Co je hypotéka?

Hypotéka nebo hypotečný úvěr představuje jednu z nejčastějších forem financování nemovitosti.

V dnešním světě je vlastnictví nemovitosti snem mnoha lidí. Když se však rozhodnete postavit vlastní dům, koupit byt či rekonstruovat stávající nemovitost, finanční aspekty se stávají klíčovým tématem, který rozhodně stojí za to zvážit.

Co je hypotéka, jak funguje a jaké jsou její výhody a nevýhody? Tyto otázky si klade mnoho lidí při rozhodování se o financování svého bydlení, což představuje jedno z nejdůležitějších rozhodnutí v životě člověka vůbec.

V tomto článku se proto zaměříme na tyto důležité otázky, definujeme si základní typy hypoték a podrobněji prozkoumáme podstatu hypotečních úvěrů.

Co je to hypotéka?

Hypotéka neboli hypoteční úvěr je druhem úvěru, který je poskytován finanční institucí, jako je např. banka nebo hypoteční společnost, za účelem financování nákupu nebo stavby nemovitosti.

Podstatou hypotéky je to, že finanční instituce poskytuje peníze na nákup nemovitosti a výše půjčky je zajištěna zástavním právem na samotnou nemovitost.

Zástavní právo k nemovitosti poskytuje finanční instituci záruku, že pokud se dlužník dostane do finančních potíží a nebude schopen splácet půjčku, může instituce prodat nemovitost a získat tak své peníze zpět, coz ji činí z pohledu věřitele mnohem bezpečnejší.

Hypotéky jsou tedy typicky dlouhodobé půjčky, které jsou spláceny v pravidelných měsíčních splátkách po dobu několika desetiletí. Výše půjčky, úroková sazba, doba splácení a další podmínky se liší v závislosti na konkrétní finanční instituci a hypotečním produktu.

Nicméně, hypotéka také nese svá rizika a nevýhody. Jako dlužník jste povinni pravidelně splácet půjčku včetně úroků, a to i v případě, že se dostanete do finančních obtíží.

V nejhorších případech zde existuje mimo jiné také riziko ztráty nemovitosti, pokud nejste schopni splácet půjčku a finanční instituce se rozhodne nemovitost prodat.

Druhy hypoték

Při hledání finančního řešení pro získání vlastního bydlení se setkáte s různými druhy hypoték. Každý druh hypotéky má své specifické podmínky a výhody, které mohou vyhovovat různým finančním potřebám a situacím. Ve Financer.com jsme pro vás shrnuli nejčastější druhy hypoték.

Klasická hypotéka

Klasická hypotéka je nejčastěji používaným druhem hypotéky. Jedná se o standardní úvěr, který je poskytován finanční institucí a zajišťuje se nemovitostí.

Tato hypotéka se skládá z pravidelných měsíčních splátek, které zahrnují úrokovou složku a postupné snižování hlavní půjčky. Tento druh hypotéky je často využíván pro nákup nebo refinancování nemovitosti.

Americká hypotéka

Americká hypotéka je neúčelová hypotéka zajištěná zástavním právem k nemovitosti. Bezúčelová hypotéka je využívána klienty pro to, aby získali finanční prostředky na cokoliv. Jedná se o alternativu ke klasické půjčce.

Americké hypotéky jsou nabízeny jak bankami, tak nebankovními společnostmi. Výška poskytnutého úvěru je závislá od hodnoty zastavované nemovitosti.

Hypotéka se zálohovým čerpáním

Hypotéka se zálohovým čerpáním je vhodná pro ty, kteří potřebují peníze postupně a nechtějí si brát úvěr na celou částku najednou. S bankou si stanovíte rozpočet a následně na jeho základě čerpáte peníze z hypotéky po předem dohodnutých částkách respektive zálohách.

Jednou z výhod tohoto typu hypotéky je, že není nutné předkládat bance jednotlivé faktury za provedené práce. Dokládáte účel čerpání prostředků až po dokončení konkrétních prací. Tento typ hypotéky lze kombinovat také s klasickou hypotékou.

Zpětná hypotéka

Tato forma hypotéky je vhodná v situaci, kdy sami investujete částku do rekonstrukce nebo dostavby nemovitosti a potřebujete si půjčit peníze na její dokončení.

Banka vám v rámci zpětné hypotéky následně proplatí již zaplacené investice do nemovitosti, a to i několik let zpětně.

Hypotéka bez nemovitosti

V případě, že chcete kupovat nemovitost, ale nemáte ji ještě vybranou, skvělou volbou je tzv. hypotéka bez nemovitosti. S bankou uzavřete úvěrovou smluvu, ve které bude předem dohodnuta výše hypotéky, doba splatnosti, úroková sazba, a dokonce i doba fixace.

S touto hypotékou získáte určitou dobu na výběr dané nemovitosti. V případě, že byste si ale nemovitost nekoupili, hrozí vám sankce. V současné době tento typ hypotéky již poskytuje i většina bank na českém trhu.

Štafetová hypotéka

Štafetová hypotéka je zajímavou variantou hypotéky, která umožňuje převést stávající hypotéku na novou nemovitost. Při přechodu na novou nemovitost je možné převést zbylou částku úvěru na novou hypotéku.

Tento druh hypotéky je výhodný pro ty, kteří chtějí změnit své bydlení, aniž by museli platit sankce za predčasné splacení stávající hypotéky.

Hypotéka 2v1

Hypotéka 2v1, také známá jako hypotéka s neúčelovou částkou, je speciální druh hypotéky, který kombinuje dva účely financování do jedné půjčky.

Tento typ hypotéky umožňuje žadatelům získat jak hypotéku na financování nemovitosti, tak i další neúčelovou částku, kterou mohou využít podle svého uvážení.

Hypotéka 2v1 nabízí žadatelům výhodu spojení dvou různých typů úvěrů do jedné půjčky, což umožňuje efektivnější správu financí. Místo toho, aby si žadatelé museli sjednávat zároveň hypotéku a neúčelovou půjčku, mohou získat veškeré financování prostřednictvím jediné hypotéky 2v1.

Flexibilní hypotéka

Flexibilní hypotéka je druhem hypotéky, která umožňuje žadatelům měnit výši měsíční splátky a délku splatnosti na základě jejich aktuální finanční situace. Tato flexibilita umožňuje žadatelům přizpůsobit hypotéku svým individuálním potřebám a možnostem.

Flexibilní hypotéka poskytuje žadatelům také možnost předčasného splacení nebo zasílání mimořádných splátek. To znamená, že pokud žadatelé mají přebytečné finanční prostředky, mohou je použít na splacení hypotéky a tím snížit zůstatek dluhu a úroky.

Kromě těchto základních typů se hypotéky mohou lišit také způsobem splácení. Zdaleka nejčastějším způsobem je v České republice tzv. anuitní splácení, ale existuje i splácení progresivní a degresivní.

Pro více informací o tomto rozlišení doporučujeme přečíst si článek, který jsme si pro vás na tému anuita připravili.

Jak funguje hypotéka a jak ji získat?

Jak jsme již zmiňovali, princip fungování hypotéky spočívá v poskytnutí finančního úvěru, který je zajištěn nemovitostí a je splácen v pravidelných měsíčních splátkách zahrnujících jak úrokovou složku, tak postupné snižování hlavní půjčky.

Jakým způsobem ale získat hypotéku a postupovat v procesu? V tomto článku vám přinášíme podrobný průvodce krok za krokem, který vás provede celým procesem získání hypotéky.

Proces získání hypotéky může trvat několik týdnů až měsíců. Je velmi důležité být trpělivý, a zároveň být připraven k dodání všech potřebných dokumentů a spolupráci s danou bankou. Jelikož se jedná o dlouhodobý závazek je důležité důkladně zvážit své možnosti a být si vědom svých finančních schopností.

Způsoby splácení hypotéky

Ne všechny způsoby splácení úvěrů jsou stejné. U hypoték se pravidelně objevují následující tři:

• Anuitní – je nejběžnější a u nás je to obvyklý způsob splácení většiny úvěrů. Platíte stále stejnou částku, ve které se ale postupně mění poměr mezi splátkou jistiny a vypočteného úroku. Ze začátku splácení tak jde z celkové splátky více na úroky, ke konci smlouvy už splácíte takřka výhradně jistinu.
• Degresivní – už od začátku platíte klidně až dvojnásobek běžné anuitní splátky. Rychleji tím ale splácíte jistinu, a tak vám v průběhu splácení stále klesá a klesá pravidelná výše splátek. Celkem tak zaplatíte méně na úrocích a každý rok se můžete těšit na nižší splátku.
• Progresivní – je opakem degresivního způsobu splácení. Pro první polovinu doby splatnosti tedy platíte nižší splátky hypotéky, a každý rok jejich výše o něco narůstá. Zhruba od druhé poloviny splácení jsou měsíční náklady vyšší než u anuitní verze. Při výročí fixace můžete přejít i na anuitní způsob. Tato možnost bývá vhodná pro mladé lidi na začátku kariéry, kdy ještě (zatím) nemají tak velké příjmy.

Základní pojmy spojené s hypotékou

Při pochopení hypotečních úvěrů je důležité mít na paměti několik základních pojmů. Ve Financer.com jsme pro vás shrnuli ty nejdůležitější.

• Úroková sazba. Míra, za kterou banka poskytuje peníze na hypoteční úvěr. Může být pevná nebo proměnlivá.
• Výše úvěru. Částka, kterou si žadatel půjčuje na nákup nemovitosti.
• Doba splácení. Časové období, po které je žadatel povinen splatit hypoteční úvěr. Ovlivňuje výši měsíčních splátek a celkovou částku, kterou žadatel za úvěr zaplatí včetně úroků.
• Zástavní právo. Právní zajištění, které banka získává na nemovitosti sloužící jako záruka za úvěr. Banka má právo zabavit nemovitost a prodat ji, pokud žadatel nesplácí úvěr.
• Sjednání hypotečního úvěru. Proces, během kterého banka hodnotí finanční situaci žadatele a schvaluje jeho žádost o úvěr. Pokud je žádost schválena, sjednává se hypoteční smlouva s podrobnými podmínkami úvěru.
• Pojištění hypotečního úvěru. Požadavek banky na uzavření životního pojištění, které kryje úvěr v případě smrti žadatele. Toto pojištění zajišťuje, že zbývající částka úvěru bude uhrazena pojišťovnou.

Výhody a nevýhody