцам сделать ремонт по своему вкусу. И это резонно. Если вы решите внезапно съехать, сдать в аренду квартиру с экзотическими обоями или мебелью будет непросто. Квартира скорее потеряет в цене, чем приобретет.

Самый главный вопрос – а если беда?

По статистике, каждые 10 – 15 лет у любого человека происходит крупный финансовый форс-мажор. Незапланированные траты, увольнение, смена работы и т.д.

И это основной вопрос при решении, что выгоднее – ипотека или аренда.

Казалось бы, минусы ипотеки тут существеннее – ведь взнос выше.

НО!

Заемщик может подать на кредитные каникулы, запросить рефинансирование по меньшей ставке, объявить себя банкротом. Вариантов множество. И в любом случае вы защищены законом. А если это единственное жилье, его в принципе не могут отобрать.

В ситуации с арендной недвижимостью вы не защищены ничем. Можно договориться, но только на небольшую отсрочку. И формально владелец жилья имеет право выкинуть вас в любой момент, даже при просрочке в 1 день.

Поэтому, в плане уверенности, ипотека, конечно, выигрывает у аренды.

Считаем в цифрах, что выгоднее

Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Киеве со средней арендной стоимостью 25.000 гривен в месяц и средней стоимостью 2.700.000 гривен.

Пример №1

Первоначальный взнос: 1 млн. грн.
Кредит под 17% годовых
Сумма займа: 1 700 000 грн.
Срок: 10 лет
Ежемесячный платеж: почти 40.000 гривен (максимально)
Переплата: порядка 2,5-3 млн. грн.

Через десять лет заемщик отдаст порядка 4 500 000 грн. в зависимости от его кредитной дисциплины и досрочных взносов.

За десять лет аренды придется заплатить те же 3 миллиона. Однако эти деньги будут просто отданы хозяину недвижимости, а сам заемщик так и останется без жилья.

А ведь цены на недвижимость за 10 лет серьезно вырастут. Плюс, сами средства из-за инфляции немало обесценятся.

Пример №2

Первоначальный взнос: 1 млн. грн.
Кредит под 17 % годовых
Срок: 20 лет
Ежемесячный платеж: порядка 30.000 гривен (максимально)
Переплата: порядка 4 млн. грн.

Через двадцать лет вы в целом отдадите порядка 5,7 миллиона и станете владельцем квартиры.

А за аренду отдадите те же 6 000.000 грн. Однако разницу между арендной платой (25 000 грн.) и платежом по кредиту (30 000 грн. в первые годы) можно откладывать на депозит (например, под 13% годовых). Это позволит накопить за 20 лет порядка 2 миллионов своих средств с процентами.

Эти деньги можно использовать для первоначального взноса, однако не забываем, сколько мы за 20 лет отдадим арендодателю жилья (другими словами, потеряем).

Что это значит?

Вопреки распространенному заблуждению, чем меньше возможность внести серьезный первоначальный взнос, тем БОЛЕЕ выгодной становится ипотека по сравнению с арендой.

Как раз, если на руках есть более 60% стоимости квартиры, можно задуматься о том, чтобы подкопить и взять недвижимость целиком.

Хотя с учетом инфляции, скачков цен и прочих рисков гарантий все равно никаких. Но в ситуации, когда вы можете финансово потянуть ипотечные платежи, а взнос можете внести только минимальный, ипотека в итоге зачастую оказывается выгоднее в долгосрочной перспективе.

Когда стоит выбрать аренду

У вас нет средств на первоначальный взнос (от 10% стоимости жилья)
Вы не планируете долго оставаться в данном районе или часто переезжаете

Когда стоить выбрать ипотеку

Вы не собираетесь переезжать в ближайшие 10 – 20 лет
У вас есть первоначальный взнос и возможность вносить ежемесячные платежи согласно предложению банка

Что касается стабильности – это очень индивидуальный вопрос.

Эксперты Financer.com оценивают кредиты, как более стабильный вариант. Хотя бы потому, что доводить дело до суда банковские организации очень не любят, а с учетом действующих законов (об кредитных каникулах, о коллекторах, о субсидиях для многодетных семей) положение заемщиков стало вполне защищенным.

Простая инструкция для оценки выгоды

выберите варианты квартир/домов для съема и покупки.
сравните ипотечные варианты.
рассчитайте ежемесячный взнос.
обязательно оцените, стоит ли вам брать ипотеку.
оцените разницу двух вариантов – выплата займа против съемного жилья с регулярным взносом дополнительных средств на счет.

Обратите внимание! Согласно психологическим исследованиям, людям проще вносить обязательные платежи, чем откладывать деньги. Поэтому вариант с депозитом продолжает оставаться более рискованным. Всегда найдется, куда потратить лишние деньги.