Hypotéka pre váš nový domov

Porovnanie ponúk je kľúčom k úspechu.

Akú hypotéku chcete?

Hypokalkulačka

59,33 €

Odhadované mesačné náklady

0,00 €

Poplatok za poskytnutie

0.89%

Hypotekárna sadzba

33,33 €

Odhadované mesačné náklady

0,00 €

Poplatok za poskytnutie

0.5%

Hypotekárna sadzba

46,00 €

Odhadované mesačné náklady

0,00 €

Poplatok za poskytnutie

0.69%

Hypotekárna sadzba

Zobraziť všetky 33 ponúk
hypoteka_2018_financer

Poznáte to. Po ukončení školy príde práca a akonáhle ušetríte prvé peniaze, začínate uvažovať nad kúpou vlastného bytu, alebo domu.

Premýšľate, či je výhodnejšia hypotéka alebo nájom, no nemáte dostatočný kapitál na to, aby ste si mohli dovoliť celú investíciu financovať z vlastného vrecka. Hypotéka je jednou z najbežnejších foriem financovania nehnuteľnosti. My vo Financer.com vám vysvetlíme kľúčové body, ktoré treba zvážiť pri výbere hypotéky.

Ak hľadáte hypotéku s najnižším úrokom, či chcete vedieť, ktorá banka ponúka hypotéku s najnižšou splátkou, ste na správnom mieste.

Cez komplexný porovnávač finančných produktov Financer.com Slovensko si rýchlo a jednoducho porovnáte dostupné hypotekárne úvery, hypotéky pre mladých či americké hypotéky.

Čo je to hypotéka?

Hypotéka, alebo hypotekárny úver dnes predstavuje jednu z najbežnejších foriem financovania nehnuteľností. Ide o pôžičku, ktorá je zabezpečená záložným právom ku kupovanej nehnuteľnosti.

Vy dostanete požadovaný finančný kapitál, ktorý banka zabezpečí vyčlenenou investíciou v podobe domu, bytu či pozemku. Ak nebudete splácať, zábezpeka bude zaistená.

Hypotekárny úver sa vyznačuje dlhšou dobou splatnosti, v niektorých prípadoch až na 40 rokov. Dlhšia doba splatnosti hypotéky ale znamená, že aj výška úveru je vyššia, ako pri bežných spotrebných úveroch. Podobne platí, že ak za poskytnutú sumu ručíte nehnuteľnosťou, dáva vám to možnosť čerpať lepšie úrokové sadzby ako pri spotrebnom úvere na čokoľvek.

Hypotéka alebo prenájom?

Večne diskutovaná otázka, ktorá neustále rozdeľuje spoločnosť na dva tábory. Platiť radšej nájom a „vyhadzovať peniaze von oknom“, alebo si zobrať na krk hypotéku, splácať, ale bývať vo vlastnom?

Aj jedna, aj druhá alternatíva má svoje výhody a nevýhody.

Výšku nájmu nedokážete ovplyvniť, pretože tá záleží od prenajímateľa. Na druhej strane – nebudete sa musieť starať o toľko vecí.

Pri vlastnom bývaní si môžete výšku splátky nastaviť podľa vašich individuálnych potrieb, čo môžete docieliť vhodnou kombináciou celkovej doby splatnosti a doby fixácie.

V konečnom dôsledku budete pri hypotéke bývať vo vlastnom, pri nájme bude byt stále patriť prenajímateľovi.

Vo vlastnom bývaní si pravidlá určujete sami a zároveň ju môžete vnímať aj ako investíciu, keďže ceny nehnuteľností medziročne stále rastú.

 

Čím sa vyznačuje hypotéka?

  • Dlhá doba splatnosti
  • Nízky úrok
  • Fixácia úroku
  • Finančná páka
  • Nehnuteľnosť ako zábezpeka
  • Rôzne spôsoby splácania

Skončili časy, kedy vám banka bola ochotná požičať 100% z ceny nehnuteľnosti. V súčasnosti sú banky ochotné financovať 70 až 85% z celkovej ceny nehnuteľnosti, čo je takzvané LTV – „Loan to Value“. Zvyšné financie musíte doložiť z vlastných zdrojov. Môžete si však zvoliť dva druhy úroku – fixný, alebo variabilný.

Fixný úrok vám poskytuje isté zabezpečenie splátok. Býva však výrazne vyšší ako variabilný úrok. V dôsledku rýchlo sa meniacich podmienok na trhu sa pevné úrokové miery dohadujú len na určité obdobie (1-5 rokov). Následne musíte výšku svojho úroku opätovne prerokovať.

Pamätajte si, že najvýhodnejšia hypotéka nie je vždy tá s najnižším úrokom. S hypotékou sú totiž spojené aj početné dodatočné náklady, ktoré vás môžu nepríjemne prekvapiť a na prvý pohľad výhodnú hypotekárnu ponuku značne predražiť.

Spôsoby splácania hypotéky

Nie všetky spôsoby splácania hypotekárneho úveru sú rovnaké. Najčastejšie sa vyskytujú tieto tri. Ich porovnanie a výhody vám ponúkne každá dobrá hypotekárna kalkulačka.

Anuitný spôsob splácania

Tento spôsob je na Slovensku najbežnejší a ide o obvyklý spôsob splácania väčšiny úverov. Platíte stále rovnakú splátku, pričom sa postupne mení pomer medzi splátkou istiny a vypočítaným úrokom.

Zo začiatku splácania ide tak zo splátky väčšia časť na úroky, ku koncu zmluvy už splácate takmer výhradne istinu, to znamená sumu, ktorú ste si požičali.

Degresívny spôsob splácania

Pokojne od začiatku splácania platíte aj dvojnásobok bežnej anuitnej splátky. To však znamená, že splácate omnoho rýchlejšie a výška splátky vám v priebehu splácania stále klesá. Celkovo tak zaplatíte oveľa menej na úrokoch a každý rok sa môžete tešiť na nižšiu splátku.

Progresívny spôsob splácania

Je opak degresívneho. Predstavte si, že prvú polovicu doby splatnosti platíte nižšie splátky, no každým rokom ich výška o niečo narastá.

Približne od druhej polovice doby splácania sú mesačné náklady vyššie, než pri anuitnom spôsobe. Táto možnosť býva vyhľadávaná najmä mladými ľuďmi na začiatku kariéry, kedy ešte nemajú také vysoké príjmy.

Dodatočné poplatky

Nasledujúce dodatočné náklady a poplatky môžu vašu hypotéku nepríjemne predražiť.

  • Kúpna zmluva cez zápisnicu u notára
  • Notárske poplatky
  • Právne náklady
  • Daň z prevodu nehnuteľnosti
  • Poistenia hypotéky

Hypotéka – výhody a nevýhody

Zhrňme si všetky výrazné výhody a nevýhody hypotéky, ako spôsobu financovania nehnuteľnosti:

  • Vysoké dodatočné náklady a poplatky
  • Dlhoročný záväzok
  • Vlastný kapitál

Kedy mi schvália hypotéku?

Každá banka si vás pred samotným finálnym schválením hypotéky bude chcieť preveriť. Pozerať sa bude najmä na nasledujúcich 5 oblastí. Každá z nich hraje pri schvaľovacom procese dôležitú úlohu. Ak však spĺňate kritéria dané týmito oblasťami, vaša šanca na schválenie hypotéky je pomerne vysoká.

Výška príjmov

Bohužiaľ, alebo možno aj chvalabohu, že žiaľbohu, výška príjmov je to najdôležitejšie, čo rozhoduje. Príjem určuje, či budete schopní splácať a akú maximálnu čiastku vám môže banka na bývanie poskytnúť.

Najčastejšie dokladáte svoj pravidelný príjem. Ak ste zamestnanec, je najlepšie mať v práci zmluvu na dobu neurčitú. Budete potrebovať doložiť potvrdenie o výške príjmu od zamestnávateľa a takisto overené výplatné pásky.

Ako SZČO predložíte potvrdené daňové priznanie k dani z príjmu za posledné dva roky a taktiež potvrdenie o platbách do Zdravotnej a Sociálnej poisťovne.

Vaše výdaje

Okrem príjmov bude banka kontrolovať aj vaše výdaje, takže všetko, čo musíte pravidelne platiť. Je teda dôležité, aby platby za vaše predošlé úvery, poistenia, či ďalšie pravidelné finančné záväzky netvorili podstatnú časť vašich príjmov.

Pri osobných financiách platí, že nie je dôležité, koľko človek zarába, ale je dôležité, koľko mu na konci mesiaca ostane. Podobné je to aj pri hypotéke. Vysoký príjem vám veľmi nepomôže, ak máte veľmi vysoké výdaje.

Váš vek

Takmer všetky banky poskytnú financie iba žiadateľovi, ktorý bude mať na konci trvania hypotekárnej zmluvy maximálne 70 rokov, ideálne však 65. Má to však aj svoju výhodu, šancu na hypotekárny úver má aj päťdesiatnik.

Žiadne dlhy

Dobrá platobná morálka a žiadne dlhy sú pri všetkých úveroch samozrejmosťou. Pri úveroch na bývanie to ale platí dvojnásobne. Predsa len, pre banku a aj pre vás ide o záväzok na dlhú dobu. Banka potrebuje jednoznačnú istotu, že vy ako klient budete poctivo a včas splácať, ale ak máte negatívne záznamy v registroch, ste pre ňu rizikom.

Nehnuteľnosť

Posledná dôležitá vec je samotná nehnuteľnosť a jej dostatočné preverenie. Banka si potrebuje overiť vlastnícke práva k nehnuteľnosti, výpisy z katastra a odhadovanú cenu nehnuteľnosti.

Pokiaľ ale chcete hypotékou financovať samotnú výstavbu, postup kontroly a dokladovanie rôznych potvrdení sú iné, než v prípade financovania nákupu, alebo prestavby. Okrem iného si pripravte stavebné povolenie a hotový rozpočet stavby.

Ako prebieha schvaľovanie hypotéky?

Vysvetlíme si podrobný postup pri schvaľovaní hypotéky. Všetko začína vaším podaním žiadosti.

Podanie žiadosti

S hypotekárnym špecialistom alebo osobným bankárom v banke vyplníte a podáte žiadosť o hypotekárny úver. Vyriešite veci ako celková výška hypotéky, výsledná LTV (koľko percent financií si požičiavate v porovnaní so skutočnou cenou nehnuteľnosti), dobu fixácie, úrokové sadzby a takisto účel úveru.

Inak sa totiž postupuje pri financovaní stavby, inak pri jej kúpe a inak pri americkej hypotéke. Pripravte si dva doklady totožnosti. Vždy je to občiansky preukaz a druhým môže byť napríklad vodičský preukaz alebo rodný list.

Prescoring

Vaša žiadosť prejde prvým schvaľovacím procesom. Na konci prvého stretnutia v banke dostanete rozsiahly formulár, v ktorom uvádzate údaje o príjmoch, výdavkoch a majetkových pomeroch. Nemusíte ich ešte dokladovať, iba rozhodujú o tom, či vôbec máte šancu dostať úver na bývanie.

Banka vyplnený formulár posúdi, prezrie register dlžníkov a register zmlúv. Ak máte v týchto registroch akékoľvek negatívne záznamy, na konečnej podobe hypotéky sa to odrazí. Buď vám banka ponúkne horšiu úrokovú sadzbu, alebo vám priamo vašu žiadosť zamietne.

Dodanie dokumentov

Ak v prescoringu uspejete, pripravte sa na to, že budete dokladovať všetky potrebné dokumenty. Každá banka pri schvaľovaní hypotéky vyžaduje iné dokumenty, no určite budete musieť dokázať svoje príjmy, výdavky a majetkové pomery. Takisto dostanete zoznam dokumentácie k založenej nehnuteľnosti, ale aj k nehnuteľnosti, ktorú chcete hypotékou financovať.

Scoring

Po predložení všetkých relevantných dokumentov, ktoré si od vás banka vyžiada, nasleduje scoring. Bankoví analytici budú z predložených dokumentov počítať, či vám dokážu požičať celú požadovanú sumu a tiež, či vám budú môcť ponúknuť vybranú úrokovú sadzbu. Akonáhle sa vaša žiadosť schváli, celý proces prechádza do finálnej fázy. Začnú sa pripravovať všetky zmluvy, ktorých podpis je nutný k úspešnému čerpaniu hypotéky.

Podpis a čerpanie úveru

Po podpise všetkých dokumentov a dôležitých zmlúv sa budete môcť pripraviť na čerpanie hypotéky. Avšak banky požadujú splnenie niektorých dodatočných podmienok. Všetky ich nájdete vo vašej hypotekárnej zmluve, väčšinou ale ide o niektoré z týchto záležitostí:

  • Potvrdenie o zaplatení zostávajúcej časti hypotéky
  • Potvrdenie o poistení nehnuteľnosti
  • Aktuálny výpis z katastra

Vývoj cien nehnuteľností

Ako vyplýva z nášho grafu, ceny nehnuteľností na Slovensku zažili prvý nárast po vstupe do EÚ, čo znamenalo prvú realitnú bublinu. Následne prišlo zmrazenie a stláčanie cien nižšie v dôsledku ekonomickej krízy.

V súčasnosti je viditeľný opätovný postupujúci nárast cien.  Súčasná priemerná cena za 1 m² sa pohybuje okolo 1400 €. Samozrejme, je potrebné brať do úvahy samotnú polohu nehnuteľnosti z hľadiska samosprávneho kraja, v ktorom sa nachádza.

Záver

Na záver pripájame zopár užitočných tipov:

Hypotéka pre mladýchDonedávna bola zvýhodnená formou zníženia úrokovej sadzby o 3%. Podľa najnovších zmien sa však pre hypotéky z roku 2018 úroková sadzba znižovať nebude.

Avšak, budete si môcť časť zaplatených úrokov z hypotéky pre mladých započítať vo vašom daňovom priznaní. Platí teda daňový bonus na zaplatené úroky.

Refinancovanie hypotéky – Ak už čerpáte hypotéku a pri jej splácaní sa chytáte za hlavu, stále máte možnosť skúsiť refinancovanie hypotéky. Je to cesta, ako ušetriť peniaze z dlhodobého hľadiska a zbaviť sa tak zbytočne vysokých splátok a neustále sa zvyšujúcich úrokov.

Správny spôsob splácania – Pozrite sa na svoje doterajšie príjmy, výdaje a mesačný rodinný rozpočet. Pomerne ľahko môžete vydedukovať, aké úrokové sadzby si môžete dovoliť mesačne splácať a tak sa ľahšie rozhodnete pre výber správneho spôsobu splácania hypotéky.

Stavebné sporenie  To môžete využiť namiesto vášho vlastného ušetreného kapitálu a vhodne ho tak kombinovať s hypotékou. Pozor však na zvýšené splátky!

Mladomanželská pôžička – S vlastným bývaním vám môže pomôcť aj Štátny fond rozvoja bývania, ktorý v roku 2019 zjednodušil podmienky získania pôžičky pre mladomanželov za zvýhodnených podmienok.

Čo je to americká hypotéka?

Americká hypotéka v našich končinách nie je príliš rozšírenou možnosťou. Ide o produkt, ktorý je na rozdiel od klasickej hypotéky bezúčelový. Vyžaduje však ručenie nehnuteľnosťou bez nutnosti ďalšieho zabezpečenia.

Ak si ho porovnáme s bežne dostupným spotrebným úverom, vyznačuje sa nižším úrokom, vyššou sumou, ktorú si môžete požičať a ponúka dlhšiu dobu splácania. Nevýhodami bývajú vyššie poplatky za vybavenie dokumentov, znalecký posudok atď.

Koľko vlastných peňazí potrebujem?

Zvyčajne pri hypotéke potrebujete 20-30% vlastných prostriedkov. Toto číslo je však veľmi individuálne a závisí od viacerých faktorov ako napríklad celková hodnota nehnuteľnosti, vaša bonita či výška príjmu.

Je hypotéka vo vlastnej banke najlepším riešením?

Existuje predpoklad, že vaša banka vám je schopná ponúknuť najlepšie podmienky, pretože vás po rokoch spolupráce dôverne pozná. Pre mnohých z nás je hypotéka vo vlastnej banke najprirodzenejším riešením.

Banky to vedia a túto našu pohodlnosť plne využívajú. Niekedy však stačí otvoriť sa viacerým možnostiam, zvoliť porovnanie hypoték a vybrať si inú s lepšími podmienkami, hoci u inej banky.

Ako mi pomôže hypotekárny poradca?

Hypotekárny poradca vám pomôže s výberom vhodnej možnosti čerpania hypotéky a takisto vám pomôže s otravným papierovaním.

Hypotéka sa dá vyriešiť aj vlastnými silami, no každá pomoc pri procese vybavovania hypotéky sa vám môže hodiť. Nestranný finančný poradca s patričnými skúsenosťami vám dokáže vhodne odporúčať banku a previesť vás celým procesom až k podpisu konečnej zmluvy.

Čo je to LTV?

Nie, nie je to žiadny nový model televízie, ani nasledovník LCD. Ide o skratku loan-to-value. V preklade znamená, koľko si požičiavate vzhľadom na celkovú cenu nehnuteľnosti. Stopercentné hypotéky, kedy vám banka požičia celú čiastku potrebnú na získanie nehnuteľnosti dnes nie je možné poskytnúť.

Bežne sa však požičiava 80-85 % LTV, zbytok hodnoty v podobe zostávajúcich percent budete musieť doložiť z vlastných našetrených peňazí, alebo z úveru stavebného sporenia.

Čo ovplyvňuje celkovú výšku úroku?

Najčastejšie sú to dĺžka splácania, celková výška hypotéky, vaša finančná situácia, ekonomická situácia na trhu a samotná marža banky. Platí, že najviac môžete ušetriť práve na marži banky. Tak, že si hypotéku vyberiete spomedzi čo najväčšieho počtu bánk.

Poskytovanie hypotéky je vysoko konkurenčným prostredím. Čím viac bánk, tým viac ponúk a medzi nimi aj tá vaša.

Autor Daniel

Country Manager Financer.com Slovensko, milovník dobrého jedla, cestovateľ a knihomoľ so záľubou vzdelávania sa v oblasti finančnej gramotnosti a financií. Vždy pripravený pomôcť urobiť to najlepšie finančné rozhodnutie.

Zdieľať na
Aktualizované 9. júla 2020