Investiční hypotéka: Lákavý pasivní příjem z nemovitosti

Investování do nemovitostí může být skvělým způsobem, jak dosáhnout dlouhodobého pasivního příjmu. Jedním z nejoblíbenějších způsobů, jak zajistit investici do nemovitostí, je investiční hypotéka.

V tomto článku se dozvíte, jak funguje investiční hypotéka, jaké jsou její výhody a nevýhody, a jak se rozhodnout, jestli je to pro vás tou správnou volbou. Podíváme se také na aktuální úrokové sazby hypoték a na to, zda se hypotéka jako investice stále vyplatí.

Obsah článku

Co je investiční hypotéka?

Hypoteční úvěr je pro většinu lidí strašákem. Je to pochopitelné, pokud si představíte, že se zavážete bance splácet měsíčně ne nejmenší částku, a to po dobu 20 nebo 30 let.

Ale zkusili jste se zamyslet nad hypotékou jako nad investiční příležitostí? Ceny nemovitostí v posledních letech rostou závratně rychlým způsobem, což nabízí unikátní možnost zhodnotit své peníze.

Co ale v případě, že nemáte dostatek finančních prostředků ke koupi investiční nemovitosti? Můžete koupi dofinancovat prostřednictvím hypotečního úvěru.

Co je investiční nemovitost?

Investiční nemovitost je nemovitost, která je koupena za účelem uložení a zhodnocení finančních prostředků. Není tedy určena k bydlení svých majitelů, ale ve většině případů k pronájmu.

Při jejím výběru platí zároveň i rozdílná pravidla, jako při výběru bydlení pro vlastní potřeby. V první řadě se musíte zamyslet nad tím, kdo nejčastěji hledá nemovitost k pronájmu. Jsou to většinou mladí lidé, kteří se dosud neusadili, a proto pro ně nemá význam kupovat vlastní nemovitost.

Faktory, kterými byste se při výběru investiční nemovitosti měli řídit, jsou:

Lokalita
Velikost bytu
Cena
Financování

Co se týče lokality obecně platí, že se lépe pronajímají byty, které jsou ve větších městech, kde je více pracovních příležitostí, případně vysoké školy.

V takových městech je ideální vlastnit jednopokojový, maximálně dvoupokojový byt, který můžete následně pronajímat například mladému páru nebo studentům vysoké školy.

Je však třeba podotknout, že je to velmi individuální, proto je na začátku třeba udělat si svůj vlastní průzkum trhu.

Zajímat by vás měla samozřejmě také cena samotné nemovitosti, a také způsob jakým ji budete financovat. Máte-li totiž hotovost, příjem z nájemného je pro vás svým způsobem čistým příjmem.

V případě, že se chystáte dofinancovat investiční nemovitost hypotečním úvěrem, měsíční splátka nájemného by vám měla pokrýt minimálně vaši splátku hypotéky a veškeré náklady spojené s provozovaným bytu.

Kdy je hypotéka dobrá volba?

Posuzování žádosti o hypotéku je velmi individuální záležitost. Ve většině případů si však banky stanovují následující kritéria:

Být ve věku od 18 do 65 let
Mít české občanství nebo trvalý pobyt v ČR
Moci prokázat dostatečný příjem
Být dostatečně bonitní
Nemít záznamy v registrech dlužníků

V podstatě byste měli splňovat především pravidelný a prokazatelný příjem. Potom přichází na řadu váš dosud nastavený životní standard a přepočítávání, zda vám po odečtení všech nákladů zbude dostatečně mnoho peněz na splátku hypotéky.

Netřeba totiž zapomínat na to, že hypotéka je v první řadě dluh. Vysoká splátka hypotéky může tak v případě nečekaných životních okolností značně ohrozit vaše osobní finance a rodinný rozpočet.

Základní pravidlo je zvažovat koupi takové nemovitosti, jejíž výdaje vás finančně nezruinují. Bohužel vysoké procento potenciálních majitelů ztroskotává právě na tomto bodě.

Úrokové sazby hypoték

Nejen ceny nemovitostí zažily v posledních letech nevídaný růst. Rapidní zvyšování jsme zaznamenali i na úrokových sazbách na hypotečních úvěrech. Hypotéky s nízkými úrokovými sazbami jsou tak minulostí. Úrokové sazby v roce 2023 začínají na 5,49 %.

Banka	Úrok od
Air Bank	5,49 %
MONETA	5,59 %
Raiffeisen BANK	5,59 %
UniCredit Bank	5,69 %
Fio banka	5,78 %
Komerční banka	5,79 %
Česká spořitelna	5,94 %
ČSOB	6,04 %
mBank	6,89 %

Zvyšování úrokových sazeb má za důsledek, že se vlastní bydlení pro více Čechů stane zase nedostupnějším. Nižší poptávka znamená i snižování cen nemovitostí nebo jejich případnou stagnaci. Více se dozvíte v našem článku o tom, zda hrozí v Česku nemovitostní krize.

Na co si dát pozor při koupi investiční nemovitosti

Koupě investiční nemovitosti může být velkou finanční investicí, proto je důležité být obezřetný a pečlivě zvážit různé faktory, než se rozhodnete investovat své peníze. Při nákupu investiční nemovitosti byste měli být obzvláště opatrní:

Umístění. Poloha nemovitosti je jedním z nejdůležitějších faktorů, které ovlivňují její hodnotu. Investujte do nemovitosti, která se nachází v atraktivní lokalitě s dobrým přístupem k veřejné dopravě a dostupností základních služeb, jako jsou obchody, restaurace a zdravotní střediska.
Stav nemovitosti. Před koupí investiční nemovitosti byste měli zjistit, v jakém stavu se nemovitost nachází. Je důležité mít na paměti, že pokud je nemovitost ve špatném stavu, budete muset investovat další peníze do její opravy nebo rekonstrukce.
Cílová skupina. Je důležité zvážit, pro jakou cílovou skupinu bude nemovitost atraktivní. To znamená, že pokud plánujete nemovitost pronajímat, měli byste zvážit potřeby a požadavky potenciálních nájemníků.
Potenciál pro zvýšení hodnoty. Při investování do nemovitosti byste měli zvážit její potenciál pro budoucí zvýšení hodnoty. Do svého průzkumu zahrňte plány rozvoje dané oblasti.
Finanční stabilita. Nákup investiční nemovitosti může být velmi nákladný, proto je důležité zvážit svou finanční stabilitu a schopnost splácet hypotéku a další související náklady.
Právní dokumenty. Před koupí investiční nemovitosti byste se měli ujistit, že jsou všechny právní dokumenty v pořádku. Můžete si proto sjednat advokáta, který vám pomůže všechny dokumenty zkontrolovat.
Financování. Pokud plánujete financovat svou investici hypotékou, měli byste být připraveni platit úroky a další náklady spojené s hypotékou. V některých případech se vaše investice může stát nerentabilní, pokud rostoucí náklady na úroky a splátky hypotéky převýší váš očekávaný zisk z pronájmu nemovitosti.
Dlouhodobé plány. Investice do nemovitostí by měla vycházet z vašich dlouhodobých plánů. To může znamenat například: investovat do nemovitosti s cílem získat v budoucnu pasivní příjem nebo investici do nemovitosti s cílem zvýšit její hodnotu a poté ji prodat.

Výhody a nevýhody investiční hypotéky

V některých případech je výhodným způsobem financování nemovitosti
Pravděpodobnost vysoké návratnosti
Příležitost získat pasivní příjem

Riziko neplacení nájemného a zhoršení ekonomické situace
V současné době jsou to také vysoké úrokové náklady
Jako vlastník nemovitosti jste zodpovědní za její údržbu.

Kolektivní investování do nemovitostí

Současná situace v oblasti úrokových sazeb je pro investice do nemovitostí s hypotečním financováním velmi nevýhodná. Konečné rozhodnutí je však samozřejmě na vás.

Investovat do nemovitostí, pokud nemáte na účtu statisíce, je však v dnešním světě možné i jinými způsoby. Mluvíme o kolektivním investování do nemovitostí, a to prostřednictvím platforem, jako je EstateGuru.

Zde je několik důvodů, proč byste měli kolektivní investování do nemovitostí alespoň zvážit:

Velká diverzifikace vašeho investičního portfolia
Nižší náklady než přímý nákup nemovitosti
Vyšší likvidita ve srovnání s tradičním investováním
Nižší míra rizika
Přístup k nemovitostem v zahraničí

Závěr

Investiční hypotéka může být vhodným způsobem investování do nemovitostí pro investory, kteří mají k dispozici určitý kapitál a chtějí získat přístup k různým investičním příležitostem. Je však důležité zvážit nejen její výhody, ale i nevýhody, které mohou ovlivnit návratnost investice a odpovědnost investorů.

Je také důležité uvědomit si rizika spojená s investováním do nemovitostí a pečlivě posoudit tržní a ekonomickou situaci, která může ovlivnit hodnotu investice. Před rozhodnutím o investiční hypotéce doporučujeme poradit se s odborníkem na finance a nemovitosti a důkladně prověřit všechny dostupné informace.