Začíná v Česku nemovitostní krize?

Ceny nemovitostí v České republice v posledních deseti letech vzrostly skoro o 70%. Na jejich růst měla vliv zejména příznivá ekonomická situace a dostupné hypotéky. Přestože se z počátku předpokládal opak, ceny nemovitosti narostly i během pandemie koronaviru a to o zhruba o 20%.

V době, kdy jsou ceny nemovitostí na historických maximech, začala bankovní rada České národní banky (ČNB) zvyšovat úrokové sazby. To znamená, že se lidem, kteří potřebují k dofinancování vlastního bydlení hypoteční úvěry, bydlení značně prodraží. Nemluvě o rostoucích cenách energií, pohonných hmot a potravin.

Vlastní bydlení se tak u nás stává čím dál nedostupnějším. Hrozí proto v České republice nemovitostní krize? Více se o tomto tématu dozvíte v tomto článku.

Obsah článku

Vývoj cen nemovitostí

V posledních deseti letech zažily ceny nemovitostí téměř astronomický nárůst o zhruba 70 %. Vývoj cen nemovitostí ovlivňovala především pozitivní ekonomická situace obyvatelstva, dostupné hypotéky s relativně nízkými úrokovými sazbami, jakož i celkové nastavení Čechů bydlet ve vlastním.

Ceny nemovitostí nadále rostly i během pandemie Covidu-19. A to zejména z toho důvodu, že během izolace začali lidé klást mnohem větší důraz na prostorné vlastní bydlení. Nemovitosti tak během pandemie narostly o dalších skoro 20 %.

Jaký bude další vývoj cen nemovitostí v Česku? To těžko říct. Pro začátek můžeme však zhodnotit faktory, které budou s největší pravděpodobností ceny nemovitostí v nejbližší době ovlivňovat.

Vyšší úrokové sazby

V České republice nadále sílí inflace, což se rada České národní banky rozhodla řešit zvyšujícími se úrokovými sazbami. Hodně bude v budoucnu záviset i od Aleše Michla, nového guvernéra ČNB, protože hlasováním o úrokových sazbách je pověřena rada ČNB.

Zvyšováním úrokových sazeb hypoték se totiž vlastní bydlení výrazně prodražuje, tedy v případě, že je dofinancováno hypotečním úvěrem.

Hlouběji do kapsy si budou muset sáhnout i rodiny, kterým v nejbližší době končí fixace úrokové sazby. Ze sazby 2%, kterou mohli dostat před zhruba pěti lety, se tak mohou dostat v ideálním případě tak na 6% úrokovou sazbu.

Hypotéky 2022

Kromě zvyšování úrokových sazeb se navíc i zpřísňují podmínky, které musí žadatel o hypotéku splnit. Z důvodu velké zadluženosti obyvatel si banky chtějí předem důkladně prověřit, zda budete daný úvěr schopen splácet.

Žádost o hypotéku se tak mění ve zdlouhavý a komplikovaný proces, který ne vždy má i šťastný konec. Zpřísňující se podmínky při přidělování hypotéky, jakož i vyšší úrokové sazby, by mohly v budoucnu vést k poklesu cen nemovitostí a zároveň ke zdražení takzvaného nájemního bydlení.

Srovnat hypotéky

Ceny stavebních materiálů

Už nějaký ten měsíc můžete v médiích slyšet, že ceny stavebních materiálů neustále rostou. V porovnání s loňským rokem můžete u některých materiálů sledovat nárůst i o 100%. Tento trend bude bohužel pravděpobně pokračovat i v budoucnosti.

Trh se stavebním materiálem se bude totiž v nejbližší budoucnosti stále muset vypořádávat s následky pandemie Covid-19, kdy byla výroba na celém světě značně omezena.

Dalším faktorem, který bude v budoucnu ovlivňovat dovoz materiálů je také vojenský konflikt na Ukrajině a embargo na produkty dovážené z Ruska.

Válka na Ukrajině

Vojenský konflikt na Ukrajině, který koncem února 2022 otřásl celým světem, má obrovské důsledky na několik sfér života. V první řadě jsou to například zmíněné ceny stavebních materiálů. Zároveň však vlna uprchlíků ovlivnila i ceny nemovitostí a také nájemních bytů, a to zejména v Praze.

Jen v prvním měsíci vojenské invaze přišlo do Česka více než 270 tisíc uprchlíků. Ti samozřejmě potřebovali někde bydlet, takže si buď pořídili vlastní bydlení nebo hledali nájem.

Větší poptávka a omezená nabídka vedla k dalšímu růstu cen nemovitostí. Zároveň rovněž ovlivňovala výši nájmů, které během epidemie zaznamenaly prudký pokles. Nyní se opět zvyšují.

Další vývoj cen nemovitostí bude tedy taky nepřímo záviset i na dalším vývoji situace na Ukrajině.

Inflace

Podle informací ČNB byla meziroční inflace v České republice 14,2%. Ve srovnání s rokem 2021, tedy vzrostly ceny zboží a služeb o více než 14%. Běžná česká domácnost si tak za spoustu věcí bude muset připlatit.

Co takovou vysokou inflaci podnítilo? Budeme se opakovat, ale také růst cen zboží a služeb ovlivňovala zejména pandemie, v bližší minulosti to byl zejména vojenský konflikt na Ukrajině a sankce proti Rusku.

Po období, kdy si mohli z důvodu zavření mnoha provozů a sociálních omezení, domácnosti ušetřit peníze, přichází nyní období, kdy budou mít spíše hlouběji do kapsy a inflace ukrojí z několika rodinných rozpočtů.

Lidé tak nebudou schopni ušetřit určitý obnos peněz například na vlastní bydlení. Výsledkem může být nižší poptávka, a s tím spojen pokles cen nemovitostí.

Nový stavební zákon

Důvodem vysokých cen nemovitostí v Česku je i nedostatečná výstavba, která je zase ovlivněna zdlouhavostí stavebního řízení. Tento proces by měl zrychlit nový stavební zákon z dílny předchozí vlády.

Stavební proces je totiž v Česku tak zdlouhavý, že podobně je už na tom jen Moldavsko. Jelikož se ale nová vláda chystá znění tohoto stavebního zákona přepracovat, na výsledný efekt si asi ještě počkáme.

Ceny nemovitostí v regionech

Jak jsme již zmínili, ceny nemovitostí jsou aktuálně na historických maximech a jejich nárůst v posledních letech by se dal považovat za přímo astronomický.

Procentuální nárůsty cen nemovitostí se samozřejmě liší, vzhledem k jejich poloze. Pro lepší dokreslení dané situace nám může sloužit čtvrtletní zpráva společnosti Deloitte, takzvaný Deloitte Real Index.

Kraje ČR	Průměrná cena za m2 dle Deloitte Real Index Q3 2021	Nárůst oproti předchozímu čtvrtletí Q2 2021
Hlavní město Praha	109 800 Kč	Nárůst 3,9%
Středočeský kraj	72 300 Kč	Nárůst 7,5%
Jihočeský kraj	59 300 Kč	Nárůst 9%
Plzeňský kraj	59 700 Kč	Nárůst 4,6%
Karlovarský kraj	39 900 Kč	Nárůst 7,7%
Ústecký kraj	33 500 Kč	Nárůst 20,9%
Liberecký kraj	63 200 Kč	Nárůst 29,6%
Královéhradecký kraj	69 600 Kč	Nárůst 16,6%
Pardubický kraj	63 400 Kč	Nárůst 13,2%
Kraj Vysočina	47 900 Kč	Nárůst 4%
Jihomoravský kraj	91 400 Kč	Nárůst 7,4%
Olomoucký kraj	59 100 Kč	Nárůst 3,5%
Zlínský kraj	56 600 Kč	Pokles 1,9%
Moravskoslezský kraj	41 200 Kč	Nárůst 7,5%

Zdroj: Deloitte.com

Zároveň můžeme konstatovat, že nejvíce za metr čtvereční zaplatíte, jak se dalo očekávat, v Praze a okolí a také v Brně. Podle údajů sreality.cz totiž v průměru za metr čtvereční bytu v Praze aktuálně zaplatíte 131 423 Kč. Lépe je na tom už Ostrava a menší města.

Vlastní bydlení vs pronájem

Otázka zní: vyplatí se do budoucna nemovitost spíše vlastnit nebo bydlet v pronájmu? Bohužel ani na tuto otázku neexistuje jednoznačná obecná odpověď. Mnohé však závisí na tom, zda se růst cen nemovitostí v budoucnu zpomalí a zda se úrokové sazby na hypotečních úvěrech budou stále zvyšovat.

Hodně však závisí i na preferencích a životní situaci daného člověka. Když jste mladý a bez závazků preferujete více bydlet v pronájmu, který můžete kdykoli a relativně rychle změnit. Když však už máte vlastní rodinu, nechcete se stěhovat z místa na místo.

Důležitým faktem, který není třeba opomenout je, že ačkoli se předpokládá, že se vlastní bydlení v budoucnosti prodraží. Stále si svým způsobem splácíte „své“.

Zároveň s ohledem na růst cen nemovitostí v posledních letech, může být po deseti letech splácení tržní cena nemovitosti, kterou splácíte lehce i dvojnásobná. To může značně vyvážit zvyšující se úrokové sazby hypoték.

Tento fakt je důležitý i pro lidi, kteří berou vlastní nemovitost jako investici.

Závěr

To, zda v České republice bude nebo nebude nemovitostní krize, neumí nikdo předpovědět. Záviset to totiž bude na několika faktorech, které jsme zmínili v našem článku.

Především na tom, jak se postcovidová ekonomika vyrovná se zvyšující se inflací, velký vliv bude mít i další vývoj vojenského konfliktu na Ukrajině a mnohé bude záviset i na chystaných legislativních změnách.

Pokud bychom ale měli předpovědět vývoj na základě aktuální situace, tak při zpřísňujících se podmínkách hypoték a zvyšující se úrokové sazbě hypoték, se vlastní bydlení stane čím dál více nedostupným.

To povede k nižší poptávce po nemovitostech a stagnaci, případně klesání jejich ceny. Zároveň se zvýší poptávka po nájemních bytech, což zase povede k průměrnému zvýšení pronájmů o zhruba 20 %.

Výsledkem bude, že Česká republika bude následovat trend západní Evropy, kdy více a více lidí bude bydlet v pronájmu a méně už ve vlastních nemovitostech.