Az építési hitel egy olyan hitelkonstrukció, amely az új ingatlanok megépülését segíti elő. Ez a kedvező lakáshitel bárki számára alkalmas, aki rendelkezik telekkel és most szeretne építkezésbe kezdeni.
Az építési hitel jelzáloghitel, tehát igényléskor az épülő ingatlanra jelzálogjog fog kerülni.
A többi lakáshitelhez hasonlóan ennél a kölcsönnél is elvárják az önerő meglétét, ami legjobb esetben a hitelösszeg 10%-át teszi ki.
Építési hitel jellemzői
Az építési hitel a lakáshitelnek olyan formája, amely szakaszos folyósítással működik. A bank óvatosabban dolgozik egy lakásépítési hitel esetében, viszont neki is az a végső érdeke, hogy az ingatlan megépüljön.
Ha építeni szeretnél, akkor telekkel is kell rendelkezned, tehát az önerő mértékébe ezt is bele kell számolni. A telek megvásárlását nem tudod az építési hitelből finanszírozni.
Új ház építés
Ha rendelkezel egy telekkel, amire a nulláról szeretnél házat építeni, akkor az építési hitel megfelelő választás lesz számodra.
Meglévő ház kibővítése
Sokan azért igényelnek építési hitelt, hogy a már meglévő lakásukat egy új térrel vagy emelettel bővítsék ki.
Olcsóbb, mint egy szabad felhasználású hitel
Magas hitelösszeg igényelhető
Hosszú futamidővel alacsony törlesztőrészletet választhatsz
Építési hitel előnyei
A pénzt csak építési céllal használhatod fel
Jelzálogjog megkötése szükséges
A hitelösszeget részletekben kapod meg
Építési hitel hátrányai
A hiteligénylőnek nem lehet negatív KHR státusza
Kötelező adóstársként bevonni a hiteligénylő házastársát/élettársát
A fedezetként bevont ingatlanok tulajdonosai zálogkötelezettként fognak részt venni a szerződésben
Támogatott hitel esetén a költségeknek legalább 70%-át számlákkal is szükséges igazolni
Építési hitel feltételei
Szükséges dokumentumok
A lakáscélú hitelek a személyi hiteleknél több dokumentum meglétét elvárják.
Ezek a plusz dokumentumok egyrészt a jelzálogjog bejegyzésében, másrészt a hitelösszeg meghatározásában fognak segíteni.
Az alapvető dokumentumok közé a következők tartoznak:
- személyi igazolvány
- lakcímkártya
- jövedelemigazolás
- legalább 6 hónapra szóló bankszámlakivonat
A lakással kapcsolatos dokumentumok a következők:
- ház építés engedély
- költségvetés
- tulajdoni lap
- kivitelező által szerkesztett költségvetés
- műszaki tervdokumentáció
A dokumentumok listája bankonként eltérhet. A részletesebb tájékozódás céljából érdemes a bank oldalán is utánanézni az ezzel kapcsolatos elvárásoknak.
A hitel díjai
A hitel folyósítása szakaszonként történik. Ez azt jelenti, hogy a maradék összegre rendelkezésre tartási díjat számolnak fel.
Ezt a díjat évenként egyszer szükséges kifizetni, mértéke pedig a megmaradt tartozás 1-2%-a.
További költségnek számít az értékbecslő által végzett ellenőrzések díja is, amit minden egyes ellenőrzésnél elkérnek. Ennek a mértéke 10.000 – 25.000 Ft körül mozog.
Telekvásárlás hitel
Az építési hitel összege nem használható fel telekvásárlásra. Hogyha nem rendelkezel telekkel, akkor az építési hitel nem lesz megfelelő választás számodra.
- Amennyiben telket szeretnél vásárolni, piaci kamatozású lakáshitelt kell igényelned.
Hogyha lakáshitelt igényelsz, akkor sem fogod megkapni a telek teljes árát. Az ingatlanokra vonatkozó 90%-os határ a telkekre is vonatkozik.
A hitel fedezete
Az építési hitelnek az a különlegessége, hogy a fedezet a legtöbb esetben az épülő ingatlan lesz.
A hitel igénylésekor a legtöbb ügyfél csak egy telekkel és egy alaposan kidolgozott tervvel rendelkezik, ingatlannal viszont nem.
A házépítés hitel éppen ezért egy elég bonyolult hiteltípus, ugyanis a hitelösszeg meghatározása nem annyira egyértelmű feladat, mint más kölcsönök esetében.
Nem meglepő, hogy sok pénzintézet éppen ezért nem is folyósít ilyen lakáshitelt.
A hitel fedezetét két érték képezi:
- az épülő ingatlan
- a telek, melyre az ingatlan épülni fog
Mivel a két fedezet helyileg ugyanott helyezkedik el, a földhivatal a jelzálogjogot az adott helyrajzi számra fogja bejegyezni.
Az értékbecslés fontossága
A bank a futamidő során többször is értékbecslést fog tartani, ami során megállapítja, hogy az építkezés milyen stádiumban halad.
Ha az értékbecslő úgy véli, hogy a megfelelő építkezési szintet nem sikerült elérni, viszont neked nem marad önerőd befejezni a munkálatokat, akkor az építkezés hosszú ideig abbamaradhat.
Hitelösszeg
Az építési hitel összege nem fedezi az építkezés teljes költségét, ugyanis ez legfeljebb a fedezetként bejegyzett ingatlan piaci értékének 90%-a lehet.
A bankok a hitelfelvevő jövedelmét is figyelembe veszik. Ajánlattételkor olyan hitelösszeget választanak, amelynek a törlesztőrészletét fizetni tudja az igénylő.
Igényléskor mindkét esettel számolni kell:
- ha kevés a jövedelmed, hiába ér sokat a fedezetként ajánlott ingatlan, a hitelösszeg alacsonyabb lesz
- ha a jövedelmed nagy, az ingatlan várható értéke pedig kicsi, akkor szintén az alacsonyabb hitelkeretet veszik figyelembe
Ne feledd, hogy forgalmi érték szinte mindig nagyobb lesz, mint a költségvetés, illetve a telekérték összege.
Állami támogatás
A építési hitel egy olyan kedvezményes hitel, amelyet állami támogatással is meg lehet találni. A hitel támogatás nélkül, piaci kamattal is igényelhető.
Az első esetben az állam fizeti a kamat bizonyos mértékét, így olcsóbb hitelre és alacsonyabb törlesztőrészletre lehet számítani.
A kamattámogatás általában egy meghatározott futamidőre szól. Amiután lejár a támogatás ideje, az új kamat a piaci kamatláb mértékéhez fog igazodni.
Ha a hitelt állami támogatással igényled, akkor szigorúbb feltételeknek kell megfelelned, mint a piaci kamatozású hitel esetében.
Építési hitel önerő
Az építési hitelnél a többi lakáscélú hitelhez hasonlóan elvárják az önerő meglétét. Ennél a kölcsönnél talán a megszokottnál nagyobb önerőre is szükség van, hiszen:
- az igényléskor rendelkezned kell a telekkel, amire építeni szeretnél
- a bank az ingatlan piaci értékének csak egy részét fizeti ki
Hogyan határozzák meg az önerő mértékét?
A bank a legjobb esetben a piaci érték 90%-át tudja hitelösszegként nyújtani. A 90% könnyen lecsökkenhet, ha:
- egyszerre több hitelt törlesztesz
- rövid ideje dolgozol
- az ingatlanra kicsi a piaci kereslet
- a lakóház vidéken helyezkedik el
Ha a fenti tulajdonságok érvényesek a te esetedben, akkor a 90%-os hitelösszeg helyett 50-70%-ra számíthatsz. Ez azt jelenti, hogy a maradék 30-50%-ot önerőből kell kifizetned.
Az ingatlan eladhatósága fontos szempont
A bankot az fogja a legjobban érdekelni, hogy az ingatlant szükség esetén milyen gyorsan és milyen körülmények között tudná eladni. A döntést nem csak a piaci érték alapján határozzák meg, hanem a környéket is figyelembe veszik.Építési hitel pótfedezet
Ha építési hitelt igényelsz, akkor jó ötlet lehet pótfedezetet bevonni.
A hitelfelvételhez jelzálogjogot kell kötnöd az épülő ingatlanra, viszont egy pótfedezet, azaz egy második ingatlan bevonásával kedvezőbb feltételeket harcolhatsz ki magadnak.
A legtöbben ezt a megoldást választják akkor, ha nagyobb összegű építési hitelt szeretnének igényelni.
CSOK támogatás önerőként
Építési hitelt önerő nélkül nem lehet felvenni. Ha nem rendelkezel elegendő önerővel, a családi otthonteremtési kedvezmény segíthet a célod megvalósításában.
A CSOK vissza nem térítendő támogatást született és örökbefogadott gyerekek után lehet igényelni. Ennek összege lakáscélra költhető el, ami azt jelenti, hogy a pénzt hitelhez szükséges önerőként is fel tudod használni.
Futamidő
Az építkezési hitel futamideje legfeljebb 30 év.
A hitel csak 18 éves kortól igényelhető, illetve a hitefelvevő a futamidő lejártakor 70 évnél fiatalabb kell legyen. A futamidő meghatározása során ezt is szigorúan figyelik.
Ház építés menete – szakaszos folyósítás
Egy új ház építése rengeteg munkával jár, ezt pedig a bankok is tudják. Mivel a pénzintézet csökkenteni szeretne a saját kockázatán, ezért nem folyósít egy összegben.
A szakaszos folyósítás azt jelenti, hogy a hitelösszeget nem fogod egyszerre megkapni.
Mit jelent ez?
A pénzt a házépítés lépései során, részletekben fogod megkapni. Jellemzően a bankok 2 – 4 részletben folyósítják az építési hitelt: amint elér az ingatlan egy bizonyos készültségi fokot, az adós megkapja a következő részletet.Építési hitel folyósítása
Lépések
Megkezded az építkezést
Az építkezést még a folyósítás előtt el kell kezdeni. A kezdeti munkálatokat önerőből szükséges finanszírozni.A bank folyósít
A bank részletekben folyósítja a hitelösszeget. A részletek gyakoriságát és mértékét a hitelszerződésben, minden ügyfélnél egyénileg határozzák meg.Az értékbecslő ellenőrzést tart
Az értékbecslő időközönként ellenőrizni fogja, hogy a munkálatok milyen stádiumban állnak. Ezalatt azt is megállapítja, hogy a kapott hitelösszeg mire volt felhasználva.Az utolsó részleteket egyben is kifizethetik
Sokszor előfordul, hogy az utolsó pár részletet egy összegben odaadják. Ez akkor történhet meg, ha a bank látja, hogy a pénz nagy része jó helyre került.Törlesztőrészlet
Mivel a törlesztőrészlet a kamat szerint van meghatározva, a kamatot pedig az eddig meg nem kapott összegre számolják, a hitel nem lesz fix törlesztésű.
A hitelfelvevőtől függ, hogy mennyi idő alatt sikerül elérni a következő folyósításhoz szükséges készenléti fokot.
A futamidő szintén közrejátszik a törlesztőrészlet változásában: ha rövid futamidőt választottál (5-10 év), az építkezés pedig elhúzódik, akkor a törlesztőrészlet nagyon megnőhet.
Tartalék építési hitel esetében
Az építési hitelek aranyszabálya, hogy mindig rendelkezz biztos tartalékkal. Legalább annyi pénzre lesz szükséged, amiből szükség esetén a következő készültségi fok elérését biztosítani tudod.
Sokszor azért marad félbe a hitel finanszírozása, mert az ügyfél magasabb készenléti fokra számít (például 60%), azonban az értékbecslő kevesebbet igazol le (például 55%-ot).
A bank ilyen esetben még nem fizetheti ki a következő részletet. Ha nem rendelkezel tartalékkal, a munkálatokat nem tudod tovább finanszírozni, így a hitel folyósítása és az építkezés is abbamarad.
Fontos, hogy mindig legyen elegendő félretett pénzed, akár előre nem tervezett esetekre is.
Építési hitel alternatívák
A következő hitelek segíthetnek akkor, ha nem felelsz meg az építési hitel feltételeinek.
Szabad felhasználású jelzáloghitel
A szabad felhasználású jelzáloghitel hitelösszege bármire felhasználható. Ha a hitelösszegből nem csak az építést szeretnéd finanszírozni, akkor egy olyan hitelt kell választanod, amely szabad felhasználással rendelkezik.
Ez a hiteltermék a lakáscélú hitelekhez hasonlóan magas hitelösszeggel és akár 30 éves futamidővel igényelhető.
Meglévő ingatlan szükséges
A szabad felhasználású jelzáloghitelnél nem fogadnak el építeni szánt ingatlant fedezetként. A kölcsönt csak akkor tudod igényelni, ha pillanatnyilag is rendelkezel olyan ingatlannal, amelyre jelzálogjogot lehet kötni.Babaváró hitel
A babaváró hitel olyan kedvezményes hitel, melyet családot alapítő szülők tudnak igényelni.
Ezt a kölcsönt akkor érdemes felvenni, ha a pároddal gyerekvállaláson gondolkodtok. Három gyerek után az állam a teljes hiteltartozást elengedi.
A legfeljebb 10 millió forintos hitelösszeg bármire felhasználható, ezért a lakásépítésben is nagy segítséget jelenthet.
Nincs jelzálog
A babaváró hitel egyik legnagyobb előnye az, hogy nem szükséges hozzá sem önerő, sem ingatlanfedezet. A felvehető hitelösszeg mértékét kizárólag a két szülő jövedelme szerint fogják megállapítani.Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
A minősített fogyasztóbarát lakáshitelek olyan konstrukciók, amelyek megfelelnek a Magyar Nemzeti Bank előre meghatározott feltételeinek.
Több banknál is találsz minősített hiteleket, ezek a hitelek pedig a legtöbbször olcsóbbak a piaci kamatozású kölcsönöknél.
Amennyiben megfelelsz a szigorúbb feltételeknek, építési célra is igényelhetsz minősített lakáshitelt.
Milyen feltételeket kell teljesíteni?
A minősített hiteleket akkor kaphatod meg, ha rendelkezel elég magas jövedelemmel. Minél nagyobb a jövedelmed, annál alacsonyabb a THM, hiszen a bank számára csökken a kockázat.Alternatívák összehasonlítása
A következő táblázatban összefoglaltuk az építési hitel és a három bemutatott alternatíva jellemzőit:
| Építési hitel | Jelzáloghitel | Babaváró hitel | Minősített lakáshitel | |
|---|---|---|---|---|
| Hitelösszeg | 500.000 – 130 millió Ft | 1 millió – 100 millió Ft | 1 millió – 10 millió Ft | 500.000 – 130 millió Ft |
| Futamidő | 2 – 35 év | 2 – 35 év | 5 – 20 év | 2 – 35 év |
| THM | 3 – 12% | 8 – 14% | 0,40 – 0,50% (támogatással) | 3 – 8% |
| Előny | Olcsóbb, mint egy szabad felhasználású hitel. | A hitelösszeg bármire elkölthető. | Három gyerek után elengedik a tartozást. | A legkedvezőbb kamatozású lakáscélú hitel. |
| Hátrány | Csak lakáscélra használható. | Magasabb kamat, mint lakáshitelnél. | Ha nem születik gyerek, akkor megszűnik a kamattámogatás. | Csak lakáscélra használható. |
Összefoglaló
Az építési hitel egy kedvező hitelforma olyan személyeknek, akik rendelkeznek telekkel és lakásépítésen gondolkoznak. Az államilag támogatott építési hitel hasonlít a többi lakáscélú hitelre azzal a különbséggel, hogy ez szakaszos folyósítással működik.
Mivel minden bank más feltételekkel dolgozik, az állami kamattámogatást nem tudod bármelyik pénzintézetnél megkapni. A Financer.com segít összehasonlítani a piac legkedvezőbb építési hiteleit.
