Sokan vesznek fel lakáshitelt használt lakás vásárlásához vagy új lakás építéséhez, mivel legtöbbször csak ez az egyetlen mód arra, hogy egy lakás birtokosai legyünk. Ennél a hiteltípusnál kötelező ingatlanfedezetet is bevonni, amelyik értékétől függ az igényelhető hitelösszeg.
A válság után a lakáshitel feltételei sokkal szigorúbbak lettek, ez az önerőre és a hitelfelvételi lehetőségekre is vonatkozik. Lakáshitelt önerő nélkül Magyarországon lehetetlen felvenni.
Lakáshitel felhasználása:
- új vagy használt lakás vásárlására
- építésre
- bővítésre
- felújításra
- korszerűsítésre
- nyaralóház vásárlására
- hitel kiváltására
Lakáshitel és önerő nagysága
A felvehető lakáshitel összegét a következő dolgok határozzák meg:
- fedezet értéke
- vásárolni vagy építeni kívánt ingatlan értéke
- havi jövedelem nagysága
- rendszeres kiadások
- az ingatlan maximális terhelhetősége
- a saját önerő és az ingatlan értékének aránya
- az ingatlan elhelyezkedése, környezete
A lakáshitel összege nem lehet nagyobb, mint a fedezetként felajánlott ingatlan értékének 80%-a. Ebből következik, hogy az önerő mértéke legalább a hitelösszeg 20%-a kell, hogy legyen. A gyakorlatban sokszor még ennél nagyobb önerőt is elvárnak a bankok.
Nagyságát a havi nettó jövedelmünk és a lakás tulajdonságai határozzák meg. Az utóbbinál elsősorban az értéke a legfontosabb, de ebbe beletartozik a lakás állapota, elhelyezkedése, kora és a nagysága is.
Az önerőt nem kell mindig saját zsebből kitenni. Ennek fedezésére több megoldás is van, ezeket fogjuk megmutatni. Nem minden megoldás fedezi teljes mértékben az önerőt. Van, ami csak részben fog segíteni.
1. Kiegészítő ingatlan
Amennyiben nincs meg az elegendő önerő, a legkedvezőbb megoldás az lehet, ha a már beszámított ingatlan mellé pótfedezetet vonsz be.
Ez lehet:
- lakóingatlan
- hétvégi ház
- üdülő
- építési telek
Ez azt jelenti, hogy egy ingatlan helyett két ingatlanra kerül jelzálogjog, ezért nem fizetés esetén a bank akár mindkét ingatlant eladhatja.
A kiválasztott ingatlan szintén meg kell feleljen a bank elvárásainak, hiszen nem mindegy az sem, hogy milyen árkategóriában van. Az ingatlan piaci értékét mindig nagyon szigorúan, pontosan számolják ki a szakértők.
A pótfedezet kell teljesítse a következő feltételeket:
- Magyarország területén van
- per- és tehermentes
- magánszemély tulajdonában van
- befejezett műszaki állapotban van
- rendelkezik biztosítással
- tulajdonviszonyai rendezettek
- a minimum forgalmi értéke 3-6 millió forint (bankonként változó)
Attól még, hogy több ingatlant vonunk be fedezetként még nem jelenti azt, hogy a többi feltételnek nem kell megfelelnünk. Ugyanúgy rendelkeznünk kell a bank által meghatározott jövedelemmel, amely biztosíték lesz arra, hogy a hitelt vissza tudjuk fizetni.
Ha a hitel megfelelő része törlesztve lett és a hátramaradt összegre elegendő fedezetet nyújt az új lakás, akkor idővel tehermentesíthető a pótfedezetként bevont ingatlan.
Előnyei és hátrányai:
- egy idő után tehermentesíthető a pótfedezet
- kisebb értékű ingatlan is bevonható
- két ingatlanra kerül jelzálogjog
- nem fizetés esetén mindkét ingatlant elveszíted
2. Lakástakarék
Amennyiben tudod előre, hogy új lakást szeretnél vásárolni és nincs elegendő vagyonod az önerő biztosításához, ajánlott minél hamarabb félretenni a cél megvalósítására. Ebben segít a lakástakarékpénztár.
Bár nincs többet lehetőség lakástakarékkal 30%-os állami támogatást kapni, a 2018. október 16.-ig megkötött szerződésekre továbbra is jár a 30%-os támogatás.
Mivel a megtakarított összeg kifejezetten lakáscélok megvalósítására lesz félretéve, ezt teljes mértékben fel lehet használni önerőként.
Előnyei és hátrányai:
- a lakástakarékpénztárok támogatást is adhatnak neked
- biztos megtakarított összeg
- a megtakarítás hosszú időt vesz igénybe
3. Családi Otthonteremtési Kedvezmény
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) új lakás vásárlásához vagy építéséhez, valamint használt lakás vásárlásához vagy építéséhez igényelhető vissza nem térítendő állami támogatás. Ez családalapítás esetén igényelhető. Az támogatott összeg a meglévő vagy vállalt gyermekek számától függ, 3 vagy több gyerek esetén 10 millió forintot is kaphatunk.
Ezt is fel lehet hasznáni önerőként. Ha jogosult vagy a támogatásra, akkor használd ki ennek előnyeit. Ha 50 millió vagy annál kisebb értékű lakást szeretnél vásárolni és 3 vagy több gyereked van, akkor akár a teljes önerő kitehető a CSOK támogatásból.
Ha nem teljesíted a 10 millió forint támogatáshoz szükséges feltételeket, például 2 gyereked van és a CSOK keretében csak 2,6 millió forint támogatást kapsz, akkor ez az összeg csak részben fogja fedezni az önerőt.
Nem minden bank fogadja el a CSOK támogatást önerőként. A támogatást akkor is meg lehet kapni, ha nincs gyereked, de vállalod, hogy születni fog.
Ha a megadott időn belül nem sikerül teljesítened a feltételt, akkor a támogatást késedelmi kamattal kell visszafizetned az államnak, ami kihatással lehet a többi hiteleidre is. Emiatt a legtöbb bank csak megszületett gyerek után kapott CSOK támogatást fogad el önerőként.
Előnyei és hátrányai:
- vissza nem térítendő állami támogatás
- 3 vagy több gyerek esetén 10 millió forintot kapsz
- nem minden banknál fogadják el, mint önerő
- ha nem sikerül teljesíteni a vállalt feltételeket, a támogatást kamatostól kell visszafizetned az államnak
4. Személyi kölcsön
Az is egy megoldás, ha egy szabad felhasználású személyi kölcsönt veszel fel az önerő kifizetésére. Ezt viszont a bank is látni fogja, hiszen a KHR listán minden hitellel kapcsolatos információ fel van jegyezve.
Ilyenkor a pénzintézet ellenőrzi, ha az igénylőnek nincsenek tartozásai és ha a jövedelme elégséges ahhoz, hogy mindkét hitelt törleszteni tudja.
A jövedelem és kamatperiódus függvényében egy háztartás az igazolt nettó jövedelme legfeljebb 25-60%-át fordíthatja hitel törlesztésére, ami a következő módon van meghatározva:
| Kamatperiódus | 5 éves | 5 és 10 éves | legalább 10 éves |
|---|---|---|---|
| 400.000 Ft alatti jövedelem | 25% | 35% | 50% |
| 400.000 Ft vagy ennél nagyobb jövedelem | 30% | 40% | 60% |
Előnyei és hátrányai:
- ha megfelelő jövedelemmel rendelkezel, akkor napok alatt megkapod az összeget
- a teljes önerő is kitehető személyi kölcsönből
- magas kockázat
- ha személyi kölcsönt veszel fel, nem biztos, hogy jóváhagyják a lakáshitelt
5. Munkáltatói kölcsön
Munkáltatói kölcsönről akkor beszélünk, amikor a munkáltató egy bizonyos összeget ad a munkavállalónak, amit egy előre meghatározott célra használhat fel. Ezt nem kell összetéveszteni az előleggel.
A feltételeket a munkaadó határozza meg. Akár adómentes, vissza nem térítendő támogatást is adhat lakásvásárlás céljából.
Előleget is kérhetsz a munkáltatótól, amit ugyanúgy felhasználhatsz lakásvásárlás céljából.
Előnyei és hátrányai:
- olcsóbb, mint egy személyi kölcsön
- akár vissza nem térítendő támogatást is kaphatsz
- a feltételeket a munkáltató határozza meg, emiatt legtöbbször kedvezőbb, mint egy banki kölcsön
- nem biztos, hogy a munkáltató belemegy egy ilyen üzletbe
6. Helyi önkormányzati támogatás
Akár a helyi önkormányzattól is kaphatsz ingatlanvásárlást vagy építést elősegítő támogatást.
Ez két típusú lehet:
- visszatérítendő
- vissza nem térítendő
Vissza nem térítendő támogatás általában olyan fiatalok számára elérhető, akik első lakásvásárlás előtt állnak.
Az önkormányzati támogatás különböző feltételekhez kötött, amelyek közt általában meg van határozva, hogy egy bizonyos ideig az adott településen kell, hogy éljünk. A támogatás általában nem elég nagy az önerő teljes fedezésére, viszont megkönnyítheti a hitelfelvételt.
Érdeklődni az illetékes önkormányzatnál lehet.
Előnyei és hátrányai:
- akár vissza nem térítendő támogatást is kaphatunk
- a támogatás helyhez kötött
- a feltételek miatt nem mindenki számára ideális
7. Elkészített munka és be nem épített munkaanyag
Ha építés céljából szeretnél lakáshitelt felvenni és már el van kezdve az építkezési munka, akkor önerőként az elkészült munka értékét és a helyszínen tárolt, még be nem épített munkaanyagot is elfogadják.
Ebben az esetben a pénz nem kerül azonnali folyósításra. A munkálatok ütemezése függvényében, szükség szerint fogja utalni a bank. Első sorban az önerőt kell “elhasználni” az építkezéshez szükséges munkaanyagokra és munkaerőre, csak ezt követően kerül folyósításra a hitel.
Előnyei és hátrányai:
- az eddig elkészített munka és munkaanyag is figyelembe lesz véve önerőként
- az önerőt így is saját zsebből álljuk
- a hitelt csak az önerő kifizetése után kapod meg
8. Kisebb összegű jelzáloghitel
Léteznek olyan kedvező jelzáloghitelek is, amelyeknél nem szükséges saját önerővel rendelkeznünk. Ezek a hitelek kicsi összegűek és bővítésre, felújításra vagy korszerűsítésre használhatóak.
Ha nem lakásvásárlás vagy építés céljából van szükséged lakáshitelre, akkor nem lesz szükséged önerőre.
Előnyei és hátrányai:
- nem szükséges önerő
- kisebb összegű hitel
- előre meghatározott célra használható
- nem alkalmas lakás vásárlására vagy építésére
További költségek
Vedd azt is figyelembe, hogy nem csak az önerőt kell állnod, hanem a lakásvásárlás vagy építés, valamint a hitelfelvétel további költségekkel is jár.
A hitellel kapcsolatos költségekhez a következők tartoznak:
- értékbecslés
- közjegyzői díj
- földhivatali díjak (jelzálogbejegyzés illetéke, tulajdoni lap, térképmásolat)
- szerződéskötési díj
- folyósítási jutalék
- műszaki szemle díja (szakaszos folyósítás esetén)
Ezeken a díjakon kívül ingatlan vásárlásakor vagyonszerzési illetéket is kell fizetned, ami az ingatlan értékének 4%-a.
Igénylés előtt
Ha erre az oldalra tévedtél, akkor valószínű, hogy nem rendelkezel az önerőnek megfelelő összeggel. Gondolkozz el azon, hogy ez miért van, és ha gond nélkül fogod tudni törleszteni a lakáshitelt.
Igénylés előtt tedd meg a következőket:
- Határozd meg, hogy mennyi pénzed van megtakarítva.
- Számold ki, hogy mekkora törlesztőrészletet tudsz bevállalni.
- Győződj meg arról, hogy a jövedelmed elegendő lesz a törlesztők fizetésére.
- Válaszd ki azt a megoldást az önerő fedezésére, ami ideális a te számodra.
Lakáshitel igénylése
Igényléskor figyelj oda a hitelszerződésben szereplő kedvezményekre, hiszen sok esetben kaphatsz akciós kamatot, azonban ez csak pár hónap erejéig tart. Időnként további akciókat is adhatnak a bankok, amelyek keretében ők fognak állni bizonyos hitellel kapcsolatos költségeket (például értékbecslési, közjegyzői díjat).
A hitel elbírálása minden esetben egy hosszasabb eljárás, ezért igényléstől számítva csak 4-6 hét után folyósítják az összeget.
Igénylés előtt hasonlítsd össze a különböző hitelezők ajánlatait, így biztos lehetsz abban, hogy a legjobb konstrukciót választod. Ezt az oldal tetején tudod megtenni.
