Taloyhtiölaina

Taloyhtiölaina on asunto-osakeyhtiöille eli taloyhtiöille myönnettävä yrityslaina.

Taloyhtiölaina otetaan aina taloyhtiön nimissä, mutta vastuu lainan hoidosta jakautuu yhtiön osakkaiden kesken.

Osakkaan osuus taloyhtiölainasta lasketaan myös osakkaiden henkilökohtaiseen velkaan. Käytännössä taloyhtiöstä asunto-osakkeita omistavat ihmiset vastaavat taloyhtiölainan hoidosta.

Taloyhtiölainat Suomessa

Uudisrakentamisessa käytetään Suomessa yhä enemmän taloyhtiölainalla rahoitettuja kohteita, joiden myyntihinta pystytään pitämään pienenä. Rakennuskustannukset peritään myöhemmin osakkaalta rahoitusvastikkeen muodossa.

Nollakorkoaikaan taloyhtiölainojen korkokanta on kasvanut nopeaan tahtiin, joka on hiljattain johtanut suuriin rahoitusvastikkeiden nousuihin nousevien korkotasojen myötä.

Nousevat rakennus- ja korjauskustannukset ovat ohjanneet taloyhtiöitä hakemaan yhä enemmän lainaa niin uudisrakentamiseen kuin vanhojen kohteiden korjausrakentamiseen.

Alla olevasta kuvaajasta näet taloyhtiöiden lainakannan kehityksen Suomessa vuosien 2010-2023 välillä.

Taloyhtiölainan hakeminen

Taloyhtiölaina muistuttaa pitkälti tavanomaista yrityslainaa, mutta taloyhtiölainan ja yrityslainan hakemisessa on eroja.

Pankit edellyttävät lainan liitteeksi tyypillisesti vähintään seuraavia asiakirjoja:

• Kaksi viimeisintä virallista tilinpäätöstä
• Seuraavan kahden vuoden talousarvio 
• Isännöitsijäntodistus
• Kunnossapitosuunnitelma.

Mistä hakea taloyhtiölainaa?

Lähes jokainen suomalainen pankki palvelee myös taloyhtiöitä rahoitusasioissa.

Taloyhtiölainojen ehdot ja hinnoittelu vaihtelevat kuitenkin runsaasti eri pankkien välillä, joten lainatarjous kannattaa kysyä usealta eri pankilta.

Seuraavat suomalaiset pankit ja rahoitusyhtiöt tarjoavat taloyhtiölainaa:

• Osuuspankki
• Nordea
• Hypo
• Aktia
• S-pankki
• POP Pankki
• Handelsbanken
• Oma Säästöpankki
• Ålandsbanken
• Danske Bank

Taloyhtiölainan käyttökohteet

Taloyhtiölainaa voidaan käyttää mihin tahansa taloyhtiön yhtiökokuksen hyväksymään tarpeeseen, jonka lainan myöntäjä hyväksyy.

Yleisimpiä käyttökohteita taloyhtiölainalle ovat kuitenkin uudiskohteet ja korjauskulut.

Uudiskohteet

Uudiskohteiden rahoittaminen suurilla taloyhtiölainoilla on yleistynyt viimeisen vuosikymmenen aikana nopeaan tahtiin.

Yhä suurempi osa uudiskohteista myydään suurella velkaosuudella, jolloin itse kohteen myyntihinta saadaan lasketua murto-osaan kohteen velattomasta hinnasta.

Tällä tavoin kohteen ostaja säästyy suuren asuntolainan hakemiselta ja neuvottelulta, ja lyhentää taloyhtiölainaa pääomavastikkeen muodossa.

Etenkin asuntosijoittajat ovat mieltyneet tällaisiin uudiskohteisiin, joissa vaaditun käsirahan määrä on pieni.

Myös ensiasuntoa ostavat ovat päässeet käsiksi oletettua korkeamman hintaluokan asuntoihin tällä tavalla.

Korjauslainat

Yleisin käyttökohde taloyhtiölainalle on remonttien rahoitus. Taloyhtiöt joutuvat toteuttamaan säännöllisesti erilaisia peruskorjauksia ylläpitääkseen asuntojen turvallisuutta, toimintaa ja viihtyvyyttä. 

Ajallaan ja oikeaoppisesti toteutetut taloyhtiön peruskorjaukset ovat myös omiaan ylläpitämään asuntojen arvoa ja lisäämään taloyhtiön houkuttelevuutta, niin asukkaiden kuin sijoittajien silmissä.

Taloyhtiöiden yleisimpiin korjauskohteisiin lukeutuvat:

• Putkiremontit
• Julkisivuremontit
• Ikkunaremontit
• Energiatehokkuuden parantaminen
• Ilmanvaihdon remontit

Taloyhtiöiden on syytä kartoittaa korjaustarpeita säännöllisesti, jotta tarvittavat korjaukset ja uudistukset voidaan toteuttaa ajoissa.

Mikäli useampi välttämätön korjauskohde kasautuu vuosien myötä kerralla remontoitavaksi, nousevat kertakustannukset suuriksi. 

Useamman korjaustyön kasaantuminen ajaa paitsi taloyhtiön, myös yhtiön osakkaiden talouden herkästi tiukalle. Korjausten yhteenlasketut kustannukset saattavat nousta todella suuriksi taloyhtiön arvoon nähden, jolloin taloyhtiölainan saaminen on vaikeaa.

Vihreät parannustyöt

Suomessa taloyhtiöt voivat saada avustusta parantaessaan asunto-osakeyhtiön ympäristöystävällisyyttä. 

Tällä hetkellä avustusta voidaan myöntää taloyhtiön energiatehokkuuden parantamiseen sekä sähköautojen latausinfran rakentamiseen.

Energiatehokkuuden parannus

Energiatehokkuuden parantamiseen myönnettävän energia-avustuksen suuruus on korkeintaan 50 prosenttia energiatehokkuutta parantavista rakennuskohtaisista kustannuksista. 

Avustusta voidaan myöntää korkeintaan 4000 euroa asuntoa kohden, mikäli parannuksen suuruus on prosentuaalinen tai 6000 euroa asuntoa kohden, mikäli parannus vie asunnon lähes nollaenergiatasolle.

Avustusta tulee hakea jo ennen korjausten aloittamista, eikä työtä saa aloittaa ennen hakemuksen toimittamista ARA:aan.

Hakemus edellyttää tarkkoja laskelmia energiatehokkuutta parantavista korjauksista ja näiden kustannuksista.

Sähköautojen latausinfra

Sähköautojen latausinfran rakentamista varten voidaan myöntää tukea korkeintaan 35 prosenttia toteutuneista kuluista, kuitenkin enintään 90 000 euroa.

Tuen edellytyksenä on vähintään viiden latauspisteen valmiuden rakentaminen taloyhtiölle. 

Avustushakemus jätettävä ennen kuin latausinfra on rakennettu ja vastaanotettu. Avustus maksetaan taloyhtiölle yhdessä erässä jälkikäteen.

Molemmat edellämainituista avustuksista ovat ARA:n eli Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen myöntämiä tukia. ARA on Ympäristöministeriön alainen virasto, joka vastaa osaltaan valtion asuntopolitiikan toteuttamisesta.

Muut taloyhtiön rahoitusmuodot

Muiden yhtiömuotojen tavoin myös taloyhtiöille voidaan myöntää tavanomaisen taloyhtiölainan lisäksi rahoitusta myös muissa muodoissa.

Listasimme muutamia yleisimmistä yritysrahoituksen muodoista, joita myös taloyhtiöt voivat hyödyntää.

Yrityslaina

Taloyhtiölaina on käytännössä yrityslaina, jota myönnetään ainoastaan asunto-osakeyhtiöille. Taloyhtiö voi hakea erityisesti taloyhtiölainana markkinoitujen lainojen sijaan myös tavanomaista yrityslainaa.

Taloyhtiö pystyy tarjoamaan lainan vakuudeksi asuinkiinteistön, jonka vakuusarvo on suuri. Useat pankit ja rahoitusyhtiöt tarjoavat taloyhtiöille lainaa jopa tavanomaista yritystä helpommin.

Taloyhtiö pystyy tarjoamaan lainalle vahvojen vakuuksien lisäksi ennustettavissa olevan kassavirran osakkaiden maksamien vastikkeiden muodossa.

Yrityslimiitti

Luottolimiitti tai yrityslimiitti on rahoitusratkaisu, jossa yrityksellä (tässä tapauksessa taloyhtiöllä) on käytössään joustavasti nostettavissa oleva luotto.

Luottolimiitissä yritys solmii limiittisopimuksen pankin tai rahoitusyhtiön kanssa, ja määrittää nostettavissa olevan luoton määrän.

Sopimus itsessään ei yleensä maksa mitään, vaan luottolimiitistä maksetaan vasta luottoa nostettaessa. Kun limiittisopimus on solmittu jo valmiiksi, ei uutta lainahakemusta tarvitse tehdä rahoitustarpeen koittaessa.

Luottoa voidaan nostaa vapaasti ennalta määritettyyn luottorajaan saakka. Luoton korko ja kulut maksetaan ainoastaan avoinna olevasta luoton määrästä. 

Taloyhtiöt voivat hyödyntää yrityslimiittiä esimerkiksi korjausten rahoittamiseen ja kulujen kattamiseen heti niiden muodostuessa.

Osa pankeista ja rahoitusyhtiöistä, kuten Osuuspankki, mahdollistavat käytetyn luottolimiitin muuttamisen pidempiaikaiseksi taloyhtiölainaksi jälkikäteen, kun lopulliset kustannukset ovat selvinneet.

Taloyhtiölainan verotus

Taloyhtiö voi käsitellä lainan lyhennykseen osakkaiden maksamia rahoitusvastikkeita kirjanpidossaan tulouttamalla tai rahastoimalla vastikkeet.

Taloyhtiön valitsema käsittelytapa vaikuttaa vuokranantajina toimivien asuntosijoittajien pääomatulojen verotukseen.

Rahastoiminen

Mikäli taloyhtiö päättää rahastoida osakkaiden maksamat suoritukset verovapaina pääomasijoituksina asunto-osakeyhtiöön, ei niitä käsitellä asunto-osakeyhtiön veronalaisena tulona.

Rahastoidut vastikkeet eivät kuitenkaan ole vähennyskelpoisia menoja vuokranantajien vuokratuloista.

Rahastoitujen vastikkeiden vähentäminen onnistuu vasta asunto-osakkeen myyntihetkellä, jolloin rahastoidut vastikkeet huomioidaan hankintamenona, niiden pienentäessä mahdollisen luovutusvoiton määrää.

Tuloutus

Vaihtoehtoisesti osakkaiden maksamat vastikkeet voidaan tulouttaa, jolloin ne merkitään tuotoksi asunto-osakeyhtiön tuloslaskelmaan.

Tällä tavoin kirjanpidollisesti käsitellyt vastikkeet ovat vuokranantajille kokonaisuudessaan vähennyskelpoinen meno.

Asuntosijoittajat toivovat tyypillisesti vastikkeiden tulouttamista verotaakan minimoimiseksi. Tästä syystä osakkaiden maksamat vastikkeet tuloutetaan lähes kaikissa uusissa taloyhtiöissä.

Taloyhtiölainan vakuudet

Tavanomaisessa yrityslainassa yrityslainan vakuudet ovat suuressa roolissa myönnettävän lainan määrän ja ehtojen määrityksessä. Taloyhtiölainassa lainan vakuutena toimii koko taloyhtiön omistama kiinteistö.

Kiinteistön vakuusarvo lainan reaalivakuutena on vahva, jonka vuoksi taloyhtiölainan saaminen saattaa olla tavallista yrityslainaa helpompaa.

Mikäli taloyhtiö ajautuisi maksukyvyttömäksi eikä kykenisi suoriutumaan lainan maksusta, voi lainan myöntäjä ottaa vakuuden haltuunsa ja likvidoida tämän kattaakseen lainan maksun.

Tällaisessa tapauksessa asunto-osakkeen omistajat jäävät tyhjin käsin. Taloyhtiön ylivelkaantumista on syytä välttää.

Taloyhtiölainan riskit

Taloyhtiölainaa haetaan aina tarpeeseen, mutta tästä huolimatta taloyhtiölainaan liittyvät riskit on hyvä tiedostaa.

Listasimme alle joitakin yleisimmistä taloyhtiölainan riskeistä:

Vastuu on lopulta osakkailla

Vaikka taloyhtiölaina otetaan aina taloyhtiön nimissä, on vastuu lainan maksusta lopulta aina taloyhtiön osakkailla.

Mikäli taloyhtiö ei kykene suoriutumaan velan maksusta, voi taloyhtiö ajautua konkurssiin, kuten mikä tahansa muu yhtiö. 

Esimerkiksi kalliimpien remonttien kasaantuminen ja korkotason nousu voivat aiheuttaa sen, että useampi yhtiön osakkaista ei kykene suoriutumaan vastikemaksuistaan.

Taloyhtiöllä on tässä tapauksessa mahdollisuus aloittaa prosessi huoneistojen haltuunotosta ja vuokrata nämä eteenpäin. Yhtiön velkataakka saattaa kuitenkin olla niin suuri, ettei vuokratuloja ehditä saamaan ennen kuin on liian myöhäistä.

Taloyhtiölainan kulut

Taloyhtiölainasta peritään lainan koron ja marginaalin lisäksi myös muita kuluja. Yleisesti ottaen taloyhtiölle koituu kustannuksia myös lainan hoitokuluista sekä lainan nostosta.

Taloyhtiölainan korko

Taloyhtiölainan koostuu kahdesta osasta, yhtiökohtaisesta lainamarginaalista sekä tähän lisättävästä viitekorosta.

Viitekorkona voidaan käyttää käytännössä mitä tahansa yleistä viitekorkoa, mutta tyypillisesti lainan korko sidotaan 3, 6 tai 12 kuukauden Euriboriin. Vaihtoehtona ovat myös pankkien omat Prime-viitekorot.

Lainan marginaali lasketaan pankin toteuttaman kokonaisvaltaisen riskiarvion perusteella. Tyypillisesti marginaali on taloyhtiölainoissa muiden yrityslainojen tavoin huomattavasti yksityishenkilön asuntolainaa korkeampi.

Taloyhtiöt voivat suojautua korkojen nousua vastaan valitsemalla lainaansa kiinteän koron. Kiinteän koron taso on aina lainahetken muuttavakorkoisen lainan korkotasoa korkeampi.

Alla olevasta taulukosta näet kotimaisten taloyhtiöiden lainojen vuosittaisen keskikoron vuosien 2010-2023 välillä.

Viitekorkojen kääntyminen nousuun vuonna 2022 näkyy tilastoissa keskimääräisen korkotason jyrkkänä nousuna.

Taloyhtiölainan korkosuojaus

Taloyhtiölainaan on saatavilla korkosuojaus eli korkokatto samaan tapaan kuin yksityishenkilön ottamaan lainaan.

Korkosuojaus on maksullinen suoja korkotason nousua vastaan. Korkokustannuksen kulut integroidaan tyypillisesti korkeampaan taloyhtiölainan marginaaliin.

Korkosuojaus takaa, ettei lainasta maksettava korko nouse ennalta sovittua tasoa korkeammalla myöskään tulevaisuudessa.

Tyypillisesti pankit myöntävät korkokattoa ainoastaan alle kymmenen vuoden pituisiin taloyhtiölainoihin.

Mikäli haluat suojata yli kymmenen vuoden mittaisen taloyhtiölainan, on taloyhtiölainan sitominen kiinteään korkoon hyvä vaihtoehto.