Mutui e Prestiti Ipotecari

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Domande Frequenti

ipoteche (4)

Sono già cliente di una banca. Devo obbligatoriamente rivolgermi a loro per la richiesta di un mutuo?

Di qualsiasi banca tu sia già cliente, sei sempre libero di negoziare un accordo presso un altro istituto per avere ad esempio un tasso migliore o sollecitare la concorrenza per un’altra offerta, magari più conveniente di quella della tua banca, o più adatta alle tue esigenze. In ogni caso, non esistono vincoli che ti possano impedire di considerare ulteriori proposte rispetto a quanto prospettato dalla tua banca storica.

Per avere un mutuo ipotecario, è obbligatorio possedere il 20% di capitale personalmente?

La struttura di finanziamento richiesta dalla maggior parte degli istituti di credito prevede che il richiedente disponga di un capitale proprio pari almeno al 20%, con un prestito da parte della banca dell’80%.

Alcune banche possono accettare di coprire fino al 90% del totale richiesto, con un apporto di capitale proprio del 10%. Tuttavia ciò determina spese più pesanti, dato che il debito stesso è più ingente.

Tasso fisso o variabile: quali sono le differenze?

Il primo è fissato quando ti erogano il mutuo e rimane lo stesso per tutta la durata del mutuo; inoltre è collegato al parametro di riferimento Irs (interest rate swap).

Il tasso variabile è invece calcolato sulla base di parametri di riferimento, i cui valori possono variare nel tempo. Questi parametri sono l’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) e l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), a cui si aggiunge lo spread (ovvero il costo che la banca aggiunge al tasso di riferimento), per il calcolo del tasso annuo nominale effettivo.

Perchè per la stipula di un mutuo è necessario ricorrere a un notaio?

Ai sensi della normativa in materia, il mutuo deve essere stipulato sotto forma di atto pubblico, con la presenza di un notaio. Questa formalità è richiesta dalla legge, sia per poter iscrivere l’ipoteca sull’immobile, sia per attribuire all’atto pubblico il requisito di “titolo esecutivo”. L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto!

Prestito ipotecario: ecco cosa devi sapere

Un mutuo ipotecario è un prestito garantito da beni immobili di proprietà del mutuatario, in cui egli concede al mutuante un pegno sulla loro proprietà.

L’ipoteca sul bene vigerà fino al completo rimborso del debito, per poi estinguersi con esso.

Le parti coinvolte sono:

  • Colui che richiede il prestito (detto mutuatario)
  • Il soggetto che concede il presto (detto mutuante)
  • Il notaio (necessario per l’iscrizione ipotecaria)
La spesa del notaio può incidere sensibilmente sul costo del prestito ipotecario: ricorda che la sua parcella sarà calcolata non sull’importo del prestito, bensì sul valore dell’iscrizione ipotecaria.

Le basi dei prestiti ipotecari

I mutui ipotecari sono una parte fondamentale e vitale delle transazioni immobiliari.

Poiché le persone di rado dispongono delle risorse liquide immediate per l’acquisto di un immobile, capita frequentemente che prendano in prestito buona parte del denaro necessario a concludere l’operazione.

Visto che il soggetto erogatore, in cambio del finanziamento, si aspetterà di ricevere indietro il capitale più la quota interessi attraverso  un rimborso rateizzato, il richiedente ha bisogno di fornire garanzie per il suo investimento.

🏠Ecco perché l’immobile oggetto della transazione e lo strumento di garanzia più sicuro per il creditore, e allo stesso tempo più comodo per il mutuatario.

Il funzionamento dell’ipoteca

L’ottenimento di un mutuo ipotecario, è contestuale alla sottoscrizione della promessa di rimborsare l’importo preso in prestito, secondo i termini del contratto.

Affinché vi sia un’ipoteca, la legge prevede la presenza di alcuni requisiti:

  • Costituzione: è necessaria l’espressa volontà del creditore di avvalersi di questa garanzia reale.
  • Iscrizione dell’ipoteca: l’effettiva costituzione dell’ipoteca è subordinata all’iscrizione della stessa nei registri immobiliari, ai fini di darne pubblicità.
N.b. Un bene può essere gravato da più ipoteche, facenti capo a crediti diversi. L’ordine viene stabilito attribuendo a ciascuna un numero progressivo, chiamato grado: in caso di vendita forzata, il ricavato soddisferà i creditori a seconda del grado attribuito.

Valutazione delle capacità finanziarie del creditore

💶La società finanziaria o l’istituto bancario, dovranno valutare la tua capacità far fronte all’impegno finanziario. Ti verrà perciò richiesto di:

  •  Documentare la tua situazione finanziaria (sia per quanto riguarda le attività che le passività)
  • Indicare il valore dell’immobile sul quale verrà accesa l’ipoteca

Importo del mutuo 

In Italia, è conveniente richiedere un mutuo ipotecario se l’importo supera i 30.000 €; al di sotto di questa cifra infatti, il prestito personale risulta più economico, non prevedendo ipoteche e spese notarili.

Inoltre, il prestito personale ha tempi di approvazione molto più veloci, grazie alla trafila burocratica ridotta!

I tassi di interesse del prestito ipotecario

I prestiti ipotecari si caratterizzano per i bassi tassi di interesse, se confrontati con quelli normalmente applicati per i prestiti personali: i valori sono collegati all’Euribor, un indice di riferimento calcolato su base giornaliera che determina il tasso di interesse medio all’interno dell’Eurozona.

In base al tipo di finanziamento prescelto, il tasso potrà essere:

  • Fisso. In questo caso, il tasso di interessa non cambierà nel tempo.
  • Variabile. Con questa tipologia, il tasso seguirà le variazioni dell’Euribor.

La capacità finanziaria del richiedente è invece secondaria, proprio in ragione del fatto che esiste una garanzia reale a tutela del creditore.

Oltre alle due ipotesi di tasso che abbiamo visto ora, esiste una terza via rappresentata dal Mutuo Cap: si tratta di una tipologia di mutuo sempre più diffusa, che prevede un tasso variabile ma ne blocca l’oscillazione indicando nel contratto il tasso massimo applicabile.

A tutela della banca, in questi accordi è prevista la presenza del tasso Floor, il quale rappresenta il minimo al di sotto del quale il tasso non potrà scendere.

Scegliere la proposta più adatta alle tue esigenze

Per la scelta del prestito ipotecario più adatto è bene confrontare quante più soluzioni possibile.

Tieni inoltre presente che il creditore è tenuto a fornirti il prospetto informativo europeo standardizzato (ESIS), all’interno del quale devono essere presenti le seguenti informazioni:

  • Importo e durata del credito
  • Durata
  • Tipologia di tasso d’interesse
  • Importo totale da rimborsare
  • TAEG: è un indicatore sintetico del costo effettivo e globale di un’operazione finanziaria
  • Eventuali costi extra
  • Il numero delle rate, nonché il loro importo e la frequenza di pagamento
  • Informazioni sui costi di un eventuale rimborso anticipato

Il prestito vitalizio ipotecario

Una particolare forma di prestito personale garantito da ipoteca è il prestito vitalizio ipotecario: si tratta di uno strumento finanziario destinato a soggetti oltre i 60 anni di età e titolari di un immobile, i quali possono così accedere alla liquidità per far fronte al proprio sostentamento.

A differenza dei tradizionali prestiti per pensionati, non è previsto alcun rimborso fin quando il richiedente è in vita; spetterà agli eredi provvedere con l’eventuale restituzione del capitale e interessi maturati, in un’unica soluzione.

Qualora ciò non avvenisse, il prestatore potrà rivalersi sul bene gravato da ipoteca.

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