Сравни ипотечни кредити, разходи и условия 2023
Коя банка дава най-изгодни кредити през 2023?
В интернет пространството пише много неща, ние от Financer.com смятаме, че истинските хора знаят най-добре. Обменете опит и вижте какво казват другите посетители.
Гласувайте и вижте резултатите
За какво можете да използвате ипотечен кредит?
Вижте какви приложения има тегленето на ипотечен кредит
Открийте коя банка дава най-изгодни ипотечни кредити
Търсите начин да финансирате своя нов дом или имате нужда от заем с друга цел и се надявате на най-добрите условия?
Шансовете са една от тези две причини да са ви довели до търсенето именно на най-изгодна оферта за ипотечен кредит.
Сумите, които се отпускат по ипотечен кредит са големи и изплащането им обичайно продължава дълго, но как да откриете подходящата опция и какво трябва да знаете?
Да, като всеки друг финансов продукт и този крие своите тънкости, а Financer.com ви помага да ги разберете.
В таблицата по-горе сме събрали информация от някои от най-разпознаваемите български банки, а в тази статия споделяме съществените особености, с които трябва да сте запознати при избирането на ипотечен кредит.
Прочетете до край и си гарантирайте по-голямо спокойствие при взимането на това важно решение.
Ето какво точно можете да намерите тук:
Съдържание
- 1.Какво е ипотека?
- 2.Видове ипотечни кредити
- 3.Изисквания за жилищен кредит
- 4.Лихви по ипотечни кредити, такси и разходи
- 5.Документи за ипотечен кредит
- 6.Типове вноски по жилищен кредит и тяхната структура
- 7.Размер на жилищен кредит
- 8.Предсрочно погасяване на ипотечен кредит
- 9.Как да изберем банка за жилищен кредит
- 10.Жилищен кредит мнения
Какво е ипотека?
Нека започнем от основите: какво е ипотека всъщност и с какви особености трябва да сте запознати?
Ипотека представлява вещно право, което се учредява върху недвижим имот, за да може той да бъде използван за обезпечение на бъдещи вземания.
Можем да различим два типа ипотечни кредити и спрямо типа обезпечение:
Жилищен кредит – когато имотът, предложен за обезпечение е същият, чието придобиване финансираме с този заем за жилище
Ипотечен кредит – във всички останали случаи
Законова ипотека
Законовата ипотека не е предмет на отделен договор, а възниква вследствие на самия договор за кредит.
При учредяването й се подписва молба едностранно, само от кредитодателя. Законна ипотека може да бъде вписана само тогава, когато следните условия са изпълнени:
Взимате кредит или заем, с цел покупка на имот
Размерът на заема, който ви се отпуска НЕ е по-голям от продажната цена
Целият размер на заема служи единствено за покупката на имота
Заемът е отпуснат или от банка, или от продавача на имота
Какво е договорна ипотека
Когато ипотеката не отговаря на всички условия по-горе, е необходимо да се учреди Договорна ипотека.
Тя се подписва от всички страни – собственика на имота, заемодателя, заемополучателя, както и съдлъжниците му, ако има такива.
Поради това и нотариалната такса за учредяване на Договорна ипотека е значително по-висока.
Видове ипотечни кредити
Според целта на заема и това дали банката ще обследва за какво харчим отпуснатата сума или не, можем да разграничим два типа ипотечен кредит:
Целеви ипотечен кредит
В този случай предварително обявяваме на банката за какво ще ползваме отпуснатите средства, а тя държи да се увери, че те отиват по предназначение.
Такива кредити можем да използваме с няколко цели:
За покупка на жилище
За строеж на жилище
За довършителни работи или ремонт на жилище
За обединяване на други задължения или рефинансиране на ипотечен кредит
Нецелеви ипотечен кредит
Нецелевият ипотечен кредит практически е потребителски, но е обезпечен с недвижимо имущество.
Тук банката не следи как ще използвате отпуснатите средства, и вие можете да използвате вашия заем срещу ипотека, за каквото решите.
Цената на нецелевите кредити обикновено е малко по-висока от цената на целевите ипотечни, но заради наличието на обезпечение, винаги е по-ниска от тази на класическите необезпечени потребителски заеми.
Изисквания за жилищен кредит
След като разгледахме какво е ипотека и какви видове ипотечни кредити съществуват, напълно естествено следва да отговорим и на въпроса: какви изисквания за жилищен кредит вашият кредитодател може да има към вас.
Ето най-често срещаните изисквания за заем за жилище:
Да сте на възраст 18 или повече години
Да работите на постоянен трудов договор, който не е в изпитателен срок
Да имате редовно постъпващи социални и здравни осигуровки
Да можете да докажете минимален доход за ипотечен кредит – банката трябва да се увери, че ще можете да покривате месечните си задължения.
По тази причина месечните ви разходи по кредита, не трябва да надвишават повече от 50-65% от стойността на доходите ви
Да имате изрядна кредитна история
Често задавани въпроси за условия за ипотечен кредит
Минимален доход за ипотечен кредит?
Ако се чудите какъв е минималният доход за ипотечен кредит, то добре е да знаете, че някои банки са склонни да отпуснат кредити и на хора с минимална работна заплата.
При всички случаи финансовите институции имат различни изисквания относно минималния доход и съответно определят по него максималната сума на възможния кредит.
Като най-общо правило, при по-ниски доходи, погасителната месечна вноска не трябва да е повече от 50-60% процента месечно.
Мога ли да взема ипотечен кредит без самоучастие?
Ако искате да закупите имот и да вземете ипотечен кредит за него, то в повечето случаи банките предоставят до 85% от оценената стойност на имота. Това означава, че трябва да сте готови да допринесете поне 15% като самоучастие.
Ако не можете да покриете тези необходими разходи, но имате високи месечни доходи, то тогава може да комбинирате и да вземете и потребителски кредит, с който да допълните останалите необходими средства. Имайте предвид, че този метод би оскъпил значително вашия кредит.
Съветваме ви при възможност да заделите и спестите средства и след това да пристъпите към взимането на жилищен заем.
Какви са най-важните ипотечен кредит условия?
Най-важните условия за ипотечен кредит за банката са:
- да имате постоянен и дългосрочен трудов договор
- да имате положителна кредитна история
- да нямате неплатени данъци и осигуровки
- имотът да отговаря на изискванията
Каква сума мога да получа за жилищен кредит?
Отпусканите от банките суми за жилищен кредит най-често достигат до около 85% от цената на жилището, определена от лицензиран оценител.
Освен това размера на сумата, която може да получите за жилищен кредит, зависи от доказуемите ви месечни доходи. Те играят ключова роля в преценката на банката при определянето на сумата на вашия кредит.
Лихви по ипотечни кредити, такси и разходи
Ипотечния кредит е дългосрочен ангажимент, който не бива да се поема с лека ръка, без да разбирате всичките му условия.
Особено е важно да сте наясно предварително с всички разходи, с които този тип кредит е натоварен.
Ипотечен кредит лихви
Лихвите по ипотечни кредити могат да бъдат два вида: фиксирани или плаващи.
Фиксирана лихва – фиксираната лихва се уговаря за определен период от кредита и ви дава сигурност и предвидимост на размера на плащанията.
През повечето време тя е малко по-висока от плаващите, но при рязък ръст на лихвите може да ви спести временни затруднения.
Обикновено се предлага за период до 5 години, тъй като за банките е много трудно да прогнозират движенията на пазара в по-дълъг срок.
Плаващата лихва е съставена от две части: фиксирана надбавка за банката + Референтен Лихвен Процент. Според действащото законодателство, РЛП може да съдържа единствено:
– Пазарни индекси, които показват средната пазарна годишна лихва при определен вид банкови депозити. Такива са например индексите Libor, Euribor и Sofibor.
– Други индикатори, но само такива, които са публикувани в официалната статистика на БНБ или Националния статистически институт.
– Комбинация от двете
Такси по един жилищен кредит
Освен лихвата, ипотечният кредит е свързан и с известно количество такси, дължими за различни услуги.
По-често срещаните от тях могат да бъдат:
Такса за разглеждане на документи – еднократно в началото
Такса за оценка на кредитен риск – също еднократно в началото
Такса за оценка на обезпечението – еднократна, зависи от вида на имота и размера. За апартамент обикновено варира между 125лв – 200лв, за къща до 400 лв.
Юридическа такса – еднократна
Такса ангажимент – еднократна, плаща се за периода от подписването на договора за кредит, до усвояването му, но не всички банки я изискват
Такса за обслужване на разплащателна сметка – редовна, обикновено месечна
Такса за използване на пакет от други продукти и услуги, свързани с кредита – редовна, най-често месечна.
Тук е важно да споменем, че е задължително ипотекираният имот да е застрахован.
Много често кредиторите настояват и за застраховка Живот. И двете застраховки са в полза на банката, но почти винаги се плащат от кредитополучателя.
Годишен Процент на Разходите
Годишният процент на разходите е показател, който изразява общия размер на разходите по кредита за потребителя, на годишна база.
При изчисляването му се включват както лихвите, така и всички останали такси и комисионни, обвързани със сключването на договор за кредит, и се изразяват като процент от сумата на заема.
ГПР е изключително добър ориентир, когато избирате между много оферти за кредит.
Когато разглеждате различни жилищни кредити и тяхното ГПР, сравнявайте предложения за отпускане на една и съща сума и с еднакъв срок.
Така ще получите най-пълна представа кое от тях е по-изходно за вас.
Имайте предвид, че ГПР включва само тези разходи, които са задължително условие за сключването на ипотечния кредит.
Ако решите доброволно да поемете разходи за допълнителни продукти или услуги, те няма да бъдат включени при изчисляването му.
Допълнителни разходи по покупка на жилище
Освен разноските за самия ипотечен кредит, ето какви още разходи по покупка на жилище е важно да предвидите.
Най-често срещаните са:
Местен данък за придобиване на имот – към общината, на чиято територия се намира имота
Такса за вписване – към Агенцията по вписванията
Нотариална такса за изповядване на сделката – към нотариуса
Такса за учредяване на ипотека (можете да видите двата типа ипотека по-долу)
Комисионна за брокера, ако е използван такъв при сключването на сделката
Документи за ипотечен кредит
Обичате ли бюрокрацията?
Е, събирането на всички необходими документи за ипотечен кредит определено няма да ви накара да промените мнението си.
Тук вероятно ще ви трябва доста време и нашият най-добронамерен съвет е да вземете от избраната банка принтиран списък с всички необходими декларации, удостоверения, актове, и прочие.
Така ще се уверите, че поне разполагате с цялата необходима информация и ще избегнете излишните разходки до банката.
В процеса на вашето кандидатстване, ще са ви необходими различни видове документи.
Постарали сме се да съберем най-често срещаните по-долу, но помнете, че всяка банка може да има допълнителни собствени изисквания.
Списък с документи
Документи свързани с кредита
- Попълнено искане за жилищен кредит (по образец на вашата банка)
- Копие на документи за самоличност на кредитоискателите
- Удостоверение за семейно положение (от общинска служба ЕСГРАОН)
- Удостоверение за наличие или липса на данъчни задължения по чл. 87 ал. 6 от ДОПК за всички собственици и купувачи на имота – издава се от Национална агенция за приходите (НАП);
- Удостоверение за избран режим на имуществени отношения на съпрузите – издава се от служба по вписванията;
Документи за доказване на доходи на работници
- Удостоверение от работодателя обозначаващо размера на възнаграждението
- Копие от трудов договор
- Потвърждение за превод на работната заплата по сметка в банката, отново издадено от работодател
Документи за доказване на доходи на лица извършващи дейности като ЕТ, ООД, ЕООД
- Копие от баланс
- Отчет на приходите и разходите
- Регистрация по ЕИК
- Данъчна декларация за предходната година
- Документи удостверяващи плащането на съответните данъци и осигурителни вноски
Документи за доказване на доходи от лица със свободна професия
- Копие от годишна данъчна декларация за предходната година
- Документи удостоверяващи плащането на данъци и осигуровки
- Граждански договори, договори за управление и контрол, консултантски договори и други
- При доходи от отдаване под наем на недвижими имоти – договор за наем, нотариален акт за собственост на имота, данъчна декларация
Документи за целта на финансиране
- Декларация от продавача за съгласие за проверка в НАП
- Документ за собственост на имота (нотариален акт, договор, др.)
- Удостоверение за липса на тежести върху имота
- Данъчна оценка на имота
- Актуална скица за урегулирани поземлени имоти
- Удостоверение за наследници или завещания
- Експертна оценка изготвена от лицензиран оценител
Изискуеми застраховки
- Застраховка „Живот“ на кредитополучателя в полза на банката в размер не по-малък от 100% от размера на кредита
- Имуществена застраховка на имота в ползва на банката на стойност не по-малка от 100% от размера на кредита
Според точния вид на кредита, банката може да изиска и допълнителни документи.
Вашият кредитодател е единствената институция, която може да ви уведоми за пълния брой и точните документи.
Типове вноски по жилищен кредит и тяхната структура
Често се случва вноската по жилищен кредит да бъде най-високият постоянен разход на едно домакинството.
Нека разгледаме как може да се формира тя, и какви са плюсовете и минусите на различните варианти:
Анюитетни вноски
Анюитетните вноски са равни по размер всеки месец
В началото съдържат повече лихвени плащания и по-малко погасяващи вноски по главницата
В течение на времето, с изплащането на кредита, това съотношение се изменя в полза на плащанията по главницата
Повечето ипотечни кредити се изплащат именно по този начин, тъй като вноските са предвидими като размер и позволяват да планирате по-дългосрочно бюджета си
Намаляващи вноски
При намаляващите вноски всеки месец се изплаща една и съща сума за погасяване на главницата, а към нея се прибавят лихвените ви плащания.
Тъй като дължимите лихви се изчисляват на базата на остатъка от главницата, вноските за тяхното изплащане намаляват със всяка следваща вноска.
Този вариант се предлага сравнително по-рядко от кредитодателите, защото често (но не винаги) за по-дълги периоди на кредита, изплащането на намаляващи вноски означава по-малко общо плащане.
Този ефект с получава благодарение на факта, че с първите си вноски изплащате доста по-голяма част от главницата, отколкото при анюитетните вноски.
Да се възползвате от този вариант обаче би означавало и значително по-високи вноски в началото на кредита.
Освен този недостатък, трябва да се има предвид и че във втората половина от срока на кредита равните вноски съдържат все повече и повече плащания по главницата, докато при намаляващите вноски тази величина остава фиксирана.
Затова и не винаги е сигурно, че избора на намаляващи вноски ще доведе до по-ниско общо плащане към кредитора.
Вноски при кредит с „гратисен период“
На пазара ще срещнете и оферти за ипотечен кредит с гратисен период по главницата.
Важно е да разбирате, че „гратисен период“ не означава, че няма да плащате вноски.
Тази вариация на кредита се предоставя най-често, когато жилището има нужда от сериозен ремонт или преустройство, или по други причини искате да купите имота веднага, но нямате възможност да поемете веднага пълната вноска.
Идеята е в отпуснатия за първите една или повече години гратисен период, клиентът да изплаща само дължимите лихви, без погасяване по главницата.
Това значи значително по-ниски вноски в началото, но във всички случаи по-голямо общо плащане.
Размер на жилищен кредит
За жилищните кредити е прието от клиента да се изисква известно самоучастие, а размерът на максималното финансиране се определя от стойността на имота, използван за обезпечение.
Отпусканите суми за заем за жилище най-често достигат до 85% от цената на имота, определена от лицензиран оценител.
Именно за това е от голямо значение с какви средства разполагате, както и на каква сума може да бъде оценен избрания имот.
Предсрочно погасяване на ипотечен кредит
Ако имате жилищен кредит и същевременно съумявате да спестявате допълнително средства, добра идея е да погасявате предсрочно колкото можете от главницата.
Лихвите, които се начисляват по един кредит за жилище зависят от остатъка по главницата, така че това би помогнало да се намали общото ви плащане.
Преди време такъв тип погасяване се свързваше със сериозни разходи. За щастие вече не е така.
Първата година от ипотечния кредит таксата може да бъде максимум 1% от погасената предсрочно главница.
Тоест. не 1% от общия кредит или от остатъка от кредита, а само и единствено от сумата, която сте решили да върнете предварително в първата година от живота на кредита.
В рамките на останалия срок на кредитния договор тази такса отпада, а вие като потребител имате право да направите повече от едно предсрочни частични погасявания.
Пълно предсрочно погасяване на ипотечен кредит
При пълно предсрочно погасяване на ипотечен кредит, вие си спестявате:
Лихвата за останалата част за срока на договора
Уточнените такси и комисиони свързани с допълнителни услуги, чийто падеж настъпва през останалия период на договора
Застрахователните разходи за останалата част от времетраенето на ипотечния кредит, ако той е обезпечен със застраховка
Частично предсрочно погасяване на ипотечен кредит
При частично предсрочно погасяване на ипотечен кредит:
Намалява се размерът на дължимата главница и размерът на лихвата
Срокът на договора може да се съкрати или да се запази, но да се намалят месечните погасителни вноски
Потребителят също има право на намаляване на полагащите се разходи по кредита за оставащата част от срока на договора
Важно е да уточним, че възможността за предсрочно погасяване на ипотечен кредит е защитена от законите на Република България в чл. 41 от Закона за кредитите за недвижими имоти.
От тази услуга обаче НЕ могат да се възползват търговци, юридически лица с нестопанска дейност и хората със свободни професии, които използват ипотечният кредит за финансиране на ателиета и офиси за извършване на своята дейност.
Как да изберем банка за жилищен кредит
Избирането на банка за жилищен кредит е едно от най-сериозните решения, които ще трябва да вземете, затова не подхождайте прибързано, а си дайте време добре да прегледате и проучите различни варианти.
Ето нашите съвети как да подходите разумно към избирането на банка за кредит за жилище.
Как да изберем банка за жилищен кредит стъпка по стъпка
Стъпки
Направете самооценка
Преди да кандидатствате за жилищен кредит (или заем срещу ипотека), направете си груба сметка за всички разходи по заема, придобиването на имота, както и нужните ремонтни дейности.
Бъдете откровени с вашите текущи разходи и сумата, която можете да предоставите като самоучастие в ипотеката.
Преценете също така и каква погасителна вноска ще можете да изплащате без затруднения дългосрочно.
Сравнете оферти
Вижте предложенията на различни банки, сравнете по основни критерий и изберете няколко, които представляват интерес.
Консултирайте поне 3 банки
Увеличете шанса си за намиране на най-добрата оферта за кредит за жилище като поискате оферти от поне 3 финансови институции.
В днешно време това може да се случи от удобството на вашия дом и без ангажимент, просто изберете сайта на банката и попълнете набързо опознавателните формуляри.
Прегледайте получените оферти
Банките ще ви върнат оферти с подробности и спецификации съобразени спрямо вашата индивидуална лична ситуация.
Прегледайте детайлите по всяка от тях и преценете коя ви се струва най-изгодна.
Консултирайте всички неясноти
Когато някоя оферта ви се стори подходяща, все пак не бързайте. Прочетете добре условията и ако имате неясноти, не се колебайте да зададетете въпросите си на вашия кредитен консултант.
Тяхната работа е да ви бъдат максимално полезни, а имайки предвид ангажимента, който поемате, непременно се уверете, че разбирате всички детайли.
Потвърдете на избраната банка и подпишете
Преди да подпишете предварителен договор за покупката на желания имот, още веднъж обърнете специално внимание на клаузите му за капаро, неустойки, срокове, както и необходимите документи.
Получете своя ипотечен кредит и купете имота
Вижте предложенията на различни банки, сравнете по основни критерий и изберете няколко, които представляват интерес.
Допълнителни съвети, за да си гарантирате спокойствие
- При първа възможност заделете настрани няколко месечни вноски – това може да предотврати бъдещи затруднения с изплащането.
- Дори кредиторът ви да не изисква Застраховка Живот към кредита, помислете дали все пак не се нуждаете от такава – този тип задължения са унаследими в България.
- Периодично разглеждайте възможностите за предоговаряне и рефинансиране на кредита. Пазарите са динамични, не пропускайте възможности да намалите разходите си.
- В случай на затруднения, обсъдете с кредитора вариантите за преструктуриране на кредита, преди да сте изпаднали в просрочия. Това може да облекчи поне временно плащанията ви, без да влияе зле на кредитната ви история.
Жилищен кредит мнения
Искате да споделите своето мнение или опит за взимането на жилищен кредит? А може би търсите да видите мнения за жилищен кредит от други кредитополучатели?
Споделете с нас дали тази статия е била полезна и в полето за коментар по-долу обменете опит и помогнете на други хора да вземат по-лесно решение.
Нека използваме интернет по най-полезния начин!
