Sokan vesznek fel lakáshitelt használt lakás vásárlásához vagy új lakás építéséhez, mivel legtöbbször csak ez az egyetlen mód arra, hogy egy lakást rövid időn meg tudj vásárolni.
Ennél a hiteltípusnál kötelező az ingatlanfedezet, a hitelösszeget pedig a fedezet piaci értéke alapján fogják meghatározni.
A gazdasági válság után a lakáshitel feltételei sokkal szigorúbbak lettek, ez az önerőre és a hitelfelvételi lehetőségekre is vonatkozik.
Lakáshitel önerő nélkül nem létezik Magyarországon. Az viszont segítség lehet, hogy az önerőt nem csak a jövedelem teheti ki.
új vagy használt lakás vásárlására
építésre
bővítésre
korszerűsítésre
nyaralóház vásárlására
Mire használható fel a lakáshitel?
Lakáshitel és önerő nagysága
A felvehető lakáshitel összegét a következő kritériumok alapján határozzák meg:
- fedezet értéke
- vásárolni vagy építeni kívánt ingatlan értéke
- havi jövedelem nagysága
- rendszeres kiadások mértéke
- az ingatlan maximális terhelhetősége
- a saját önerő és az ingatlan értékének aránya
- az ingatlan elhelyezkedése, környezete
A lakáshitel összege nem lehet nagyobb, mint a fedezetként felajánlott ingatlan értékének 80%-a. Ez azt jelenti, hogy a lakáshitel önerő mértéke a legjobb esetben 20% lehet.
Vidéki ingatlanok esetén az önerő akár a 30-40%-ot is elérheti. Nem csak a piaci értéket kell figyelembe venni, ugyanis sokat számít az ingatlan állapota, környezete is.
A városi ingatlanok előnyösek
A bankok általában nagyobb összegű hitelt adnak akkor, ha az ingatlan egy nagyvárosban helyezkedik el, mivel ilyen helyzetben könnyebb eladni a lakást.
A másik nagy előny az, ha a lakás újonnan épített, hiszen ez valamilyen szinten garanciát jelent az állapotára tekintve.
Az önerőt nem kötelező saját zsebből kifizetni. Ennek fedezésére több megoldás is van, a Financer.com pedig összefoglalta ezeket számodra.
1. Kiegészítő ingatlan
Amennyiben nem rendelkezel elegendő önerővel, az egyik legkedvezőbb megoldás az, ha a már beszámított ingatlan mellé pótfedezetet vonsz be.
lakóingatlan
hétvégi ház
üdülő
építési telek
Mi számít pótfedezetnek?
Ez azt jelenti, hogy egy ingatlan helyett két ingatlanra kerül jelzálogjog, ezért nemfizetés esetén a bank akár mindkét ingatlant eladhatja.
A kiválasztott ingatlan szintén meg kell feleljen a bank elvárásainak, hiszen nem mindegy az sem, hogy a lakás milyen árkategóriában van. Az ingatlan piaci értékét mindig nagyon szigorúan, pontosan számolják ki a szakértők.
Magyarország területén helyezkedik el
per- és tehermentes
magánszemély tulajdonában van
befejezett műszaki állapotban van
rendelkezik biztosítással
tulajdonviszonyai rendezettek
a minimum forgalmi értéke 3-6 millió forint (bankonként változó)
A pótfedezetnek teljesítenie kell a következő feltételeket:
Attól még, hogy több ingatlant vonsz be fedezetként még nem jelenti azt, hogy a többi feltételnek nem kell eleget tenned.
Ugyanúgy rendelkezned kell a bank által meghatározott jövedelemmel, amely biztosíték lesz arra, hogy a hitelt vissza tudod fizetni.
Ha a hitel megfelelő része törlesztésre került és a hátramaradt összegre elegendő fedezetet nyújt az új lakás, akkor a pótfedezetként bevont ingatlan idővel tehermentesíthető lesz.
A bank dönt
A bank szabadon dönthet a hitel sorsáról. Amennyiben túl kockázatosnak véli a szerződést, bármikor visszautasíthatja a hiteligénylést, akkor is, ha két ingatlanfedezetet ajánlasz fel.
egy idő után tehermentesíthető a pótfedezet
kisebb értékű ingatlan is bevonható
Előnyei
két ingatlanra kerül jelzálogjog
nemfizetés esetén mindkét ingatlant elveszíted
Hátrányai
2. Lakástakarék
Amennyiben tudod előre, hogy új lakást szeretnél vásárolni és nincs elegendő vagyonod az önerő biztosításához, ajánlott minél hamarabb félretenni a cél megvalósítására. Ebben segít a lakástakarékpénztár.
Mivel a megtakarított összeg kifejezetten lakáscélok megvalósítására lesz félretéve, ezt teljes mértékben fel lehet használni önerőként.
a lakástakarékpénztárak támogatást is adhatnak neked
biztos megtakarított összegre teszel szert
Előnyei
a megtakarítás hosszú időt vesz igénybe
Hátránya
3. Családi Otthonteremtési Kedvezmény
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) új lakás vásárlásához vagy építéséhez, valamint használt lakás vásárlásához vagy építéséhez igényelhető vissza nem térítendő állami támogatás.
A támogatásként kapott összeg a meglévő vagy vállalt gyermekek számától függ: 3 vagy több gyerek esetén akár 10 millió forintot is kaphatsz.
Ha jogosult vagy a támogatásra, akkor használd ki ennek előnyeit. Ha 50 millió vagy annál kisebb értékű lakást szeretnél vásárolni és 3 vagy több gyereked van, akkor akár a teljes önerő kitehető a CSOK támogatásból.
Ha nem teljesíted a 10 millió forint támogatáshoz szükséges feltételeket, akkor alacsonyabb összeget fogsz kapni, viszont ez is segítségedre lehet a hiteligénylésben.
Ne feledd, a CSOK támogatást nem minden bank fogadja el önerőként.
Mivel a támogatást a gyerek születése előtt is lehet igényelni, a kockázat csökkentése érdekében a legtöbb bank csak megszületett gyerek után kapott CSOK-ot fogad el.
vissza nem térítendő állami támogatás
3 vagy több gyerek esetén 10 millió forintot kapsz
akár a teljes önerő kitehető a CSOK összegéből
Előnyei
nem minden banknál fogadják el önerőként
ha nem sikerül teljesíteni a vállalt feltételeket, a támogatást kamatostól kell visszafizetni az állam részére
Hátrányai
4. Személyi kölcsön
A személyi kölcsön szintén előnyös megoldás lehet a lakáshitel önerő kifizetésére. Az ebből kapott összeg szabadon felhasználható, ezért a bank nem fogja ellenőrizni, hogy a pénzt mire költöd el.
Ne feledd, a bank csak akkor fogja elfogadni a hiteligénylést, ha megfelelő nagyságú jövedelemmel rendelkezel mindkét hitel törlesztésére.
A jövedelem és kamatperiódus függvényében egy háztartás az igazolt nettó jövedelmének legfeljebb 25-60%-át fordíthatja hiteltörlesztésre:
| Kamatperiódus | 0 – 5 év | 5 – 10 év | 10+ év |
|---|---|---|---|
| 500.000 Ft alatti jövedelem | 25% | 35% | 50% |
| 500.000 Ft vagy ennél nagyobb jövedelem | 30% | 40% | 60% |
Ez a megoldás minden esetben nagy kockázattal jár, mivel két hitel törlesztéséért leszel felelős. Igénylés előtt mindenképp bizonyosodj meg a hitelképességedről.
Ezt könnyen meg tudod tenni, ha költségvetést készítesz és előre kiszámolod a havi törlesztőrészlet nagyságát.
ha megfelelő jövedelemmel rendelkezel, akkor napok alatt megkapod az összeget
a teljes önerő kitehető személyi kölcsönből
Előnyei
magas kockázat
ha személyi kölcsönt veszel fel, nem biztos, hogy jóváhagyják a lakáshitelt
a lakáshitel mellett fizetned kell a személyi kölcsön törlesztőrészletét is
a lakáshitelhez képest magasabb kamatot fogsz fizetni
Hátrányai
5. Babaváró hitel
A babaváró hitel szintén segíthet az önerő kifizetésében. A babaváró hitel szabad felhasználású, ezért az önerő kifizetésére is fel tudod használni.
Mivel a hitelhez több kedvezmény is kapható, ezért egy sokkal kedvezőbb alternatívája a személyi kölcsönnek:
- a hitel az első 5 évben kamatmentes
- ha 5 éven belül új gyerek születik, a kamatmentesség a futamidő végéig megmarad
- a baba születésétől 3 évre felfüggeszthető a hitel törlesztése
- a második gyermeknél elengedik a tőketartozás 30%-át
- a harmadik gyermeknél elengedik a teljes tartozást
Ezek a kedvezmények nagy mértékben megkönnyítik a babaváró hitel visszafizetését. Megfelelő ütemezéssel az is megoldható, hogy a babaváró hitelből egyetlen forintot se kelljen törleszteni.
A kölcsönt alapjában véve sokan használják lakáscélra, viszont a hitelösszeg mértéke általában nem elég a cél megvalósítására.
Jó ötlet a babaváró hitelt lakáshitellel kombinálni, hiszen kedvezőbb egy személyi kölcsönnél és mindkét hitelnél szinte ugyanazoknak a feltételeknek kell megfelelni.
Fontos szerepet játszik a jövedelem
Mivel a babaváró hitel esetén is a jövedelem az egyetlen biztosíték, ezért ennek mértékét szigorúan fogják ellenőrizni.
A lakáshitel és a babaváró hitel törlesztését ugyanabból a jövedelemből fogod törleszteni, ezért csak akkora hitelösszeget vehetsz fel, melynek törlesztőrészletét ki tudod fizetni.
6. Munkáltatói kölcsön
Munkáltatói kölcsön során a munkáltató egy bizonyos összeget ad a munkavállaló számára, amit egy előre meghatározott célra használhat fel.
Ennél a hitelnél a feltételeket a munkaadó határozza meg. Közös megegyezés alapján a munkavállaló akár adómentes, vissza nem térítendő támogatást is adhat lakásvásárlás céljából.
Előleget is kérhetsz a munkáltatótól, amit ugyanúgy felhasználhatsz lakásvásárlás céljából.
olcsóbb, mint egy személyi kölcsön
akár vissza nem térítendő támogatást is kaphatsz
a feltételeket a munkáltató határozza meg, emiatt legtöbbször kedvezőbb, mint egy banki kölcsön
Előnyei
ritkán vállalják be a munkavállalók, hogy ilyen kölcsönt adjanak
Hátránya
7. Helyi önkormányzati támogatás
Akár a helyi önkormányzattól is kaphatsz ingatlanvásárlást vagy építést elősegítő támogatást.
visszatérítendő
vissza nem térítendő
Ez két típusú lehet:
A vissza nem térítendő támogatás általában olyan fiatalok számára elérhető, akik első lakásvásárlás előtt állnak.
A támogatást a legtöbb esetben csak bizonyos településeken élő személyek igényelhetik.
A támogatás mértéke általában nem elég az önerő teljes fedezésére, viszont nagy mértékben megkönnyítheti a hitelfelvételt.
Érdeklődni az illetékes önkormányzatnál lehet.
a támogatást sokszor nem kell visszatéríteni
Előnye
a támogatás helyhez kötött
a feltételek miatt nem mindenki számára ideális
Hátrányai
8. Elkészített munka és be nem épített munkaanyag
Ha építés céljából szeretnél lakáshitelt felvenni és már el van kezdve az építkezés, akkor önerőként az elkészült munka értékét és a helyszínen tárolt, még be nem épített munkaanyagot is elfogadhatják.
Ebben az esetben a pénz nem kerül azonnali folyósításra. A hitelösszeget a munkálatok ütemezése függvényében, szükség szerint fogja utalni a bank.
Ilyenkor a legtöbb esetben előbb az önerőt kell felhasználni, a bank csak ezután fog folyósítani.
az eddig elkészített munka és munkaanyag is figyelembe lesz véve önerőként
Előnye
az önerőt saját zsebből kell fizetned
a hitelt csak az önerő kifizetése után kapod meg
Hátrányai
+1 extra lehetőség. Kisebb összegű jelzáloghitel
Léteznek olyan kedvező jelzáloghitelek is, amelyeknél nem szükséges saját önerővel rendelkezni. Ezek a hitelek alacsony összegűek és bővítésre, felújításra vagy korszerűsítésre használhatóak.
Ha nem lakásvásárlás vagy építés céljából van szükséged lakáshitelre, akkor nem lesz szükséged önerőre.
nem szükséges önerő
Előnye
kisebb hitelösszeg
előre meghatározott célra használható
nem alkalmas lakásvásárlása
Hátrányai
További költségek
A jelzáloghitelnek az önerőn kívül egyéb költségeit is ki kell fizetned.
A hitellel kapcsolatos költségekhez a következők tartoznak:
- értékbecslés díja
- közjegyzői díj
- földhivatali díjak (jelzálogbejegyzés illetéke, tulajdoni lap, térképmásolat)
- szerződéskötési díj
- folyósítási jutalék
- műszaki szemle díja (szakaszos folyósítás esetén)
Ezeken a díjakon kívül ingatlanvásárláskor vagyonszerzési illetéket is kell fizetned, ami az ingatlan értékének 4%-a.
Igénylés előtt
Ha erre az oldalra tévedtél, akkor valószínű, hogy nem rendelkezel önerőnek megfelelő összeggel. Ilyen helyzetben érdemes a következő módon felkészülni a hitelfelvételre:
- Határozd meg, hogy mennyi pénzed van megtakarítva.
- Számold ki, hogy mekkora törlesztőrészletet tudsz bevállalni.
- Győződj meg arról, hogy a jövedelmed elegendő lesz a törlesztőrészletek fizetésére.
- Válaszd ki a számodra ideális megoldást az önerő fedezésére.
Lakáshitel igénylése
Igényléskor figyelj oda a hitelszerződésben szereplő kedvezményekre, hiszen akár kedvezményes kamatban is részesülhetsz.
Időnként további akciókat is adhatnak a bankok, melyek keretében ők fognak kifizetni bizonyos hitellel kapcsolatos költségeket (például értékbecslési, közjegyzői díjat).
A hitelbírálat minden esetben egy hosszas eljárás, ezért jelzáloghitel esetén általában 4-6 hét után folyósítják az összeget.
Igénylés előtt hasonlítsd össze a különböző hitelezők ajánlatait, így biztos lehetsz abban, hogy a legjobb konstrukciót választod.
Összefoglaló
Lakáshitelt önerő nélkül nem lehet felvenni, viszont segíthetsz magadon azzal, ha kihasználod a számodra elérhető lehetőségeket.
A legtöbb ilyen megoldás egy plusz kölcsön felvételét követeli meg, ami jócskán meg fogja nehezíteni a lakáshitel törlesztését.
A legjobb megoldás még mindig az, ha előre felkészülsz a hitelfelvételre és megtakarítod az ehhez szükséges összeget. Ha nem tudod elkerülni a második hitel felvételét, akkor bizonyosodj meg arról, hogy mindkettőt törleszteni tudod majd.
