A szabad felhasználású jelzáloghitel (más néven ingatlanfedezetes hitel) olyan típusú kölcsön, amelynél a bank részére házat vagy egyéb ingatlant kell fedezetként felajánlani.
Mivel a bank jelzálogjogot kap az ingatlanra, a kölcsön sokkal kedvezőbb feltételek mellett vehető igénybe a többi személyi kölcsönhöz képest, főleg, ha magasabb hitelösszegről van szó.
A banknak ez elég előnyös, mivel minden esetben visszakapja a pénzét. Ha a hitelfelvevő valamilyen okból kifolyólag nem tudja törleszteni a hitelt, a banknak jogában áll birtokba venni és értékesíteni az ingatlant.
Ez a hitel váratlan kiadásokra, nagyobb befektetések intézésére vagy adósságrendezésre a legalkalmasabb.
A hitel célja azokat segíteni, akiknek nagyobb összegű pénzre van szükségük és rendelkeznek a hitelfelvételhez megfelelő ingatlanfedezettel.
Amennyiben lakáscélra szeretnél jelzáloghitelt igényelni, a lakáshitel az alacsonyabb költségei miatt kedvezőbb választás lesz számodra.
Lakáscélú jelzáloghitel: A pénz kizárólag építkezésre, telekvásárlásra, ezenkívül lakásvásárlásra, lakásfelújításra, korszerűsítésre, bővítésre használható.
Adósságrendező jelzáloghitel: Fedezet nélküli személyi hitelek kifizetésére használható.
Szabad felhasználású jelzáloghitel: Nevéhez híven hitelcél megadása nélkül szabadon elkölthető.
Típusai
Lehetőségedben áll előtörleszteni, illetve futamidő előtt is visszafizetheted az összeget.
Választhatsz kedvezőbb, hosszú futamidőt, ezzel csökkentve a törlesztőrészlet nagyságát.
Mivel a kölcsön ingatlanfedezettel működik, a szabad felhasználású jelzáloghitel feltételei sokkal kedvezőbbek a fedezet nélküli hiteleknél.
A futamidő akár 35 év is lehet, ezért mérsékelhető a törlesztőrészlet nagysága.
A jelzáloghitel előnyei
A jelzálogjog
A jelzálogjog egy szerződésben előírt kötelezettség, amely a fedezetként szolgáltatott ingatlanra érvényes. A jogot a Földhivatalnál kell bejegyeztetni.
A hitelfelvevő rendelkezhet az ingatlannal és szabadon használhatja azt mindaddig, ameddig törleszti a hitelt. Amennyiben elmulasztja a törlesztést, a kölcsönszerződés szerint a bank szabadon élhet az ingatlannal és értékesítheti azt.
A zálogjogosult: az a személy, akinek a javára van írva a zálogjog, ebben az esetben a bank.
A személyes kötelezett: az adós, a hitelfelvevő.
A zálogkötelezett: az a személy, akinek a tulajdonában áll az ingatlan.
A jelzáloghitel alanyai
Ebből is kiderül, hogy a személyes kötelezett és a zálogkötelezett nem minden esetben ugyanaz a személy.
Mi alapján válaszd ki a megfelelő hitelajánlatot?
A legfontosabb választási szempont egyértelműen a havi törlesztőrészlet nagysága, hiszen mindenki törekszik a lehető legkisebb törlesztőrészletet megkapni.
A bankok honlapjain a hitelösszeg és a futamidő megadásával könnyen kiválaszthatod a számodra optimális törlesztőrészletet.
Fontos tudnivalók a jelzáloghitelről
Az utóbbi időkben a bankok jelentősen szigorítottak az igénylési feltételeken. Érdemes tisztában lenni a következőkkel, mielőtt jelzáloghitelt igényelnél:
- Ha a hitelt igénylő személy egyéni, vagy társas vállakozó, és nem alkalmazott, akkor rendelkeznie kell legalább 1 éves vállalkozói múlttal.
- Legtöbb esetben a bankoknál csak forint alapú hitelt találhatsz, mivel a pénzügyi válság után már nincs lehetőség deviza alapú hitelt kérvényezni.
- A törlesztőrészlet nagysága a hitelfelvevő jövedelme és gazdasági helyzete szerint változhat.
- Kötelező a jövedelemigazolás, mivel biztos jövedelem nélkül akkor sem lehet jelzáloghitelt igényelni, ha nagyon drága ingatlanfedezettel rendelkezel.
- Az adós jövedelme el kell érje a minimum minimálbérrel megegyező összeget.
- Negatív KHR státusszal nem lehet hitelt igényelni.
Miért szükséges a jövedelemigazolás?
Az ingatlan értékétől függetlenül kötelező a jövedelem igazolása, hiszen egy ingatlan önmagában nem elég biztosíték egyik bank számára sem.
Az igénylés benyújtása után a bank utánanéz annak is, ha van-e aktív hiteled vagy esetleg megkötött jelzáloghiteled.
A bank csak ezek után tud dönteni az ügyfél fizetésképessége felől és ekkor fogja meghatározni az igényelhető összeg mértékét is.
Mit tartalmaz a jövedelemigazolás?
A jövedelemigazolásnak tartalmaznia kell a munkáltatóról és a munkavállalóról minden szükséges információt.
Ide a következők tartoznak:
- munkavállaló adatai
- munkáltató adatai
- bruttó és nettó bér mértéke
- munkabért érintő levonások
Amennyiben alkalmazott vagy, az igazolást a munkáltatódtól kell kérned. Ha vállalkozó vagy, akkor a NAV-tól kell beszerezned a szükséges dokumentumokat.
A hitelösszeg meghatározása
A hitelösszeg nagyságát a következő tényezők befolyásolják:
- fedezetként felajánlott ingatlan piaci értéke
- ügyfél jövedelme
- meglévő hitelkiadások mértéke
Az ingatlan piaci értékét egy értékbecslés során fogják meghatározni. Ha jelzálogkölcsönt igényelsz, akkor a bankok általában biztosítani fogják az erre kijelölt szakembert.
A jövedelmet szintén vizsgálat alá vetik. Minden bank megköveteli az elsődleges jövedelmet, ezek a következők lennének:
- alkalmazotti viszonyból származó munkabér
- vállalkozói jövedelem
- öregségi, rokkantsági és egyéb típusú nyugdíj
A kölcsön maximális összege
A kölcsön maximális összege a jelenlegi szabályozások szerint nem lehet több a fedezet piaci értékének 75-80%-ánál. A legtöbb banknál az ingatlan piaci értékének el kell érnie a 4-5 millió forintot.
Az ingatlan forgalmi értékén kívül egyéb elvárásokkal is rendelkeznek a bankok. Rossz állapotú, nagyon olcsó ingatlant nem fogadnak el fedezetként. A vegyes falazatú és vályog ingatlanok szintén problémát jelenthetnek.
Az értékbecslés menete
Az ingatlan értékbecslésére szakembert jelöl ki a bank. A folyamat helyszíni szemlével kezdődik és a következő lépésekből áll:
- Ellenőrzik az ingatlan dokumentumait
- Felülvizsgálják az alaprajz hitelességét
- Megnézik az ingatlan műszaki állapotát
- Képekkel dokumentálják az ingatlan tulajdonságait
- Megnézik az ingatlan környékét és elhelyezkedését
Az egész folyamat általában pár órát vesz igénybe, viszont az értékbecslés legalább 1-2 hétbe telik.
JTM korlát
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót minden hitel felvételekor meg kell vizsgálni. A mutatóban számba kell venni a meglévő hitelek törlesztési terhét is.
A JTM fogja megmutatni, hogy a hitelfelvétel után a jövedelmednek mekkora része kerülne terhelésre.
A jelenlegi szabályozások szerint a JTM korlát a következő:
- 400 ezer forint jövedelem alatt: 50%
- 400 ezer forint jövedelem fölött: 60%
Ez azt jelenti, hogy például egy 200.000 Ft-os jövedelemből legjobb esetben 100.000 Ft-os törlesztőrészletet fizethetsz. Ha rendelkezel már felvett hitellel, akkor annak a törlesztőrészletét ki kell vonnod a korlátból.
A hitel költségei
A szabad felhasználású jelzáloghitel legnagyobb költségét a kamat képezi. A szabad felhasználású jelzáloghitelek összehasonlításakor a THM-et érdemes nézni, hiszen ez fogja megmutatni a kölcsön teljes díját.
A THM a kamat mellett a következő költségeket is magába foglalja:
| Költség típusa | Költség |
|---|---|
| Hitelbírálati díj | 30.000 – 40.000 Ft |
| Értékbecslés díja | 30.000 – 40.000 Ft |
| Jelzálogbejegyzés | 12.000 Ft |
| Közjegyzői díj | hitelösszeg 0,5 – 1%-a |
| Folyósítási díj | hitelösszeg 1%-a |
A kamatozás
A kamatozás szintén nagy szerepet játszik a hitel teljes költségében. A termékkel való ismerkedéskor mindig figyelj oda a kamat típusára.
Fix kamatozás
a futamidő végéig változatlan kamatot fogsz fizetni
nem kell aggódnod azért, hogy növekedni fog a törlesztőrészlet
Előnyei
ha az évek során csökken a kamatszint, akkor te még mindig ugyanazt a magas kamatot fogod fizetni
Hátránya
Változó kamatozás
a választott kamatperióduson belül nem fog változni
a kamatperiódus végén megállapított új kamat alacsonyabb lehet az eddiginél
Előnyei
ha emelkedik a kamatláb, akkor drágább törlesztőt kell majd fizetned
Hátránya
Igénylés előtt neked kell eldöntened, hogy melyik megoldás alkalmasabb a számodra.
Kamatozás terén nem lehet az előnyösebb döntést meghatározni, hiszen mindkét típusnak megvan az előnye és a hátránya is.
Szabad felhasználású jelzáloghitel vagy személyi kölcsön?
A szabad felhasználású jelzáloghitel több szempontból is különbözik a kistestvérénél.
Mivel egy jelzáloghitelről beszélünk, ezért egyértelmű, hogy a személyi kölcsönnél alacsonyabb költségekkel és nagyobb hitelösszeggel rendelkezik.
A következő táblázatban összefoglaltuk a két hitel jellemzőit:
| Személyi kölcsön | Szabad felhasználású jelzáloghitel | |
|---|---|---|
| THM | 5,9% – 24,6% | 4,5% – 10,21% |
| Futamidő | akár 10 év | akár 30 év |
| Maximális hitelösszeg | 10.000.000 Ft | 60.000.000 Ft |
| Kamattámogatás | nincs | nincs |
| Jelzálog | nem szükséges | kötelező |
| Kockázat | közepes | magas |
| Hitelbírálat | akár 1 munkanap | legalább 1 hónap |
Jelzáloghitelt annak érdemes igényelni, aki rendelkezik megfelelő ingatlannal és egy kedvező alternatívát keres a költségei kifizetésére. Akinek nincs magas hitelösszegre szüksége, annak egy személyi kölcsön is megfelelő döntés lesz.
A személyi kölcsön kisebb kockázattal rendelkezik, viszont ezért magasabb THM-et kell fizetni.
Számítási példa
A két termék költségének szemléltetése érdekében vegyünk egy számítási példát.
Tegyük fel, hogy mindkét hitelt ugyanazokkal a paraméterekkel igényelnéd:
- Hitelösszeg: 8.000.000 Ft
- Futamidő: 6 év
Az egyetlen különbség a THM-ben rejlik. Ameddig a személyi kölcsön 12%-os THM-el rendelkezik, addig a jelzáloghitel 7%-os THM-mel lép versenybe.
Nézzük meg, hogy hogyan alakulnak a költségek:
| Személyi kölcsön | Szabad felhasználású jelzáloghitel | |
|---|---|---|
| Törlesztőrészlet | 156.401 Ft | 136.392 Ft |
| Teljes visszafizetendő összeg | 11.260.910 Ft | 9.820.227 Ft |
A fenti példa esetében a jelzáloghitel 1.440.683 Ft-tal olcsóbb a személyi kölcsönnél. Egyértelmű, hogyha hajlandó vagy ingatlanfedezettel szolgálni, akkor sokkal olcsóbban megúszhatod a hitel visszafizetését.
Igénylés előtt mérlegelned kell, hogy melyik lehetőség érné meg jobban a számodra. Ne feledd, hogy az a legfontosabb, hogy a hitelt probléma nélkül törleszteni tudd.
A jelzáloghitel fedezete
A jelzáloghitel ingatlanfedezettel működik. A bank jelzálogot fog kötni a felajánlott ingatlanra, amelyet többszörös hitelmulasztás után, végső esetben elárverezhet.
Családi ház, ikerház, sorház, társasházi lakás
Hétvégi ház
Vegyes funkciójú ingatlan
Építési telek
Garázs
Tanya
Elfogadott ingatlantípusok
Vendéglátó egység
Gazdasági ingatlan
Műhely
Erdő
Gyümölcsös
El nem fogadott ingatlanok
Érdemes megjegyezni, hogy a felsoroltak közül egyes ingatlanok (pl. garázs) csak kiegészítő fedezetként vonhatóak be a szerződésbe.
Teher az ingatlanon
Ha az ingatlan az igénylés során teher alatt áll, akkor a legtöbb esetben a bank tehermentesítést fog követelni. Megtörténhet, hogy a pénzintézet terhelt ingatlant is elfogad, amennyiben a következő terhek valamelyike érvényes rá:
- CSOK
- vezetékjog
- szolgalmi jogok
Banki hitellel terhelt ingatlanra csak akkor lehet újból hitelt felvenni, ha az ingatlan értéke elég magas mindkét termék megbírásához.
A jelzáloghitel törlesztése
A személyi kölcsönhöz képest jelzáloghitel esetén nagyobb kockázatot kell vállalnod.
Ha nem törleszted a hitelt, akkor akár a lakásodat is elveszítheted. Érdemes olyan törlesztőrészletet választani, amelyet később probléma nélkül fizethetsz.
A hitel futamidejére ugyanúgy figyelni kell. Sokkal előnyösebb egy hosszú futamidőt választani, mert ezzel csökkenteni fogsz a havi törlesztőrészleten.
A hitelszerződésbe adóstárs is bevonható. Az adóstársnak kötelezően rendelkeznie kell az alábbi jövedelmek egyikével:
- munkabér, fizetés
- nyugdíj (amennyiben igazoltan élete végéig kapja)
- ápolási díj
- nevelési és nevelőszülői díj
- életjáradék (csak akkor, ha határozatlan időre szól)
Miért érdemes adóstársat bevonni?
A bankok sok esetben megkövetelik az adóstárs bevonását. Mivel jelzáloghitel esetében magas hitelösszegről van szó, találsz olyan bankot, amely adóstárs nélkül nem fog hitelt folyósítani.
Ha teheted, akkor mindenképp érdemes adóstársat is bevonni, hiszen:
- az adóstárs segíteni fog a hitel fizetésében
- adóstárs bevonásával növelhetsz a felvehető hitelösszegen
- csökkenthetsz a hitel költségén
- könnyebben megkaphatod a hitelt
Extra biztonság
Az adóstárs legnagyobb előnye a törlesztésben rejlik. Ha valamilyen okból fogva nem tudod kifizetni a törlesztőrészletet, akkor az adóstárs bármiféle következmény nélkül kifizetheti helyetted.
Előtörlesztés és végtörlesztés
Ha nem fizeted a jelzáloghiteled, akkor könnyen problémád adódhat.
Minden pénzintézetnél van lehetőség előtörlesztésre és végtörlesztésre. Ha előtörlesztesz, akkor ezzel mindig a hitel tőketartozását fogod csökkenteni.
Mivel ez szerződésmódosítással jár, ezért minden banknál meghatározzák az előtörlesztés díját.
Ha lehetőségedben áll, akkor érdemes előtörleszteni. Az előtörlesztési díj mértéke elhanyagolható, ha számba veszed, hogy ezzel nagyobb mértékben csökkentesz a hitel végső költségén.
Ne vegyél fel túl nagy összeget
A jelzáloghiteleknél törekedned kell a minél kisebb törlesztőrészletre. Soha ne vegyél fel a kelleténél több pénzt, ugyanis ezzel csak a saját dolgodat fogod nehezíteni.
A bank által meghatározott maximális hitelösszegnél kisebb összeg mellett is lehet dönteni.
Igényléshez szükséges dokumentumok
A jelzáloghitel igényléséhez jóval több dokumentum szükséges, mint a személyi kölcsön felvételéhez. Ez leginkább az ingatlanfedezetnek köszönhető.
Személyi igazolvány
Jövedelemigazolás
Magyar lakcímkártya
Bankszámlakivonat
Adásvételi szerződés
Alaprajz
Tulajdoni lap
Építési engedély
Értékbecslési szakvélemény
Szükséges dokumentumok listája
Egyes bankok egyéb dokumentumokat is elkérhetnek.
Milyen hitelt válasszak?
A megfelelő hitel kiválasztásakor mindig a hitelcélra kell törekedned.
Személyi kölcsön
- szabad felhasználású hitelre van szükséged
- nem szeretnél vagy nincs lehetőséged fedezetet bevonni a hitelszerződésbe
Személyi kölcsönök összehasonlítása
Lakáshitel
- lakásvásárlás, bővítés, építés miatt van szükséged hitelre
Jelzáloghitel
- szabad felhasználású hitelre van szükséged
- kisebb kamatot szeretnél kapni, mint egy személyi kölcsön esetén
- nagyobb összegre van szükséged, amit személyi kölcsön esetén nem kaphatnál meg
- van egy ingatlanod, amit fel tudsz használni fedezetként
- hosszú távra tervezel hitelt felvenni
- a magas kamatozású hiteleid szeretnéd kiváltani egy alacsonyabb kamatozásúval
Jelzáloghitelek összehasonlítása
A hitelfelvétel menete
Lépések
Megfelelő bank kiválasztása
Hasonlítsd össze a különböző ajánlatokat és válassz magadnak egy olyan hitelt, amelyik számodra megfelelő feltételekkel rendelkezik.
Hitelkérelem benyújtása
A hitelkérelmet a bankfiókban, egyes bankoknál pedig az interneten is be tudod nyújtani. Ehhez minden szükséges dokumentummal rendelkezned kell.
Az ingatlan értékbecslése
A fedezetként felajánlott ingatlanra értékbecslést kell végezni. Az ingatlan piaci értékének felmérése minden banknál szakvélemény alapján történik.
Bírálat
A hitelbírálat csak az értékbecslés után történik meg. Pozitív hitelbírálat esetén a hitelösszeget a piaci érték szerint határozzák meg.
Szerződéskötés
A szerződéskötés a hitelfelvételnek legutolsó lépése. Ez jelzáloghitel esetén személyesen, a bankfiókban történik. Szerződéskötés után már a hitelösszeg folyósítása következik.
Rugalmasság. A hitelek összehasonlításakor te választod ki a kívánt futamidőt és hitelösszeget.
Megtalálod a legolcsóbb jelzáloghitelt. Az oldal tetején megtalálhatod a legkedvezőbb szabad felhasználású jelzáloghiteleket.
Időt spórolsz meg. Hasonlítsd össze másodpercek alatt, egy helyen a piac legjobb ajánlatait.
Ingyenes a szolgáltatásunk. Használd a szolgáltatásainkat akár regisztráció nélkül, elkötelezettségmentesen.
Rengeteg elégedett felhasználóval rendelkezünk. Naponta többezer felhasználó veszi igénybe a Financer.com szolgáltatásait.
Miért használd a Financer.com-ot?
Összefoglaló
Minden esetben fontos, hogy jól átgondold a feltételeket, és azt, hogy mire vállalkozol.
A szabad felhasználású hitel tökéletes választás olyan ügyfelek számára, akiknek a személyi kölcsön túl keveset nyújt hitelösszeg vagy futamidő terén.
Egy jelzáloghitel felvétele esetén többet veszíthetsz, mint például a személyi kölcsönnél. Hitelt csak akkor vegyél fel, ha biztos vagy abban, hogy a jövőben ezt teljes mértékben vissza tudod fizetni.
