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Mutui per la casa: trova i migliori del 2022

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Come funziona un mutuo per la casa

I mutui sono dei prestiti ipotecari.

  1. Il richiedente (mutuatario) ottiene in credito una somma di denaro,
  2. si impegna a ripagarla con gli interessi concordati con il prestatore (mutuante),
  3. e offre in garanzia (ipoteca) dei beni o delle proprietà.

L’applicazione più comune di questi prestiti è legata all’acquisto o costruzione di una casa o un altro tipo di edificio.

Differenza tra mutuo e prestito personale

Un prestito personale ti permette di richiedere una somma limitata. La maggior parte degli istituti offrono fino a 30.000€. Il saldo deve avvenire in genere in massimo 10 anni.

Banche e istituti di credito sono abbastanza flessibili e rapidi nel concedere questo tipo di prestito.

Il mutuo invece ti permette di richiedere somme più considerevoli e il saldo delle rate si dilata su tempi più lunghi.

Per contro, la banca lo concede solo in presenza di forti garanzie sulla tua capacità di ripagarlo.

Cosa sono i tassi dei mutui?

Con tassi dei mutui ci si riferisce al tasso d’interesse.

Dopo aver ricevuto i soldi del mutuo hai un debito con l’istituto di credito.

Lo ripaghi in un numero di rate concordate all’inizio, in più dovrai anche pagare un extra: l’interesse appunto.

Perché le banche chiedono gli interessi?

  1. Per giustificare il prestito. Danno dei soldi ai richiedenti, invece di investirli in qualche attività produttiva. Questo ha senso solo se questi prestiti generano un guadagno.
  2. Per compensare l’inflazione. In genere 1.000 € oggi hanno un valore superiore agli stessi 1.000 € fra 20 o 30 anni.
  3. Gli interessi non vanno tutti in tasca alla banca. Una parte va a tutti i coloro che hanno un conto con la banca e mettono i loro soldi a sua disposizione per investimenti di vario genere. Se la banca non ottiene degli interessi, avrà difficoltà a ottenere nuovo capitale.

Mutui a tasso fisso o variabile?

Tra le offerte vedrai sia mutui a tassi fissi che variabili, qual è la differenza?

Tassi fissi → L’interesse che paghi, NON cambia nel tempo. Resta sempre quello concordato in fase di attivazione del mutuo.

Tassi variabili → L’interesse che paghi, può cambiare nel tempo. Il suo valore segue l’andamento di un indice di riferimento, in genere l’Euribor. In questo caso il governo a scadenze regolari definisce un “tasso-soglia” oltre il quale scatta il tasso di usura.

Come puoi intuire i tassi fissi in genere risultano meno rischiosi. Per questo nei mutui con tempistiche più lunghe in genere l’uso di mutui a tasso variabile è meno frequente.

L’ipoteca sul mutuo

Per ottenere un mutuo devi sempre offrire dei beni in ipoteca, ovvero a garanzia del debito.

Di solito chi apre un mutuo per una nuova casa, mette la stessa come ipoteca.

In caso di mancato pagamento delle rate, l’istituto di credito potrà vendere l’immobile usato come ipoteca. A quel punto userà il ricavato per saldare il tuo debito.

A mutuo pagato la banca perde ogni diritto sull’ipoteca.

L’ipoteca vale 20 anni. Per i mutui di durata superiore, al raggiungimento di quella scadenza è necessario rinnovare l’ipoteca.

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le differenze

Il mutuo fondiario è il cosiddetto “mutuo sulla prima casa”. Si tratta di un prestito ipotecario garantito da ipoteca per l’acquisto o la costruzione della prima casa, ovvero l’abitazione in cui il mutuatario (richiedente del mutuo) pone la sua residenza.

Mutuo ipotecario è un termine più generico. Anche qui si prevede un’ipoteca a garanzia. Tuttavia lo scopo del mutuo può essere vario: l’acquisto di una casa (anche una seconda abitazione) oppure anche altre finalità.

Cosa serve per richiedere un mutuo?

Per avviare la richiesta di un mutuo dovrai fornire alla banca un rapporto con tutti i dati necessari per la tua valutazione come mutuatario, ovvero richiedente del mutuo.

  1. Essere maggiorenne e fornire un documento d’identità.
  2. Prova di residenza in Italia.
  3. Codice fiscale.
  4. Dati relativi al tuo impiego e al tuo reddito da lavoro.
  5. Dati sui redditi non lavorativi.
  6. Dati relativi alle tue spese (figli a carico, alimenti all’ex-coniuge o altri debiti).
  7. Copia degli ultimi mesi del tuo estratto conto.

Come chiedere un mutuo online

Il mutuo è un prestito, ma in genere più impegnativo. Per questo quando lo chiedi devi avere le idee chiare.
Come chiedere un mutuo online
1
Valuta di quanto hai davvero bisogno
Se sei incerto può aver senso parlare con chi si occuperà dei lavori sulla casa e in parallelo con qualche consulente della tua banca di riferimento. Non prendere accordi specifici. In questa fase vuoi piuttosto raccogliere tutte le informazioni necessarie.
2
Considera soluzioni alternative
Il mutuo è un’alternativa, ma non l’unica. Può bastarti un prestito personale? Una cessione del quinto? Di nuovo qui si tratta di avere tutte le informazioni sul tavolo prima di decidere.
3
Confronta più opzioni di muto
Puoi partire da Financer per iniziare questa comparazione online. Oltre a questo poi puoi sempre contattare in modo diretto i vari istituti di credito.
4
Scegli l’opzione più conveniente per te
Tu conosci le tue esigenze e quale livello di rischio è accettabile. In base a quello scegli l’opzione migliore per te e invia la domanda. E se per caso non va a buon fine, non arrenderti al primo rifiuto. Ogni banca usa sistemi diversi per le proprie valutazioni.

Domande frequenti sui mutui

Posso avere più ipoteche sulla stessa casa?

Sì. Lo stesso edificio può essere ipotecato più volte.

A quel punto si parla di grado dell’ipoteca. La prima che hai attivato, è quella di primo grado e così via per tutte le altre.

Ora la questione è cosa succede in caso di inadempienza nel pagamento delle rate.

I creditori dovranno procedere all’esproprio della casa ipotecata. A quel punto la venderanno e con il ricavato pagheranno i debiti pendenti, secondo il grado di ipoteca di ciascuno.

Quindi prima si salda il debito per chi ha l’ipoteca di primo grado.

Poi se resta ancora del denaro disponibile si passa al saldo del debito dell’ipoteca di secondo grado, e così via.

Quanto posso chiedere di mutuo?

Non ci sono limiti assoluti.

In genere, gli istituti di credito concedono fino all’80% del valore dell’immobile da acquistare o costruire.

Tutto dipende però dal tuo reddito, dai tuoi beni e dal valore della casa che metti come ipoteca. L’istituto di credito vuole offrirti un mutuo, è il suo business. Ma eviterà in tutti i modi di darti un prestito superiore alle tue capacità finanziarie.

Mutui giovani (o mutui under 36) cosa sono e chi può richiederli?

In genere le banche offrono condizioni vantaggiose per i prestiti ai giovani.

La logica dal loro punto di vista è che in genere chi ha meno di 36 anni:

  • non ha gravi problemi di salute,
  • e ha tutta la maggior parte della sua vita lavorativa davanti a sé.

Queste due condizioni rendono il pagamento del debito più probabile.

Per richiedere questi prestiti in genere è sufficiente la residenza in Italia e avere meno di 36 anni. Puoi approfondire l’argomento nella guida ai prestiti per giovani.

Come si calcolano gli interessi sul mutuo?

Il calcolo degli interessi sul mutuo si basa su 3 elementi:

  • il capitale finanziato (C) al mutuatario (il richiedente),
  • il tasso percentuale d’interesse (r), ovvero ****l'interesse che matura in un anno su un capitale di 100 €,
  • e la durata del finanziamento (t), in genere per il calcolo si usa il numero di anni, ma a volte si passa ai mesi (m) o giorni (g).

A questo punto il calcolo degli interessi segue questa formula:

Interessi = (Crt)/100

Se invece degli anni si usa il numero dei mesi:

Interessi = (Crm)/1.200

E nel caso della durata in giorni:

Interessi = (Crg)/36.500

Prestiti ipotecari: cosa sono e come richiederli?

“Prestito ipotecario” è un sinonimo di mutuo.

Le modalità di richiesta non cambiano.

Tieni presente che il mutuo sulla casa è la formula più comune di questo tipo di prestito, ma si può applicare anche per altri tipi di spesa.

Mutuo cointestato come uscirne?

Due coniugi possono avere il mutuo intestato a entrambi.

Il problema nasce in caso di separazione.

A quel punto ci sono 3 opzioni

  • Vendere l’immobile, a quel punto si chiude il mutuo, si cancella l’ipoteca e si esce dalla proprietà della casa.
  • Sostituire il vecchio mutuo con un nuovo mutuo, in questo caso l’intestatario del mutuo può essere diverso, ma anche le condizioni economiche possono risultare diverse.
  • Accollo del mutuo, uno dei coniugi diventa proprietario unico dell’immobile e si accolla il pagamento del mutuo. In questo caso le condizioni del prestito restano invariate.

La prima opzione non ha costi accessori, nelle altre invece c’è come minimo quello del notaio e delle imposte di legge.

L’elemento più importante è l’accordo tra le parti, senza risulterà difficile procedere.

Le spese istruttoria mutuo quando si pagano?

Con spese d’istruttoria si intendono tutti i costi accessori che la banca sostiene per valutare se concedere o meno il finanziamento.

Vengono trattenute dall’istituto di credito al momento dell’erogazione del mutuo.

Come ottenere un mutuo senza garanzie?

Nessun mutuo è davvero senza garanzie.

Come minimo l’immobile che acquisti rappresenta l’ipoteca.

A fianco a questo in genere la banca chiede altre garanzie, per confermare la tua capacità di pagare le rate.

In alcuni casi gli istituti di credito possono essere meno stringenti su questo fronte.

In genere dovrai:

  • non avere debiti pendenti,
  • non avere uno storico come cattivo pagatore,
  • avere accesso a dei fondi pubblici di garanzia o ottenere il supporto di un garante esterno.
Fino a che età si può richiedere un mutuo?

Ogni istituto di credito definisce le sue regole su questo fronte.

Nella maggior parte dei casi, fino ai 75-80 anni è possibile ottenere un mutuo.

Va da sé che le condizioni del prestito saranno adeguate all’età del richiedente.

Perché per la stipula di un mutuo è necessario ricorrere a un notaio?

Per legge il mutuo deve essere un atto pubblico, stipulato in presenza di un notaio. Questa formalità è richiesta per

  • iscrivere l’ipoteca sull’immobile,
  • e per attribuire all’atto pubblico il requisito di “titolo esecutivo”.

“Titolo esecutivo”? Significa che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna. Il creditore, se previsto dal contratto, può entrare in possesso del bene ipotecato.

Sono già cliente di una banca. Devo per forza rivolgermi a loro per la richiesta di un mutuo?

No. Sei sempre libero di negoziare un accordo presso un altro istituto per avere ad esempio un tasso migliore.

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