Mutuo: ecco cosa devi sapere
Vuoi chiedere un mutuo per comprare casa o ristrutturare?
Devi conoscere bene la procedura per ottenere un prestito di tale portata.
In questo articolo ti spieghiamo cosa devi sapere e quali trucchi usare per ottenere il tuo finanziamento.
Cos’è un mutuo
Un mutuo si distingue dal prestito personale, per convenzione, in base alla quantità di denaro finanziata.
Un mutuo ipotecario è un prestito garantito da beni immobili di proprietà di chi richiede il prestito.
Con l’ipoteca si concede a chi presta il denaro un pegno sulla proprietà.
L’ipoteca sul bene è valida fino al completo rimborso del debito, per poi estinguersi con esso.
Differenza tra mutuo e prestito personale
Per l’acquisto della casa o una ristrutturazione non sempre è necessario accendere un mutuo che grava con l’ipoteca su un immobile.
Questo prodotto ha di solito condizioni più stringenti, dura molto ed è soggetto al pagamento delle spese notarili.
Un prestito personale per un importo fino a 30.000€ o, in alcuni casi, 60.000€ potrebbe offrire le condizioni ottimali di flessibilità e accessibilità a patto di contare su risparmi o altre garanzie personali.
Mutuo Fondiario
Serve per acquistare un immobile
Mutuo Ipotecario
L’ipoteca su un bene immobile serve per acquistare un altro immobile, restaurare oppure ottenere liquidità
Due tipologie di mutuo
Ipoteca sul mutuo
La garanzia per richiedere un mutuo si chiama ipoteca.
È una parola deriva dal greco antico e significa letteralmente “mettere sotto”.
La banca “mette sotto contratto” il bene immobile sul quale potrebbe rifarsi in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo.
Quando chiedi un prestito ingente per comprare casa, ristrutturare oppure ottenere liquidità, il valore dell’immobile ipotecato rappresenta la garanzia per la banca di rientrare nel prestito.
Una volta finito di pagare, la banca perde ogni diritto sul bene ipotecato.
Come funziona l’ipoteca
Per ottenere un mutuo ipotecario si sottoscrive l’impegno a rimborsare l’importo preso in prestito, secondo i termini del contratto.
Affinché vi sia un’ipoteca, la legge prevede la presenza di alcuni requisiti:
- Costituzione: è necessaria l’espressa volontà del creditore, o mutuante, di avvalersi di questa garanzia reale
- Iscrizione dell’ipoteca: l’effettiva costituzione dell’ipoteca è subordinata alla sua iscrizione nei registri immobiliari, per darne pubblicità
Attenzione!
Un bene può essere gravato da più ipoteche, facenti capo a crediti diversi. L’ordine viene stabilito attribuendo a ciascuna un numero progressivo, chiamato grado.
In caso di vendita forzata, il ricavato soddisferà i creditori a seconda del grado attribuito.
Il lessico dei mutui
Chiedere un mutuo non è una cosa semplice, a partire dal linguaggio.
Ricorda, le parti coinvolte sono:
- Mutuatario: Colui che richiede il prestito
- Mutuante: Il soggetto che concede il prestito
- Notaio: Necessario per l’iscrizione ipotecaria
Piano d’ammortamento mutuo
Il mutuante che concede il prestito in cambio riceve gli interessi oltre al capitale.
Il rimborso viene rateizzato in base alle esigenze del mutuatario.
L’ammortamento di un mutuo definisce come si restituiscono:
Capitale (il denaro) + Interessi (il costo del denaro)
A seconda della combinazione di capitale più interessi nella rata si parla di:
| Ammortamento | Capitale | Interesse |
|---|---|---|
| Francese | Crescente | Decrescente |
| Italiana | Costante | Decrescente |
| Flessibile | Separato | Separato |
I costi del mutuo comprendono:
- Spread, il guadagno della banca
- Costo del denaro, di solito l’Euribor
- Spese notarili
Lo sapevi?
La spesa del notaio può incidere sensibilmente sul costo del prestito ipotecario!
Ricorda che la sua parcella sarà calcolata non sull’importo del prestito, bensì sul valore dell’iscrizione ipotecaria.
Inoltre, se chiedi il mutuo per l’acquisto di un immobile, la parcella del notaio è doppia perché si paga a parte l’atto d’acquisto.
I documenti per l’approvazione del mutuo
Per ottenere il mutuo, è necessario convincere la banca della propria capacità di onorare il debito.
Documenti per richiedere il mutuo
Per richiedere un mutuo alla banca devi redigere una sorta di dossier che contenga tutti i tuoi dati che serviranno alla banca per stabilire se conviene prestare i soldi, e in fin dei conti, fare affari col cliente.
Dati anagrafici
- Nome
- Indirizzo
- Codice fiscale
Dati lavorativi
- Anni di anzianità
- Posizione contrattuale
- Tre buste paga
- Tre dichiarazioni fiscali
Altri redditi
- Affitti
- Rendite, alimenti
- Altri beni mobili o immobili
Spese
- Figli a carico
- Alimenti ex-coniuge
- Altri debiti
Estratto conto
L’estratto conto è la fotografia del tuo stile d’acquisto e in un certo senso di vita. Porta con te i movimenti degli ultimi mesi, così da cancellare traccia di movimenti sospetti che potrebbero dipingerti come un cattivo pagatore.
In caso di rifiuto
Perché è così importante redigere un dossier prima di chiedere il mutuo in banca?
Se la banca scopre che il potenziale cliente non offre le garanzie necessarie per onorare il debito, potrebbe segnalarlo alla centrale del rischio e così rallentare il processo di accesso al credito.
Meglio avere le carte in regola e presentare una buona situazione finanziaria all’entità che deve approvare il prestito, prima di essere penalizzati.
Importo del mutuo
L’importo del mutuo dipende dal valore dell’immobile da acquistare.
Di solito il prestito finanzia l’80% del valore dell’immobile.
Si possono richiedere mutui anche al 50% o al 70%, persino al 100%.
Cosa cambia? In gergo tecnico il Loan to Value, cioè lo scarto tra li valore dell’immobile e l’importo del prestito.
Le condizioni applicate dalla banca cambiano. Quindi il costo del denaro cresce man mano che aumenta la percentuale del finanziamento.
Ma se investi capitali tuoi, la banca offre condizioni più vantaggiose perché ha maggiori garanzie della tua solvibilità. Insomma se non pagassi le tue rate, anche tu perderesti il tuo denaro!
I tassi di interesse del prestito ipotecario
I prestiti ipotecari si caratterizzano per i bassi tassi di interesse, se confrontati con quelli normalmente applicati per i prestiti personali.
In base al tipo di finanziamento prescelto, il tasso potrà essere:
- Fisso: Il tasso di interessa non cambierà nel tempo
- Variabile: Il tasso segue le variazioni dell’Euribor
- Capped rate: il tasso è variabile ma oscilla entro dei limiti
I valori sono collegati all’Euribor, un indice di riferimento calcolato su base giornaliera che determina il tasso di interesse medio all’interno dell’Eurozona.
Floor e Cap
Sempre più spesso le banche offrono tassi variabili che si muovono all’interno di una forbice:
- il floor, la soglia minima sotto cui non scende la rata
- il cap, il tetto massimo oltre il quale non può andare
Scegliere la proposta più adatta
Per la scelta del prestito ipotecario più adatto è bene confrontare quante più soluzioni possibile.
Il creditore deve fornirti il prospetto informativo europeo standardizzato (ESIS), all’interno del quale devono essere presenti le seguenti informazioni:
- Importo e durata del credito
- Durata
- Tipologia di tasso d’interesse
- Importo totale da rimborsare
- TAEG: è un indicatore sintetico del costo effettivo e globale di un’operazione finanziaria
- Eventuali costi extra
- Il numero delle rate, nonché il loro importo e la frequenza di pagamento
E se non riesco a pagare la rata del mutuo?
Non è sempre facile fare previsioni sulle proprie condizioni economiche a lungo termine.
Specie sui mutui prima casa si possono applicare delle operazioni di salvataggio per rendere la rata più leggera.
La surroga del mutuo prima casa è la strada più battuta, consente di trasferire il debito presso un altro istituto che offra condizioni migliori. Di solito con una rata più bassa e un’estensione della durata del mutuo.
Si può richiedere la sospensione delle rate del mutuo per la prima casa contando sul supporto del Fondo di Garanzia ministeriale. In questo caso è bene valutare prima con attenzione tutte le alternative possibili.
Ricapitolando
Con il calcolatore di Financer.com puoi fare una simulazione del mutuo online.
Ma tieni presente che nel calcolo del mutuo incidono anche fattori diversi come
- Il paese di residenza o in cui si intende acquistare casa
- L’età del richiedente
- Il reddito annuo
- La durata e l’ammontare del prestito necessario
Spesso è richiesta l’accensione di una polizza assicurativa che potrebbe rappresentare un costo importante ma non senza vantaggi.
Perché per la stipula di un mutuo è necessario ricorrere a un notaio?
La legge prevede che il mutuo sia stipulato sotto forma di atto pubblico, con la presenza di un notaio. Questa formalità è richiesta per iscrivere l’ipoteca sull’immobile, sia per attribuire all’atto pubblico il requisito di “titolo esecutivo”.
L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto!
Sono già cliente di una banca. Devo obbligatoriamente rivolgermi a loro per la richiesta di un mutuo?
Di qualsiasi banca tu sia già cliente, sei sempre libero di negoziare un accordo presso un altro istituto per avere ad esempio un tasso migliore o sollecitare la concorrenza per un’altra offerta, magari più conveniente di quella della tua banca, o più adatta alle tue esigenze.
In ogni caso, non esistono vincoli che ti possano impedire di considerare ulteriori proposte rispetto a quanto prospettato dalla tua banca storica.
Per avere un mutuo ipotecario, è obbligatorio possedere il 20% di capitale personalmente?
La struttura di finanziamento richiesta dalla maggior parte degli istituti di credito prevede che il richiedente disponga di un capitale proprio almeno del 20%, con un prestito da parte della banca dell’80%. Alcune banche possono accettare di coprire fino al 90% del totale richiesto, con un apporto di capitale proprio del 10%. Tuttavia ciò determina spese più pesanti, dato che il debito stesso è più ingente.
Tasso fisso o variabile: quali sono le differenze?
Il primo è fissato quando ti erogano il mutuo e rimane lo stesso per tutta la durata del mutuo; inoltre è collegato al parametro di riferimento Irs (interest rate swap).
Il tasso variabile è invece calcolato sulla base di parametri di riferimento, i cui valori possono variare nel tempo. Questi parametri sono l’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) e l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), a cui si aggiunge lo spread (ovvero il costo che la banca aggiunge al tasso di riferimento), per il calcolo del tasso annuo nominale effettivo.
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Ti è già capitato di ricorrere a questo tipo di garanzia per ottenere liquidità o per acquistare un immobile?
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