Page Icon

Compară și găsește cel mai bun credit ipotecar din țară

Financer îți prezintă tot ce trebuie să știi despre credite ipotecare, plus un tabel în care comparăm toate produsele oferite de băncile de la noi.

Page Icon

Găsește cel mai bun credit ipotecar

simulator credit ipotecar

În articolul de față ne dorim să te ajutăm să înțelegi ce este un credit ipotecar și să îți răspundem la cele mai arzătoare întrebări pe care le-a putea avea în legătură cu acest produs.

Însă până acolo, ne-am gândit să începem cu ceva mai practic, ceva ce sperăm să te ajute să găsești cel mai bun credit ipotecar de pe piață.

Echipa Financer a realizat un tabel, prezentat puțin mai jos, în care au fost analizate și comparate ofertele celor mai cunoscute instituții bancare de la noi.

Pentru ca rezultatele să fie cât mai corecte, am ales același tip de produs de fiecare dată:

  • Valoare imobil – 400.000 lei (aproximativ 80.800 euro la data scrierii articolului)

  • Valoare credit – 340.000 lei (în jur de 68.700 euro la data scrierii articolului)

  • Avans de 15 %, minimul conform legislației în vigoare

  • 30 ani perioada de rambursare

Așadar, am introdus aceste date pe site-ul fiecărei instituții bancare în al lor simulator credit ipotecar, iar rezultatul îl poți vedea, analiza și compara singur:

BancăNume produsMarjă*AnalizăAdmin.Cost total***DAE**Dobândă fixă + variabilă – marjăCost total***Sumă maximă creditată
INGIpotecar2.39 %900 lei0 lei/ 700 lei, 9 lei602.693 lei4.54 %7 ani la 4.69 %/ apoi 2.69 %631.394 lei900.000 lei
BCRCasa mea2.35 %0 lei0 lei599.975 lei f.a.3.92 % f.a.5 ani la 4.08 %/ apoi 2.40 %623.379 lei f.a.1.000.000 lei
RaiffeisenCasa ta2.60 %900 lei180 Eur621.880 lei4.13 % 7 ani la 4.5 % (nu avem defalcat)652.803 Lei1.479.000 lei
Libra Imobiliar2.75 %0 lei0 lei584.356 lei – e, f.a.4 % f.a.N/AN/A600.000 lei
GarantiImobiliar2.49 %600 lei0.02 %611.055 lei – e4.16 %N/AN/A600.000 lei
TransilvaniaIpotecar2.75 %0 lei4350 lei 576.862 lei f.a.3.96 % f.a.N/AN/A1.200.000 lei
RomâneascăPentru casă3.00 %0 lei0 lei597.844 lei – e, f.a.4.19 % f.a.N/AN/A1.650.000 lei
Credit EuropeAcasă2.75 %0 lei0 lei572.424 lei4.11 %N/AN/A1.000.000 lei
UnicreditIpotecar2.79 %900 lei8 lei598.427 lei4.36 %5 ani la 4.59 %/ apoi 2.79 %612.647 lei1.700.000 lei
BRDLa casa mea2.20 %650 lei0 lei/ 5 lei566.813 lei3.34 %8 ani la 3.99 %/ apoi 2.20 %588.881 lei588.000 lei
CECIpotecar2.30 %500 lei0 lei/ 0.04 %563.386 f.a.3.85 % f.a.5 ani la 4.50 %/ apoi 2.30 %563.386 lei f.a.2.800.000 lei
First BankImobiliar2.75 %0 lei0 lei/ 6 lei606.441 lei – e4.31 %5 ani la 5.67/ apoi 2.90 %702.671 lei – e2.200.000 lei
Idea BankHome2.75 %600 lei0 lei/ 5 lei596.303 lei – e4.16 %N/AN/A1.000.000 lei
Alpha BankHousing2.8 %0 lei0 lei/ 5 lei592.144 – e, f.a.4.11 %5 ani la 5.45 %/ apoi 3.15 %637.759 – e, f.a.1.000.000 lei
Cifre valabile pentru 19.11.2021

    Specificații asupra tabelului

  • * Pentru a beneficia de această marjă, trebuie să îndeplinești niște condiții – asigurare de viață, cont curent deschis de ceva timp la bancă, depuneri lunare minime etc.

  • ** Uneori, la calculul DAE nu iau în calcul și costurile aferente asigurărilor de viață. În respectivele cazuri am trecut f.a. în dreptul DAE și al costului total

  • *** Costurile totale sunt calculate la valoarea actuală a IRCC – 1.08 % și includ atât dobânda cât și suma creditată de 340.000 lei

  • Acolo unde am pus semnul „/” în dreptul costurilor de administrare înseamnă că trebuie să îți încasezi veniturile lunare la banca respectivă, altfel plătești lunar suma scrisă a doua după „/”

  • – e – costul total este estimat din calculele noastre întrucât băncile respective nu au un calculator credit ipotecar

  • N/A – serviciul nu este disponibil, cel puțin online, astfel că nu am putut realiza o simulare credit ipotecar în acest caz

În continuare vom prezenta cele mai importante date pe care ar trebuie să le cunoști despre aceste produse.

Ce înseamnă credit ipotecar

Credit ipotecar = contract sau înțelegere care permite unei bănci sau unui creditor să utilizeze garanțiile pentru un împrumut, în cazul în care acesta nu poate fi plătit la scadența finală.

Sursa: Dexonline

Cu alte cuvinte, un credit ipotecar este un instrument financiar prin care un individ sau o persoană juridică se împrumută de o anumită sumă de bani, necesară pentru a achiziționa, construi sau renova o locuință.

Termenul „ipotecar” sau „ipotecă” se referă la garanția pe care beneficiarul o va oferi pentru banii împrumutați de la creditor.

Aceasta este reprezentată de clădirea achiziționată prin credit, ori care a fost îmbunătățită folosind banii creditați.

Așadar, suma luată drept credit este garantată cu locuința în cauză.

De cele mai multe ori, perioada de timp pe care se îndatorează cel ce urmează să accese un credit ipotecar este lungă, maximul admis fiind de 35 ani.

Cu toate că la accesarea unui astfel de instrument financiar tu vei fi beneficiarul bunului, proprietar de drept va fi considerată instituția ce ți-a oferit împrumutul, până la rambursarea totală a creditului.

Cine poate accesa un împrumut ipotecar

La credite ipotecare pot apela atât persoanele fizice, care doresc să își achiziționeze o casă sau un apartament, cât și persoanele juridice.

Adesea se întâmplă ca și firmele să cumpere sau să își construiască sedii sociale ori puncte de lucru noi, folosind bani proveniți din credite ipotecare.

Bunurile fixe nu trebuie neapărat să fie locuințe, pentru a putea beneficia de un împrumut ipotecar.

Dacă dorești, vei putea achiziționa un baraj sau o herghelie prin astfel de credite, spre exemplu, iar garanția se va aplica pe clădirile respective.

Condiții credit ipotecar

O caracteristică speficică pentru creditele ipotecare ține de felul în care este implementată garanția.

Aceasta se aplică asupra unui bun viitor.

Cu alte cuvinte, clienții pot ipoteca o casă pe care urmează să o achiziționeze sau să o construiască (cu condiția să fi obținut în prealabil autorizația de construcție).

În cazul construirii unei case, garanția se va aplica atât pe clădirea viitoare, cât și pe terenul pe care ea va sta.

Astfel de împrumuturi sunt foarte bine reglementate de către stat și se supun anumitor legi stricte.

Conform acestor legi, există următoarele termene și condiții ce trebuie respectate întotdeauna:

Dobândă credit ipotecar

Dobânda unui credit ipotecar este foarte atent controlată de către Banca Națională a României.

Credem că aici ar fi bine să amintim că acele credite ipotecare cu dobânzi variabile sunt alcătuite dintr-o parte fixă, numită marja băncii, și una variabilă, ce ține de IRCC, ROBOR, EURIBOR.

Astfel, în momentul față, limitele dobânzilor sunt:

  • Marja băncii pentru credite ipotecar cu dobândă variabilă de minim 2 % și maxim 4 % pe an

  • Dobânzi anuale cuprinse între 4 % și 6 % pe an pentru un credit ipotecar cu dobândă fixă

Totodată, oricând are loc o modificare a ratei dobânzii, aceasta trebuie să fie comunicată clienților înainte de aplicarea noii rate.

Avans credit ipotecar

Avansul acceptat de către companiile financiare pentru un împrumut ipotecar poate diferi de la o instituție la alta.

Cu toate acestea, BNR a stabilit și în acest caz niște limite reguli, pe care toți trebuie să le respecte, după cum urmează:

  • 15 % – avans minim credit ipotecar în lei

  • 20 % – avans minim credit ipotecar în euro sau alte valute, doar dacă veniturile beneficiarului sunt și ele exprimate sau indexate în valutele respective

  • 25 % – avans minim credit ipotecar în euro (sau 40 % pentru cele în alte valute), în condițiile în care clientul are veniturile exprimate în altă monedă față de cea în care se împrumută

Așadar, cum știm că mulți se întreabă dacă poți accesa un credit ipotecar fără avans, răspunsul este cât se poate de clar – Nu. Și nu este vina băncilor, ci sunt reguli clare ce trebuie respectate.

Sigur, în cazul în care vorbim despre o refinanțare credit ipotecar, atunci nu va mai fi cazul să achiți niciun fel de avans. Asta deoarce se consideră că acesta deja a fost plătit o dată.

Pe la finalul lunii octombrie am fost anunțați că, începând de la 1 ianuarie 2022, BNR va crește valoare minimă a avansului pentru creditele ipotecare*, după cum urmează:

  • 25 % – avansul pentru creditele ipotecare în lei
  • 35 % – avansul pentru cele în euro
  • 50 % – avansul pentru împrumuturile accesate în alte valute

* Se pare, totuși, că aceste dobânzi se vor aplica doar celor ce achiziționează o locuință pentru investiții, nu pentru a sta efectiv în ea. Rămâne de văzut, la anul, cum mai exact vor fi aplicate hotărârile.

Ce sume pot fi accesate

Sumele minime de la care pornesc creditele ipotecare sunt de aproximativ 10.000 euro, echivalent în lei.

Sumele maxime pe care le poți accesa sunt, în teorie, negociate în funcție de valoarea locuinței ce urmează să fie ipotecată, de avansul pe care îl ai și de veniturile tale.

Cu toate acestea, în simulările pe care le-am făcut, valorile maxime standard au fost în jur de 1.000.000 lei, cu câteva mici excepții.

Cea mai mare sumă cu care de care am dat a fost de 2.800.000 lei.

Perioada de desfășurare a împrumutului

Minimul de timp pe care l-am putut introduce în simulatorul unei bănci atunci când am făcut un calcul credit ipotecar a fost de 6 luni.

Acum nu știm dacă un astfel de produs chiar poate fi accesat pe 6 luni sau este doar o eroare în al lor calculator.

Însă, pentru majoritatea instituțiilor financiare de la noi, perioada minimă este de 1 sau 5 ani.

În ceea ce privește termenul maxim, mare pare a băncilor oferă împrumuturi ipotecare pe 30 ani, unele dintre ele chiar pe 35 ani, cu mențiunea ca vârsta beneficiarului să nu depășească 70 ani.

Vârsta minimă și maximă a solicitantului

În primul rând trebuie precizat faptul că pentru a accesa un astfel de produs financiar trebuie să fii major.

Mai mult decât atât, unele bănci nu vor oferi împrumuturi persoanelor care au mai puțin de 20 sau 21 ani, considerând că deja de la acea vârstă ar trebui să fii pe picioarele tale, financiar vorbind.

În ceea ce privește vârsta maximă credit ipotecar, aceasta depinde de instituția la care apelezi. Unele au limita superioară la 60, altele la 65 sau chiar 70 ani.

Atenție, însă! Vârsta respectivă reprezintă maximul până la care se poate derula creditarea.

Ca atare, o persoană de 50 ani, poate, în cel mai bun caz, accesa un credit cu ipotecă pe maxim 20 ani.

Stare civilă

În ceea ce privește starea civilă, nu există condiții.

Poți fi căsătorit, singur, ba chiar unele companii acceptă drept coplatnic partenerul de viață al solicitantului, chiar dacă între respectivele persoane nu există un act de căsătorie.

Vechime minimă

O condiție foarte importantă impusă de către toate instituțiile de creditare este vechimea la locul de muncă.

În general, se cere să ai minim un an fără pauză pe cartea de muncă.

Ca o condiție suplimentară, trebuie să ai cel puțin 3 sau 6 luni la actualul job și ar fi de preferat să ai un contract pe o perioadă nedeterminată de timp.

Desigur, cu cât vechimea este mai mare, cu atât băncile vor fi mai înclinate să dea un răspuns favorabil cererii tale.

Salariul minim pentru credit ipotecar

Salariul minim este și el un factor critic în ceea ce privește împrumuturile de genul acesta. Toate băncile solicită o valoare minimă a venitului lunar personal sau familial.

Desigur, această valoare va fi influențată și de suma pe care dorești să o împrumuți.

Vei necesita un venit lunar mult mai mare dacă soliciți 150.000 Euro, față de cazul în care ai nevoie de doar 50.000 Euro.

Însă din simulările pe care le-am făcut noi, se pare că minimul net ar trebui să fie undeva la 1800 lei pentru a primi un credit ipotecar de valoare medie.

Asigurări

De regulă, pentru a nu risca să rămână fără creditul achitat, băncile preferă ca, pe lângă asigurarea obligatorie PAD să îți mai faci o asigurare de viață și una facultativă de locuință.

Totodată, astfel de asigurări te ajută și pe tine în sensul că îți reduc valoarea marjei impuse de către bancă.

Pentru toate polițele va trebui să stipulezi că, în cazul în care se întâmplă ceva cu tine sau cu imobilul, banca va fi cea către care va fi cesionată polița de asigurare sau locuința.

Acte necesare credit ipotecar

În general, vei avea nevoie de:

  • Act de identitate

  • Adeverință de salariu și eventual o copie după cartea de muncă

  • Dacă este cazul, certificatul de căsătorie

  • Actele de proprietate

  • Documente necesare pentru întreg procesul de evaluare a proprietății

  • Acte care să ateste valoarea proiectului pentru care ai nevoie de bani împrumut

Credit ipotecar vs credit imobiliar

credit ipotecar

Pe lângă creditele ipotecare, pentru a achiziționa o casă ai la dispoziție și varianta unui credit imobiliar.

Cu toate că un credit imobiliar este tot un tip de creditare cu garanție ipotecară, diferența majoră este că împrumutul poate fi garantat cu un alt imobil față de cel care este achiziționat, construit sau modernizat.

Altfel spus, trebuie să ai deja un bun fix, sub forma unei case ori a unui apartament, cu care să garantezi achitarea creditului.

Valoarea bunului trebuie să fie mai mare față de banii împrumutați.

Așadar, conform legislației în vigoare, garanția va trebui să aibă o valoare mai mare cu 133 % față de valoarea creditului accesat.

Ca un exercițiu de calcul, dacă vrei să iei împrumut 100.000 Euro, atunci bunul fix cu care girezi ar trebui să fie cotat la cel puțin 133.000 Euro.

Totodată, valoarea maximă a unui credit imobiliar nu poate să depășească 75 % din valoarea imobilului pentru achiziția căruia se face cererea de împrumut.

Credit ipotecar vs Prima Casă

În mod cert ai tot auzit în ultimii ani vehiculându-se prin presă o mulțime de știri legate de Programul „Prima casă”.

Programul face parte din măsurile anticriză luate de Guvernul României și a fost lansat în data de 20 Mai 2009.

Acesta este destinat doar persoanelor fizice ce achiziționează pentru prima dată o locuință și care nu au beneficiat în trecut de vreun credit ipotecar.

Mai nou, valoarea maximă a unui credit Prima Casă (numit și Noua Casă) este situată în limita a 70.000 Euro pentru locuințe vechi și 140.000 Euro pentru cele noi, iar statul garantează 50 % sau 60 % din suma împrumutată.

Avansul este unul mic, de doar 5 % sau 15 %, în funcție de locuință.

Dezavantajele Programului Prima Casă

Din păcate acest program vine și cu anumite restricții, ce vor fi enunțate în continuare:

  • Nu ai voie să deții o proprietate mai mare de 50 mp pe numele tău, să ai un credit ipotecar activ sau să fi aplicat în trecut la Programul Prima Casă

  • Nu ai voie să înstrăinezi locuința timp de 5 ani

  • Perioadă foarte mare de așteptare până la primirea unui răspuns (între 45 și 60 zile), dacă nu apelezi la partenerii noștri

  • Riscul ca banca să trimită dosarul incomplet către Fondul de Garantare fapt ce prelungește așteptarea

  • Ai nevoie de mai multe documente, printre care și un antecontract și o declarație notarială, plus mai multe extrase din cartea funciară

La imobilele mai scumpe de pragul maxim acceptat, avansul minim este calculat ca diferența dintre prețul locuințelor și plafonul maxim acceptat, plus 5 % din suma maximă ce poate fi primită prin credit.

Spre exemplu, pentru un apartament de 80.000 Euro, avansul va fi de 13.500 Euro (80.000 – 70.000) + 5 % din 70.000 Euro.

O comparație amănunțită între împrumuturile ipotecare și cele obținute prin Prima Casă poate fi găsită aici.

Întrebări despre credite ipotecare

Ce este un credit ipotecar?

Un astfel de împrumut este un instrument financiar prin care o persoană fizică sau juridică decide să se împrumute pentru a achiziționa, construi sau renova o locuință. Suma rezultată în urma împrumutului este garantată prin clădirea respectivă.

Ce îmi trebuie pentru a accesa un credit ipotecar?

Condițiile necesare pentru a putea accesa un credit ipotecar vor fi multe. De la vârsta minimă ce nu are cum să fie mai mică de 20 de ani și până la valoarea medie a salariului net din ultimele 6 luni, vechime în muncă de cel puțin un an și multe altele ce vor fi descrise puțin mai jos.

Pot accesa credite ipotecare fără avans?

Ei bine, nu. Avansul minim este reglementat de către BNR și este cuprins între 15 %, pentru credite în lei și 40 % pentru cele în alte valute exceptând Euro.

Ce fac dacă nu dispun de banii necesari pentru avans?

Dacă nu ai suficienți bani să dai avans pentru un credit ipotecar, stai fără grijă, există o soluție. Cu ajutorul unui credit nevoi personale, vei putea acoperi diferența monetară care te împiedică în a-ți vedea visul împlinit de a achiziționa o casă.

Pe ce perioadă de timp pot lua un credit ipotecar

Perioada pe care se va desfășura un credit ipotecar variază de la un minim impus de bănci de 3 – 5 ani, până la o limită superioară de 30 – 35 ani.

Printr-un credit ipotecar pot achiziționa doar locuințe?

Ei bine, nu. Vei putea achiziționa orice tip de construcție dorești, folosind acest tip de creditare. Astfel, dacă dorești, poți alege o herghelie, o clădire de birouri pentru firmă sau o microhidrocentrală. Decizia îți aparține.

Este bine aplic pentru un credit la banca la care am și contul de economii?

Dacă ne întrebi pe noi, ideal ar fi să faci o simulare credit ipotecar pe pagina noastră și să vezi care dintre bănci vine cu oferta cea mai bună de pe piață. Nu de fiecare dată banca la care ești deja client va fi cea mai avantajoasă. Doar cu ajutorul nostru vei avea garanția că ai ales varianta optimă.

Cât durează aprobarea unui credit ipotecar?

Depinde de instituția la care apelezi și la cât de bine îndeplinești condițiile de creditare. Aprobarea poate dura de la câteva zile, la câteva săptămâni.

Andrei este managerul general al Financer România. Expert în finanțe personale, pasionat de investiții și fan al domeniului FinTech, și-a dezvoltat în ultimii ani o carieră în marketing-ul digital. Prin cele peste 200 postări de pe site, dorește să ofere sfaturi tuturor cititorilor, astfel încât aceștia să poată deveni independenți din punct de vedere financiar cât mai repede .

Share pe

Consideri că acest articol a fost util?

11 persoane din 11 au considerat articolul util

Cum putem îmbunătăți acest articol?